前期开发部管理制度

前期开发部管理制度

第一部 前期开发部职能、岗位编制与职责

一、部门职能

二、岗位设置与编制 定编5人

设置

2 土地开发岗2人

3、土地储备岗2人

三、岗位职责

部门经理

◆根据集团总体计划，制定本部门工作计划，全面负责前期开发部各项业务工

作；

◆负责全面跟踪反馈房地产相关新政策法规，并组织学习研讨；

◆对京津两地的土地开发情况及供应建立明确的信息跟踪机制；

◆根据集团发展需要，储备、洽谈新项目；

◆会同投资发展部对新项目进行可行性研究，出具部门的可行性意见；

◆与投资发展部组织各类新项目合作协议的草拟及审核，协调相关其他部门与合作方接洽；

◆制定一级开发各项策略，指导部门办理土地一级开发相关的各类手续；

◆编制一级开发招拍挂竞标文件，负责土地上市交易全过程手续办理；

◆指导部门人员办理控制性详细规划研究工作及相关手续；

◆协调投资发展部组织项目可行性研究报告的制定；

◆协调维护各委办局良好的业务关系；

◆协调与其他职能部门业务工作；

◆组织办理用地规划许可证之前以及方案审批各项相关开发手续。在京项目负

责办理建设工程规划许可证之前的各项相关开发手续办理，组织编制市政工程条件调研报告（指导协调包括开工证、销售证、竣工备案等后期全部手续办理工作）；

◆外地项目：负责指导监督，用地许可证之前的各项手续办理。了解当地开发

程序、相关政策、审核开发计划、分析节点问题、审核各项经济技术指标。

指导、监督包括用地规证、工程规划许可证、开工证、销售证及竣工备案的全部手续办理工作；

◆组织集团前期开发工作向项目公司的移交对接，并指导、协调、监控各项目

公司后续开发工作；

土地储备岗

◆负责对项目前期开发工作过程中的工作协调；

◆组织土地权属，规划状况，开发条件调查；

◆编制一级开发实施方案，办理土地一级开发的相关手续的总体协调；

◆组织实施一级开发建设，协调验收上市；

◆办理项目规划相关手续，取得修建性详细规划批复、规划意见书、设计方案

审查、规划用地证、工程规划许可证等

◆在项目报建阶段，负责与相关设计院及审图单位对接工作

◆协助部门经理进行新项目信息收集

◆根据部门要求负责与项目公司的开发对接业务

◆部门经理不在时，代理部门经理职责

◆完成领导交办的其他工作

土地开发岗

◆负责某一项目开发相关手续

◆参与地盘接收、关系接洽

◆负责环评、交评的审批工作

◆负责文物、园林、环保等专业性审批工作

◆负责人防、消防、地震等行业管理部门的审批工作

◆负责项目相关的定线、测绘等相关工作

◆负责项目发改委立项、开工计划审批工作和工程档案登记

◆完成领导交办的各项具体工作

◆根据部门要求指导各项目公司办理规证以后的各项开发手续

◆做好所属工作范围内资料的整理和归档工作

◆负责项目周边市政源口条件的资料调查、分析（上水、雨污水、燃气、电力、

热力、电信、道路交通组织等）

◆负责项目红线内基础资料的调查与汇总（现状、地下管网、规划中的管网、

地上物情况统计等）

◆负责编制市政工程条件调研报告

◆负责对接项目公司并参与审查红线内外市政工程设计方案，就其规范性、合

理性、经济性进行分析并提交相关报告

◆负责市政工作所有相关手续的办理

◆负责与项目公司对接有关市政问题的业务。

◆负责对接项目公司做好各项目市政工程接通、移交工作（含技术资料）

◆做好所属工作范围内资料的整理与存档工作

◆完成领导交办的其他工作

第二部分前期开发部管理制度

第一章项目取得阶段管理办法

开发项目的取得有以下几个途径：收购项目公司、实施一级开发并参加国土部门组织的公开招标挂牌拍卖、项目转让、法院的公开拍卖等方式。在项目未能签订土地出让合同、交纳出让金并办理国有土地使用权证时都视同开发项目未能取得，在此阶段，无论不论土地以何种途径获取，必须完成前期可行性研究，并提交股东进行投资决策。

在项目的投资决策获得集团批准后，开展各项工作，使得项目在已经编制的计划内取得，签订出让合同，交纳出让金并取得国有土地使用证。

一、可行性研究与投资决策

1、参与集团项目初期调研，了解项目的土地权属关系，尽力收集整理所有信息

资料；

2、了解分析项目（或土地）的历史沿革及政策背景，进行政策手续节点分析；

3、通过审批部门咨询项目（土地）的相应开发政策，提出开发审批工作节点分

析，对开发工作做出合理评价；

4、了解原开发投资方股权（或投资）结构，深入了解所有的债权债务状况及相

关的历史遗留问题；深入了解新项目（土地）权属（纠纷）状况及拆迁等相关问题；

5、实地踏勘，收集清理新项目已办理的所有审批手续，了解新项目市政、交通、

环保、文物、消防、人防、园林等各行业主管部门相关政策和意见；

6、了解控制性详规及审批部门的意见，提出开发阶段性计划方案；

7、协助投资开发部，汇同项目管理部、计划财务部结合开发方案，进行项目成

本估算、经济论证；

（1）协同投资发展部进行区域市场调查与分析，价格估计与销售期分析；（2）规划设计部项目区域产品技术特征调查，项目概念方案与工期估计；

（3）计划财务部成本估算、投资估算以及经济效益分析；

（4）人力法务部汇同法律顾问提供法律审核意见；

8、汇齐所有基础资料，协助投资发展部按照《项目前期可研性研究报告》的模

板标准编制项目前期可研性研究报告。

10、参与项目协议的谈判，直至相关协议签订。

二、土地一级开发

1、取得一级开发的土地合作或者以股权收购方式取得一级开发项目后，首先应

委托专业公司进行项目的各类测绘，同时，取得村镇两级政府同意进行一级开发的函；

2、在项目没有控制性规划的情况下，委托相关设计院对项目进行控制性规划的

编制；

3、在项目的控制性规划编制完成后，协调规划管理部门，使得项目的控制性规

划通过批准；

4、为编制土地一级开发实施方案准备各项基础资料；

5、向国土管理部门提出正式的一级开发申请；

6、根据集团公司的要求，结合项目的实际情况编制一级开发实施方案，并使得

方案得到国土管理部门的批准；

7、协调项目参加国土管理部门召开的一级开发联席会议，通过直接授权或间接

授权取得项目的一级开发权利；

8、取得项目的一级开发联席会议纪要，并根据纪要，与相关部门配合，委托专

业公司完成项目交通、环保、文物等前期咨询工作；

9、完成以上工作后，依据会议纪要编制可行性研究文件，向发展改革管理部门

提出项目的立项申请，并获得项目的立项批准文件；

10、根据项目的立项批准文件，向规划管理部门申请规划条件，并取得规划条件

批准文件；

11、与国土管理部门签订土地一级开发合同，实施项目一级开发实施方案，在其

他部门的配合下组织实施土地一级开发建设：

（1）与规划设计部配合，组织大市政工程设计；