结合三级计划的开发报建——碧桂园

1）临时道路及路口接口审批 ① 规划局报批→路口接口平面图、地下管线保护设计图、电 子数据→《准予行政许可决定书》 ② 交管局报批→路口接口平面图、道桥处批文、规划局批文 →《临时占用道路许可证》
③ 城管局报批→《挖掘、占用城市道路许可证》→同意路灯
迁移及管线加固复函→《树木砍伐、移植许可证》
（四）施工准备阶段
（五）施工阶段
2）正式用水报装
室外管线总图蓝图、电子数据、排水许可证
同意复函
3）正式用电报批
室外管线总图蓝图、电子数据 审图意见书
4）燃气接口报批
燃气接驳点确认 燃气接驳点确认书、室外管线总图蓝图、电子数据 同意复函
（五）施工阶段
5）电梯报装（含临时售楼电梯）
6）电信报装
3 设计阶段
（五）施工阶段
1、该阶段《施工许可证》办理
① 地下管线查询
• • 带红线坐标点的建筑总平面图及电子文件。 地下管线查询成果图
②《施工许可证》办理
• 《建设工程规划许可证》或《桩基础报建证明书》、企业资质证明、项目报 建、中标通知、招投标备案、甲乙方人工工资担保金（函）、审图报告、绿 化工程规划许可证、施工组织设计、施工单位安全生产许可证明材料、项目 经理资质证书及安全考核证、安全施工措施费支付计划等
扩初设计 防雷报批
电气设计图、防雷设计审查报告 《防雷装置设计核准书》
扩初设计 人防报批
扩初设计图及电子文件、《人防工程建设意见征询单》
《人防地下室初步设计审查意见书》、《人防核准单》
3.桩基提前开工规划报批
总平面图、桩基施工图、施工图审查报告、 电子数据
《建设工程桩基础报建证明书》
4.施工图设计阶段
（一）用地申请阶段
参与招标拍卖 挂牌交易取得 土地使用权
旧村改造 取得土地 使用权
股权转让 取得土地 使用权
土地 使用权 初始 登记
（一）用地申请阶段
参与招标拍卖 挂牌交易取得 土地使用权
旧村改造 取得土地 使用权
股权转让 取得土地 使用权
土地 使用权 初始 登记
（一）用地申请阶段
参与招标拍卖 挂牌交易取得 土地使用权
5 施工阶段 4 施工准备 阶段 6 预售阶段 7 竣工验收阶段
3 设计阶段 2 设计前期 调查阶段
房地产开发报建 全流程
1 用地申请阶段
（二）设计前期调查阶段
1、地形现状图测绘
2、现场地质勘探及测绘
3、市政管线、道路调查分析
4、现场周边建筑物、构筑物调查
5、水文地质资料调查
5 施工阶段 4 施工准备 阶段 6 预售阶段 房地产开发报建 全流程 2 设计前期 调查阶段 1 用地申请阶段 7 竣工验收阶段
同意路灯迁移及管线加固复函
《树木砍伐、移植许可证》
《占用道路许可证》
（四）施工准备阶段
5、临时占用城市绿化报批
6、有关障碍物拆除、迁移报批
电力线拆除、迁移报批 电信线拆除、迁移报批 给排水管道拆除、迁移报批 红线内树木砍伐、移栽报批
其它障碍物拆除、迁移报批
5 施工阶段 4 施工准备 阶段 6 预售阶段 房地产开发报建 全流程 2 设计前期 调查阶段 1 用地申请阶段 7 竣工验收阶段
7）有线电视报装
8）网络及智能化报装
（五）施工阶段
5、人行道改造报批
1） 规划局批文、人行道改建设计方案 2）交管局批文、迁移绿化平面图 3）人行道改建方案、移迁路灯平面图 4）规划局批文、道桥处批文、人行道改建设计方案
6、市政绿化改造报批
5 施工阶段 4 施工准备 阶段 6 预售阶段 房地产开发报建 全流程 2 设计前期 调查阶段 1 用地申请阶段 7 竣工验收阶段
2、环保立项审批
《建设项目环境影响评价表》、《建设项目环境影响立项预审意见》、 《建设项目环境影响评价审查批复》
（一）用地申请阶段
《固定资产投 资许可证》及 计划立项审批
《建设用地 规划许可证》 办理
《国有土地使 用证》办理
• 《建设项目环境影响评价审查批复》、可行性研究报告 • 立项批复
（一）用地申请阶段
《固定资产投 资许可证》及 计划立项审批
《建设用地 规划许可证》 办理
《国有土地使 用证》办理
• 《建设用地规划许可证》
（一）用地申请阶段
《固定资产投 资许可证》及 计划立项审批
《建设用地 规划许可证》 办理
《国有土地使 用证》办理
•
•
《建设用地规划许可证》、立项批复、宗地图、规划红线图
取得《国有土地使用证》
4.施工图设计阶段
施工图预测 施工图设计 规划报批
《环境绿化设计规 划许可证》办理
• 全套建施图、面积预测报告
• 报建申请表、立项批复、施工图审查报告、《建设 工程规划许可证》、建筑规划红线图等文件
• 《环境绿化设计规划许可证》
《市政工程规划 许可证》办理 各专业工程 委托设计
• 《市政工程规划许可证》
3 设计阶段
（三）设计阶段
1. 方案设计阶段 2. 扩初设计阶段 3. 桩基提前开工规划报批 4. 施工图设计阶段 5. 设计修改报批
备注： 1、概念性规划（概规） 2、修建性详细规划（修规） 3、方案设计 4、初步设计 5、施工图设计 6、设计变更。
1.方案设计阶段
供用电征询
• 立项批复、建筑分层面积表、总平图 • 征询答复书 • 立项批复、总平图 • 征询答复书 • 立项批复、总平图 • 征询答复书 • 立项批复、方案设计文本 • 项目交通影响评价成果
• 《临时用地合同书》、方案设计图、《临时建 设计方案审批意见书 • 方案图、方案Biblioteka Baidu批意见书 设工程
• 施工图、规划局关于方案批复、施工图审批意见书 • 《临时用地合同书》、建筑施工图、施工图消防审批意见、 《临时建设工程规划许可证》
• 临建消防验收
临建规划验收
• 临建规划验收
（四）施工准备阶段 3、临时市政路口及管线接口审批
3 设计阶段
（六）预售阶段
1
房号编制、门牌号报批、 立项批复、规划批复、 总平面图、公安门牌号批复
1 2
预售查丈、 经批准的建筑施工图、 电子数据、预售测绘报告
售楼广告设置报批
6
3
预售价格报批
5
4 《预售许可证》办理、验资报告、 工程进度报告、商品房预售方案、 预售款监管协议、预售查丈报告、 《房地产预售许可证》
用水征询
燃气征询
建设项目交通 影响评价
1.方案设计阶段
建设项目 抗震评价
• 项目抗震评价成果
日照影响分析
• 立项批复、总平图
地名申报
• 立项批复、规划红线图、用地红线图、总平图
• 取得地名使用证
方案设计 规划报批
• 规划方案批复
1.方案设计阶段
小区景观 绿化方案评审 小区技防 方案评审
• 方案设计文件、方案审批申请表、规划审批意见 • 绿化景观方案批复
•
取得《建筑工程施工许可证》
（五）施工阶段
③ 市政工程施工许可证 ④ 其它有关专业工程《施工许可证》办理
⑤ 绿化工程施工许可证：绿化规划许可证 绿化工程施工许可证
（五）施工阶段
2、施工控制点放点
1） 施工单位桩点
2） 放点报告
3、开工验线
1）测绘委托 桩位平面图、一层平面图、总平面图、电子数据 《建设工程开工验线测量报告》 2）规划局报批 开工验线报告 《建设工程规划许可证》
3、临时市政路口及管线接口审批
2）施工排水报批：
室外管线总图蓝图、电子数据、《准予行政许可决定书》 、
临时排水许可 3）施工用水报批： 场地临时排水总图、临时排水许可 4）施工用电报批： 临时用电接线平面图 、供用电征询答复意见书、审图意见书
（四）施工准备阶段
4、施工占道报批
《挖掘、占用城市道路许可证》
（五）施工阶段
4、永久性市政路口及管线接口审批
1）市政路口接口审
规划局报批→路口接口平面图、地下管线保护设计图、电子 数据→《准予行政许可决定书》
交管局报批→路口平面图、规划批文、城管批文→同意复函 城管局报批 《挖掘城市道路许可证》 同意路灯迁移、管线加固及泛光照明施工的复函 《树木砍伐、移植许可证》
旧村改造 取得土地 使用权
股权转让 取得土地 使用权
土地 使用权 初始 登记
• 土地权属证明、实地结果测绘报告书
（一）用地申请阶段
用红地线 放点
用地界测 量放点
房地产开发 企业资质等 级核准
环保 审核
• 用地红线图
（一）用地申请阶段
用红地线 放点
用地界测 量放点
房地产开发 企业资质等 级核准
环保 审核
• 《建筑用地地界放点测量报告》、宗地（籍）图
（一）用地申请阶段
用红地线 放点
用地界测 量放点
房地产开发 企业资质等 级核准
环保 审核
• 《房地产开发资质登记证书》
（一）用地申请阶段
用红地线 放点
用地界测 量放点
房地产开发 企业资质等 级核准
环保 审核
1、环保立项预审
建设项目环境影响登记表书、建设项目环境影响立项预审意见
房地产预售备案，《房地产买 卖合同》（预售） 备案回执
5 施工阶段 4 施工准备 阶段 6 预售阶段 房地产开发报建 全流程 2 设计前期 调查阶段 1 用地申请阶段 7 竣工验收阶段
3 设计阶段
（七）竣工验收阶段
电力工程验收：用电交付备案证明、供电设备工程、计量表具工程 电梯验收报批：验收合格意见书 排水工程验收：供电设备工程、计量表具工程、合格证明、排水许可证 环保验收报批：环卫工程验收、市政管网工程验收、室内环境检测 给水工程验收：室外管道工程、室内管道及计量表具、二次增压供水工程 消防工程验收：《建筑工程消防验收申请书》、验收合格意见
• 委托设计
5.设计修改报批
方案设计调整规划审报、方案调整设计图
原方案规划批复、同意公示函
方案调整公示、公示结论
方案设计调整规划报批、方案调整规划批复
5.设计修改报批
施工图设计修改消防报批、修改后的施工图
原消防局批文、同意复函
施工图设计修改规划报批、建筑施工图 施工图审查报告、同意复函
综合管线报批、管线综合图
结合三级计划管理体系的
开发报建
目录
一
• 开发报建流程
二 三
• 高效率战略
• 政府关系处理
一、开发报建流程
5 施工阶段 4 施工准备 阶段 6 预售阶段 房地产开发报建 全流程 2 设计前期 调查阶段 1 用地申请阶段 7 竣工验收阶段
3 设计阶段
5 施工阶段 4 施工准备 阶段 6 预售阶段 房地产开发报建 全流程 2 设计前期 调查阶段 1 用地申请阶段 7 竣工验收阶段
5 施工阶段 4 施工准备 阶段 6 预售阶段 房地产开发报建 全流程 2 设计前期 调查阶段 1 用地申请阶段 7 竣工验收阶段
3 设计阶段
（四）施工准备阶段
临时施工 工地申请
1
2
临时建筑 报建
有关障碍物拆 除、迁移报批
6
工作
3
临时市政路口及 管线接口审批
临时占用城市 绿化报批
5
4
施工占道 报批
旧村改造取得土 地所有权
（一）用地申请阶段
参与招标拍卖 挂牌交易取得 土地使用权
旧村改造 取得土地 使用权
股权转让 取得土地 使用权
土地 使用权 初始 登记
1、报名申请，取得资格（资格同意复函） 2、参与竞标（中标通知书） 3、签订合同（《土地使用权出让合同》）
4、缴付契税和地价《付清地价款证明书》《契税缴纳凭证》
施工图设计 消防报批 施工图设计 人防报批 施工图设计 审查 施工图设计 防雷报批
• 施工图设计及电子文件、电子受理表格、施工 图设计审 批意见书 • 施工图设计及电子文件、《人防工程建设意见 征询单》、《人防核准单》
• 全套施工图、施工图审查报告
• 电气设计图、防雷设计审查报告、《防雷装置 设计核准书》
• 方案设计文件、方案审批申请表
人防设防核定
• 总平面图、规划批复、立项批复 • 人防设防审查批复表 • （小区给排水管线、强电管线、弱电管线） • 综合管线方案图
综合管线 方案图核定
2.扩初设计阶段
扩初设计 规划报批
初步设计建筑图、方案效果图、
《建设工程初步设计审批意见书》
扩初设计 消防报批
扩初设计图及电子文件、电子受理表格 《建设工程消防设计审核意见书》
3 设计阶段
（一）用地申请阶段
参与招标、拍卖、挂牌 交易取得土地所有权 《固定资产投资许可证》 及计划立项审批
用红地线放点
股权转让取得 土地所有权
房地产开发企业 资质核准
《国有土地使用 证》办理
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
土地所有权 初始登记
环保 审核 用地界测量 放点 《建设用地规划 许可证》办理
（四）施工准备阶段 1、临时施工工地申请
《土地使用权出让合同书》 《建设工程规划许可证》 临时用地位置图
《土地使用权出让合同书》 临时用地位置图 《临时用地合同书》

用地方案图
临时用地国土局申请 临时用地规划局申请
（四）施工准备阶段
2、临时建筑报建
临建方案 规划报建 临建方案 消防报建 临建施工图 消防报建 临建施工图 规划报建 临建消防验收