楼盘案名及市场分析

5,
自由广场,
自由度、自由风、自由购、自由心岸、
自由女神像、
自由人、自由客、自由房
公园时代封面
项目全程营销策划（操作）方案
目录
项目分析
周边新老旧社区分布较密，新高档社区分布周边，竞争激烈;
产品创作
认清形势：房地产开发由产品工业化生产时代转向作品创作时代,
人防工程
中水利用与景观用水；水景喷泉
6, 外立面
1, 地块开发价值大;
2, 地段交通便利;
3, 周边遍布党政军、 企事业单位、城市大配套齐全;
4, 5, 开发商的行业地位，社会口碑，是实现上大台阶机遇;
2, 由“推广营销”时代转向“全程营销策划”时代
3, 户型，合理分配，按需而设;
4, 园区绿化
1,
8，外窗用材，阳台及窗台设计9，增加科技含量，创造房屋亮点10，商业部分设计与利用11，车库问题
营销推广
1，项目前期，2，设立网络推手或网络营销专人3，开展问计于民，4，
项目分析
1，地块开发价值大
公园时代】项目位于保定市阳光北大街东侧，植物园南侧，占地186亩，通过拍卖方式获得土地开发权，属于优质项目。

规模较大，四面
临道，近植物园。

植物园成就了几个房地产开发楼盘，同样也会成就【公
园时代】项目，此地块属于城市自然向外延伸的开发地块，或城区边缘
成熟地块，而不是城市蛙式跳跃离城区开发用地。

保定市正北侧，北临
保定市大水系绿化带，从地块地理位置上分析，是保定市现有未上市楼
盘中最好的地块，开发价值极大。

2，地段交通便利
地块西临阳光大街，向南可直达保定新火车站广场，向北通二
环三环，可上京昆、京石高速，京石高铁车站，保定东西两个客运站，均极
为便利，保定向北发展的速度要快于向其它方向发展的速
度，此区域有可能成为未来保定城区图几何中心。

临城市主干道， 公交线路发达，做为一个有 70 年生命力的房地产项目，其未来交
通发展前景不可限量。

一个城市的生命力，其核心是“经济生态圈” ，“经济生态圈”
的最高端是党政军机关， 第二个梯度是企事业单位， 第三个梯度是
百姓居民，维系这三个梯度的是城市大配套： 学校、商业、医疗等。

保定党政军机关驻地绝大部分在铁路以西， 原先留在铁路以东的机
关现在纷纷向北迁建， 铁路以西的一些扩建项目也选址向北。

均在
公园时代】项目辐射范围之内。

保定西北部高开区经过 20 年的
发展，新能源，科技创新型企业众多。

城市配套：学校、商业、医
疗、公交、市政管网等发达，不泛高档消费圈。

保定城市发展从建
国初期以老城区为核心， 到后来七八十年代向西发展， 现在正处于
第三次城市核心向北移阶段。

【公园时代】项目正好处于保定北部
发展新区与现状城区结合部， 是集现状城区与未来发展各种优势集
大成者。

周边新老旧社区分布较密，新高档社区分布周边，竞争激烈。

正是由于上述发展潜力， 【公园时代】项目区域内住宅遍布，
即有开发成功的老社区，也有势头很猛在售楼盘，大盘、高档盘比
比皆是。

比如：北有源盛嘉禾、维多利亚夏郡；西有绿都皇城；南
有华中国宅；东有丽景蓝湾 C 区等。

周边强劲对手如林，这些开
发商均为实力企业，在楼盘操作上各有千秋，未来竞争激烈。

其中
3， 周边遍布党政军、企事业单位，城市大配套齐全；
4，
华中国宅项目是保定市最有思想，最会营销，最有文化的地产商。

公园时代】项目在选择好地段好地块的同时，也选择了强大的竞
争对手。

同地段，类似地块，不同的公司操作，会出不同的楼盘。

相同的原材料，经过不同艺术大师的手，会创作出不同的艺术精品。

举例：2002年期间的西苑、城市花园、名人国际是同时期的项目，
但现在看来西苑品质最低，城市花园最实用，名人国际有其名，未有其实。

2005年左右的复兴路以北恒祥北大街两侧的若干个项目，
现在看来真正成功的楼盘仅有新一代C 区与丽景蓝湾两个项目，两个项目无论
从品质、社会口碑、升值速度上远胜于其它相临楼盘。

所以说，在房地产销售市场远低迷于2009 以前的大背景下，【公园时代】项目的开发难度，将面临更大的考验。

5，开发商的行业地位，社会口碑，是实现上大台阶机遇；
民生地产在保定房地产届的排名属第二团队中的佼佼者，
人观点，排名原则：营业年限，开发楼盘数量及规模，开发项目品质，惯用开发模式，社会口碑，企业社会知名度，美誉度等】，第一团队中应包括：新一代、卓正、华中、隆基泰和；第二团队应包括：民生、大华、恒祥、长城、清山、中诚等。

民生地产社会口碑不错，在网络上没看见过负面新闻及评论。

在保定有过三个中等以上楼盘的开发成果，如果以
公园时代】为契机，打造成区域性知名高品质楼盘，成为一个时代的代表作品，成为后来者临摹对象，即可确定民生地产第一团队的地位。

6，项目虽好，但机遇与风险并存
房地产调控是长期的，其根本目的是：房价合理回归，房价不要成
为影响社会稳定的不利因素，同时房地产要适度发展，要正面促进带动国民经济发展，绝不能走美国日本香港的房地产泡沫之路。

所以说，房地产高度红利时代已经过去，全民购房时代已经过去。

房地产业会像其它行业一样回归理性发展阶段，长期处于“优胜劣汰，能者生存”的动态平衡局面，每年新增的有效需求来支撑早以准备好的供给市场。

保定房地产市场与其它大中城市比较，是不规范的市场，长期以来
违规操作者多，门槛低，淘金者多，真正做事的企业少。

保定房地产供应严重“供大于求”，我做过一个统计，以现在在售楼盘为准，如果全部竣工，可再装半个保定市。

价格混乱，新民居项目，小产权项目，拆迁项目，集资房，大产权等，价格从2000 元以下到7000 元不等，谁都分流一部分客户。

所以说，在强大的供应下，大家都去分抢有限的需求，本项目是正规项目，成本高，属高端产品，竞争将更加激烈。

保定是一个发展很有前景的城市，我认为保定城市扩容会加快，新增人口会加速，扩容人口足以支撑起保定的房地产。

原因如下：1，保定会成为北方新能
源基地，汽车基地，会有大量年轻人定居保定。

2，保定下属县人口众多，
中国的城市化进程刚到50%，还有更多的人进城。

3，随着华北路网建设
成功及高铁开通，真正的“京津保”经济圈形成，交通快捷，缩小了城市间的心理距离，京津的一些城市功能会平移到保定，会给保定带来空
前发展。

4，房地产做为不动产，在和平年代，其升值保值功能就会存在，国家要想发展经济，刺激经济，必须不断地让货币贬值，从而由民富国
穷到国富民穷，再不断的循环，经济一直发展下去。

下一轮货币贬值是
在2013 年下半年（专家预测），社会物价统一再涨一次，这就是项目的
未来前景。

总结：【公园时代】项目是保定市目前最优质的项目，是上等原材料，但要想加工出好的产品，受到消费者的追捧，处强手如林而独树一帜，有所超越, 就必须走“全程营销策划”的最新开发模式。

（房地产全程营销策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求, 以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从
而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。

）
产品创作
1，认清形势：房地产开发由产品工业化生产时代转向作品创作时代,
房地产长期以来，是以卖方市场主导的，大家排队抢购，日光盘，做地涨价，中国多年积累的刚需释放完了，前几年，房地产做为投资金融属性得到投资客的认可，出现了炒房团。

当时只要有房就不愁卖, 开发商将房屋建设当成了工业化生
产过程，对房屋的品质打造不投入, 按大家惯用的理念，习惯的设计，常规的手
法，有点象标准化作业一样在进行房地产开发，因为房子不愁卖。

但从2010年以后，国家调控政策出台，房地产回归居住属性，投资客撤离，老刚需释放完
毕，但仍有大批资金进入房地产行业，因为中国人敢于创新的人少，喜欢排
队随大流的人多，很快出现了供大于求的局面。

转变成买方市场，保定自从今年四五月份以来，新房成交量实际上是稳步上升的，这说明刚需及二次置业或改善性需求的存在并得以释放，但不同的项目则相差千里，大盘，知名企业，优质项目，品质楼盘还是成交量较大，其它则逊色很多。

保定市场上准现房、现房越来越多，二手房交易平淡，房价也没有涨，实际是在降，因为从大期房转成现房，不涨价就是在降价。

在如此形势下，购房者关注的房屋内容就会多起来，变得更加挑剔，各种指标都要关注，如果项目本身没有什么特色，没有卖点，没有亮点，则不足以打动购房者，如果仅以价格优势打天下，则是最笨的手段。

常言到“不怕胡说，就怕没的说”。

如果将项目融入更多的内函，更多的看点，给人的印象是：我们不仅是房屋的建设者，更是人居生活提升者，创造者，建筑艺术的实践者。

描绘美丽的蓝图，让人产生遐想，向往。

只有这样，才能在买方市场的大环境下，吸引更多的人。

项目具备基础竞争力。

2，由“推广营销”时代转向“全程营销策划”时代
现在的房地产公司，特别注重末端营销推广，即将设计师设计好
的房屋，进行包装，加以炫丽词汇，强有力的广告宣传，技巧性下单，
完成销售。

所有这一切仅是实现产品销售的最后一个环节，他的根本是
房屋的本身属性，是内因，推广式营销是将好的东西说得更好，不好的
东西遮挡着强说好。

全程营销策划从拿地开式已经进入营销程序，在后
续的各个环节中，要与准购房者进行信息交流，告诉他们，开发商是如
何在用心为他打造一个他喜欢的房屋。

如何听取他的意见，实现互动，
产生共鸣。

从关注到关心，从观望到渴望，从犹豫到决定。

全程营销策
划有利于形成环链接效应，即口口相传与忠诚消费。

3，户型，合理分配，按需而设;
【公园时代】项目我建议户型分设如下几种：纯塔楼，以一居室和
小两室为主；板塔结合的以80—90平米两室，110—120平米小三室，130
—140平米大三室为主。

建议出三层的联排独门别墅，四层的两跃电梯高
档住宅，保定不缺有钱人，中国人有钱了喜欢置业。

中国人的传统居住
理念中最咼标准是：地主庄园。

为少量咼端人群打造定制联排别墅。

“你设计我建设，你享受我服务”
4，园区绿化,
园区绿化，楼间绿化，打破公共场所，市政绿化模式向小区的延
伸的思路。

绿化是有很多文章可做，做差异化思路，做到有文化，有内
涵，有主题，有穴头，有故事，有渊源。

让每一个居住者，从小区外边
归来，看到的风景是不同于城市干道，不同于广场的风景。

5，人防工程;
人防工程，单个楼体占地面积尽量要大于等于800平米，以满足
人防要求，大面积住宅一定是要设置专业队标准需求的独立人防工程,
要考虑战平结合，商业利用，车库利用,
6，外立面;
外立面给人最直观，我建议应从其它大城市照搬一个来，不要创
新，但一定要区别于相邻项目的风格，同样要有穴头，是宣传中可圈可
点之处。

7，中水利用与景观用水；水景喷泉
水景住宅是保定人的梦想，邻水而居是求之不得，但保定缺水，
保定水贵，所以真正的水景大宅一直没有实现，我建议对居民优质杂排水进行处理，形成中水以供景观用水，多设跌水，喷泉，水面，小岛等。

8，外窗用材，阳台及窗台设计，
打造高档小区，外窗建议选用真正高档塑钢窗或断桥铝窗，高档住
宅区建议备选铝木复合窗，在阳台设计，外飘窗设计，凸窗设计时要考
虑视觉的外延及空间的外拓。

9，增加科技含量，创造房屋亮点，
加大科技含量，适当提高投入，增加卖点，如排风，入楼大堂，首层架空，庭院文化，山水文化，同层排水，空调放置，分体空调与小
型中央空调的综合考虑，室内综合布线，外网平面综合，竖向综合，后期功能拓展，功能性材料选用等等，都可以形成卖点亮点，从不同层面，各处角落打动购房者，也许一个创意，正好是购房者特别关心的，我们
实现了，就能促成下单。

10，商业部分设计与利用；
保定现在沿街小商业中或社区级商业中，多以底商或与住宅贴建，连建为主，其实这是非常不科学的。

我与金筷子，惠友超市，南方永辉
超市有过接触，他们找合适的商业用房很难，因为上述设计理念都不能
满足他们的要求，商业与住宅关系太密切，则存在卫生，扰民，安全，
纠纷等。

我建议商业与住宅离开20 米（规范要求值），才能引来大商业
项目，有了大商业项目的入驻，才能带动小商业用房，有了商业的发展
前景，有利于住宅销售，人气有了，项目就起来了。

这是个大盘，从技
术上没问题。

11，车库问题；
现在多数开发商都是在做地下车库，与人防相结合，普通地下车库，
平均每个停车位综合占地45 平米，造价较高。

如果按照0.8的标准建，地下
空间用地也是紧张的，如果居民停车位与单元门较远，也不方便。

其实小区居民对车库
的需求是递增的，并不是一下子住满人，80%的家庭有车，这是
一个过程。

设想，如果真要是80%的居民有私家车，保定的交通还行吗，未
来如何控制居民的车饱有量，还是未知数。

我建议，在车库问题上采用发展的观点，在满足时下需求的同时，又要为后来的需求留足发展空间。

不能让开发商将钱压住，或增加购房者额外支出，做到实际有效需求与真实供应的和谐。

营销推广
房地产市场现状不容乐观，全程营销策划是必要的，要在项目的各个阶段，采用不同的营销主题及手法。

1，项目前期，在规划设计阶段，选用主流媒体，多以软文形式，不
宜用硬广；讲述介绍设计理念，开发思路，项目定位，产品定位，目标客户人群等，引导市民关注项目，体现项目是区别与其它项目，做老百姓喜欢的房子，将项目的品质提高到一个新的高度，值得期待。

配合适当的展示，在此期间会有团购出现，带有好奇心理来探访也有出现。

2，设立网络推手或网络营销专人，在网络上进行多种形式的宣传推
广，正面探讨关注此项目，不防有点不实新闻，夸大报道。

网络宣传
很重要，与时下刚需为消费主体的现实相吻合。

网络以资料丰富，全
天候等特点会成为项目信息真正的平台。

3，开展问计于民，问策于民，关心刚需，量身定做，互动交流等等
多种形式的活动，从直白的宣传推广，转变为平等对接，不经意间项
目根植于准购房者心中。

他可以不买我们的房，但他不能不关注我们
的房；他可以不选我们的房，但他不能不来咨询我们的房；他可以不
夸我们的房，但他不能诋毁我们的房。

4，做好各种关节节点的活动宣传：启动、开盘、开幕、重大节日，
等，结合工程进度做配合宣传，活动不能断，用不断重复的信息冲击
购房者的大脑。

5，举办“住宅科技展暨公园时代项目采购会” 。

以提升市民住宅科技
的认识，为供应商搭建展示平台，体现“公园时代”项目是住宅科技
的实践者，推广者。

提升项目自身品质。

6，为了提高售楼部的人气，建议售楼部增加一项功能。

售楼部为了提高人气，常采用赠送礼品，抽奖活动等提高人气，这
些办法用得多了，人们就麻木了，失去了售房的本身意义，成为单纯的为礼品而来。

所以建议增加售楼部的另外一个功能，消费购物功能，定是全市最低价。

即有创收又增加有效人流，提高推广宣传效果。

7，其它就是传统的营销手段：会员卡、优惠卡，老带新、搞小活动，
搞联谊，民生老业主开发。

民生地产，保定首家亲民地产，公益活动
等。

8，开创自己的宣传媒体，
在保定，有自己宣传媒体的是卓正地产，保定所有铁路地下通道两
侧的广告牌均是卓正集团的。

我认为应该开发新的宣传媒体，宣传自已。

人们见惯了老的多种宣传媒体，有视觉疲劳，新的媒体一出现，会关注，也就记住了广告内容，达到极好的宣传效果。

9，配合主流媒体做软文宣传，
人们对硬广告的感觉是有的，如果采用适当的软文进行剖析，会吸
引一部分人关注，有点科普性质，显得去商业化，近人文，更加亲切，达到另一番效果。

10，保定市现有各种宣传媒体的分析与对比保定房地产常用媒体如下：纸媒：保定晚报，保定日报，莲池周刊及发行量极少的高档杂志；户外：塔牌、围档、三面翻、交通指示牌，公交候车厅、灯箱，社区或商业区的电子屏等；网络媒体；电视广播媒体；短信媒体等。

各种媒体在项目不同时期，应有所先择。

不同的媒体覆盖不同的主流人群，当然成本也不同，效果也不同。

要有所选择，有所侧重，要根据项目本身的特点而做。

没有一网打尽的媒体。

11，提高售楼员的业务水平
设立专业的培训团队，做到先培训后上岗；内容要有一般礼仪，项目知识，接待技巧，促单技巧，追单技巧，不合格不上岗。

现在房地产市场不景气，年轻人入行的少了，售楼员的业务水平很关建，案场管理也很关键，每一个来电，每一个来访是有成本的，都是广告投入才招来的，置业顾问是关键的一环，成败在此一举，所以，售楼员一定要合格
上岗，宁可选优秀的高待遇，也不用低水平低工资坏事的。

实行末位淘汰制。

采用老顾客回访制，亲情关怀，二度市场开发，即设立专人负责
售后服务。

一个已经认购了房的人，基本上认可了项目的所有一切，要通过售后服务，来巩固加强这种认可，并且开发他的宣传力度，他说一句好话，顶过售楼员100 句。

口碑相传，老人带新人，现身说法的宣传是成本最低的宣传。

12，平面设计要耳目一新，不入俗套，增加原创设计。

一个项目的平面广告要想吸引人的注意力，要有视觉冲击力，则平面图案要不落俗套，给人以耳目以新的感觉。

现在的平面设计，基本上都是从网上直接下载，再修饰组合，配以广告语，千篇一律，具有通用性。

在保定的平面宣传中，只有京南一品的平面广告有创新，开始采用《天工开物》图案为
元素进行宣传，后采用中式水墨画为元素。

达到新赏画面与信息传递二效合一。

所以我
认为要增加原创设计，且一脉相承，做到见图则知盘，识文则会意。

13，选好主广告语，次广告语设计。

一句好的广告语，是传递楼盘第一信息，要通俗、易记、达意，便流传、亲和等特点。

次广告语做适当补充，在不同的阶段，可以更换。

但主广告语用了就不能轻意换。

如城
市向北，生活向丽景蓝湾；
14，适时与民生房产中介合作。

在项目前期，与中介合作，快速回笼资金，是少数地产曾用的手法，
可根据项目实际情况，慎重考虑下，可与民生房产合作。

15，抓住保定夜生活主体人群的推广。

夜生活人群是一个特殊的人群，也是人们心最静的时间。

现在做广告
宣传，还没有开发商开发时段进行推广。

我建议适当考虑项目的夜间推广。

16，利用《保定日报》，做好县域消费者的推广只有《保定日报》，是进入县域高端
消费的媒体，我建议要利用好《保定日报》做好县域宣传，郊县购买力，是任何一个开
发商不可低估的市场。

要将郊县购买力做为开发重点。

17，组建自已的多维推广队伍。

加强广告效果监测。

及时总结经验，
找到最佳宣传套餐。

以上是我个人简要观点，由于对项目本身理解少，与投资人没有沟通，不知项目定位，
产品定位，项目策划等方面的原始构思，冒昧一书，定有相差甚远之处，望谅解；如有雷同，深感欣慰。

撰写人:xxx 2013/4/10。