2019南京河西CBD项目市场报告50p 共51页PPT资料
河西新城CBD一、二期暨中部地区重点项目情况汇总
河西中央商务区一期工程北起纬八路，南至纬九路，全长2公里，规划总建筑面积223万㎡。
共12个项目，14幢建筑，总投资约130亿元。
除新城大厦外为行政办公外各项目功能定位相近，大多是裙房做商业，塔楼一部分做商务办公，一部分做酒店以及酒店式公寓。
欧洲城项目总投资15亿元，总建筑面积35万㎡，公寓以及酒店式公寓为20万㎡，办公5万㎡，商业10万㎡，目前除大型商业广场部分尚未动工外，其他部分均已竣工；雨润广场项目总投资18亿元，总建筑面积19万㎡，其中酒店6万㎡，酒店式公寓6万㎡，商业7万㎡，目前该项目已封顶正在进行外立面幕墙施工以及设备安装；四季仁恒项目总投资8.5亿元，总建筑面积12万㎡，其中酒店占40%，酒店式公寓占60%，该项已投入运营；新城大厦项目分为一期工程和二期工程，总投资22亿元，总建筑面积27.83万㎡，全部为办公性质，一期工程总面积11.83万㎡，总投资10亿元，已投入使用，两栋塔楼分别为市政府若干部门和建邺区区政府，二期工程为市行政审批中心，目前正在进行基坑开挖，计划2012年竣工交付；联强国际大厦总投资5亿元，总建筑面积7.5万㎡，其中酒店3.8万㎡，办公2.3万㎡，商业1.4万㎡，目前已竣工投入运营；东渡新锐国际大厦总投资3.6亿元，总建筑面积7.38万㎡，其中商业1.06万㎡，酒店式公寓4.8万㎡，该项已交付；宋都奥体名座项目总投资3.6亿元，总建筑面积9万㎡，其中商业1.6万㎡，酒店式公寓2.5万㎡，办公2.3万㎡，该项已交付；紫金中央西区项目总投资约4亿元，总建筑面积7万㎡，其中商业0.68万㎡，办公2.1万㎡，酒店式公寓2.9万㎡，该项目已交付；中泰广场项目总投资8亿元，总建筑面积22.6万㎡，其中商业8万㎡，办公6万㎡，酒店式公寓5.5万㎡，该项目已投入运营；嘉业国际广场项目总投资15亿元，总建筑面积25.5万㎡，其中商业6万㎡，办公7万㎡，酒店式公寓7万㎡，目前该项目已交付；金奥大厦项目总投资20亿元，总建筑面积24万㎡，其中商业占15%，酒店21%，办公20%，酒店式公寓15%，目前该项目正在进行主塔楼的外立面施工，附楼酒店式公寓部分将于5月份销售；新城中心项目总投资16亿元，总建筑面积29.1万㎡，其中商业占22.6%，酒店12.2%，办公42%，酒店式公寓23.2%，目前该项目主塔楼已完工，开始进行招商，附楼正在进行基坑开挖，年内工程出±0。
2019南京河西CBD项目市场报告50p 共51页
在建
在建 在建 在建 在建 在建 在建
江
28
河西国资集团
——
——
不对外 国企单位
在建
东 中 路
2号线
完工 在建 未开工
本案
南京世界贸易中心 总计
31,454 227,884
333,193 1,449,636
未定
商业/写字楼/酒店/酒 店式公寓
在建
双轨交、奥体、集中土地开发的重叠发力，未来价值定位必将凌驾于新街口，代表城市新形象的 城市新中心；
—— ——
上市 年份 未定 不对外 不对外 不对外 不对外
不对外
不对外 不对外 不对外 未定 不对外 不对外
物业形态
商业/写字楼 商业/写字楼 新闻办公 写字楼/绿地 商业/写字楼/市政配套 商业/写字楼/住宅/娱 乐/绿地 邮电办公 邮电办公 商业/写字楼 商业/写字楼/住宅 市政单位 市政单位
项目 现状
写字楼、商业、公寓
城北 板块
晓庄国际广场 玉桥国际公寓
13000 17000
写字楼、商业、公寓 住宅、商业
南京全市在售酒店式公寓仅有6个； 65年类住宅性质的酒店式公寓仅出现在 综合体性质的项目中； 随着南京规划审批的严格，未来南京市场 上将不再出现65年产权的土地。
城北地区65年酒店式公寓和住宅基本情况比较
上市 年份
物业形态
项目 现状
1
新地中心
44,899
220,000 2019年6月 商业/酒店式公寓/写字楼/酒店
完工
2号线
梦都大街
22 河 2
嘉业国际
33,000
250,000 2019年2月 商业/酒店式公寓/写字楼
XX河西市场调研报告
XX河西市场调研报告南京河西市场调研报告第一部分市场调研目录第一章项目所在城市商品住宅市场的综合分析一. 总供给量分析二. 总需求量分析三. 价格趋势四. 消化状况分析五. 购房面积与户型分析六. 购房习性特点分析七. 房地产市场综合评述第二章项目所在区域重点竞争楼盘分析一. 在售物业二. 待售物业三. 待建物业四. 物业可比性五. 结论第三章目标客户市场需求分析第一章项目所在城市商品住宅市场的综合分析一.总供给量分析1.供给量分析199510%。
市场较稳定，并没有受到临时性因素的影响，由此可以看出南京的房地产市场是朝着健康稳定的形势发展的。
2.供需比例状况分析由上图可以看出价格不同，供给和需求的比例有很大不同，供需比例状况如下：（1）.需求每平方米3500元以下价位段的占46.2%，严重供不应求。
（2）.需求3500-5000元/平米价位段的占40%，供求基本平衡。
（3）.需求5000元-7000元/平米价位段的占总量的6%，而实际供给比例达34.2%，属于严重供大于求。
（4）.需求7000元/平方米价位段的占1.1%，实际供给比例为7.1%，供大于求，虽然这部分客户基数较小，但购买力很强，在销售时要注意策略。
五.购房面积与户型分析1.购房面积需求分析通过与2003年对比发现，购房者对于81－100㎡.121－140㎡.141－160㎡.161－200 ㎡.201㎡以上五种面积住房的需求均有一定程度的上升，尤其是81－100㎡面积段上升了5.2％，101－120㎡面积段降低2.8％，可以看出在收入水平增幅有限，房价持续走高的情况下，购房者对住房面积的需求逐渐向两极分化，经济能力强的购房者以追求更高生活居住品质为主，需求面积逐渐增大；经济能力一般的购房者则在满足基本居住需要的前提下，着重考虑控制总面积以便达到很好控制总价的目的。
因此开发企业开发产品时，在单体设计.套型设计方面应充分考虑潜在购房者面积需求上的新变化，对三房套型的设计，应在面积配比上提高100㎡左右及以内的比例，适当减少110－120㎡三房的比例，以便能够更好地适应市场的需要。
项目管理-南京河西中央商务区项目概况
南京河西中央商务区项目概况Jack ChengOct 8,2010河西新城整体规划河西新城建设情况河西中央商务区中央商务区CBD一期CBD二期概 况河西中央商务区一期•河西中央商务区一期工程北起纬八路，南至纬九路，全长2公里，规划总建筑面积223万㎡。
共12个项目，14幢建筑，总投资约130亿元。
•欧洲城项目总投资15亿元，总建筑面积35万㎡，公寓以及酒店式公寓为20万㎡，办公5万㎡，商业10万㎡，目前除大型商业广场部分尚未动工外，其他部分均已竣工。
•雨润广场项目总投资18亿元，总建筑面积19万㎡，其中酒店6万㎡，酒店式公寓6万㎡，商业7万㎡，目前该项目已封顶正在进行外立面幕墙施工以及设备安装。
•四季仁恒项目总投资8.5亿元，总建筑面积12万㎡，其中酒店占40%，酒店式公寓占60%，该项已投入运营。
项 目 情 况河西中央商务区一期 信息日期2010年06月•新城大厦项目分为一期工程和二期工程，总投资22亿元，总建筑面积27.83万㎡，全部为办公性质，一期工程总面积11.83万㎡，总投资10亿元，已投入使用，两栋塔楼分别为市政府若干部门和建邺区区政府，二期工程为市行政审批中心，目前正在进行基坑开挖，计划2012年竣工交付。
•联强国际大厦总投资5亿元，总建筑面积7.5万㎡，其中酒店3.8万㎡，办公2.3万㎡，商业1.4万㎡，目前已竣工投入运营。
•东渡新锐国际大厦总投资3.6亿元，总建筑面积7.38万㎡，其中商业1.06万㎡，酒店式公寓4.8万㎡，该项已交付。
•宋都奥体名座项目总投资3.6亿元，总建筑面积9万㎡，其中商业1.6万㎡，酒店式公寓2.5万㎡，办公2.3万㎡，该项已交付。
项 目 情 况河西中央商务区一期 信息日期2010年06月•紫金中央西区项目总投资约4亿元，总建筑面积7万㎡，其中商业0.68万㎡，办公2.1万㎡，酒店式公寓2.9万㎡，该项目已交付。
•中泰广场项目总投资8亿元，总建筑面积22.6万㎡，其中商业8万㎡，办公6万㎡，酒店式公寓5.5万㎡，该项目已投入运营。
CRIC-河西板块市场分析
供地现状：
目前供地热是河西三期的南侧“鱼嘴”，此区域的规划为南京的“陆家嘴”，纯住宅用地较少，以商办 用地为主，与江心洲隔江相望。
7
4 PART 南京板块简介|板块介绍|河西板块|中观
住宅市场分析
1
公寓市场分析
2
办公市场分析
3
商业市场分析
河西交通规划
11号 线
3号线 4号线
6
2
2号线
10号线
4 5
1
3
1号线
机场线
综合交通规划——
道路系统：规划快速路三条，形成 “三横二纵”的路网结构；规划主 干路十条，形成“八横二纵”的路 网形态；规划次干路有15条
轨道交通：交通线路6条，分别是轨 道交通2、7、 8、 9、10、12号线
长途客运站：规划安排１处 停车设施：规划安排停车场18出 加油站：规划12处
河西板块两年每月商品住宅整体供求和交易情况（面积）
250000
30000
200000 150000 100000
50000
25000 20000 15000 10000 5000
0
0
供应面积
成交面积
成交均价
数据来源：circ 11
4 PART 南京板块简介|板块介绍|河西板块|住宅|市场
面积 河西板块住宅产品成交面积段为120-145㎡和180-240㎡，集中在大面积段，以改善型和高 结构 端改善为主。
24000-28000 28000-32000 32000以上
1600000 1400000 1200000 1000000
800000 600000 400000 200000
南京河西金地集团所街项目产品开发报告精品文档75页
13
地块解析 地块周边现状——商业氛围不浓厚，属于典型 的城郊结合部商业，公共配套情况一般
商业：项目西面沿江东路集中了 五洲、金盛、石林、金陵四大装饰城， 距离奥体商业中心2.5公里
市场：项目地块西北面和东南面 均有一华润苏果，项目北面集庆门大 街和东面湖西街沿街分别为汽修五金 类和社区类商业
竞争环境 案例借鉴
地块解析及市场背景 项目发展方向ຫໍສະໝຸດ 项目产品项目产品组合建议建议
6
客户目标 规避资源匮乏的风险，树立金地集团的品牌形 象，实现成本利润率25%以上
我们以金地集团的目标为基 本出发点，同时结合项目地块 的基地条件
金地集团
• 充分考虑项目的品牌营销因素； • 用能实现最大利润的方式操作，成本利润率期望不低于25%。
项目核心问题界定：
——怎么做才能低风险快速实现收益？
问题1
问题 2
怎样在树立品牌的同时实现25%以上利润的 产品组合，并做到最大利润？
住宅产品如何组合？商业、办公应该如何配 比？
怎样能够迅速树立品牌，实现 低风险快速操作
9
本次汇报的思路
开发背景
客户目标
竞争环境 案例借鉴
项目核心问题确定 地块解析及市场背景
二类居住用地151887.52
实际出让面积 89345.6平方米
成交价格
84000万元
规划要点参考 (有正式公告，以公 告为准)
土地坐落：南京市建邺区所街地块，集庆门大街以南，云锦路以东，市医药中等 专业学校以北；
用地总面积为90760.1平方米，市政配套用地面积1414.5平方米，实际出让面积为 89345.6平方米； 规划用地性质：二类居住用地；
2019年南京河西CBD介绍 共71页
它高楼林立，土地利用率最 高。
美国纽约CBD曼哈顿
南京主要中央商务区
新街口商务区（新街口、大行宫、长江路及其周边区域） 鼓楼商务区（鼓楼、山西路、湖南路及其周边区域 河西新城奥体中央商务区
河西新城CBD
新街口商务区
南京新街口素有“中华第一商圈”之誉， 商业之繁荣国内闻名，但由于交通压力 过大、车辆通行及停车都比较困难，因 此虽也有一些高档写字楼，新街口的商 务氛围却一直不如商业浓厚。
区域内办公的职工总数超过1万 人，其中高层次创新创业人才 有50余人。
这些高品质企业和搞素质人才的集聚已成为推动CBD快速发展的强大动力。
CBD一期标志性建筑从北到南依次是：
从金奥33层看新城CBD一期
河西新城CBD二期
河西新城CBD二期发展概况
河西新城CBD二期工 程，北起河西大街，南 至江山广场，总长约2公 里，用地面积约55公顷。 总建筑面积约110万平方 米，规划27个地块，规 划平均建筑高度大于100 米，最高超过200米。
紫金西城中心
占地面积：6690．9平方米 总建面积：77263．87平方米 开发商：南京紫金地产开发建设。、 产品：本项目建筑层数为地上20层，
地下1层。主要分为商务办公、 商务公寓及商19层为 单身公寓；2、3号楼为90平米 跃层公寓；西面4号楼多层商务 办公，底层沿街布置商铺。 进程：项目05年6月销售，06年10月份 交付。目前完全投入使用。
雨润国际广场
项目位于梦都大道、江东南 路交界处，由雨润集团投资，江 苏地华房地产开发建设，项目占 地面积2.2万㎡，总建筑面积18 万㎡，规划建设两座高100米L型 塔楼，地下3层地上27层，集商 务、娱乐、休闲、运动、办公居 住于一体。
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河西发展—沿江东中路由北向南发展
区域发展特征：
江东门区 域中心
奥体城市 新中心
1、由“北向南”发展
北部区域由于靠近城市老主城区，规划起步早，发展相对成熟，处于发展的 中后期阶段； 南部区域发展由2019.2.11日南京青奥会申请成功，建设奥体城市新中心规划 开始提上日程，发展相对较晚，目前处于发展初级阶段，但受“政府城市新中心 打造规划”和“青奥会”双因素驱动发展，发展后劲充足、空间广阔；
目前河西经过十年的发展，已经初具规模，拥有发展为现代化城市新中 心的一系列高端配套基建（奥体展馆、奥体馆、明基医院……），商务商业已经在高 规划的起点基础上逐步实现和正在实现，随着2019年青奥会的举办，将 引爆区域高速发展为华东地区现代化城市新中心、南京新形象展示区域。
城市重点发展、规划发展为现代化城市新中心区域；
2、由“两点一线”辐射区域发展
两点：北部—江东门区域中心，主要由万达商业商务中心组成，发展处于中 后期成熟阶段；南部—奥体城市新中心，主要由众多高端城市综合体、展览中心、 奥体中心等组成，发展处于起步发展阶段； 一线：江东中路—道路两旁规划发展为城市新商业商务区，由北向南逐步发 展；
处于初期阶段，但受“政府新中心规划”和“青奥会”双因素驱动，将实现快速发展、空间广阔；
19,607
15
中国联通
13,107
16
中国移动
13,323
பைடு நூலகம்
17 交通银行南京分行 14,296
18
苏宁置业
28,789
26 省保监局/省银监局
——
27
综合要素市场
——
建筑面积 (㎡)
289,070 64,419 86,571 107,417 78,664
104,572
52,426 64,950 50,034 218,320
城市顶级配套云集，商业商务项目高端、 集中开发，周边住宅开也呈现快速状态， 顶级开发商云集（仁恒、恒大、万达……）
将实现跳跃式发展，代表城市现代化新形象、城市新中心；
河西CBD商务轴一期规划
河西CBD商务轴一期大部分项目已经完工，仅个别项目在建。
24
23 25
序 号
项目名称
占地(㎡)
建筑面积 (㎡)
奥体—城市新中心
奥体馆
中泰国际广场
金奥中心 华新广场
展览中心
苏宁地块 新鸿基地块
嘉业国际城 新地中心
河西金源广场
南京金沙高尔夫 明基医院
城市配套：
明基医院、南京金沙高尔夫、展览中心、地铁 1、2号线；
高端城市综合体项目部分列举：
中泰国际广场 嘉业国际城 新地中心 金奥中心 华新广场 南京贸易中心 苏宁地块 新鸿基地块 总部基地
上市 年份
物业形态
项目 现状
1
新地中心
44,899
220,000 2019年6月 商业/酒店式公寓/写字楼/酒店
完工
2号线
梦都大街
22 河 2
嘉业国际
33,000
250,000 2019年2月 商业/酒店式公寓/写字楼
完工
奥体 中心
5
西3
紫金中心
13,527
74,400 2019年5月 商业/酒店式公寓/写字楼
—— ——
上市 年份 未定 不对外 不对外 不对外 不对外
不对外
不对外 不对外 不对外 未定 不对外 不对外
物业形态
商业/写字楼 商业/写字楼 新闻办公 写字楼/绿地 商业/写字楼/市政配套 商业/写字楼/住宅/娱 乐/绿地 邮电办公 邮电办公 商业/写字楼 商业/写字楼/住宅 市政单位 市政单位
2019年5月 2019年4月
待售 待售 不对外销售 2019年7月 2019年10月
商业/酒店式公寓/写字楼/酒店 商业/酒店式公寓/写字楼 商业/酒店式公寓/住宅/酒店 商业 政府办公 酒店式公寓 商业/酒店式公寓/住宅
完工 在建 在建 在建 完工 完工 完工
未开工
华新置业
河西大街
江
东 中 路
中央 公园
在建
7
华泰 证券
8
3延
7 8
段 19
2 一 20
期
21
1
22
23
中泰国际 金奥大厦 华新丽华 华泰证券 新城大厦 四季仁恒 欧洲城
8,070 29,851 278,236 45,383 25,000 27,638 136,000
220,000 200,000 560,000 158,843 180,000 110,000 340,000
完工
21
4
东渡国际
12,487
70,000 2019年12月 商业/酒店式公寓/写字楼
完工
5 联强国际大厦 12,800
90,000 2019年9月 商业/酒店式公寓/写字楼
完工
CBD
4北
6 宋都奥体名座
3,448
88,000 2019年4月 商业/酒店式公寓/写字楼/
完工
6
奥体大街
20 完工 19
庐 山 路
24 紫鑫中华广场 173,333 520,000 2019年11月 商住/公寓/别墅
25 雨润国际中心
36,000
180,000 2019年4月 商业/商住/写字楼
总计
879,672 3,261,243
完工 在建
1号线
河西CBD商务轴二期规划
本案所处的CBD商务轴二期所有项目均处于在建或者待建状态，大多数项目以总部自用为主。
谨呈弘久置业
南京河西CBD项目市场报告
2019.01
报告框架
•项目板块价值认识 •酒店公寓运作环境 •办公市场运作环境 •商业市场运作环境
第一部分：项目板块价值认识
河西—城市新中心区域
城市中心 河西
12月15日，南京市委召开常委会会议，研究《加快河西现代化、建成城市新中心 千日行动计划》及《关于进一步加快河西新城开发建设的若干意见》等工作。会议指 出，南京市第十三次党代会明确提出，将河西新城区建成现代化城市新中心，这是从 南京发展全局做出的重大战略部署。 南京市第十三次党代会明确，要把河西新城区建设作为今后3年城市建设的重中之 重，全力组织实施“加快河西现代化、建成城市新中心”千日行动计划，将河西新城 区建成现代化城市新中心。这是从南京发展的长远和全局考虑做出的重大战略部署。 加快河西新城建设是办好2019年青奥会的重要保障，也是确保南京2019年率先基本 实现现代化的关键之策。河西新城是展示现代化新南京的标志和窗口，提升南京城市 形象和功能品质必须加快建设河西新城。
河西大街 1号线
中央公园
9 18
10
南京 11 国际 26
博览
中心 27
12
本案 河
17 西
16
15 南 延
28 段 二
14 期
CBD
13
序号
项目名称
占地(㎡)
9
新鸿基项目
227
10
第十四研究所
13,214
11
江苏新华报业
21,643
12
南京报业集团
20,141
13
农村信用社
16,136
14
国泰君安