长沙平层豪宅市场分析报告

端豪宅社区生活配套设施组成；
二期：1栋是SOHO办公、1栋是城市公 寓，底部裙楼商业定位为长沙最先锋的 时尚高地，将打造成24小时不夜城；
三期：由4、5、6三栋滨江住宅组成；
四期：为268米滨江摩天塔，主要为酒 店和写字楼用地，底部为裙楼商业，中 部为国际5A级写字楼，顶部为香格里拉
酒店 五期：五期由1栋国际5A级写字楼、底 商及独立商业组成，领先的5A级商务与 商端商务商业配套，将树立中部顶尖的
户型分析： 普通改善型户型空间布局，无豪宅阔绰尺度。
A1户型130㎡三房两厅两卫
入户花园
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户型优点： 1、进门入户花园，带来视觉美感 2、主卧套房设计，带独立卫生间衣帽 间大空间入户花园，功能性强 3、动静分区设计，动线布局合理 户型缺点： 1、生活阳台过小，功能性不强 2、公共卫生间针对主卧，风水不好 3、主卧产生门冲现象，私密性低
项目为一线品牌华远地产长沙第一个项目，加上项目已经香格里拉酒店和海信广场奢侈品购物中 心，三大品牌提升项目价值。
“居住品质一般”——产品缺陷+地段双刃剑
项目盲目追求江景使得户型设计不规则，朝西户型西晒严重影响居住品质，且存在暗厨、暗卫的 弊端，产品缺陷明显；另外地段影响项目居住品质，周边大量人流车流，嘈杂居住环境影响。
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中国·长沙平层豪宅专题研究报告
长沙平层豪宅主要分布在二环线以内传统市中心；湘江沿线分布，大多拥有一线湘 江、岳麓山、橘子洲等城市稀缺景观资源。
岳麓山
北辰 [定江洋] 复地琨玉国际 开福万达广场 华远华中心
运达中央广场 保利国际广场
万科紫台
平层大宅定义——三
个标准
面积体量方面：平层大宅单套 面积至少170㎡以上，200-300 ㎡较为多见。 户型品质方面：平层大宅的舒 适性和尺度达到较高标准，一 般都具有“套房”形式。其品 质领先于市场，且产品定位走 高端路线。 区域环境方面：平层大宅至少 要位于城市的核心区或拥有稀 缺景观资源的城市区位，周边 都市配套齐全。
商业规划： 底层全部是商业，外加上江洋MALL，购物人群多，未 来完全没有豪宅的私密性。
项目总结： 有豪宅的调性和高度但产品缺陷很难让客户买单。
“地段资源优势”——一线橘子洲+浏阳河隧道+地铁1号线 项目地段区位较好，定江洋豪宅饱览一线橘子洲江景对客户吸引力较大，加上项目 拥有浏阳河隧道及地铁1号线双重交通优势，综合提升项目价值。
户型分析： 通透客厅、超大景观阳台。 158㎡ 4室2厅
1
2
海蓝：“美人鱼石”，幸福和永 葆青春的标志
户型优点： 1、餐厅、客厅、阳台相连，南北 通透，拉阔气派 2、精装豪华玄关、通气挡煞、纳 财入户 3、一梯一户，拥有充足自我空间， 显示出独一无二的非凡 户型缺点： 1、户型不方正，面积利用率不高 2、主卧不带观景阳台，影响观景 的同时不便晾衣 3、主卧产生门冲现象，私密性低
户型分析——盲目追求江景使得户型设计不规则，且存在暗厨、暗卫的弊端； 装修报价5000元/㎡。
四房二厅二厨四卫+工人套房 户型优点：
建筑面积约：300-310㎡
1、四间卧室全部为一线江景，观江面较好
2、270度转角阳台，视野非常开阔
户型劣势：
1、厨房为暗厨，采光通风有问题，且不周
正
1
2、餐厅无采光面 3、除了主卧的卫生间，其余卫生间全部都
户型分析： 灵动空间、创意随想
180㎡ 4室2厅
2 1
3 2
欧泊：“集宝石之美于一身”
户型优点： 1、大尺度景观阳台可做书房、棋牌室、享受空 间延伸的快感 2、客厅带双阳台，通风采光效果好 3、双主卧，套房式设计，彰显大气保证私密性 户型缺点： 1、需自己改造，有客户会觉得麻烦 2、双主卧，不能彰显主人独一无二的地位 3、生活阳台过小，功能性不强
主卧套 房设计
2
户型分析： 普通改善型户型空间布局，无豪宅阔绰尺度。
A7户型164.8㎡四房两厅两卫
入户花园
1
1
户型优点： 1、入户景观阳台，私享美景 2、主卧套房设计，带独立卫生间 3、豪华餐厅与厨房，尽情展现。 户型缺点： 1、客厅稍显小气，难以彰显主人非凡 气度 2、布局过于紧凑，不够宽敞 3、客厅餐厅相连，那以避免油烟
“项目借鉴”—— ① “定江洋”前期品牌推广影响力大②有豪宅的调性和高度但产品缺陷很难让客 户买单。
项目概况：华远华中心——100万㎡世界级的城市滨水地标综合体
南区 规划为商业街区 拆迁中
北区
世界级滨水地标综合体
华远华中心——北区分五期规划，一期在售；三四五期已动工
滨江豪宅[在 售]
城市公寓[ 筹建]
“项目借鉴”—— ① 品牌及地段提升项目价值②产品存在严重缺陷，居住品质感一般。
项目概况：复地崑玉国际——高品质滨江城市综合体
高品质滨江城市综合体
规划分析：三大产品线+六大顶级配套
写 酒字 店楼
三大产品线：
万豪国际五星级酒店：全球前三甲酒店集团，世 界知名国际酒店品牌之一； 国际甲级写字楼：瞰江写字楼，跨国企业租赁首 选，做老外的房东； 顶级滨江豪宅群：90-230㎡城央滨江级事业家典 藏级居住蓝本，打造事业家的人生蓝图；
是暗卫。
2
项目总结： 长沙豪宅价值标杆但产品缺陷及嘈杂居住环境影响成交。
“地段决定价值”——五一商圈+一线橘子洲
项目为长沙价格最高豪宅，典型地段决定价值，处于城市中心地段 ，快速享有市中心商业、生 活、教育、医疗成熟配套；另外，一线江景、橘子洲、岳麓山杜甫江阁是项目绝对视觉享受。
“品牌规模优势”——华远品牌+香格里拉酒店+海信广场
“品牌双核”——保利+JW万豪酒店 项目自身品牌为行业翘楚，品质深受客户信赖，有一大批保利忠实品牌客户资源， 加上项目引进JW万豪酒店，进一步提升项目价值。
“客户及销售情况”——销售不到50% 项目豪宅、写字楼、公寓全面销售，整体销售不到50%；商业各产品70%左右为 投资客，客户主要来自河东天心区雨花区和地级市以及长沙其它五区。
立面分析： ArtDeco立面风格首创通体干挂石材，2000元/㎡
通 体 干 挂 石 材
项目总结： 长沙品牌资源型豪宅代表
“地段资源优势”——一线橘子洲+南湖隧道+地铁 项目地段区位较好，豪宅饱览一线橘子洲江景对客户吸引力较大，加上项目拥有南 湖路过江隧道及地铁4号线双重交通优势，综合提升项目价值。
SOHO行政 公馆[筹建]
先锋时 尚高地
顶级公 寓[在建
]
顶级豪 宅[在建]
海信广场 [在建]
国际名品展示中 心[待售]
香格里拉 酒店[在建
]
5A写字 楼[筹建]
一期 二期 三期 四期 五期
商务配套 中心[在建]
5A写字 楼[在建]
一期：由两栋超高层精装滨江豪宅（一 栋55层、一栋51层），近2万平米的高
“项目借鉴”—— ①引进品牌酒店②整体规划商住分离③江景公寓精装修价值最大化
项目概况：北辰三角洲——中国最大城市综合体
中国最大城市综合体
规划分析： 出云写字楼+洲际酒店+五栋江景豪宅+17万㎡商业
1洲际酒店 2写字楼 3商业
5栋定江洋（豪宅）
2
1
3
1号栋 2号栋 3号栋 4号栋 5号栋
户型分析： 纯西向户型，为江景牺牲户型居住品质
六大顶级配套体系：
教育：明德中学、长沙市一中、周南中学、一师 范附小等 医疗：湘雅医院、省妇幼、省中医院等 商业：美美百货、五一广场商圈等商业配套近在 咫尺； 科教：省博物馆、省展览馆、两馆一厅等 体育：省人民体育馆、紫风体育公园、珊珊体育 馆、风帆广场等 商务：金融、酒店及高端餐饮配套一应俱全，充 分保障业主的高端商务需求。
4号栋187-193㎡三房
3
1
户型优点： 1、一梯一户私密性强 2、270°观江阳台 3、主卧套间设计 户型缺点： 1、纯西向，无居住品质 2、户型不规则 3、次卧私密性不强
2
户型分析： 纯西向户型，为江景牺牲户型居住品质
4号栋210-211㎡三房
3
1
2
户型优点： 1、一梯一户私密性强 2、180°观江阳台 3、主卧套间设计 户型缺点： 1、纯西向，无居住品质 2、户型动静无分区 3、次卧私密性不强
中心无豪宅，长沙平层豪宅主要分布在湘江沿线分布，大多拥有一线湘 江、岳麓山、橘子洲等城市稀缺景观资源。
北辰 [定江洋]
复地琨玉国际
壹庭
开福万达广场
华远华中心
运达中央广场
平层大宅定义——三
个标准
面积体量方面：平层大宅单套面 积至少170㎡以上，200-300㎡较 为多见。 户型品质方面：平层大宅的舒适 性和尺度达到较高标准，一般都 具有“套房”形式。其品质领先 于市场，且产品定位走高端路线。 区域环境方面：平层大宅至少要 位于城市的核心区或拥有稀缺景 观资源的城市区位，周边都市配 套齐全。
商务办公新形象
户型分析——房型不周正且存在暗厨、暗卫的弊端；装修报价5000元/㎡。
3 1
四房二厅二厨四卫+工人套房 建筑面积约：300-310㎡
户型优点： 1、客厅、主卧、书房都有很 好的江景面。 2、基本都为套房，每间房都 有独立的卫生间 3、主卧带独立书房，凸显主 人尊贵感 户型劣势： 1、厨房为暗厨，采光通风有 问题，且不周正 2、公卫为暗卫，采光通风有 问题 3、主卧及次卧的衣帽间面积 较小，无法满足业主置放衣物 的需求
保利国际广场
✓ 保利国际广场毛坯均价15000元/㎡，加上市场上豪宅4000元/㎡精装修报价，故保利国 际广场实际对比价格为19000元/㎡；
✓ 本价格构成仅为目前市场销售状况下估算，不代表最终项目销售价格； ✓ 考虑本项目未来发展潜力，项目可实现议价5%左右，届时可达20000元/㎡
豪宅均价12000-17000元/㎡，多数带豪华精装 在售项目概况：户型面积110-450㎡不等，主力面积段为160-300㎡
多为国内一线品牌开发商，品牌实力雄厚 各项目未来推货量较少，基本去化库存为主
区位分析：
二环以内传统市中心地段，区位交通条件较好，有成熟商业配套， 优越的景观资源。
项目概况：保利国际广场——中国顶级滨江豪宅
中国顶级滨江豪宅
规划分析： 商住分离，打造纯粹豪宅 内外双景观=4万㎡中心园林+一线江景
酒店 写字楼
2
主卧套 房设计
3
户型分析： 普通改善型户型空间布局，无豪宅阔绰尺度。
A3户型340.8㎡五房两厅三卫
入户花园
1
1
2
主卧套 房设计
3
2
3
户型优点： 1、分中西餐厅，尽享中西美味。给工 人设置独立卧房，保证私密性 2、书房与主卧相连，接受工作与生活 的随意变换 3、超宽景观阳台，湘江美景尽收眼底 户型缺点： 1、客厅过小，人多时过于拥挤 2、主卧不带观景阳台，影响观景的同 时不便晾衣 3、客卧面积较小，稍显小气
Biblioteka Baidu
A7
A8
A6
A5 A3
A4
A2
A1
5-38层为写字楼， 38-顶层为JW万豪 酒店，沿湘江路14层为商业
未售 在售 售完
销售情况： 130-170 ㎡3房去化率较高
项目现主推住宅和公寓，住宅共8栋，除A6栋外其余7栋都已对外销售。住宅主分为三房、四房、 五房，其中楼王A3栋全为五室二厅，因为正对橘子洲毛主席头像，景观最美最全，所以均价最 贵达18500元/㎡，销售业最火。三房销售率比四房销售率高出14个百分点。公寓共分为三个单 元，其中一个单元为精装，另两个单元为毛坯，看江精装比不看江毛坯要贵约6000元/㎡。从整 体看，保利各项目销售情况较好。
“品牌规模优势”——最大综合体+江洋MALL+两馆一厅 项目建筑面积540万㎡，是中国最大城市综合体，外加定江洋引进洲际酒店、 268m出云写字楼给项目带来品牌竞争力。凤凰主题商业街让客户有不一样的购物 体验。博物馆、图书馆、音乐厅无形中提升项目品质。
“两无产品”——无舒适度，无私密性 定江洋5栋豪宅产品，纯西向户型，为江景牺牲户型居住品质；项目底层全部是商 业，外加上江洋MALL，购物人群多，未来完全没有豪宅的私密性；产品缺陷很难 让客户买单。
规划分析：JW万豪酒店+5A写字楼+纯板式住宅
商业步行街
项目共
在售 有8栋建
1#
未售
筑，西 面两栋
为酒店
和5A级
写字楼，
已确定
酒店为
万豪国
际五星
级酒店。
项目的
东面6栋
楼栋均
为纯板
式结构
蓝色 的海派
标点 豪宅，
处为
商业
销售情况： 90平两房基本售完，现主推181㎡毛坯四房
项目现主推3#180㎡毛坯四房，均价12000元/㎡。4-8栋前期已推，前期主推90㎡二房推256套， 其次是148㎡三房推176套，160㎡四房推货量最少仅60套。 从户型销售来看，90㎡精装修户型总价较低，销售最火，148㎡三房以及160㎡四房现尾房清盘 。 从销售价格来看，毛坯户型去年和今年均价均为12000元/㎡，没有上涨。精装户型去年均价 13000元/㎡，今年约14000元/㎡，上涨将近1000元/㎡。