精选房地产联合开发中的法律问题

房地产联合开发中的法律问题

随着房地产业的迅猛发展，房地产开发中引起的纠纷，特别是房地产联合开发合同纠纷日益突出。其中联合开发房地产极易引发纠纷，占的比重也较大，对房地产开发的影响也较重，而且司法实践中对此认识不一。对房地产联合开发合同纠纷进行分析和探讨，对促进房地产开发发展有着非常现实的意义。本文将对其概念特征、联合开发的组织方式、如何确保合同的合法有效等法律问题进行探讨。剖析其法律性质及其特征，提出了在拟订房地产联合开发合同中应着重注意的一些问题和一些参考意见。

一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：

所谓联合开发房地产，指依照双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。

在现实生活中，从房地产的联合开发的组织形式和合同的性质可以看出其为一种典型的联营合同，根据双方在合作方式及组织形式的不同，联合开发房地产可以采取以下三种方式：

（一）组建新的法人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，从而确立了以土地使用权出资进行房地产合作开发的法律依据。由双方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例或通过合同约定承担风险、分享收益，这种以项目公司的方式开发相对而言可以减少纠纷发生的概率。但同时其不足之处也很多：譬如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费

用较高且容易错过商机；再譬如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，一来需要一定的周期，二则当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，需支付较高的财务成本，对合作者来讲这当然是不合算的。

（二）组建联合管理机构。即由合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，其职责是协调双方在联合开发中发生的各种关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作、管理开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅能作为内部的管理机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能独立对外承担民事责任，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义进行有关的民事活动。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而皇之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。

（三）既不成立项目公司，也不成立联合机构，而是按照合同的约定各自独立履行义务、分享收益。这种方式主要用于相对简单的项目。

上述后两种方式其相对于成立项目公司的经营方式来说是一种相对松散的合作方式，因而合作中双方之间容易产生纠纷，而且在实践中争议较大的一个问题是：联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共担风险，共享利益的，则此类合同就是合伙合同，这种联营则为合伙型联营，双方应对联合开发项目产生的债务互负连带责任。由合作双方完全通过合同来约定彼此在联合开发中的权利义务的，如果双方为各自独立经营的，如合同一方明确只提供土地，另一方只是负责在该土地上完成一定的建筑任务的，且建筑方在完成建筑任务后将获得一定数量的房屋作为回报的，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，由双方对各

自的行为独立承担责任。如果双方通过合同的约定一方只提供资金而不参与项目的任何操作，只是在项目完成后取得一定数量的房屋作为回报，并且通过合同约定自己不承担在该项目开发过程中产生的任何风险及责任的，则是以形式上的联合开发达到实质上企业相互之间融资的非法目的，不符合我国法律的有关规定，应当认定为无效合同。

有的观点认为，联合开发的项目由双方共同经营、共负盈亏，本着权利义务对等的原则作为利益共同体的双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任所做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联合开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必具体分清谁的责任或哪一方对外签字的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。产生这种观点主要是因为对联合开发的行为没有进行法律定性，其实联合开发的行为因为双方的签订的合同内容不一样，承担的权利义务不一样，而导致不同的法律性质和法律后果，因此房地产联合开发合同成为房地产联合开发行为中的最重要关键之处，签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。

二、房地产联合开发合同纠纷的特点

房地产开发项目有大有小，大到占地几千亩建筑面积达几十万平方米的小区，小到一栋独立的单体楼建筑均属于这一范畴。房地产开发投入的资金较大，生产的周期较长，涉及的法律、法规及政策面较广容易产生纠纷。房地产联合开发合同纠纷的特点是，诉讼标的大，纠纷内容复杂，纠纷各方诉讼利益重，诉讼周期也较长。另外这类纠纷所涉及法律法规以及国家的政策面广。无论是最高人民法院公布的案例还是在互联网上，全国各在关于合作开发的纠纷非常多，据不完全统计，合作开发纠纷在房地产诉讼案件中占有很大比例。

据网上报道，成都金地房产公司和新特实业有限公司合伙开发某花园工程。金地房产公司出资负责整体开发，新特公司以土地使用权入股合作开发。两公司在合作开发某花园工程过程中，由于新特公司所出的土地升值较大，由此提出增加开发收益，而负责整体开发施工的金地公司认为新特公司的要求违背了合同原意。同时，在金地公司实际售房过程中，新特公司认为价格偏低，有损其利益，曾多次派人到某花园张贴“告客户书”，影响了房屋销售，由此引发双方矛盾。