试论地籍调查的一般原则

第二章地籍调查的一般原则

§2-1 土地权属调查的差不多概念

土地权属，即土地所有权和土地使用权归谁所有的问题，简称地权。地权与劳动人民的生产、劳动、生活及社会活动、思想意识等紧密相关，是国家经济结构和社会安定的基础。从全然意义上讲。没有土地就不能生存。因此，就有“劳动是财宝之父，土地是财宝之母”的讲法。在我国，历次社会变革的差不多问题确实是农民问题，而实质则是土地问题。在地籍测量和权属调查中，要确认国家的和农民集体的土地所有权，爱护公民个人对土地的使用权，本节着重讨论土地权属方面的问题。

一、土地所有权

所有权是所有指在法律上的表现，是从法律上确认人们对生产资料和生活资料所享有的权利。土地所有权是土地所有指在法律上的表现，是指土地所有者在法律规定的范围内，对他所拥有

的土地所享有的占有权、使用权、收益权和处分权，包括与土地相联的生产物、建筑物的占有、支配、使用的权利。土地所有者除上述权利外，同时要对土地合理利用、改良、爱护、防止土地污染、防止荒凉的义务。因此，土地所有制是经济基础，而土地所有权是上层建筑，后者是为前者服务的。我国建国以来，土地的所有关系经历了如下三个时期：

①建国初～1957年，建立了土地国有和农民劳动者私有并存的土地关系；

②1958年～1978年，建立了土地全民所有和农村劳动群众（农业社、人民公社）集体所有并存的关系；

③1978年以后，我国城乡进行了经济体制改革，建立了土地全民所有、集体所有的所有制关系，同时，确立了国家、集体、个人使用和农民以户承包使用的所有权与使用权分离的土地使用制度。

二、土地使用权

土地使用权确实是依法对已定的土地加以利用和取得收益的权利。按照有关规定，我国的企业、机关、团体、学校、农村集体经济组织、以及其他企事业单位和公民，依照法律的规定并经有关单位批准，能够有偿（亦有无偿的）使用国有土地或集体

土地。

土地使用权是针对土地所有权依照社会经济活动的需要派生出来的一项权能，两者的登记人可能一致，也可能不一致。当土地所有权人同时使使用权人的时候，称为所有权人的土

地使用权；当土地使用权不是土地所用权人的时候，称之为非所有权人的土地使用权。二者的权利和义务是有区不的。土地所有权人能够在法律规定的范围内对土地的归宿作出决定，例如征用、划拨、调整、承包和变更登记等，必须经土地所有权人的同意和认可。而土地使用权人只有使用、支配这块土地从而获得利益和收益的权利，它无权变更土地的权属。因此，土地使用权也称土地支配权或收益权。

依照我国土地使用权法人代表（主体）的不同，土地使用权可分为：全民所致单位土地的使用权，集体所有制单位土地使用权，个人土地使用权，同时，还有“三资”企业土地使用权。按土地使用权客体，可将土地使用权分为国有土地使用权，集体土地使用权，以及土地承包经营权，前者要紧是都市，后者要紧是农村或都市郊区。

三、土地使用权拍卖

拍卖也称竞卖，一般是由卖方把现货或样品展示，在拍卖现

场用叫价的方法把物品出售给最高的购买者（竞买人）。一般用上增叫价（亦有下降叫价）先由拍卖人叫最低价开始，然后任竞买人争相加价，直到无人再加价时，拍卖人用锤子在桌上一敲，表示买卖成交，土地使用权拍卖是土地使用制度改革、受认人有权得到土地使用权的一种方式。

§2-2 地籍调查土地权属的确认原则

地籍调查土地权属的确认，是指在主管部门的主持下，由权属主（授权指界人）、相邻土地权属主（授权指界人）、地籍调查员或其他必要人员参加的集体依法对土地权属的认定，包括权属类不和权属主的确认。权属类不是指土地所有权和土地使用权。权属主的认定是讨论一宗地归谁所有或归谁使用的问题，它涉及各权属单元的边界、界址，涉及到用地的历史、现状和权源文件，是初始地籍调查中一件细致而复杂的工作，必须依照有关文件和实际状况，妥善处理好。

一、权属主的确认方式

1、文件确认它是依照权属主所出示并被现行法律所认可的权源文件来确定土地使用权或所有权的归属，这是一种较规范的土地权属认定手段，都市地产使用权的确认大多用此方法。

2、惯用确认这是基于解放后长期未进行地籍测量，而依

照若干年以来没有争议的惯用土地边界而进行认定的一种方法，是一种非规范化的认定手段，要紧适用于农村和都市郊区。在使用这种认定方法时要注意，一是不违背现行政策，而是尊重历史，实事求是，三是注意四邻认可和旁证，防止错误认定。

3、协商确认当权源文件不详，或认识不一致时，本着团结、互谅的精神，在主管部门派员和地籍调查员到场的情况下，采纳权属双方或几方协商一致的原则进行认定。

4、仲裁确权在有争议而达不成协议的情况下，双方都能出示文件而惯用的边界又互不承认，由主管部门约定时刻、地点，在几方都到场时，地籍治理部门依照有关规定，充分听取权属各方的申述，实事求是地、合理地进行划分界线裁决，不服从裁决者，能够向法院申诉，并以法律程序解决之。

二、都市土地使用权的确认

由§2-1知，都市土地所有权是国家全民所有，因此，都市各权属单元只有土地使用权，而无土地所有权（郊区集体土地除外）。都市地产要紧以下述文件确认：

1.单位用地红线图它是审核宗地权属最具权威的文件，是申请建设用地审批的重要依据。审批过程包括：立项、上级机关审批、用地所在市县审批、都市规划部门审核选址、地籍主管部

门和建设用地部门审定和办理征（拨）地手续，再由都市勘测部门划定红线。因此，红线图是通过一系列法定手续的最后结果。它一般是标绘在1/2000的地形图上，其上除绘有用地红线外，并标有用地单位名称，用地审批文的文件名、批文时刻、用地面积、征地时刻、经办人和经办单位盖章等。红线图一般存在都市规划部门档案馆，用地单位应有副本或转绘件。在进行地籍调查时，依照该红线图来判定归属，也可到实地依照红线图与地物的相对关系位置，对比长度勘定边界。在红线图上，假如有都市规划道路，代征地等，其面积应在单位用地总量中扣除。

2.地产使用证解放后的几十年中，有的都市曾经核发过地产使用证。改革开放以来，在土地治理法公布往常，都市房地部门曾经组织过地籍测量，绘制过房产图，这在当时是由政府授权进行的。依照有关文件精神，发放的房地产使用证应该有效，土地治理部门应予以确权。

3.土地使用合同书和协议书解放后一直到土地治理法出台的几十年中，随着社会经济的变化，各用地单位变化也专门大。有各系统之间的调整、变更，有各企业单位的合并、分割，有企业单位的兼并、转产，使用土地的权属发生了变化。在国家土地治理机构成立之前，只要它们达成了土地使用合同书或协议书