万科某商业裙楼营销思路PPT(42张)
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社区商业存在一定的投资群体
10 8 6 4 2 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006
商服用地(%) 0.514 0.482 8.616 3.441 0.91 1.068
深圳市历年商服用地占土地总供应情况
400 350 300 250 200 150 100
50 0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
1.4 08年商铺投资热点区域分析
前海片区:规划有利、交通配套逐渐成熟、高 素质人才的不断进驻成为投资的支撑点
前海片区则是前海湾中心区的核心组成部分之一； 西部通道的开通，为前海片区注入了新的活力； 新规划的出炉，意味着前海区域拥有更高的起点； 深南大道与宝安大道的连接、将建成通车的广深沿江 高速公路等利好。
施工面积
新开工
深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积 1
1.4房地产市场分析
商业地产市场现状
商业物业成交价格呈上升趋势； 各年价格上浮相差不大，呈稳定上升 趋势； 成交量呈先增后降趋势，但降幅不大；
今年商业地产的成交价格不 会出现明显下跌； 估计成交量降幅不大；
25000 20000 15000 10000
龙岗中心城:区域核心、交通的快速发展 和大运会的申办成为投资的主要支撑点。
龙岗中心城是重要的城市次中心之一，是全区行政、 金融、商贸、信息和文体中心； 深惠公路的拓宽以及清平高速、南坪快速通车和地铁 3号线的正式动工等，使龙岗片区彰显出极大的活力；
前海湾片区:人文气息与自然资源并重， 西部通道的开通使其成为投资热点。
宝安中心区:地缘优势、交通枢纽地带和逐步 升级的区域功能成为投资的主要支撑点。
楼盘分布，下同
宝安中心区处珠三角地区“穗-深-港”黄金走廊上的 重要节点； 地铁1号线、深港西部通道、沿江高速公路、广深高 速、大铲湾港口、深圳机场等交通网络发达。 是未来深圳两大中心区之一的重要组成部分。
1
1.4 08年商铺投资热点区域分析
1.2房地产政策
推进住房保障政策的关键之年
——保障性住房对商品房市场形成冲击
货币政策从紧意味着金融紧缩已成定局
——使房地产资金链从紧
落实和完善现有政策仍是今年主旋律
——挤压房地产泡沫，规范市场行为
土地市场清理整顿强度进一步加大
——囤地成本增加，增加房产供应
2007年宏观调控效果明显，2008年银根紧缩和宏观政策的进一步 落实必然使得市场规范化。
受核心商圈影响，罗湖新入市裙楼商 业基本是社区配套商业
1.4房地产市场分析
住宅市场现状
07-08深圳新建商品住宅销售面积（万平方米）
60
49.71
56.41 48.98
50 40 30 20 10
33.83 31.1
26.53
15.3617.99 18.65
18.65
6.44
0
2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年92月007年102月007年112月007年12月2008年1月2008年2月2008年3月
07-08深圳新建商品住宅销售价格
20000 14522 15000 10000 5000
0
14208
14422
15519
16777
17305
15069
15646
15080
16314
13618
成交面积整体上呈逐步下 滑趋势； 成交价格在08年2月前无 明显变化，在08年3、4月份 下降趋势明显； 投资性市场让位于理性需 求市场，观望气氛浓厚；
1.3 罗湖区商圈分布
老街-东门商 圈，深圳历 史最为悠久 的商圈也是 罗湖的核心
大剧院-华润 商圈，以万象 城、书城为代 表，拥有成熟 的商业设施和 配套设施 。
国贸-人民南商圈， 深圳档次最高的
商业中心区
罗湖-火车站商 圈，罗湖商业城 为代表，港人集
聚地
四大商圈由地铁串联，业态齐全； 商业辐射深圳乃至珠三角； 历史悠久，发展成熟；
2006 5684.39 1273.67 102.2 0.1：53.2：46.7
2007 6756.4 1345.00 104.1 0.1：50.9：49
经济高速发展； 固定资产投资稳步增长，第三产业飞速发展，其中交通运输、仓储及邮电 通讯业投资增长最快； 处于由工业化向后工业化迈进阶段； 稳定的经济增长是房地产健康发展的有力支撑；
万科东方尊峪 商业裙楼营销思路
深圳市世纪通泰房地产经纪有限公司 2008年5月27日
目录
市场及项目分析 项目定位 营销策略
1.1深圳经济运行状况
主要经济指标
指标
2005
GDP(亿元)
4936.90
固定资产投资(亿元) 1176.13
CPI（上年100） 101.6
三产比重
0.2：52.4：47.4
前海湾中心区的重要组成部分； 深圳唯一的滨海国际门户； 港人置业后海一时成为热点；
1
1.4 08年商铺投资热点区域分析
布吉片区:城市规划有利、交通逐步改善、 相关配套的完善成为投资的支撑点。
布吉片区随着地铁3号线的建设和深惠公路改造， 交通逐步完善； 深圳中部综合组团和中部物流组团的重要组成部 分，地位明显提升；
2007年5月 2007年6月 2007年7月 2007年8月 2007年9月 2007年10月 2007年11月 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月
1
1.4房地产市场分析
商业地产市场现状
商服用地供应逐年减少； 商业用房的施工高峰期集中在两年前， 新开工面积上涨有限。由此推理，现在 的商服物业尤其是关内的新 增商业供 应不多； 投资者在关内投资商业物业可选择性 相对较少； 社区商业已成近两年投资热点。
5000 0
历年商业物业成交均价
12463
15611
18410
21400
2004年
2005年
2006年
2007年上半年
历年商业物业成交量（万平方米）
70 5600
64.49
46.36 39.37
53.48 45.96
40 30
26.32ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
27.4
18.21
1200
0
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2007年2上00半6年年
环境、卫生、治安及配套设施等完善；
龙华片区:地铁的开通、入驻大企业员工 对住房的刚性需求成为片区升温的重要 因素。
10 8 6 4 2 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006
商服用地(%) 0.514 0.482 8.616 3.441 0.91 1.068
深圳市历年商服用地占土地总供应情况
400 350 300 250 200 150 100
50 0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
1.4 08年商铺投资热点区域分析
前海片区:规划有利、交通配套逐渐成熟、高 素质人才的不断进驻成为投资的支撑点
前海片区则是前海湾中心区的核心组成部分之一； 西部通道的开通，为前海片区注入了新的活力； 新规划的出炉，意味着前海区域拥有更高的起点； 深南大道与宝安大道的连接、将建成通车的广深沿江 高速公路等利好。
施工面积
新开工
深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积 1
1.4房地产市场分析
商业地产市场现状
商业物业成交价格呈上升趋势； 各年价格上浮相差不大，呈稳定上升 趋势； 成交量呈先增后降趋势，但降幅不大；
今年商业地产的成交价格不 会出现明显下跌； 估计成交量降幅不大；
25000 20000 15000 10000
龙岗中心城:区域核心、交通的快速发展 和大运会的申办成为投资的主要支撑点。
龙岗中心城是重要的城市次中心之一，是全区行政、 金融、商贸、信息和文体中心； 深惠公路的拓宽以及清平高速、南坪快速通车和地铁 3号线的正式动工等，使龙岗片区彰显出极大的活力；
前海湾片区:人文气息与自然资源并重， 西部通道的开通使其成为投资热点。
宝安中心区:地缘优势、交通枢纽地带和逐步 升级的区域功能成为投资的主要支撑点。
楼盘分布，下同
宝安中心区处珠三角地区“穗-深-港”黄金走廊上的 重要节点； 地铁1号线、深港西部通道、沿江高速公路、广深高 速、大铲湾港口、深圳机场等交通网络发达。 是未来深圳两大中心区之一的重要组成部分。
1
1.4 08年商铺投资热点区域分析
1.2房地产政策
推进住房保障政策的关键之年
——保障性住房对商品房市场形成冲击
货币政策从紧意味着金融紧缩已成定局
——使房地产资金链从紧
落实和完善现有政策仍是今年主旋律
——挤压房地产泡沫，规范市场行为
土地市场清理整顿强度进一步加大
——囤地成本增加，增加房产供应
2007年宏观调控效果明显，2008年银根紧缩和宏观政策的进一步 落实必然使得市场规范化。
受核心商圈影响，罗湖新入市裙楼商 业基本是社区配套商业
1.4房地产市场分析
住宅市场现状
07-08深圳新建商品住宅销售面积（万平方米）
60
49.71
56.41 48.98
50 40 30 20 10
33.83 31.1
26.53
15.3617.99 18.65
18.65
6.44
0
2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年92月007年102月007年112月007年12月2008年1月2008年2月2008年3月
07-08深圳新建商品住宅销售价格
20000 14522 15000 10000 5000
0
14208
14422
15519
16777
17305
15069
15646
15080
16314
13618
成交面积整体上呈逐步下 滑趋势； 成交价格在08年2月前无 明显变化，在08年3、4月份 下降趋势明显； 投资性市场让位于理性需 求市场，观望气氛浓厚；
1.3 罗湖区商圈分布
老街-东门商 圈，深圳历 史最为悠久 的商圈也是 罗湖的核心
大剧院-华润 商圈，以万象 城、书城为代 表，拥有成熟 的商业设施和 配套设施 。
国贸-人民南商圈， 深圳档次最高的
商业中心区
罗湖-火车站商 圈，罗湖商业城 为代表，港人集
聚地
四大商圈由地铁串联，业态齐全； 商业辐射深圳乃至珠三角； 历史悠久，发展成熟；
2006 5684.39 1273.67 102.2 0.1：53.2：46.7
2007 6756.4 1345.00 104.1 0.1：50.9：49
经济高速发展； 固定资产投资稳步增长，第三产业飞速发展，其中交通运输、仓储及邮电 通讯业投资增长最快； 处于由工业化向后工业化迈进阶段； 稳定的经济增长是房地产健康发展的有力支撑；
万科东方尊峪 商业裙楼营销思路
深圳市世纪通泰房地产经纪有限公司 2008年5月27日
目录
市场及项目分析 项目定位 营销策略
1.1深圳经济运行状况
主要经济指标
指标
2005
GDP(亿元)
4936.90
固定资产投资(亿元) 1176.13
CPI（上年100） 101.6
三产比重
0.2：52.4：47.4
前海湾中心区的重要组成部分； 深圳唯一的滨海国际门户； 港人置业后海一时成为热点；
1
1.4 08年商铺投资热点区域分析
布吉片区:城市规划有利、交通逐步改善、 相关配套的完善成为投资的支撑点。
布吉片区随着地铁3号线的建设和深惠公路改造， 交通逐步完善； 深圳中部综合组团和中部物流组团的重要组成部 分，地位明显提升；
2007年5月 2007年6月 2007年7月 2007年8月 2007年9月 2007年10月 2007年11月 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月
1
1.4房地产市场分析
商业地产市场现状
商服用地供应逐年减少； 商业用房的施工高峰期集中在两年前， 新开工面积上涨有限。由此推理，现在 的商服物业尤其是关内的新 增商业供 应不多； 投资者在关内投资商业物业可选择性 相对较少； 社区商业已成近两年投资热点。
5000 0
历年商业物业成交均价
12463
15611
18410
21400
2004年
2005年
2006年
2007年上半年
历年商业物业成交量（万平方米）
70 5600
64.49
46.36 39.37
53.48 45.96
40 30
26.32ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
27.4
18.21
1200
0
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2007年2上00半6年年
环境、卫生、治安及配套设施等完善；
龙华片区:地铁的开通、入驻大企业员工 对住房的刚性需求成为片区升温的重要 因素。