房地产税务筹划的整体思路

房地产项目纳税筹划整体思路分析

、纳税管理与税收筹划的基本原则与底线房地产企业，尤其是国有地产企业和上市公司，纳税管理和筹划的基本原则是合法、合理，所有的思路与方案不能违背税法和相关法律规定，同时所有思路和方案必须紧扣经营活动，具备经营上的合理性，不能自圆其说的思路和方案没有任何价值。

我们提炼出房地产项目纳税管理和筹划的五大类关键节点设计阶段的关键节点；预算阶段的关键节点；核算阶段的关键节点；完工标准的设计节点；工程管理的关键节点。

、设计阶段的关键节点根据土地增值税规定，普通住宅在土增清算中增值率不超过

20%的情况下，可以享受免征土地增值税优惠政策，在整体销售收入中洋房占到45%，那么在设计阶段，界定清晰普通

住宅和其他商品房的界限，可以在后期努力争取享受普通住宅优惠。

、预算节点的关键节点房地产项目管理的核心是预算管理，纳税管理也不例外。由于房地产项目交税分为完工前和完工后两大阶段，交税模式

完全不同，因此必须在开始就预估最终完工后的结果。具体实施节点如下:

1、做好初步测算

根据实际情况，结合成本造价情况、收入预估情况作出初步预算，对于未来项目的最终税负情况和利润情况进行尽可能详尽的测算，发现问题，做到心中有数。

2、针对问题进行调整

找到预算中发现的问题，前期可以调整的马上调整，需要后期逐步实施的也要做好计划，尽量打提前量，切忌发生后生硬调整。

3、实施过程动态管理

预算不是死的，是一个动态管理过程，预算实施中根据实际情况的变动，如销售收入和价格变化，成本情况变动，费用情况变动等进行动态调整，确保在预算指导下实现财务的风险可控，纳税的节奏可控，从而实施项目管理和纳税管理。

四、核算阶段的关键节点核算是整个纳税管理和筹划的最关键节点，也是风险管理的最关键阶段，具体可考虑以下思路:

1、财务核算框架的规范完善

依据会计和税法要求搭建财务核算框架，规范核算制度和流程，确保财务能够将风险消化在日常工作中。

2、成本证据链条的规范完善

税务机关看待企业，无法追溯到事件发生当期，只能依据企业财务的证据链条进行判断，以成本为例:

合同签署要关注主体、标的、发票、报价、违约、时间等涉税条款的风险;

支付款项要关注三流合一规范要求和时间节点的风险控制; ――发票取得应关注发票类型、取得时间、真假甄别;

进度验收应关注相关验收资料、各方签字、审批流程;

决算报告应关注同合同的关联，增量的合理性。

3、成本分摊的技巧与筹划

不同业态之间成本如果平均分配，容易导致土地增值税的多交，如果在普通住宅和其他商品房之间进行合理分配，会有效降低土地增值税

税负。

五、完工标准的关键节点完工节点是房地产项目交税的分水岭，完工前基本是预征，完工后将面临清算，税务机关对于完工的把握非常敏感，企业常常出现失误。

我们的建议是，在合法合理的情况下，尽量将完工标准有效推迟，为企业成本核算和票据获得留足时间，避免在准备不

足情况下面临税务机关清算。比如，竣工验收和交房的时间节点尽量不要放在年末，年初一定优于年末。

六、工程管理的关键节点

成本是房地产企业税负最重要的影响因素，在收入不变的情况下，成本同时影响增值税、土地增值税和企业所得税的缴纳。做好成本控制的核心是把握成本均衡管理，如何确保成本、收入的平衡是关键，这一点需要前面所述的预算管理来配合，甚至需要对应的关联公司来配合，具体实施力度和效果根据企业具体情况而定。

每家公司具体项目情况、内部管理情况、公司决策层想法和详细数据均不同，但纳税筹划的思路大同小异，上述内容仅做抛砖引玉，希望能帮助财务人员理清思路，面对税收筹划胸有成竹。

看点：房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

立项环节

很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、

分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚）企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。

融资环节

企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。

企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。

如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条例》的规定，向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出是有限额的，因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。

为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。