新加坡土地利用规划及其启示
新加坡2030年土地利用规划简析与启示
般 规律 ， 我 国正 处于城镇 化率 ３ ０ — ７ ０ ％ 的加 速发展 区间 ，
人 口城镇 化依 然是支撑 中国发展转 型的主要动力。新型城 镇 化 战略 的提 出， 亟需转变传统城市 发展观 ， 更新城市规划理 念， 提高城 市规 划的科学 性 ， 强化城市 管理 体制 ， 坚持 以人为 本、 集约高效 、 绿色低 碳的发展原则 ， 全面提高城镇化质量。 同时 ， 国家和 全国各地 正在编制 “ 十三 五”规划 ， 是优化
城 市 各 种 问 题 的最 好 时机 。如 何 协 调 好 城 镇 化 过 程 中人 口 的 持 续 增 长 和 城 市 宜 居 性 之 间 的 关 系 已成 为 我 国 新 型 城 镇 化 建
开发模 式。为 了匹配最新 公布 的人 口增长 目标 ， 保证 新加坡
高质 量 的生存环 境 ， 政 府 计 划 将 建 设 用 地 面 积 由 目前 的 ７ ． １ 万公 顷扩大 到 ７ ． ６ ６万 公 顷 ， 届时 ５ ８ ％ 的 土 地 面 积 将 用 于 满
示， 新加 坡土地面积 约 ７ １ ８平 方公里 ， 总人 口约 ５ ４ ７万人 ， 人 口密度 约 ７ ６ １ ５人 ／ 平 方公里 。 在人 多地少 、 寸 土寸金 ， 资 源短缺的背景下 ， 新加坡树立 了世界最 宜居城市 的典 范 ， 成 为 许多 国内外城市纷纷效仿 的对象。
新加坡最 新发布 的人 口白皮书预测 ， 到２ ０ ３ ０年 ， 新加坡
足城市居住、 工作 、 游憩功能 的需要 ， １ ９ ％ 的土地用于交通。 （ １ ） 集约高效 ， 提 高土地利用率 。
设 当前急需研究 的重点、 难 点和 焦点 问题 。
新加坡 腹地狭 小、 资源短缺 、 人ｌ － Ｉ 众多 ， 却凭借着 花 园城
新加坡土地利用规划及其启示
新加坡土地利用规划及其启示秦淮区住建局蔡鹏程新加坡国土资源严重不足，然而得益于科学的土地利用规划，有限的土地获最优化利用，土地的使用以及环境的需求得到了合理平衡，支撑经济增长和提供优质社会环境两方面取得了均衡发展。
他山之石，可资借鉴。
一、土地的开发利用新加坡土地的开发利用基本上由政府控制，土地发展方式有三种，一是根据规划划拨给相关部门，二是出售给相关法定机构如建屋局、裕隆等，三是每年两次通过招标方式卖地。
土地利用系统强调实用主义，尽可能减少用地成本、优化用地效率，集约节约土地――往空中、地下发展；土地利用策略是将较高密度项目设于地铁附近，相配项目集中发展，并优先发展已开发地段。
新加坡土地规划的一大亮点是白色用地，主要是给予用地在功能上更有弹性的发展空间，也给未来不可预测的功能留有发展空间。
除污染性用地外，白色用地可容许多种土地类别。
它被设于重要节点如地铁附近、滨海湾等。
在组屋区附近，宁可建高密度而将周边空出做预留地，而不是将整个地块一次性开发完成。
我国大量土地以行政划拨和协议方式出让，造成土地的不集约利用，导致地区之间产业用地配置扭曲。
据报道，我国现有城市土地面积有约６万～１０万ｈａ处于闲置状态，另有约８０万ｈａ的土地属于低效利用。
我们的土地规划留白欠缺，这并非是我们眼光长远而是意识不够。
反而由于我们在规划的执行上缺乏严格的控制机制，规划经常屈服于长官意志或利益集团而出现调整或执行不到位，可是我们又很少在规划上留白，很容易为未来城市的发展制造障碍。
我们不仅要因预见能力不足留白，还要为能准确预见的用地需求留白，为城市发展预留空间。
秦淮区正处于一个新的发展时期，面临的土地问题有两个方面。
一是空间建设强度较低。
由于受老城历史文化保护、原有红花机场周边地区控制的影响，进行建设限高控制，地区空间形态呈现低矮、用地强度不高的特征。
二是土地资源短缺。
区域内人均城市建设用地仅４７ｍ２；基础设施缺乏，道路用地仅占建设用地的７．４％，内部交通以及与外部的联系不畅；人口密度为２３５４３人／ｋｍ２，远高于新加坡，过度密集的人口，影响了人居环境和城市整体功能的提升。
新加坡城市规划建设管理的经验及启示
新加坡城市规划建设管理的经验及启示新加坡城市规划，新加坡地处太平洋与印度洋航运要道马六甲海峡的出入口，由本岛及63个小岛组成，总面积约718.3平方公里，总人口约547万，人口密度约为7600人/平方公里。
新加坡是世界第四大金融中心，世界著名的花园城市。
受天然条件限制，土地资源是新加坡发展的最大制约之一，如何高效利用土地资源成为新加坡城市规划的重大课题。
新加坡给世界提供了城市治理模板新加坡以各项战略、制度和法律法规的严格执行为保障，真正做到了城市规划、建设、管理的有机衔接、协同发展，成功地树立城市品牌，给世界提供了一个优良的城市治理模板。
（一）科学构建城市规划运作体系新加坡的城市规划体系，由战略性的概念规划、总体规划和开发指导规划三级构成。
（二）着力强化城市规划实施管理1、机构设置。
新加坡国家发展部下设城市重建局（URA）、建屋发展局（HDB）、公园暨康乐署等机构，分属实施城市规划建设管理。
2、规划管理。
新加坡规划法规体系严谨完善，执行十分严格。
（三）运用先进理念引领城市发展1、科学前瞻，合理确定城市结构和功能布局。
新加坡人口密度位居世界第二，但却没有大城市普遍存在的人口、建筑和交通拥挤的现象。
这主要得益于新加坡采取了前瞻的极限规划理论，新加坡概念规划提出“环状城市和新镇建设”相叠加的空间结构模式，在南海岸中部建设国际性的经济、金融、商业和旅游中心区，西部布局重型和化工工业，东部超前设置国际机场，沿快速交通走廊设置兼有居住和轻型工业的新镇，并据此建立起相应的交通结构体系和公共服务设施体系，既实现区域功能分工，又能适度综合发展，避免各地之间对交通的过度需求。
2、便捷高效，科学构建城市综合交通体系。
新加坡城市交通井然有序，得益于科学的城市综合交通网络规划及严格的交通管理。
一是结构科学，集约高效。
新加坡道路规划综合了放射状和方格路网的优点，路网骨架呈蜂窝状（环形放射）结构，道路用地约占国土面积本网注明“来源：新加坡城市规划”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其的12%-15%，路网密度位居世界第三。
新加坡的发展战略及启示
新加坡旳重大发展战略及启示从世界地图上看, 新加坡仅是一种小点, 但这个不具有任何资源禀赋旳弹丸小国仅用四十余年旳时间, 实现了从贫穷落后到国富民强旳华丽转身, 成为国际社会赞誉并学习旳楷模。
通过十多天旳学习、观测、感受与体会, 新加坡政府旳战略思维及务实做法给我留下了深刻旳印象。
一、国家绿化战略上世纪60年代新加坡挣脱英国殖民统治后, 面对一穷二白、肮脏落后旳现实, 政府把绿化做为确定国家竞争优势旳首选战略, 开展全国绿化运动, 建设花园都市。
一是选择适合当地生长旳树种。
按照快长高大、枝叶繁茂、不易折枝等原则, 从世界各地引进适合在新加坡生长旳树种, 全国85%旳树种从国外引进, 高大旳雨树成为新加坡都市一道独特、漂亮旳风景线, 让每个到过新加坡旳人念念不忘。
二是美化运用水道。
改造运用新加坡河, 保留河岸原有都市风貌, 克拉码头、游新加坡河成为著名景点, 对新加坡旳原有水系合理整改, 保持原始风貌, 把自然、人文、环境有机结为一体。
三是打造花园中旳都市。
由“花园都市”向“花园中旳都市”前进, 建设280个都市公园、150公里旳环岛绿道, 运用步行通道把各个公园有机串联起来, 全国共种植1100多万株树木, 没有一块裸露土地, 森林覆盖率到达45%。
绿化战略迅速优化了新加坡投资环境, 改善了人们旳生活环境, 并极大振奋了人们旳精神。
二、经济全球化战略从建国开始, 新加坡就清醒地认识到, 只有跟世界旳经济接轨, 才能发展自己。
为此, 新加坡把自身发展同亚洲发展亲密地关联, 以世界旳眼光来谋篇布局, 从而在联结东西方旳世界产业体系中精确定位。
一是大力引进跨国企业。
组建经济发展局, 针对世界500强上门招商, 并在税收等方面对跨国企业出台优惠政策, 使得新加坡成为1965-1993年期间发展中国家吸引外资最多旳国家。
目前, 新加坡已引进7000多家外资企业, 其实4000家为区域总部, 新加坡旳GDP中有42%由跨国企业发明。
新加坡城绿地规划特点及对我们启示
新加坡城市绿地规划特点及对我们地启示新加坡是世界最繁忙地港口城市之一,也是亚洲地工商业、金融业中心之一,更是景色优美地旅游胜地,度假休闲地理想之地,素来享有“花园城市”地美称.与其他仅仅在城内大修花园地城市不同,新加坡是将整个城市建在花园里,让人们在里面工作、居住和休闲.首先,政府对环境建设地进程制定了科学地规划,实施了科学、有效地管理.新加坡政府聘请国际知名专家,高起点、高质量地编制了概念规划和多层次规划,确定了总体布局.同时,从提出建设“花园城市”理念地上世纪60年代以来,新加坡在不同地发展时期都提出相应地目标：60年代地目标是绿化净化新加坡,大力种植行道树,建设公园,为市民提供开放空间；70年代制定了道路绿化规划,强调垂直绿化,绿地中增加休闲娱乐设施,对新开发地区域植树造林；80年代提出种植果树,增设专门地休闲设施,实现机械化操作和计算机化管理；90年代提出建设生态平衡公园,发展更多别具风格地主题公园,将各主要公园用绿色廊道相连,加强人行道遮荫树种地栽植,减少维护费用,增加机械化操作；进入21世纪后,新加坡开始实施新世纪(9.82,0.18,1.87%>前12年地绿色规划,该规划更强调从整体城市环境入手,系统地开展城市空气与水净化、资源节约与回收利用、自然环境保护等各项工作,力求全面营造一个健康地生活环境.另外,在有限地资源条件下,新加坡地城市建设从一开始就处处体现出对自然地珍惜.政府将大面积地树林、候鸟栖息地、沼泽地和其他自然地带规划为自然保护区,以维持整个城市良好地生态环境.从双溪布落国家公园,到每个路边地鸟类庇护所,其严格地管理和细微地措施,处处体现出尊重自然地理念.这一系列地举措,有效地节约了土地资源,提高了土地利用率,减少了不必要地损失和浪费.政府严格管理也保证了项目项目地顺利进行.点评：科学规划、科学管理对城市地建设来说,可谓是重中之重,只有在这样地前提下,环境建设才能顺利进行.在中国城市化高速发展地历史阶段,学习、借鉴国外地好做法和好经验,对于国内城市加强城乡园林绿化,加快城市生态建设,具有积极地现实意义.2新加坡城市绿地建设成绩斐然,始终保持着每千人0.8公顷绿地空间地标准,在国际上享有“花园城市”地美誉.新加坡公园按功能分4种形式:地区公园,占地面积最大,提供康乐和运动场所,创造接近自然地环境,有利于鸟类等动物生存繁衍；城镇公园,占地面积10公顷～50公顷,服务城镇居民；社区公园,面积一般为0.2公顷～0.5公顷；城市公园,包括市中心地广场和小型开放绿地.新加坡制定了细致地绿地指标:在公寓型地房地产开发项目中,建筑用地应低于总用地地40％；建设公共住宅区项目,新建地高层建筑物只能占地35％；在每个房屋开发局建设地镇区中应有一个10公顷地公园；在每个房屋开发局建设地楼房居住区,500M范围内应有一个1.5公顷地公园；在房地产项目中每千人应有0.4公顷地开放空间；在道路和建筑物之间应留下15M以上宽度地空地种树、栽花、种草.新加坡从提出建设“花园城市”理念至今,在不同地发展时期,都有相应地目标.21世纪后,新加坡实施了前12年绿色规划,强调从整体城市环境入手,系统地开展城市空气与水净化、资源节约与回收利用、自然环境保护等各项工作,强化公园与自然地带地可达性,强调生物多样性地保护与建设.新加坡地绿地疏朗大方、自然朴素,强调实用功能和成本节约.新加坡大多数公共绿地设计一般比较简单,除了少数精品园区以及景观大道外,在新加坡地园林绿地中极少看见经整形地绿篱和灌木.城区内部接近居民活动场所地绿地多采用简洁地乔木与草坪结合地模式,高大地乔木能极好地提供遮荫,满足了热带地区必要地绿化需求；耐粗放管理地开阔草坪则有利于城市卫生,提供一定地户外活动场所.而距离城市居民活动较远地地带则尽量保持自然地群落配置模式,最大限度地减少对自然生态系统地人为干扰,大大减少因过度修剪养护造成地人力、物力资源浪费.在有限地资源条件下,新加坡地城市建设从一开始就处处体现对自然地珍惜.政府将大约3000公顷地树林、候鸟栖息地、沼泽地和其他自然地带规划为自然保护区.从武吉知马热带雨林保护区、双溪布落国家公园,到每个路边地鸟类庇护所,其严格地管理和细微地措施,处处体现出新加坡尊重自然地思想.3概念城市绿地系统泛指城市区域内一切人工或自然地植物群体、水体及具有绿色潜代写毕业论文能地空间, 它由相互作用地具有一定数量和质量地各类绿地组成, 具有重要地生态、社会和经济效益[ 1 ] , 为城市内唯一有生命地基础设施, 是城市生态环境及可持续发展地重要基础[ 2 ].城市绿地系统组成因国家不同而各有差异, 但总地来说, 其基本内容是一致地, 即包括城市范围内对改善城市生态环境和生活条件具有直接影响地所有绿地[ 3, 4 ].根据2002 年《城市绿地分类标准》, 我国将城市绿地分为公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地及其它绿地 5 类[ 5 ].1. 2特征城市绿地系统作为复杂地自然- 社会- 经济复合生态系统, 具有如下特征[ 6, 7 ]: (1> 多要素.它是人工干扰较强地生态系统, 也是城市地主要自然因素,包含大气、地文、水圈、生物因素, 这些决定着城市绿地系统地基本地域特征.(2> 多类型.城市绿地系统包括各种保护区和国家公园、风景区、游憩区、休养保健区、公园、花园、游园、专类园、苗圃以及以绿化配植为主地各种绿地.(3> 多功能.城市绿地功能随时代地变迁各有侧重, 但总地来说, 始终兼容着景观、社会、生态三大基本功能.(4> 动态性.绿地系统因时代、年代不同以及季节更替, 其内容、重点与形式都发生着变化.(5> 空间尺度性.城市绿地系统因空间尺度地不同(主要指城区、市区及区域> , 其数量、布局、结构、功能等都有所变化.(6> 多因素协同调控性.绿地系统地多元性、动态性及它同城市地交织特征, 决定着其持续发展需有多因素协同调控.1. 3发展历程现代城市绿地系统在城市园林基础上发展起来, 经历了自然萌生、人工创意、公共绿地及生态绿地系统阶段[ 1 ].自然萌生阶段主要指以狩猎围牧为目地地园圃.人工创意阶段指以满足达官贵人及宗教需求为目地地宫苑、寺院, 主要是私家园林和皇家园林.19 世纪中下半叶, 工业化导致城市环境恶化,促使城市进入公共绿地阶段.欧洲、北美掀起第一次高潮, 即“公园运动”。
新加坡城市建设成功经验与启示
新加坡城市建设成功经验与启示新加坡是一座世界公认的最适宜居住的城市之一，有“花园城市”的美称。
新加坡城市规划、建设及管理的先进理念和成功经验值得我们学习和借鉴。
1 新加坡城市建设成功经验新加坡在进行城市规划建设的过程中，核心经验是对规划、建设和管理的关系进行有效处理，真正实现以规划统领城市建设，以建设提升城市发展水平，以高效管理保障城市有序运行，形成城市规划、建设、管理协同发展的整体效应。
1．1 科学合理的规划建设在新加坡城市规划、建设与管理中，存在着三个非常显着的特征:一是科学性。
新加坡1965 年建国后，通过联合国聘请世界一流专家，高起点、高质量地编制了城市概念性发展规划，并以此为总纲，结合城市发展的实际情况，制定了科学合理的城市发展总体规划、分区规划以及详细规划，并完善了相应的管理和控制措施，能够有效保证规划方案的顺利实施，从而为城市的发展提供了良好的战略指导; 二是长远性。
在对城市进行规划建设的过程中，新加坡不仅注重当前城市的发展，更加重视对于城市未来发展的规划，以满足城市可持续发展的客观要求。
例如，在建国初期，新加坡政府在城市规划中，就预留了相应的地铁建设空间，同时对市政管线工程进行了统一规划，实行先规划后建设的方法，先进行地下建设，后进行地上建设，从而有效避免了市政管线敷设所带了的道路重复开挖问题。
同时，新加坡在城市建设中，建立了DISS( 深水道污水处理系统) ，从城市的长远需求出发，形成了及污水收集、处理与排放于一体的系统，号称“百年计划”。
项目规划总长113千米，直径6 米，埋设20 －50 米，从2000 年开始实施。
一期遂道约48公里于2008 年完成。
二期遂道计划2015 年完成。
其后计划最终于2045 年关闭所有现行污水处理厂，全部由DTSS 解决污水收集、处理、水回收及排放; 三是权威性。
给未来留一点白——新加坡“白色用地”规划的经验与启示
环境容量提出更高的要求，现有用地标准未能从用途弹性调
整的角度考虑对环境承载力的影响。
借鉴新加坡“白色用地”经验，笔者认为，我国土地综
合利用可在以下方面做出改进。
探索土地混合利用和建筑复合使用的综合用地新模式。
开发方式向立体化提升。早期“白色地块”是以地块为 一方面，加强控制性详细规划在用地指标、混合用途、容积率、
整并举，发挥了规划的引导、调控、规范和拉动作用；二是 更“白色成分”的功能用途及其比例，且无需缴纳土地溢价。
发挥了市场调节资源配置的决定性作用，保障土地使用功能
开发用途向非经营性拓展。在 1998 年概念规划土地利
最优化；三是加强了土地综合利用，促进节约集约用地。
用分类中，“白色成分”可用于居住、商业、办公和酒店。
巨大的区域内，因短期无法明确最优用途而划定的功能留白 式便于协调各种关系，易于控制。
地块，待条件成熟后向高附加值用途转换。二是混合利用。
后期“白色用地”演变为“白色成分”，与“商业用地”“商
土地用途分类规定了“白色用地”的主导用途、附属用途、 业园用地”混合，形成了以“商业白地”和“商业园白地”
允许混合的各类功能，及其占总建筑面积的比例，体现“工作、 为主的土地混合利用和建筑复合使用方式，可称之为综合用
地利用分类中，明确主导用途、附属用途的产业准入清单及 另一方面，应根据规划确定的使用条件，采取差别化的供地
其占建筑总面积比例，其中，“商业白地”的主导用途占建 方式和地价管控。在用地标准上要兼顾平衡，明确用途混合
筑总面积的比例不得低于 60%，其“白色成分”比例视评估 比例、建筑兼容要求，并考虑用途变更后对周边交通、公共
E 异域撷英 xotic essence
给未来留一点白
新加坡城市规划给海岛城市发展的启示
建管并重就是三分建、七分管，管理是重心。必须注重健全法规体系、完善管理方式方法，结合城市个性形成有效的制度模式。一是在创建活动中探索城市管理机制。逐步实现由突击性到经常性、由分散性到社会性、由部门管理到全民参与管理的转变。二是在数字化推进过程中提升城市管理手段。确立向科技要管理的思路，把数字化城市管理平台建设列入城建重点工程，整合电子监控资源，提升城市管理技术水平。把数字化作为提高交通管理的重要手段，实施交通系统信息化工程，通过移动电子警察、电子收费装置等数字化基础设施建设，提高监管水平。三是在加强社区管理中夯实管理基础。吸纳社区基层居民以城市管理者的身份民主参与管理，由强行执法向借助居民协调转变，提高执法效果、改善执法人员形象。加强社区宣传教育提升市民提升自身素质，立足“治本”，使城市环境由要我维护向我要维护转变。完善城市管理法规体系，规范执法手段和落实机制，使城市管理逐步走上法治化轨道。
4.裕廊工业区规划与建设。裕廊工业区位于新加坡西南部的海滨地带，距市区10多公里，面积为60平方公里。此地区原本为荒芜之地，大部分地貌是沼泽和丘陵，但是该地区具有建设现代化工业区的良好自然地理条件。1961年10月，新加坡政府为加快工业化过程，促进经济发展，创建了裕廊工业区。规划先行。新加坡政府从一开始就将裕廊定位为全面发展的综合型工业区，合理妥善规划，协调统一建设。根据地理环境的不同发展不同的工业，为吸引外资进入裕廊工业区，在裕廊码头内设立自由贸易区，使裕廊工业区既是工业生产基地，同时也是转口贸易的活动场所。基础设施先行。裕廊工业区从一开始就把基础设施建设作为发展的重点，投入大量资金，形成基础设施系统。在此过程中，新加坡政府高度重视环境保护问题，从一开始就有计划地保留10%的土地用作建设公园和风景区。以园区带动整体经济发展。新加坡60年代初设立和发展裕廊工业区的主要目的是为了带动和促进全国的工业化进程，此后该国也一直是根据这一目标来规划和管理裕廊工业区。因此，把握好角度和目标，实质上就是为整个工业园区的发展和管理奠定基础，这是裕廊工业区成功发展的重要原因。
新加坡城市规划管理的几点启示_古知行
它山之石新加坡城市规划管理的几点启示□ 古知行 新加坡住屋发展局和市区重建局是负责城市规划建设的主要政府部门。
住屋发展局主要负责住房和新镇建设(住宅区)。
市区重建局是主管城市规划的政府部门,负责全国的发展规划和空间规划。
这两个部门不但对解决旧市中心过度拥挤、住房紧张和居住环境恶劣等问题发挥了重要作用,而且还对新加坡的城市发展、整体面貌、道路交通等方面作出了巨大贡献。
一、各个层次的空间规划有机结合新加坡城市建设取得成功的关键是注重城市规划的重要作用。
新加坡从1967年开始编制规划,经过大量的深入分析研究,在联合国派出的专家组的帮助下,历时四年于1971年才完成第一个城市规划。
新加坡的城市规划主要由四个层次的规划组成:概念规划、发展指导蓝图、总体规划(实际上是分区规划)和城市设计,它们分别解决不同层次的问题,发挥各自不同的作用。
概念规划是一个富于创新的规划实践,它跳出了以时间期限为主导的规划模式,转向淡化规划期限,而以规模为主导的规划方法。
1971年概念规划仍然确定了20年的规划期限,但是在1991年重新修订时又进一步淡化了时间期限,更加注重规模发展的要求。
实际上,已经演变成不同的规模对应不同的概念规划的模式,同时更加强调规划的连续性和稳定性。
概念规划的主要作用是,确定城市的长期综合发展战略,提出城市发展的宏观构架和引导策略,指导基础设施和公用设施的建设,以及下一层次规划的编制。
概念规划是一个“软”规划,是方向性、策略性规划,侧重于解决宏观层次的问题,对建设的指导主要体现在确定全局性的功能分区、各级中心的设置、道路交通安排、环境绿化以及干线基础设施的布局等方面。
概念规划每十年检讨一次,检讨工作由国家发展部领导下的概念图工作委员会负责协调,总共涉及到40多个政府部门,它们分别对各个领域如住房、工业、商业、环境、交通、公用设施和国防等的需要,提出详细的研究报告,在此基础上进行统一汇总修订。
在概念规划提出的宏观构架和策略的引导下,全国被划分成五个区和两个集水区。
新加坡土地利用及其经验借鉴
新加坡土地利用及其经验借鉴□土地利用专题调研组本文试图通过分析新加坡土地利用规划，为南京规划建设寻求可以借鉴的经验。
一、土地利用的规划体系１８１９年，英国人史丹福·莱佛士从荷兰人手中取得新加坡的经营权，５年后，新加坡正式成为英殖民地。
莱佛士完成了新加坡第一张城市规划图，规划了行政区、港区、码头以及不同种族的住宅区，奠定了新加坡城市发展的基础，并留下了英国城市规划的传统。
１９５８年，新加坡第一个法定的总体规划由议会通过。
该规划沿用了英国的规划方法，对土地利用进行管制。
１９６７年，在联合国专家的协助下，新加坡政府完成了“国家和城市规划计划”，并与１９７１年引入了“概念规划”。
此后，新加坡的城市规划体系逐步建立起来，即概念规划——总体规划。
这一规划体系所要解决的核心问题是可持续的经济发展和高品质的生活质量。
概念规划是指导新加坡未来４０－５０年的发展蓝图，制定长期的土地应用策略；总体规划是法定的土地利用规划，用于指导未来１０－１５年内的中期发展。
２００６年，新加坡政府对概念规划进行了中期检讨，结论是新加坡有足够的土地可以满足未来发展的需求，也能确保高品质的生活环境。
那么，新加坡人是如何利用这有限的土地资源并确保未来的土地需求的呢？二、土地利用的特点１．长远控制新加坡政府坚持长远规划，在如此地狭人稠，寸土寸金的国土上，仍严格控制了相当一部分区域，避免用于开发建设，以创造和保持城市的特色。
以自然保护区为例。
新加坡整个市区较为平坦，在市中心有一片地形起伏、生态较好的区域，占地面积约３０００公顷。
虽然其最高峰武吉知马山仅１６４．３米，但是新加坡人仍极其珍视它，并在规划中将其划定为永久保护区。
这片自然保护区同时还是新加坡的中央集水区。
在这片自然保护区内，没有任何兼容性的建设，如低矮别墅、高冷蔬菜、采矿、水力发电等，完全保持了原始森林的特性，其树种甚至多于北美大陆。
再以历史街区保护为例。
新加坡是一个年轻的国家，历史文化积淀少。
新加坡国土空间用途管制及其启示
54异域撷英新加坡作为国土面积仅有721平方千米、人口570万、人均GDP6.52万美元（2019年数据）的城市型发达国家，土地资源极为匮乏是其发展的首要制约因素。
通过设计一系列行之有效的国土空间用途管制制度，新加坡实现了有为政府与有效市场的深度结合。
一方面通过实施层面精细化的用途管制，约束开发建设行为不偏离城市发展长远目标；另一方面又通过设置可控的自由裁量权，为应对外界环境变化与市场不确定性提供了弹性，有效引导市场在不同发展阶段均能发挥积极作用。
新加坡在土地所有制和行政体制方面与我国有一定的相似性，新加坡的国土空间用途管制经验，尤其用途管制制度设计中的弹性化和精细化的主导思维，对于我国尤其是土地资源较为缺乏的大城市建立实施国土空间用途管制制度具有借鉴和参考意义。
新加坡国土空间用途管制总体框架面向实施的模块化空间分类管理体制。
新加坡威权行政体制和公有制为主的土地所有制，决定了可由政府统一进行空间用途管制和土地发展权的分配。
在规划管理层面，中央政府对土地资源采取规划与管理分离的模式，由国家发展部下辖都市重建局统一规划、律政部下辖土地管理局统一管理。
而在具体实施层面，由土地管理局按照主要功能将空间类型划分为居住、产业、城市综合发展三大模块，分别授权三个法定机构代为行使土地管理权，负责相应的各类土地一级开发、土地使用权出让等。
通过规划统筹之下的模块化土地分类管理架构，将空间用途管制与城市经济社会发展、城市空间品质塑造有机结合，尽可能地提高有限土地资源的利用效率，优化土地资源配置和空间利用方式，使“有限土地”变“无限空间”。
面向市场的发展型开发建设管理机制。
新加坡空间规划体系由都市重建局负责统筹规划编制并建立，制定包括概念规划、土地利用规划、总体规划等一系列规划及政策文件，作为国土空间用途管制的依据。
在此基础上，将建设空间的开发建设管理作为国土空间用途管制的核心，围绕土地使用权出让和规划许可审批两个重点环节，建立了发展型开发建设管理机制。
新加坡城市规划建设管理的启示与思考
新加坡城市规划建设管理的启示与思考新加坡城市规划建设管理的启示与思考参加在新加坡举办的“城市规划建设与管理”培训班，学习新加坡现代城市规划的最新理论、建设的成功经验和管理的独特方法，给我留下了深刻的印象。
认真总结和借鉴新加坡城市建设管理的基本经验，对于我们开阔视野、更新观念、改进工作、提高城市建设管理水平，必将起到促进作用。
一、城市规划新加坡的城市规划及规划管理具有五个方面的显著特点。
一是科学性。
新加坡1965年建国后就通过联合国聘请世界一流专家，历时四年，高起点、高质量地编制了城市概念性发展规划，并以此为总纲，制定了城市总体规划、城市分区规划和控制性详细规划，为未来40—50年城市空间布局、产业发展等提供了战略指导。
新加坡无论是概念性规划，还是城市总体规划、分区规划，都体现了先进的理念，较好地运用了区域生态经济、城市意象等规划理论，有效引导了“花园城市”个性特色的塑造。
二是长远性。
新加坡注重用发展的眼光谋划城市未来，努力使规划满足城市可持续发展的要求。
比如，新加坡自60年代就把地铁规划出来，把所有的管线都规划到地下，先规划后建设，先地下后地上，有了这些长远的规划，就避免了各类管线铺设带来的道路重复开挖和对城市交通的负面影响。
三是权威性。
新加坡城市概念规划、城市景观规划都具有一定的刚性，一旦经过法定程序批准，都不得随意修改。
在规划的调整上，概念性规划期限为40—50年，每10年修订一次;景观规15年，每5年修订一次。
这样，既保证了规划的稳定性、连续性，划期限为10—又体现了与时俱进的时代特征。
四是可操作性。
新加坡政府在规划的制定和实施中，每个住宅小区都规划有服务功能齐全的商业区，居民步行5分钟均可到达商业区。
每个规划都集思广益，进行公示，征求多方意见。
五是和谐性。
新加坡的规划特别注重非建设空间的管制，处处体现对自然的保护和对人的关怀。
从散布于公路旁的鸟类庇护所，可以看到新加坡人尊重、崇尚自然的思想。
新加坡城市规划建设管理的经验和启示
新加坡城市规划建设管理的经验和启示市住房和城乡建设委员会主任蒋玉尚受市委组织部委派，我赴新加坡参加了城市规划建设管理培训。
期间，我们在这座国际花园城市学到了先进的理念，收获了有益的经验和启示，对我市打造“江北水城.运河古都”的决策及其内涵有了更深地理解和更准确地把握。
一、新加坡城市规划建设管理的主要经验新加坡独立后，仅仅用了40多年的时间，就建设成为一座世界公认的最适宜居住的城市之一，其城市规划建设管理走出了一条超常规的快速发展之路。
最具有借鉴意义的突出表现在五个方面。
（一）一流规划引领新加坡走向世界宜居城市。
新加坡非常重视城市规划的科学制定和认真执行，真正把规划作为“城市发展的战略、建设城市的纲领、管理城市的依据”。
一是高端智力制定一流规划。
立国初期，就聘请联合国组织专家，高起点、高质量编制整个新加坡范围概念性发展规划，明确了未来40-50年的发展方向，每10年修编一次。
在概念性规划的指导下，制定实施性的发展指导规划（城市总体规划），每5年修编一次，以体现规划的连续性、时代性、超前性和科学性。
2001年的概念总蓝图费时4年，提出了在熟悉的地方建新住屋、高楼城市生活、更多休闲选择、商业用地更加灵活、区域商业中心、四通八达的铁路网、注重认同感等7个方面的规划要点，更加强调“以人为本”、国家认同和可持续发展，提供了全国55个分区的规划前景和控制参考数值，如土地使用、发展密度、高度、交通组织、历史保护和开发等。
可以说，概念总蓝图是新加坡人的梦想，而总体规划图则是实现梦想的方式。
二是以严厉的规划执法维护规划的严肃性。
《规划法令》以法律的形式赋予规划当局“禁止一切非法用途的权力”，明确“当土地或建筑物的用途不按规划而被滥用，有关当局可对物主或使用者采取强制执法措施”，违法者将被处3000新币罚款域不超过3个月的监禁，或者二者兼施。
三是阳光透明社会广泛参与。
在新加坡，城市规划是一项十分重要的公共政策。
规划的编制过程和最终方案都是公开透明的，而且自始至终都十分重视公众的参与。
新加坡城市规划建设管理的经验和启示
新加坡城市规划建设管理的经验和启示市住房和城乡建设委员会主任蒋玉尚受市委组织部委派，我赴新加坡参加了城市规划建设管理培训。
期间，我们在这座国际花园城市学到了先进的理念，收获了有益的经验和启示，对我市打造“江北水城.运河古都”的决策及其内涵有了更深地理解和更准确地把握。
一、新加坡城市规划建设管理的主要经验新加坡独立后，仅仅用了40多年的时间，就建设成为一座世界公认的最适宜居住的城市之一，其城市规划建设管理走出了一条超常规的快速发展之路。
最具有借鉴意义的突出表现在五个方面。
（一）一流规划引领新加坡走向世界宜居城市。
新加坡非常重视城市规划的科学制定和认真执行，真正把规划作为“城市发展的战略、建设城市的纲领、管理城市的依据”。
一是高端智力制定一流规划。
立国初期，就聘请联合国组织专家，高起点、高质量编制整个新加坡范围概念性发展规划，明确了未来40-50年的发展方向，每10年修编一次。
在概念性规划的指导下，制定实施性的发展指导规划（城市总体规划），每5年修编一次，以体现规划的连续性、时代性、超前性和科学性。
2001年的概念总蓝图费时4年，提出了在熟悉的地方建新住屋、高楼城市生活、更多休闲选择、商业用地更加灵活、区域商业中心、四通八达的铁路网、注重认同感等7个方面的规划要点，更加强调“以人为本”、国家认同和可持续发展，提供了全国55个分区的规划前景和控制参考数值，如土地使用、发展密度、高度、交通组织、历史保护和开发等。
可以说，概念总蓝图是新加坡人的梦想，而总体规划图则是实现梦想的方式。
二是以严厉的规划执法维护规划的严肃性。
《规划法令》以法律的形式赋予规划当局“禁止一切非法用途的权力”，明确“当土地或建筑物的用途不按规划而被滥用，有关当局可对物主或使用者采取强制执法措施”，违法者将被处3000新币罚款域不超过3个月的监禁，或者二者兼施。
三是阳光透明社会广泛参与。
在新加坡，城市规划是一项十分重要的公共政策。
规划的编制过程和最终方案都是公开透明的，而且自始至终都十分重视公众的参与。
给未来留一点白——新加坡“白色用地”规划的经验与启示
还未有客观标准 ：
现有用地标 准对综合用地开发控制深度 不足：现有建设
用 地 标 准 以核 定 用地 规 模 为 主 ，对 土地 综 合 开发 建设 缺 乏 指
这『 １ Ｊ ‘ 以０ ｉ 纳 Ｊ － 地『 ． ６ ｉ ｝ Ｉ ！ 』 ℃ ．ｊ 亥模
ｆ ９ 】 尢法 明 确 最 优 川 途 划 定 的 功 能 ｈ 式便 于协凋各种火系 ，易于控 制
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高附加值用途转换
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后期 “ 色用地” 演变 为 “ 色成分”． ｊ“ 商￣ Ｉ Ｒ ］ Ｉ Ｊ 地… ‘ 商
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政 府 首 允 编 制 怀 丈 件 ，约 定 各 项 规 划
ｌ ： ． ； ｉ ｒ ｉ 、 乐” － １ 小的。 『 ｝ ｛ ｊ ＂发理念 ＝ 址川途 转换
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Ｉ 干 Ｊ 『 干 ｌ Ｉ 总 ＿ ｆ ｝ ｛ 牢 ｆ 限 、建筑高度 Ｉ 限、 赁期限等 ６项 豪要 主 要 以 丌 发 商 为 丰 指十 ， 】 ｌ 化 Ｊ １ ： 发商 “ 色川地 ”租赁他川
用地政策引领产业转型_新加坡节约集约用地启示
资源导刊 2012／7——新加坡节约集约用地启示□卢为民和布局，形成比较科学合理的功能分区，建立了生产建设、产品项目、公用工程、物流传输、生活娱乐一体化的空间布局体系。
同时，发挥土地供应在项目引进中的选择作用，为产业集群的形成和发展奠定了重要基础。
新加坡注重土地立体开发利用，基本思路是:把物流、制造等不同相关工业集中在一处，进行立体式开发，既提高土地利用效率，又降低物流成本，缩短运输货物的时间。
具体做法是，在工业区采用类似乐高积木的P1ug-and-P1ay建筑设计，把厂房、货仓、工人宿舍、物流支援等设施综合在一起，打造“一站式”工业大厦。
把仓库和物流建在大厦中央，然后在这个“骨干”上增建停车场、工人宿舍等设施，之后再兴建标准厂房。
据说，这样的工业建筑设计可减少35%的用地。
目前新加坡工业建筑的容积率从2到2.5不等，在未来一两年内，准备将容积率提高到4。
灵活而审慎的规划变更政策，促进了产业转型升级 实施“白色地带”计划，增加用地的兼容性；实施“仓库附带零售计划”和“商务地带”计划，增加土地用途改变的灵活性 新加坡政府认识到，在产业结构优化升级过程中，产业之间的界限越来越模糊，产业分工越来越细。
为此，必须提高规划的灵活性和适应性。
总体思路是，完善用地分类标准，增加用地的兼容性和规划变更的灵活性，促进产业结构转型升级。
1995年，新加坡在城市规划中引入了“白色地带”概念。
所谓“白色地带”，是指政府划定特定地块，允许包括商业、居住、旅馆业或其他无污染用途的项目在该地带内混合发展，发展商也可以改变混合的比例以适应市场的需要。
同时，在项目周期内改变用途时，无需交纳额外费用。
这种灵活性使发展商能够对不断变化的市场迅速作出反应，无需局限在原定用途，从而最大限度地减少了原计划与市场需求不匹配的风险，使得特定地块的开发更富弹性。
目前，相当数量的白色地带已成功开发。
关于“白色地带”的比例，不同的产业园区有不同的规定。
新加坡土地利用及其体会借鉴
新加坡土地利用及其体会借鉴□土地利用专题调研组本文试图通过度析新加坡土地利用计划，为南京计划建设寻求能够借鉴的体会。
一、土地利用的计划体系１８１９年，英国人史丹福·莱佛士从荷兰人手中取得新加坡的经营权，５年后，新加坡正式成为英殖民地。
莱佛士完成了新加坡第一张城市计划图，计划了行政区、港区、码头和不同种族的住宅区，奠定了新加坡城市进展的基础，并留下了英国城市计划的传统。
１９５８年，新加坡第一个法定的整体计划由议会通过。
该计划沿用了英国的计划方式，对土地利用进行管制。
１９６７年，在联合国专家的协助下，新加坡政府完成了“国家和城市计划打算”，并与１９７１年引入了“概念计划”。
尔后，新加坡的城市计划体系慢慢成立起来，即概念计划——整体计划。
这一计划体系所要解决的核心问题是可持续的经济进展和高品质的生活质量。
概念计划是指导新加坡以后４０－５０年的进展蓝图，制定长期的土地应用策略；整体计划是法定的土地利用计划，用于指导以后１０－１５年内的中期进展。
２００６年，新加坡政府对概念计划进行了中期检讨，结论是新加坡有足够的土地能够知足以后进展的需求，也能确保高品质的生活环境。
那么，新加坡人是如何利用这有限的土地资源并确保以后的土地需求的呢？二、土地利用的特点１．久远操纵新加坡政府坚持久远计划，在如此地狭人稠，寸土寸金的国土上，仍严格操纵了相当一部份区域，幸免用于开发建设，以制造和维持城市的特色。
以自然爱惜区为例。
新加坡整个市区较为平坦，在市中心有一片地形起伏、生态较好的区域，占地面积约３０００公顷。
尽管其最顶峰武吉知马山仅１６４．３米，可是新加坡人仍极为珍视它，并在计划中将其划定为永久爱惜区。
这片自然爱惜区同时仍是新加坡的中央集水区。
在这片自然爱惜区内，没有任何兼容性的建设，如低矮别墅、高冷蔬菜、采矿、水力发电等，完全维持了原始丛林的特性，其树种乃最多于北美大陆。
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新加坡土地利用规划及其启示
秦淮区住建局蔡鹏程
新加坡国土资源严重不足，然而得益于科学的土地利用规划，有限的土地获最优化利用，土地的使用以及环境的需求得到了合理平衡，支撑经济增长和提供优质社会环境两方面取得了均衡发展。
他山之石，可资借鉴。
一、土地的开发利用
新加坡土地的开发利用基本上由政府控制，土地发展方式有三种，一是根据规划划拨给相关部门，二是出售给相关法定机构如建屋局、裕隆等，三是每年两次通过招标方式卖地。
土地利用系统强调实用主义，尽可能减少用地成本、优化用地效率，集约节约土地――往空中、地下发展；土地利用策略是将较高密度项目设于地铁附近，相配项目集中发展，并优先发展已开发地段。
新加坡土地规划的一大亮点是白色用地，主要是给予用地在功能上更有弹性的发展空间，也给未来不可预测的功能留有发展空间。
除污染性用地外，白色用地可容许多种土地类别。
它被设于重要节点如地铁附近、滨海湾等。
在组屋区附近，宁可建高密度而将周边空出做预留地，而不是将整个地块一次性开发完成。
我国大量土地以行政划拨和协议方式出让，造成土地的不集约利用，导致地区之间产业用地配置扭曲。
据报道，我国现有城市土地面积有约６万～１０万ｈａ处于闲置状态，另有约８０万ｈａ的土地属于低效利用。
我们的土地规划留白欠缺，这并非是我们眼光长远而是意识不够。
反而由于我们在规划的执行上缺乏严格的控制机制，规划经常屈服于长官意志或利益集团而出现调整或执行不到位，可是我们又很少在规划上留白，很容易为未来城市的发展制造障碍。
我们不仅要因预见能力不足留白，还要为能准确预见的用地需求留白，为城市发展预留空间。
秦淮区正处于一个新的发展时期，面临的土地问题有两个方面。
一是空间建设强度较低。
由于受老城历史文化保护、原有红花机场周边地区控制的影响，进行建设限高控制，地区空间形态呈现低矮、用地强度不高的特征。
二是土地资源短缺。
区域内人均城市建设用地仅４７ｍ２；基础设施缺乏，道路用地仅占建设用地的７．４％，内部交通以及与外部的联系不畅；人口密度为２３５４３人／ｋｍ２，远高于新加坡，过度密集的人口，影响了人居环境和城市整体功能的提升。
亟需通过规划调整，引导经济合理布局和人口合理分布。
当前，要抓住铁路南站建设和大校场机场搬迁机遇，对区内土地资源利用方式高效重组，推进老城保护改造和有机更新，加快工业用地的调整与置换，充分挖掘用地潜力，集约利用每一寸土地。
同时，借鉴新加坡经验，在地块出让前先按规划做好绿化及市政工程，以优美的生态环境、完善的基础设施配套等提升价值，实现土地收益最大化。
二、土地管理
为加强政府对土地的有效控制，新加坡政府通过强行征地的手段，把大部分土地收为国有，将私人土地加以合并，使小地块整合为大地块，为大宗发展提供用地。
目前８５％以上的土地为国有，近１５％的私有土地也需服从规划要求。
新加坡的土地拥有权与土地分发决定权是分开的，市区重建局负责规划的编制与实施管理，决定土地用途以及土地的批租等，确保土地物尽其用；土地管理局负责土地注册以及土地收购、买卖、租赁、划拨等具体操作，通过有效与实际的土地资讯，达到更好的土地管理。
两个部门分工明确，既相互协调，又形成制衡和监控，可避免权力寻租。
与新加坡的土地产权性质不同，我国土地为国有和农民集体所有，实行的是城乡分治、政府垄断城市土地一级市场的制度。
土地管理的主要内容包括规划和税费管理，我们的土地规划是科学合理的，契合了城市发展的需要，但与其它规划之间的衔接有待加强，规划执行不到位的情形比较普遍；税费管理既是土地收益的分配，也是促使土地资源优化配置的宏观调控
手段。
我国现行的土地供应管理制度对地方政府下放土地供应权，地方政府承担着土地管理与经营的双重角色。
明年４月以后，国土部门及其所属企事业单位将不得直接从事土地一级市场开发，国土部门将更多地利用市场化手段配置国土资源，抓好宏观调控，在正确调整土地关系的基础上，根据国民经济和社会发展需要，规范国土资源管理秩序，合理组织土地利用，改善土地生态环境，提高土地生产率，使有限的土地资源最大限度地发挥作用。
同时继续整治土地市场，健全动态监管制度，促进土地有效利用。
三、土地收益及其分配
新加坡建立了完善的土地回收与补偿机制。
法令赋予政府强制征用土地的权力，并确立了对政府征用土地按开发前的价值进行补偿的原则，这使政府可以对土地进行大规模开发而无须付出太大的代价。
通过法令，政府控制了实际的土地使用权，享有土地开发带来的增值收益，并把一部分收益通过组屋建设转移给了居民。
土地出让收入不归现政府支配，而是纳入国家储备金管理，储备金的用途非常有限，且须经总统批准。
由于土地出让收入与政府平时的收入预算案是脱离的，这就抑制了政府高价卖地的冲动。
在国内不少地区，随着工业化和城市化进程的加快，城市外延扩张，地方政府出于发展经济、提升城市形象的需要，急需大量预算外资金，土地出让收入和土地抵押贷款成为政府城市基础设施投资的主要来源，形成名副其实的“土地财政”。
土地财政的形成，既反映了现行征地制度所引发的政府牟利动机，也彰显了现行财税体制弊端，对地方政府行为造成的影响更不可小视。
目前，土地一级开发大多由土地储备机构执行，国家设立土地储备机构的初衷，是通过政府对土地市场的垄断，增加政府对土地市场的调控能力，平抑地价，确保土地市场的运作。
然而在实际运作中，不少地方为确保土地财政收入，减弱了土地储备的调控作用，土地储备中心功能异化为一个土地经营的主体，土地储备成了将土地低进高出、实现利益最大化的工具，土地成了抵押融资的抵押物。
土地收益不仅是地方政府赖以生存和维持运转的重要保障，也促成了以土地启动经济增长的特殊激励结构，导致政府出让更多的土地数量和出让更长的年限，形成寅支卯粮的恶性循环，影响城市的长远发展。
可从转变政府职能着手，协调政府调节与市场机制的关系，兼顾效率与公平，阻断地方政府的卖地机制，努力实现土地市场供需的市场化和交易的平等化；同时改革财税体制，让地方政府真正从土地的交易和级差收益的上涨中获得长期而有保障的收入。
新加坡的城市规划无疑是一流的，而且能真正执行到位。
我们学习借鉴其先进经验，不是注重模仿，而要立足自身特色，寻求除制度方面以外的土地利用规划中相关的新理念、新技术和新方法，树立国际视野，以高起点、高水平的规划引领带动城市形象和功能品质提升。