地下商业

地下商业

1、地下商业的由来

世界上第一条地下商业街是1957年建成的日本大阪“唯波地下街”。1963年大阪又建成“梅田地下街”，接着又建成当时全国最长的地下街——“虹地下商业街”。“虹地下商业街”总面积近4万平方米，街顶距地面8米，长1000米，宽50米，高6米，内有4个广场、三四百家商店和许多餐馆、酒吧、咖啡店等相关配套场所。商店出售各种商品，从日常生活用品到高级装饰品，从现代电器到名贵古董等，凡是地上商场有的地下商业街大体俱全。

2、地下商业的优势

1. 地面商业资源的弥足珍贵，土地价格太高：随着城市的进化，核心

商业街区的土地资源的价格上涨，尤其是成熟商业用地的稀缺，带来高额的开发成本，而且由于新建成的商业大厦竞争环境的恶化，使商业项目开发风险越来越大，因此政府及开发商将目光投向地

下。

目前的地下商业街正从政府投资的人防工程兼做地下商业街，向开发商主动进行商业化开发、兼有人防功能的趋势转型。从被动利用地下人防工程进行商业化利用，转向主动开发城市核心地段的地下空间，有目的的发展特色地下商业。因是民间资本进入地下人防工程，因此相应的土地资本大幅降低，尤其是政府可以为此类项目办理产权，达到平、占共享资源的良好开端，是一个可喜的转型。在科学的规划建设下，实现科学开发，有效利用，赢得了好的经济效益、社会效益和环境效益。

2. 地面购物环境的恶化：

地面购物环境的恶化促生了地下商业街，核心商业区地面交通车辆拥堵、噪音、粉尘、气候的变化都对消费者的出行购物带来不利的影响。而地下商业街在地下内建成宽阔的街道，街道两旁商店标立，和地面上

的街道完全一样。地下街有充足的光源，光线柔和，强制换风带来充足新鲜的空气，适宜的湿度和温度，冬暖夏凉的空调比地面上更舒适，也没有地上街的车辆、噪音和灰尘。

尤其是具备“通路”条件的地下街给消费者带来极大的便捷性。对于来往的客流中百分之十消费者的顺便购物，就可以维持良好的经营业绩，而且商品结构不断优化，吸引旅客自愿消费，能够把大批过客的潜在消费激活，激发游客的消费冲动，调动消费方面的流动偏好，给商家带来无限商机，此类地下商业街成为投资者认同的炙手可热的投资首选。

3. 缓解地面中心商业区交通环境的恶化：

因核心商业街交通、停车配套等一般都很紧张，大大限制了消费者的进出，因此在交通必经之地建设地下商业街，不仅可以便利消费者的购物，更可减轻地面交通的压力，取消了原有的过街天桥、地下通道等，将人群引入地下，减少交通事故，使地下商业街成为市政、商家、消费者共同获益的纽带，具有巨大的社会价值，因此其发展必然得到政府的大力支持。

目前我国的地下商业种类大致分为人防工程商业、地下铁商业、过街通道商业三种

3、地下商业街的购物功能

商业街最终目的当然是商业，人潮滚滚的带来购物潮，因此地下街根本目的在于其巨大商业价值，当强制性的人潮经过琳琅满目的商品时，激发了消费者消费方面的流动偏好，此既便捷了消费者，也促进了商业的发展，是一举两得的好事。

4、地下商业街的景观功能

陈列着琳琅满目商品的橱窗及各商家风格迥异的装修使地下商业街成为都市生活的一个缩影，开发商一般在内部也设计了优美的环境景观，化解了人们对地下怀疑的心态。如大连的胜利广场，除了风格不同的装修，还设计了大量的街景及导购的指示等，已经成为大连旅游必到的一处景观。

5、地下商业街的休闲功能

目前规划的地下商业街各种服务设施越来越完善，从公共座椅、背景音乐到冬暖夏凉的空调设计等一应俱全，且内部一般也规划有餐饮、水吧等项目，因此必将成为消费者茶余饭后休闲的好去处，在晚间到地下商业街休闲、购物不失为一种绝佳的享受。

6、地下商业街的开发趋势

从未来的发展趋势来看，一个从点到线、从线到面、从上到下的立体化商业格局将成为我国城市商业发展的趋势。无论从地下商业街、地上商业步行街和商业街区纵观来看，全国商业街的发展趋势，大体呈现出以下几个方面：

1. 集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体的“五街合

一”的趋势，现在的商业街已经远远突破了传统意义上只是买东

西卖东西的概念。

2. 以商业、旅游、文化于一体的商旅文项目，成功的商业项目除了

满足人们的消费需求外，还已经成为一种生活方式、生活态度，

成为一种享受、一种时尚。

3. 以建筑形态街区化，空中、地上、地下立体化，经营业态多样化

于一体的综合化趋势。从某种意义上讲，目前还没有出现新的商

业形态，只有商业概念的组合，最后达到一定的效果，无论叫什

么名称，无论什么业态，我们要把握住其内涵和素材。

4. 集名街、名店、名品为一体的品牌化趋势，现在各地不仅仅是在

做一条街，而是做品牌化商业街。

我国的地下商业街近几年逐步变热的发展趋势，其主要原因是：

1. 人防工程的需要，平战结合的使用设施；

2. 地上资源短缺，成为发展的必然需求；

3. 城市交通恶化，需要从地上过渡到地下商业街。

7、地下商业的合理规划

1. 地下商业街兴旺与萧条的地上业态背景分析。地上、地下业态的

错位整合。

地下商业街的繁荣与否，制约因素很多。其中致命的因素是与地上空间环境的整合关系。一方面是地上空间的业态直接影响地下商业街的经营业绩；另一方面是地上客流主体的需求心态直接关系地下商业的业态。第三是交通环境直接关系到地下商业的经营状况。

坦率的讲，几乎所有的人，包括经营者、消费者对地下存有偏见，引导消费者改为喜欢地下商业街的购物习惯是一个极大的难题。目前看地下商业街的主要消费群体是打工者和中、低消费者。

大凡经营好的地下商业街，都是与地上商业业态整合较好的特色商业街。大凡经营不好甚至关门的地下商业街，绝大多数都是与地上建筑业态不整合的人防设施。石家庄火车站、人民广场、青岛火车站地下益群商业街，都属于这类地上人流如织，地下门可罗雀的不整合地下商业街。

这其中有个简单的道理，就像在殡仪馆地下建造一座婚礼商业街一样不整合，肯定经营不下去。火车站虽然不是殡仪馆，但来去匆匆的旅客能有心思悠闲逛地下商业街的占不到百分之一。而北国逛商场的客流中80%的人很自然的走到地下看看。

地铁出站口的地下商业街，大都不愁经营不好，因为交通必经之地，来往的客流中百分之十的人顺便购物，就可以维持其经营业绩，而且商品结构不断优化，吸引旅客自愿消费，能把大批过客的潜在消费激活。激发旅客的消费冲动，调动消费方面的流动偏好。

2. 地下商业的业态与品牌定位。品牌忠诚，培植消费目的地。

有些区位不一定很好的地下商业街，也能很红火。特色、品牌、认知度是顾客愿意光顾地下商业街的重要原因。大品牌、高知名度、配套完善的地下商业街，可以成为中高端消费者购物目的地，也能红火。

不少城市火车站的地下商业街，就像临时拼凑的杂货铺，给人一种假冒伪劣商品集散地的感觉，即使没有关门，经营收益也不高，服