从普洛斯看中国物流地产专题研究报告

从普洛斯看中国物流地产专题研究报告

目录

第一节普洛斯简介 (5)

一、两个普洛斯？ (5)

二、普洛斯历史发展轨迹 (6)

三、公司股权结构 (8)

四、公司的全球业务布局 (10)

第二节三大核心业务形成战略“闭环” (12)

一、物业开发业务：整体业务的基础 (13)

二、物业管理运营业务：收入的主要来源 (14)

三、基金管理业务 (15)

四、各业务部门合力，提供三大服务产品 (19)

第三节公司财务分析：中国地区、租金收入为主要来源 (22)

一、收入及利润分拆 (22)

二、物业升值价值占净利润比重高 (24)

第四节普洛斯在中国 (26)

一、普洛斯中国的发展轨迹 (26)

二、网络布局遍布全国，客户群体以外资企业为主 (27)

三、普洛斯中国的本地化战略“组合拳” (29)

第五节普洛斯的成功原因及物流地产的发展机遇 (31)

一、成功原因：“高效管理”+“先发优势”+“拿地优势” (31)

二、发展机遇：“巨大发展空间”+“B2C打开市场需求” (32)

图表1：普洛斯中国物业面积地位图 (5)

图表2：普洛斯几大集团类股东持股比例 (9)

图表3：普洛斯各国家及地区股东占股比例图 (9)

图表4：普洛斯净资产全球规模比例 (10)

图表5：普洛斯三大业务构成战略“闭环” (12)

图表6：普洛斯历年开发成本利润图 (14)

图表7：普洛斯近年基金管理规模及增速 (17)

图表8：普洛斯近年基金管理费收入及增速 (18)

图表9：普洛斯标准设施开发业务模式 (19)

图表10：普洛斯客户定制开发业务模式 (20)

图表11：普洛斯物业收购与回租业务模式 (21)

图表12：普洛斯近年收入与利润图（单位：亿美元） (22)

图表13：普洛斯各大区收入占比图 (22)

图表14：普洛斯各大区利润占比图 (23)

图表15：普洛斯历年收入按业务拆分 (24)

图表16：普洛斯近年地产公允价值变动与利润图（单位：亿美元） (24)

图表17：普洛斯在中国的布局图 (27)

图表18：普洛斯在中国的主要客户 (28)

图表19：中国工矿仓储用地历年供应量图 (32)

图表20：中国人均物流面积与美国比较图 (33)

图表21：中国现代物流市场供应现状 (33)

图表22：电商零售历史增速图 (34)

图表23：B2C电商市场份额及预测 (34)

表格1：普洛斯与安博臵业的历史分拆及并购历程表 (8)

表格2：普洛斯全球主要业务营业数字 (11)

表格3：普洛斯各大区域前五大客户表 (14)

表格4：普洛斯各大区域运营数据表格 (15)

表格5：普洛斯各大区域设立基金简介 (17)

表格6：普洛斯在中国的历史沿革 (26)

表格7：普洛斯在中国的物流网络简介 (27)

表格8：普洛斯在中国各区域城市布点及面积 (27)

表格9：普洛斯第二次在中国融资情况 (30)

第一节普洛斯简介

普洛斯”，英文名GLP（Global Logistics Properties）,一家在中国拥有最多仓储物流土地及物流产业园的企业，总面积超过1500万平方米。从公司官网提供的中国市场土地份额图上来看，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二。

图表1：普洛斯中国物业面积地位图

资料来源：普洛斯资料，北京欧立信咨询中心

让人最感到惊讶之处便是，普洛斯作为一个外资控股的企业，居然在地产这样一个以拿地为主要竞争力、并相对更加为政府所掌控的行业中左右逢源，甚至做到行业绝对的龙头。而这其中的缘由便要从普洛斯发展的历史轨迹以及其与中国市场的种种联系说起。

一、两个普洛斯？

普洛斯”这个名字，虽然在物流地产界早已鼎鼎大名，但对于外界而言，却总是会有“两个普洛斯”的印象存在，时常将GLP与Prologis两家企业混淆。尤

其是从英文名上来看，由于后者的英文发音与“普洛斯”更为接近，更加造成了识别上的误差。

简单来说，两者的区别：

GLP（Global Logistics Properties，现中文名“普洛斯”）:本篇报告的研究对象，“普洛斯”。曾经作为Prologis的中国与日本的分支业务，于2008年12月24日被GIC全额收购股权及债权，自此从Prologis分拆出来单独发展。目前业务遍及中国、日本、美国和巴西，是亚洲第一、全球第二的物流地产企业。

Prologis（现中文名“安博臵业”）：GLP从前的母公司，在GLP分拆出去之后于2011年与安博臵业（AMB Properties）合并，成为全球第一大的物流地产企业。随后其英文名沿用Prologis,而中文名则改为“安博”。目前业务遍及北美、欧洲、亚洲等超过20多个国家和地区。

二、普洛斯历史发展轨迹

1、成立于北美，挟资本之势全球扩张

1991年，Prologis的前身，Security Capital Industrial Trust (SCI)在北美成立。当时公司的投资领域较为多元化，既包括工业用地，也包括商业及写字楼盘等地产业务的开发。最终，为了降低空臵率，提高运营及资金回笼效率，公司选择与美国其他房地产企业区分开来，专注于当时由于美国经济高速发展而出现大量需求的物流地产细分行业。

而于此同时，经济全球化的浪潮袭来，越来越多的美国国际化企业需要全球性的物流仓储网络布局来帮助他们全球铺货，完成快速扩张。而SCI则抓住了这次机会，借助全球化物流概念顺利在1994年于纽约证券交易所（NYSE）上市，并于1998年正式改名为Prologis。

2、染指亚洲市场，进军日本和中国

而借助资本之势，Prologis通过全球并购以及美国企业全球扩张的机会，将自己的触手伸向全世界，而亚洲，尤其是才刚加入WTO不久的中国，在政策及政府的推动下，正如火如荼的开始新一轮全球贸易的大动作。巨大的市场需求以及物流仓储作为贸易的刚需属性，强烈的吸引着Prologis的目光。

2001年，Prologis首先进入美国企业更为熟悉的日本市场，并同时隔海观望