juhao商厦二次装修管理手册解析

商厦二次装修手册

北京市均豪物业管理股份有限公司

商用资产管理部

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目录

商业装修管理规定 (3)

装修申请及进场规程 (7)

装修图纸及相关文件呈报 (8)

政府的批准 (10)

指定的咨询工程师 (11)

装修技术要求 (12)

竣工验收及撤场规程 (16)

装修押金收取 (18)

押金退还手续 (19)

1、出入证押金退还手续 (20)

2、施工押金退还手续 (20)

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商业装修管理规定

(仅适用于商用资产管理部)

一总则

1. 为加强项目装修管理工作，保证项目内部秩序和正常办公业务，并保证二次装修工作顺利进行，特制定本规定。

2. 本规定适用于项目的业户向装修施工单位发包的任何装修改造、设备安装等项工程。

二一般规定

1. 装修施工单位应遵守《北京市建设施工现场管理四项基本原则》、《外地建筑企业进京施工管理暂行规定》、《北京市建设工程施工现场消防管理办法》、《建筑内部装修设计防火规范》等项法规、规范及各类施丁安全操作标准，切实搞好装修施工现场管理保证工程质量。

2. 正式施工前由装修施工单位按项目管理处要求首先做好施工现场公共区域的成品保护,并办理交接手续。施工期间，施工单位不得擅自对保护设施进行拆除及破坏，并注意爱护项目管理处设置的其它成品保护设施。

3. 施工中不得在铝合金窗框上钻孔及放置金属物料，不得在玻璃幕附近进行金属切割和电焊操作。如因此而造成项目设施的损坏，项目管理处有权从装修保证金中扣除相应赔偿金，不足部分，管理处有权追偿。

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4. 施工单位应严格按照已批准的图纸和确定的施工方案和技术工艺进行作业，如有变更应及时通知监理公司、项目管理处及有关政府部门审批。

5. 对可能影响项目系统设施项目和隐蔽工程，施丁单位应在监理公司及管理处检査通过后再进行后续工程的施工。

三不影响其他用户的原则：

1. 在公共区域施工用户若用公共区域施工，必须事先向项目管理处提出申请，获批准后方

可使用公共区域于指定日期、时间及地点工作。并应于动工前通知项目管理处，做好成品保护工作，项目管理处将视情况派人员在现场监督，同时，该施工不影响其他用户的正常办公。

2. 施工过程中，所有材料，工具及废物等在任何时候都必须放置在所属单元内，不得阻塞、占用公共走廊或任何公共地方，不得放置于公共区域或服务通道内。

3. 装修单位应做到文明施工。保持施工现场清洁、有序，因施工原因而导致项目设施故障或损坏的，装修单位应予以赔偿并承担连带责任。对项目设施堵塞的，装修单位须负责清通和复原。

4. 用户单元装修期间，所有回风口必须封闭，大门亦须关闭。

四安全保卫及消防规定。

1. 施工期间施工单位应确定现场负责人及安全员，施工现场严禁吸烟。

2. 所有施工人员出入项目都应佩戴出入证，无出入证不允许出入项目。项目管理方有权驱逐任何不佩戴此标志的施工人员。

3. 施工单位进入现场后，必须对施工人员所经过的公共区域做好成品保护〈包括地面、墙面），如有损坏需及时修复并按管理公司的要求交纳罚金。

4. 施工人员不允许乘坐客用电梯，但能乘坐指定的货运电梯（消防电梯〉。

5. 施工人员严禁使用明火照明、煮食、煲水等，严禁在项目内用食、住宿。

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6. 携带器材物品离开项目时.需按规定办理出门条并在出门条上加盖公章。施工人员发生治

安、刑事事件或违反规定造成严重后果的，施工单位应承担全部责任。

7. 施工位应严格管理本单位施工人员.在施工现场不得有大声喧哗、追逐打闹、酗酒赌博、

随地吐痰、吸烟及不文明的行为，不得使用任何放声设备如收音机、电视等.在施工区域以外禁止坐卧、闲逛、吸烟、聊天、窥探其他用户房间，触动毁坏项目公共设施：否则项目管理处人员有权即时终止其工作而由施工单位对其行为负全部责任。

8. 施工现场必须保持整洁，施工人员严禁在公共区域堆放物品，乱扔垃圾等废弃物。运送装

修材料需包装齐整，建筑垃圾必须装袋，运送建筑材料、建筑垃圾需使用指定的货运电梯，运送时间为10: 00至17: 00 .

9. 施工人员必须保持公共区域清洁卫生。施工人员使用指定的卫生间，并注意卫生间整洁，

不得在卫生间提取施工用水，不得在卫生间洗刷施工用具，不得往下水管道中倾倒施工废弃物。

10. 施工现场必须封闭作业，没有做隔断之前应该先进行围挡：装修施工之前封堵室内新风、

排风风口，遮挡风机盘管。

11. 项目允许的正常装修时间为周一至周五9:00时至18:00时。如特殊原闲需延长装修时间，

应提前提出申请并获得项目管理处的书面批准。

12. 项目装修施工严禁发出异常气味（如油漆作业〉。

13. 需要动火或使用气焊前.必须在作业当日到管理处保安部办理"动火证"，并按消防管理制

度执行，电气焊工应持证上岗，并确定看火人和防火措施。对电器设备的使用.也应按规定操作。

14. 施工单位要严格服从项目管理处的管理，管理处依据现场情况有权责令施工队停工离场。

15. 施工现场必须配备足够数量的火器，每50平方米配备不少于1具5公斤的干粉灭火器。

16. 项目白天禁止施工及施工人员逗留，有特殊作业或施工情况，须提前3个工作日向装修管

控方提出书面申请。并说明施工内容及施工人员相关信息。

五运输规定

1. 施工单位须按项目管理处指定的货梯运送货物及施工人员。运送施工垃圾、大量物料的运

进或运出项目必须在10:00至17:00之间进行，使用货梯需提前到管理处物业部申请。

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2. 装修材料的运输：

⑴在非运输材料时间.绝对禁止运输任何装修材料：

⑵装修材料的运输要提前申请使用货运电梯，严禁使用客用电梯运送货物。

⑶必须按照项目管理处指定的路线，徒手搬运或使用胶轮手推车运载材料，绝对禁止使用铁轮车或在地面上拖拉装修材料。

⑷所有装卸车辆必须遵守项目停车管理规定。、

⑸一切因运输不当造成发展商/项目管理处或其他用户设备、设施损坏及人身伤害的，由该装修单位承担全部责任并负贵赔偿。

3. 装修垃圾的清理

⑴装修单位须负责施工垃圾的清运和消纳，严禁向项目清洁间水池、地漏倾倒施工垃圾，禁止将垃圾存放或遗放在项目所属的任何区域内。

⑵在装修期间，装修废物须日产日清，并在晚10:00至次日17:00间进行装袋运输，货运电梯只在此时段内允许运输装修垃圾。

⑶应依照项目管理处所规定的路线将垃圾装袋后自行清运至指定地点，不得以任何理由，置于项目内其它部分：绝对禁止使用铁轮车或在地面拖拉的运输方式。

⑷严禁将装修垃圾放置于公共区域或服务通道内，装修垃圾的清运只可使用货运电梯。

⑸一切因运输不当造成发展商/项目管理处或其他设备、设施损坏及人身伤害的，管理处将向肇事者所属的装修单位要求赔偿。

施工单位必须严格遵守本规定，如有违反，管理处将视情节轻重，给予一定的经济处罚。

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本管理规定旨在为用户装修提供指导性及一般性资料，尽管所有资料组合都经过周密安排，但项目管理处无需对内容的准确性承担责任。同时为利于对用户装修工程的有效管理，项目管理处保留权力在没有事先通知用户的情况下随吋修改本管理规定之内容。

装修申请及进场规程

(仅适用于商用资产管理部)

1、在收到本装修手册后.请业户递交以下2.2款项所列之文件至项目装修管控方。如有必要，业户可与项目装修管控方进行会谈。

2、在接到递交计划的3个工作日内，项目装修管控方会就是否批准业户递义的装修图纸及方案，或提出计划变更给予书面回复，以达到装修管控方的要求。所有再次报批的计划亦应在3个工作日内给予答复，

3、在业户递交的计划及图纸未得到装修管控方的审核批准前，业户不允许开始装修施工：(包括任何施工准备工作)。如租户未按本指南所要求的细节报批而进行的施工，二装办有权责令立即停止，并予以恢复原状，因此造成的损失由租户自行承担：同时.因此原因而延误装修施工的开工和进度，物业管理方不承担任何贵任。

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装修图纸及相关文件呈报

(仅适用于商用资产管理部)

1、商业

应准备如下报批文件《业户准备的图纸须有中文说明并以A3纸印制〉：1.1三套比例不小于1:100的楼层平面图，标明:

业户办公室的内部平面布置，包括灯具及家具：

业户需增加或拆除的墙或隔断（承重墙不能改动〉，需标明高度和材质：超重物休的位置应注明每平米压值，如保险箱及设备等：

计算机安装或其它相似工作所需架空地板的地方：

任何附件的厕所（浴室）茶水间或咖啡间、盥洗间之布置(如有〉。

1.2三套比例不小于1:100的顶棚平面图，标明：

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设计灯具、风口、风管的位置及假天花的高度；

深入吊顶内部的隔断和其它在吊顶内施工的详细情况（不得采用任何易燃物品于吊顶内〉：

固定天花预留检修口确保设备维护保养，图纸标明检修口位置。

1.3三比例不小1:100的电器平面图：标明：

开关板的位置

所有电源输出点及电气设备的平面布置。

1.4 超重设备.应准备三份比例不于:20的分散设备荷载的设计图纸：

1.5三套电器系统图：

1.6三套消防系统阁；

1.7程线路图：

1.8 三套修材料滴单及其相关的材料做法；

1.9三套设计说明：

1.10三套施工单位企业法人营业执照及资质证明的复件（需盖施工位工章）工程进度计划表及安全防火措施等：且须具备北京市建装饰装修工程施工二级以上资质和企业安全资格审查可证，并年审合格：

1.11用电工清单，包括工具名称，数量及功率等，临时用电箱应配备合格的漏电开关，电度表及插座等；

1.12强、弱电施工方案；

1.13一套最消防审蓝图。

1.14二套提议的内部布置及装修：

1.15二套彩色图纸，标明商业门脸设计及门脸示；

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1.16二套立面图纸，标明商业门脸和其它各面；

1.17一个包括所有表面及家具装修的材料样板：

1.18 二套整体彩色效果图纸。

2、请详尽填写管理方所提供表格内所需的内容，同时签署《业户安全、消防责任》，并及

时交至项目管理处。

政府的批准

(仅适用于商用资产管理部)

1、项目装修管控方的审批，并不代表有关政府部门对装修计划方案中的技术规格的认可，开发商和物业管理方并不保证此计划方案获得有关政府部门的批准。因此业户须在管理处审批后将计划方案递交政府有关部门市批。

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2、项目装修管控方的审査，亦不代表对贵司提交的计划与图纸设计布局合理性，机电、空调设计是否充分满足贵司的办公要求等出具意见，仅针对办公楼单元装修所必需的消防安全规范，与项目各主要系统设计与安装接驳时的规范要求，以及是否符合项目总设计要求等。

3、业户在装修时如有任何结构性的改变，请将有关的计划方案和图纸呈交监理方批准，且最终需征得项目装修管控方的同意。

4、业户进行任何装修或在防火设施上有任何变动，须将业户的计划方案和图纸连同《建筑内部装修设计防火审核申请表》交相关消防部门报批。

5、业户所有呈交的计划方案和图纸必须山具备甲级建筑装饰设计资格的承包商加盖设计单位公章并由设计人、审核人签字或盖章认定、完成。

6、装修单位特种作业人员（包括但不限于电工、电焊工、脚手架工等）应具有北京市相应资格的上岗证且经年审合格，烧焊工必须具备合格的上岗证明。

7、承包商必须在得到包括但不限于消防局、建委等政府部门的批准并办理项目开工手续后才能正式开始装修工作。

指定的咨询工程师

(仅适用于商用资产管理部)

业主/物业管理方有权聘用结构、设备及电气等专业工程师，对业户报批的特殊结构及设施的施工，例如增加楼梯、超重设备或保险柜的安装进行审核，相应的费用由业户自行承担。

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装修技术要求

(仅适用于商用资产管理部)

装修单位施工标准和方法等必须符合消防规定、建筑装饰装修管理规定及国家和北京市政府安装和验收规范的有关规定。

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一、强电专业技术要求

1.所有电气设备的施工安装必须按照相关规定和规范进行。

2.所有电线必须按照电气规范要求的尺寸穿镀锌金属管或PVC管进行保护，只可在接线盒处

进行导线连接，电线接头必须使用端子连接，禁止使用胶布连接。不同电压回路的导线不准穿入同一管中，吊顶内的线管必须吸顶安装，不得擅自将电线直接接入本物业的任何部分。

3.保护接地线（PE）和工作零线（N）不得混接，配线色标一般要求：A（黄）、B（绿）、

C（红）、N（黑）、PE（黄绿）。

4.照明、风机盘管、插座等电源负荷分配合理、均衡。面向单相三眼电源插座，电源接线应

符合“左零右火，接地在上”的要求。面向三相四眼电源插座，电源接线应符合“左A右C下B，接地在上”的要求。

5.卫生间、厨房等有防潮、防水要求的地方，电源插座和灯具应使用防水插座和防水灯具。

6.配电线路穿越可燃、易燃装饰材料时，配电线路除应穿保护管外，还应采用阻燃材料做隔

绝保护。

7.所有电器的接线盒不得安装于风机盘管的下方，或可能有滴、漏水地方。

8.电气工程施工完成后，应进行必要的检查和试验，如漏电开关动作，回路绝缘遥测，

电器通电，试验开关控制等，检验合格后方能使用。

9.工程竣工后应向租户提供电气竣工图。

二、空调专业技术要求

1.遇有造型吊顶，需在相应位置安装检查口。风机盘管安装处要有检查口，尺寸一般500mm

╳600mm。

2.风机盘管进出风口距离不能太近。风机盘管进出风口要用法兰软连接。

3.冷凝水管排水坡度应正确，水平坡度一般为8/1000，冷凝水管排水口必须接在有下水口

的位置。

4.风机盘管供、回水水管上要分别安装铜制截止阀。

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5.供回水水管保温层厚度均匀，根据材料的不同保温层厚度也不同。

6.验收前所有回风过滤网需冲洗干净。

7.风机盘管验收后应换热性能良好、平稳无噪音、三速正常、温控器有效控制电磁阀，电磁

阀动作灵活。

8.方案确定后以实际效果为依据，装修单位应提供竣工图。

三、弱电专业技术要求

1.所有弱电线路必须穿有镀锌金属管或硬塑料管保护，有过线盒的地方应设检查口。

2.明装消防配电线路必须穿金属管，金属管上涂有防火涂料保护。

3.综合布线系统必须采用五类八芯电缆，终端面板应使用合格产品。

4.电视系统终端面板应使用合格产品。

四、给排水专业技术要求

1.卫生间等有防水层的蓄水试验进行24小时。

2.施工中做好水源管理，避免跑水、漏水现象出现。

3.金属上水管、喷淋水管联接要用丝扣、管件联接。塑料水管接口干净，粘接或焊接要牢固，

施工完成后，按规范打压试验。

4.生活冷水、生活热水、中水、消防水的管道不得相互混接在一起。

5.卫生洁具的排水管上要安装有返水弯，排水管施工完工后做灌水试验。

6.各种管线、管道及卫生洁具的施工、安装牢固规范，各连接口处无渗漏，并做好施工后

的保温。

7.厨房污水排放管道上应加装隔油池。

8.喷淋头的型号、规格符合规范要求。管道支架、吊架与喷淋头之间的距离不小于300mm，

与末端喷淋头之间的距离不大于750mm，不到顶隔墙与喷淋头的距离不小于600mm。

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五、综合专业施工技术要求

1、所有木制装饰、易燃材料装饰必须涂上防火漆料。

2、油漆、涂料必须使用国家允许、合格的环保型产品。

3、吊顶和设备的吊杆禁止在原有建筑物管道、设备上掉挂，应在天花板上安装吊杆。

4、严禁在玻璃窗上钻孔或安装任何设备，所有单元内的房间隔断板不得固定在玻璃和其窗框上。

5、室内的房间隔断板应使用轻型和防火材料，如轻钢龙骨框架和石膏板，如使用木框或其他夹层分隔板，必须涂上防火涂料。

6、所有装修材料不得因环境温度变化而发出有害健康的气体、气味，如发现有任何违规，商户必须及时把材料或制成品搬离。

7、施工场所的自备配电箱须配有计量表和漏电开关。不得使用木制配电箱。不得将电源金属线直接插入插座中。

8、施工场地的照明灯具禁止使用碘钨灯，应使用防爆灯罩或灯具。

9、凡北京市均豪物业管理股份有限公司运营部要求整改的隐蔽工程，整改完成经北京市均豪物业管理股份有限公司运营部验收合格后，方能隐蔽或继续施工。

10、各类管线的铺设和空调设备的安装，都不能妨碍日后的维修。

11、餐饮用排油烟设备及油烟的处理设备各种性能必须达到国家标准，符合环保要求。

12、餐饮租户厨房排污系统应加装隔油池，污水排放必须符合国家环保部门要求。

13、竣工后，装修单位必须根据现场的实际情况，绘制竣工图交至北京市均豪物业管理股份有限公司运营部备案（北京市均豪物业管理股份有限公司运营部将于十个工作日内完成竣工图的审核备案），内容包括总平面图、电气系统图、弱电系统图、综合天花平面图、空调通风系统图、消防系统图和给排水系统图等；提交卫生间、厨房间闭水试验报告；消防验收合格证、环保验收合格证、燃气验收合格证等。

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竣工验收及撤场规程

1、装修商必须在管线封闭前三个工作日，向项目管控方提出安排隐蔽工程验收申请。经监理及装修小组验收查证无误后方可封闭，并做好记录。

2、装修工作完成前，装修商应负责完成如下工作：

―地面线槽内应淸理干净，强、弱电线路应分别整理，尽量减少交叉，交叉处应穿管保护：

―项目中央空调系统的送风口\回风口、风机盘管过滤网等应清洗干净；

一对公共通道、货运电梯前室的地面、地毯、墙壁的破损处进行修复及粉刷。

3、所有的装修工作完成后，装修管控方及政府相关部门将对房屋进行检査，以确定所有经审批的装修工作都己被实施。施工单位应提前三个工作日以书面形式向项目装修管控方申请进行工程验收，验收所提出的问题应于三个工作日内整改完毕。如因整改工作所造成业户使用的延误，由此产生的相关费用由装修公司承担。若因施工单位未进行认真自查自检或未及时按规范要求完成整改事顶，而向项目管理处多次申请竣工检查，则项目装修管控方有权自第三次起，以毎次1000元的标准扣除装修押金。

如果所作的装修工作与经审批的装修图纸不符，或装修管控方发现装修工作未能严格按照标准执行.装修管控方将书面通知该业户，要求其立即整改，否则装修管控方将按《装修手册》及《购买/承租协议》采取相应的措施。

4、在租赁结束或即将结束之前，客户需按照业主的意图全部或部分的将所租用的房屋恢复其原有状态，相应费用客户自行承担。

5、竣工验收提交资料明细：

施工单位应在提交竣工验收申请的同时，准备以下竣工资料报管理处备案；

一套竣工蓝图及三套竣工A3白图，其中应包括楼层平面图、顶棚平图及所有电气施工、设备安装的竣工图，并加盖竣工图专用印章；

一张完整的CAD竣工图电子光盘；

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一式三份的材料进场验收记录、隐检记录、分部分项检验的材料验收、施工记录等竣工资料；

强电线路绝缘电阻摇测记录、照明线路试运行记录；

装饰板、地毯、墙纸、线管、线槽等材料的产品合格证以及相关材料的二次复检报告；

油漆、涂料的环保认证资料；

消防电检、消检报告；

6、严格执行”消防一票否决”制度，在装修工程结束及业户入住前，由项目管控方对业户区域内烟感探测器和喷淋头的安装情况及业户配置灭火器情况进行重点检查,且竣丁验收须经消防局指定的消防系统验收及电气检测的专业公司检验合格，并最终经消防局验收合格。在消防验收合格并核发《消防验收意见书》之前，业户不得迁入办公。包括但不限于餐饮、商场、超市，公众聚集场所.在使用前或开业前均应再次向北京各区县消防支队申请进行消防安全检查(即二次消防检查)合格后方可投入使用

7、房屋装修工程验收全部合格并得到书面确认后.业户方可迁入办公。

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装修押金收取

(仅适用于商用资产管理部)

1、装修押金

管理处要求施工单位按如下标准支付装修押金，如有必要，管理处有权增加下述费用。

―商业区域的装修押金：为人民币30,000元。

―商业区域后期改造的装修押金：实际改造面积不超过170平米，最低支付标准为人民币5000元：实际改造面枳超过170平米，按照人民币30元/平方米标准缴纳。

业户或施工单位应按本装修指南及租户手册的有关规定，支付装修过程中应付的各项费用，包括但不限于临时用水、用电费用、额外造成的废物清理费、项目公共地方损坏修补费以及施工人员违反规定应支付的违约金等。如租户或施工单位未按时支付该等费用，二装办有权从装修柙金中扣除，并有权要求施工单位予以补足。

2、临时用电费

装修方在装修过程中需要用电.须自行准备临时用电箱并安装合格电表，并填写《临时用电申请》后由工程部配合接驳。临时用电费为人民币1.20元/千瓦时.

3、临时用水费

装修方在装修过程中需耍用水，须在填写《临时用水申请》后，由工程部估算水量并指定取水地点。临时用水费为人民币6.21元/吨，装修面积大于1000平米，按100吨计算，装修面积小于1000平米，按50吨计费。如对估算有疑问，装修方可自行临时安装合格水表。

4、消防喷淋泄水费

因消防喷淋系统改造泄水、补水工作，须填写《消防泄水申请》并书面说明泄水期问消防安全措施。单次泄水费用为人民币600元/（由消防公司支付〉。

上述费用付款可缴纳现金或使用转账支票，支票抬头为"北京市均豪物业管理股份有限公司”支付押金时，付款方与管控方签订"押金承诺书”，并遵守承诺书内各条款的约定。

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装修管控方和业主认定装修完工后并出具书确认的基础上，扣除以上开支：及有关费用后，押金的余额将被无息退还。押金的退还成在装修竣工验收合格3-6 个月内办理。

押金退还手续

(仅适用于商用资产管理部)

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1、出入证押金退还手续

1.1 施工结束后施工单位将押金收据原件、出入证原件、经办人身份证复印件（加签字）

《装修人员出入证退还押金申请》交至管理处办理押金退还手续：

1.2 出入证退回数量与交费数量有出入的，以实际退回数量为准退还押金，未退还给管

理处的出入证押金将被扣除：

1.3 经办人应与押金交款人为同一人，如有变更施工单位重新出具委托书，并注叫因此

产生的财务纠纷与项目管理处无关，否则不予办理押金退还手续。

2、施工押金退还手续

2.1 在取得消防验收合格批文3-6个月后，施工单位将押金收据原件、退还押金申请、

装修竣工验收表、临时用电用水申请表、工程验收报告、竣工验收记录、委托书、银行信息（加盖公章）、经办人身份证复印件（加签字及公章），交至管理处办理押金退还手续：

2.2 装修管控方确认施工期间是否有违规扣款、施工电费是否交纳，如有费用未交纳，

施工单位需在退还押金申请书中注明同意从押金中扣除未交纳款项：

2.3 管理处出具合格的竣工验收记录、消防验收批文作为后附文件；

2.4 经办人应与押金交款人为同一人，如有变更由施工单位重新出具委托书，并注明因

此产生的财务纠纷与项目管理处无关，否则不予办理押金退还下-续；

2.5 以支票或银行汇方式交纳纳押金的，管理处将以银行汇款方式退还押金：

2.6 以现金方式交纳押金的，管理处将根据施工单位的要求以现金方式退还押金（施工

单位也可书面要求银行汇款），施工单位需为押金领款人出具委托书，并后附领款人身份证复印件（加签字）。

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