商业地产标准化研究LD150410
年月商业地产研究_高通智库
年月商业地产研究_高通智库近年来，由于城市化的迅速推进以及人口的快速增长，商业地产行业在中国市场上也出现了蓬勃发展的态势。
然而，受到宏观经济政策的变化、供需等诸多因素的影响，商业地产市场也面临着一系列的挑战。
针对这些挑战，国内一些具有实力的商业机构也纷纷成立了自己的商业地产研究团队，其中高通智库就是一家非常重要的代表。
高通智库是一家总部位于上海的商业地产咨询服务机构，其主要业务包括商业地产研究、城市规划、孵化器运营等领域。
不同于其他类型的商业地产服务企业，高通智库更加注重商业地产行业的研究和分析，通过大量数据和实地调研，为客户提供准确的信息和高水平的咨询服务。
以下是关于高通智库的商业地产研究内容的详细介绍。
一、高通智库的商业地产研究范围高通智库的商业地产研究团队主要负责以下几个方面的研究：（1）商圈分析。
通过对城市商圈的市场调研和消费群体分析，为客户提供合理的商圈选址建议和定位策略。
（2）市场调研。
高通智库通过大量的市场调研和数据分析，深入了解市场营销策略的制定和实施，为客户提供高效的市场推广服务。
（3）竞争对手分析。
通过对竞争对手的定位、品牌、营销策略等方面的分析，为客户制定对策，提高竞争优势。
（4）项目开发策略。
基于市场需求和消费者需求的分析，为客户提出合理的商业地产项目方案和开发策略。
二、高通智库的商业地产研究成果高通智库的商业地产研究成果广泛应用于商业地产投资和开发领域。
以下是一些研究成果的案例：案例1：商业地产项目市场定位研究2019年，高通智库为某商业地产项目提供了市场定位研究，通过市场调研和消费者分析，帮助客户确定项目的主要目标消费者和市场定位策略，同时为客户提供了具有可行性的开发建议。
案例2：商圈调研报告2020年，高通智库为某知名商圈提供了详细的市场调研报告，报告涵盖了商圈地域范围、消费者群体、消费水平、竞争对手等方面的信息，帮助客户制定了更加合理的商圈营销策略。
案例3：商业地产市场分析报告2021年，高通智库发布了一份名为《中国商业地产市场分析报告》的研究成果，该报告覆盖了全国范围内的商业地产市场现状、趋势预测、投资方向等方面的内容，为商业地产行业的投资人和开发商提供了宝贵的参考。
商业地产及其项目整体定位研究报告.doc
商业地产及其项目整体定位研究报告商业地产及其项目定位研究【目录】第一章绪论7-17 1.1 本文研究的背景和意义7-8 1.2 国内外研究现状8-12 1.3 存在的问题12-16 1.4 本文研究的思路与方法16-17 第二章商业地产及其项目定位现状分析17-41 2.1 商业地产的发展历程17-24 2.2 商业地产现状分析24-27 2.3 商业地产的特点27-29 2.4 商业地产在城市经济发展中的地位和作用29-30 2.5 商业地产项目定位现状30-34 2.6 针对现状的应对策略34-41 第三章商业地产项目定位与住宅项目定位比较分析41-43 3.1 商业地产定位与住宅定位的不同点41-42 3.2 商业地产定位与住宅定位的相似点42-43 第四章构建商业地产项目定位基本框架43-76 4.1 建立商业地产项目定位的基本思维体系43-47 4.2 商业地产项目的市场定位47-61 4.3 商业地产项目的客户定位61-63 4.4 商业地产项目的主题定位63 4.5 商业地产项目的产品定位63-76 第五章实证研究X 市A 项目商业定位研究76-95 5.1 研究思路与内容76 5.2 北城商业发展存在机会76-82 5.3 本项目能否借势发展82-83 5.4 形成区域商业中心的着力点83-89 5.5 本商业项目发展方向89 5.6 本项目发展面临的问题89-91 5.7 打造本商业项目核心竞争力91-95 第六章结论95-96 商业地产项目的定位之道关键字商业定位商业项目定位商业地产项目定位中国经济持续向好，商业地产借机也呈飞速发展的态势。
据戴德梁行的研究预测，至2007年，北京商铺面积的供应量仍将快速增长的趋势，投资行为亦将会继续存在并可能进一步发展扩大。
然而相应的市场秩序尚未完全建立，各种业态在混沌的市场秩序下都有生存和发展的机会，但初始定位时的错位却可能使后续工作的链条发生断裂。
浅谈房地产企业管理标准化之路[优秀范文5篇]
![浅谈房地产企业管理标准化之路[优秀范文5篇]](https://img.taocdn.com/s3/m/94a700fa3086bceb19e8b8f67c1cfad6195fe9de.png)
浅谈房地产企业管理标准化之路[优秀范文5篇]第一篇：浅谈房地产企业管理标准化之路浅谈房地产企业管理标准化之路2010年04月08日12:49《中国地产》2009年第11期作者：胡居海随着本世纪住房货币化改革全面推行，中国房地产业经过新十年高速发展之路，企业规模得到很大的发展，许多企业逐步由城市房地产公司发展成为区域性、全国性的大型集团公司。
由此产生了多项目管理与异地化管理的问题，给企业管理变革带来了新的挑战，目前以万科、万达等大型地产集团都把标准化、信息化作为优先对策。
“一流企业做标准，二流企业做产品”，为了争当一流企业，大家对标准化趋之若婺，但在全球金融危机的今天，大潮退却之时，坚持产品服务的企业仍然是市场经济的中流砥柱，而许多专注做标准的已难觅踪迹。
古语有道：“皮之不存，毛将附焉”，标准化的目的其实也是把产品与服务做好。
那么房地产企业在标准化之路上，需要将哪些事项标准化，如何标准化，在许健康总裁领导宝龙集团大力推行标准化管理之际，本人谈一些初浅见解。
一、业务流程精细化许先生常把管理比作下棋，会看三步棋。
其实业务流程最象下棋，把房地产的各业务流程详细排好，它解决的是什么时间、由什么人、去做什么事。
与下棋靠个人能力不同，企业管理需要团队合作才能完成。
业务流程最好能指导企业中每个岗位与人员的工作，它的制定其实就是工作细化的过程，重点是做好WBS（工作任务解构）。
业务流程管理一要考虑工作的先后顺序，二要按部门组织结构和专业分类，三是推广PROJECT或类似管理软件的运用。
商业地产开发大体上可分为：项目前期（项目选址与投资决策开发、项目公司筹备、产品定位、规划与建筑单体方案设计、前期工程准备）；项目中期（施工图设计与管理、开发报建手续、工程施工管理、成本控制、项目销售）；项目后期（招商、物业经营、物业管理），而对于多产业的集团公司，则宜把其它产业分类设立事业部单独经营核算。
PROJECT是MicrosoftOffice家族专门用于项目管理的软件，在中国工程建设领域已推广使用十多年，它按工作流程通过分级分阶段管理的WBS任务分解进行任务设置；在前置任务中理顺任务间先后顺序与逻辑关系；通过设置里程碑任务对关键节点考核与控制；通过子任务、大纲、任务升降级以指导各业务部门、各级管理阶层的工作；通过关键线路、PERT等技术优化项目管理；通过设置比较基准对计划与实际完成情况进行对比控制与考核。
商业地产的划分标准
商业地产的划分标准
摘要：
1.商业地产的定义与分类标准
2.商业地产的分类类型
3.商业地产的经营模式
4.商业地产的划分方法
5.商业地产的发展趋势
正文：
商业地产，顾名思义，是指用于商业用途的地产。
它与住宅地产和工业地产相区别，主要用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途。
商业地产的划分标准可以多种多样，常见的分类包括：
1.按建筑形态分，商业地产可以分为街铺、街区以及商场物业等。
2.按产品类型划分，商业地产主要有出售物业和持有物业两种类型。
3.按商业业态分类，商业地产可以分为购物中心、百货商场、大型超市、各种商业街、主题商场、市场、折扣店、工厂直销店等类型。
4.按地理位置划分，商业地产可以分为城市综合体、城镇综合体、社区型小型综合体等。
5.按专业市场划分，商业地产可以分为家居、建材、五金、机电、小商品、皮具等专业类市场。
商业地产的经营模式主要有三种：销售、只租不售和不租不售。
发展商通过销售直接出让产权，快速回收资金；保留产权，通过出租物业，收取租金，获得长期经济收益；物业既不出售，也不出租，自己做经营，赚取经营利润。
随着我国经济的快速发展，商业地产的划分方法也在不断更新。
未来，商业地产将更加注重业态的多样性和消费体验的提升，呈现出多元化、个性化的发展趋势。
商业地产研究教材(PPT 63页)
进产品差别程度低
市场过度竞争 商业低进入壁垒的后果
商业地产的发展态势
另一方面，地方行政垄断造成异地市场的高进入壁垒 商业地产研究
商业地产市场发展条件
•总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投 资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。 许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、 主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方 面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者，专业化分 工必然引入商业地产竞争之中。
商业地产类型和规模
商业项目分级标准
商业地产研究
商业地产小知识
？ • 超广域 • 广域？
商业地产研究
商业地产项目开发的类型和规模的确定 常见的类型有： • 购物中心――购物中心不完全是商业行为， 应划归为商业地产范畴。 • 商业街
商业地产类型和规模
商业地产项目开发的类型
大致有三种。 •一种是Shopping Center
•郊区型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展极为充分、城 市家庭汽车拥有率达15－20％
商业地产研究
商业地产市场发展条件（ ShoppingMall ）
国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平有 明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主要因 素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度，消费总 量决定大型商业地产发展的市场潜力。 商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈 的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体 现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。
•商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产 型地产裂变。
•商业地产是“三高产品”： 高风险、高回报、高技术含量。
商业地产研究
商业地产项目定位研究报告
商业地产项目定位研究报告摘要：本报告针对商业地产项目的定位进行了深入的研究分析。
通过对市场需求、竞争状况、目标消费者和项目特点等因素的综合考量，我们提出了一种全面有效的商业地产项目定位战略，以帮助项目在市场中取得竞争优势并满足消费者的需求。
一、引言二、市场需求分析在商业地产项目的定位研究中，首先要对市场需求进行深入分析。
包括对消费者消费习惯、购物需求、价格敏感度以及生活方式等方面的调查研究。
通过对市场需求的了解，可以更好地满足消费者的需求并提供个性化的服务。
三、竞争状况分析四、目标消费者调研商业地产项目的定位应基于目标消费者的需求和喜好。
通过对目标消费者进行细致入微的调研，可以了解他们的购物偏好、消费能力、兴趣爱好等方面的信息。
有针对性地制定项目定位战略，以吸引目标消费者的关注并满足他们的需求。
五、项目特点分析六、商业地产项目定位战略基于对市场需求、竞争状况、目标消费者和项目特点的综合分析，我们提出了以下商业地产项目定位战略：1.独特的定位：根据市场调研结果和目标消费者需求，制定独特的商业地产项目定位，与竞争对手形成差异化。
2.提供个性化的服务：通过了解目标消费者的喜好和需求，设计个性化的购物、娱乐和休闲服务，以吸引目标消费者的关注。
3.创新的营销策略：利用科技手段和新媒体平台，实施创新的营销策略，提高项目的知名度和吸引力。
4.优化的物业管理：注重优化物业管理，提供舒适的购物环境和便利的服务，提升项目的竞争力。
七、结论商业地产项目的定位是其成功的关键，需要综合考虑市场需求、竞争状况、目标消费者和项目特点等因素。
通过有效的定位战略，可以为项目带来竞争优势，并满足消费者的需求。
本报告提供了一种全面有效的商业地产项目定位战略，对投资者在项目定位时提供了重要的参考。
商业地产类产品设计控制标准报告
商业地产类产品设计控制标准报告商业地产类产品是指商业用途的房地产物业，包括商业大厦、购物中心、写字楼、酒店等。
商业地产在城市经济发展中具有重要的作用，设计及控制标准对整个城市的塑造以及商业经济的发展有着重要影响。
下面将对商业地产类产品设计控制标准的相关内容进行阐述。
一、商业地产产品设计商业地产产品的设计是商业地产类产品的重要组成部分，设计的好坏直接影响了商业地产的质量、市场竞争力以及商业经济发展。
商业地产产品的设计需要满足以下几个方面的要求：（一）功能性设计商业地产产品的功能性设计是其最基本的设计要求之一。
商业地产既是商业活动的载体，也是办公、娱乐、居住等多功能的综合体。
因此，在商业地产产品的设计过程中，需要充分考虑功能的合理性，制定出符合市场需求的功能模块，以及考虑设计的灵活性，满足商业地产在未来发展中可能出现的新的功能需求。
（二）美学性设计商业地产产品的美学性设计是其设计的重要方面之一。
商业地产作为城市重要的公共场所之一，其外观设计不仅需要满足功能需求，还需要具有良好的艺术性、观赏性、及鲜明的市场竞争力。
（三）环保设计商业地产产品的环保设计是社会关注的热点问题。
环保对于现代建筑产品的可持续发展至关重要，如采用可再生能源、低碳环保材料、循环利用技术等方式降低消耗能源，降低碳排放，减少环境污染。
二、商业地产产品控制商业地产产品控制是商业地产产品的维护管理标准。
商业地产产品的控制需要从以下几个方面进行控制：（一）技能控制商业地产产品的技能控制是商业地产产品保持竞争力的重要因素，包括物业管理、装修施工、机电运维等等。
（二）市场控制商业地产产品的市场控制是指市场需求对商业地产产品的引导，商业地产产品在市场竞争中需要持续提供高品质服务，满足市场需求。
（三）品质控制商业地产产品的品质控制是商业地产产品竞争优势的重要标志，其优质的品质可以极大的提高租户、游客、企业的满意度，提高其品牌与商业价值。
三、商业地产产品设计控制标准商业地产产品的设计控制标准需要综合考虑市场需求、环保、建筑统一规划等因素，在实践中，应有以下几个方面的要求：（一）市场定位商业地产产品的市场定位是产品设计控制的核心，其市场定位需要根据所处区域特点、商业竞争格局、用户群体等因素进行评估。
商业地产类产品设计控制标准报告
商业地产类产品设计控制标准报告一、前言商业地产是指用于商业、办公、服务等商业性质的房地产。
随着中国经济的不断发展，商业地产秉承着“地不跑、人多买、收益稳定”的特点，成为吸引资本进入的热门领域，逐渐成为各大房地产企业的重要组成部分。
作为商业地产的设计师，需要充分了解商业地产的特性，掌握商业地产产品的设计控制标准，才能设计出优秀的商业地产类产品。
二、商业地产的特性商业地产是商业、办公、服务等综合性产业的基础，具有地理位置固定，顾客流量大，租金收益稳定等特点。
商业地产类产品必须要兼顾地段、规模、功能、设计、装修、成本等多个方面，才能为业主和租户带来最大价值。
1.地段商业地产的地段决定着它的商业活力和价值。
在选择地段时，需要综合考虑城市规划、人流热点、周边资源、交通便利性、社会环境等多种因素。
2.规模商业地产规模的大小决定着其收益和风险。
规模较大的商业地产往往需要更多的成本投入，但也带来更高的收益。
而规模较小的商业地产则需要更加注重精细化的管理和维护，以保证收益稳定。
3.功能商业地产的功能是商业活动的基础。
在商业地产类产品的设计中，需要考虑到产品的功能性、可持续性、操作便利性和安全性等方面。
4.设计商业地产的设计质量决定着购物中心、写字楼等产品的品牌形象和商业竞争力。
优秀的设计需要考虑用户需求、环境特色、品牌形象等多方面因素，形成独特的空间体验。
5.装修商业地产的装修是营造商业氛围、提升品牌形象的一个重要环节。
精致的装修可以提升商业地产的品质和吸引力，但也需要考虑到成本和维护难度等因素。
6.成本商业地产的成本是设计、建设、维护等多个方面的综合体现。
在产品的设计控制标准中，需要综合考虑成本控制和价值提升之间的平衡，以确保商业地产的可持续发展。
三、商业地产类产品设计控制标准商业地产类产品设计控制标准是指在商业地产类产品设计过程中，针对不同的产品类型，提出各个方面的设计规范和标准。
设计控制标准是商业地产类产品设计的重要依据，可以保证产品设计的稳定性、可重复性和可维护性。
金地商业地产标准化的研究精品文档
K CF1 PV
举例：
假设市场上已经销售的某物业的净营运收益为10万元，售价为 100万元，则K=10%，那么与该物业相类似的另一商业房地产的净营运收 益为20万元，其售价为多少？
PV CF12020万 0 元 K 1% 0
在中国，由于商业房地产的使用年限为有限期，因此计算时要考虑年限：
CF1
12 3456
3、在项目Un-leverage IRR 14.74%中，可以分 解为由租金收入净现流和由转售收入净现流构 成的IRR，经过计算发现，租金现金流占IRR的 34%，而转售收入占IRR的 66%。可见项目转 售时的售价在很大程度上决定了该类项目投资 的回报高低。
300000 250000 200000 150000 100000
在估价时，要采用客观净营运收益。
影响估值的两个重要因素：
每年净营运收益的大小，即CFn：在其他因素不变的前提下， CFn越大则价格越高，CFn越小，则价格越低；
获得该净营运收益的可靠性，即r：由于获得净营运收益是否 可靠将影响投资风险的大小，而风险的大小又决定了贴现率r的大小。
硬件： 软件：
商业项目选址、前期定位、规划设 计、业态选择等
12
1、如果没有进行很好的招租和商业陪育 就进行销售，一是租金没有达到成熟期 的水平，租金收益较低；二是此时投资 者认为会面临较大的风险，因此在估值 时会调高资本化率要求。两者结合使得 估值偏低，实现的IRR也低。除非进行一 定的价格折让，不然投资者不会来买。
2、进行很好的租赁、经营管理的情况下， 一般3—5年会进入成熟期，此时净营运收 益实现较高水平、而且稳定，估值时的资 本化率取得较低；从而实现较高的估值水 平。实现的IRR也高。
PV CF1 IRRg
房地产研究标准化文件
访
问
▪ 访问将由经零点公司专业人员培训的零点公司访 员中心的访员持问卷进行。问卷采用访员读录
方
法（访员读出问卷及选项，调查对象回答，访员记录），整项访问约持续30分钟。访问完毕给
式
付调查对象纪念品一份。
数
▪ 调查问卷将在EpiData软件下录入电脑，使用SPSS 10.0专用软件包进行统计分析，显着性检验
•3• 如何 • 评估？
研究思路1—满意度指标体系确立
满意度指标的确定是本次项目中非常关键的环节 ，它直接指导xx地产今后工作的方向和重心，因 此在满意度指标的确定阶段应从多方面进行深入 研究。
评估的满意度指标应该来源于三个方面：一、参 考xx地产以往进行的客户满意度调查指标；
二、xx地产市场部门以及其他相关部门专家的 意见；
•3
•2
人员安排：座谈会由本公司受过专门 主持人技巧训练专业主持人1名在各地 依事先拟好的座谈会提纲主持。将有2 位全职行政助理负责与会者招募遴选 、会议场地与设备、记录人员安排等 组织工作并负责与客户联络工作。
定量调查
•定量问卷调查
定量研究特点是抽样较为严格，可以计算抽样误差，有较强代表性； 定量调查有很多方法，采用不同的研究方法，不仅能造成调查进度的差异，还会对
•数据分析方法-满意度指标权重的测定(续)
测量模型 因为影响总体满意度的分项指 标是不能直接询问的，所以将这些二 级指标（如产品满意度）分解成一些 详细的三级指标（如外观设计），通 过测量模型来得出二级指标（产品满 意度）的满意度。
•d5 •1
•d6 •1
•q9
•q10
•1
•维修 •满意度
结构模型 Y=AX+BY+E
商业地产商业综合体研究
财富国际广场——项目概况
财富国际广场——市场定位（一）
财富国际广场
项目背景分析
财富国际广场——市场定位（二）
项目定位：高端商务综合体，五角场商圈的标杆型商务产品
高档写字楼
生态办公 面积灵活，满足中小企业需求 在后期配以少量创新型产品
商业
打造欧式休闲步行街，增强综合体的休闲娱乐氛围
苏州新天翔商业广场——项目定位（二）
园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求。
产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经达到了75%。这些高科技产业相对于传统制造业来说对于商务办公的需求较大。
商业综合体的内在特征
商业综合体产生的背景（一）
个人生活成本加大
经济运行效率降低
高品质的生活需求
缺乏景观和活力
商业综合体产生
城市人口日益膨胀
土地资源日益稀缺
商业综合体产生的背景（二） 在城市中的作用
商业综合体
三维空间开发
立体交通体系
多功能空间组合
提高土地利用率
改善区域交通
产生机会收益
降低投资风险
综合配套
提升办公楼档次，配套高档会所及充足地下停车等
酒店公寓
周边”未来窗IF社区“、”东上海中心“等项目中有高档住宅公寓业态 商圈目前目前对于酒店公寓需求量不大
X
财富国际广场——产品形态
财富国际广场——分期
财富国际广场是集商业、办公、休闲于一体的综合体项目，共分为两期，一期包括26F酒店式办公楼、25F公寓式办公楼、4F综合办公楼，二期为欧式休闲商业街，其中包括独幢别墅式办公楼。
商业地产规划中区域实施效果评估研究
商业地产规划中区域实施效果评估研究随着城市化进程的加速，商业地产规划在城市发展中扮演着重要的角色。
商业地产规划的目标是通过合理的布局和规划，提高商业活动的效益和利润，并促进城市经济的发展。
然而，在实施商业地产规划之后，我们需要进行区域实施效果评估研究，以了解规划的成效和改进方向。
区域实施效果评估是商业地产规划中的重要环节，其目的是评估规划的实际效果与预期目标之间的差距，并为未来的规划提供经验教训。
在完成评估研究时，我们需要考虑以下几个方面：场地选址、建筑质量、商业运营和市场需求。
首先，在商业地产规划的实施过程中，合理的场地选址是至关重要的。
评估研究应该考虑规划的场地是否满足商业需求，例如是否位于繁忙的商业区或周边是否有足够的人口流动。
此外，评估研究还应该考虑规划的场地是否可以满足未来的发展需求，例如是否有扩建的空间。
其次，商业地产规划中的建筑质量对实施效果有着重要的影响。
评估研究应该考虑建筑质量是否达到了规划的要求，例如是否满足安全、环保和可持续发展的标准。
此外，评估研究还应该考虑建筑质量是否满足商业租户和消费者的需求，例如空间布局是否合理、设施是否齐全。
第三，商业运营是商业地产规划的核心内容之一。
评估研究应该考虑商业运营的效果，例如租金收益、商户入驻率和顾客流量等。
评估研究还应该考虑商业运营的管理和策划是否能够满足规划的目标，例如是否有合理的租赁政策、营销推广计划和管理团队。
最后，商业地产规划的实施效果评估研究还应该考虑市场需求因素。
评估研究应该分析市场需求的变化趋势，并根据需求变化做出调整。
评估研究还应该分析竞争对手的情况，以及市场对规划的反馈和接受程度。
通过以上几个方面的评估研究，我们可以得出商业地产规划中区域实施效果的准确评估。
评估结果将帮助我们了解规划的优点和不足之处，并为未来的规划提供参考和改进方向。
评估研究的结果可以用于调整现有规划，优化商业地产的布局和设计，以实现更高的效益和经济发展。
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商业地产标准化研究LD150410
P 2 art
产品标准化的意义
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产品标准化意义总述
目的
提
标准化
升
开
发
效
率
创新
1. 快速复制 2. 保证操作水准均质化 3. 减少犯错率 4. 降低管理成本和建造成本
1. 增加产品附加值 2. 提升操作水准
标准化前 离散
标准化中 成核
P 3 art
产品标准化的模块与执行手册
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产品标准化六大模块
产品标准化在于产品成熟度、企业执行力等现实因素有效耦合，即不能眼高手低，也要避 免四钻牛角。
标杆企业产品标准化整体强调落地，在体系上更是务实的从六大模块去有效推进产品标准 化。
标准化范本是快速提升房地产企业管理水平的有效捷径。随着地产行业不断成熟，竞争不 断深入，标准化已是行业发展的大势所趋。
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产品标准化六大模块
扩初和施工图纸
标准化
01
产品配置标
02
准化
成本配置
标准化
03
产品标准化 六CS大W模AD块I
部品部件标
04
准化
施工工艺 05
标准化
06
稳定的战略
合作方
商业地产标准化研究LD150410
产品标准化六大模块
1. 扩初和施工图纸 标准化
标杆企业对设计图纸 的标准化推行到扩初和 施工图，对不同地区的 施工图不硬性强调标准 化，给出参考施工图和 做法说明，用于借鉴对 比。针对“景观、会所 、示范区”等，设计图 纸则统一标准化到标准 模块图、元素和景观节 点图。
主要针对合约分判计划、供应商名录、指 导采购价等进行规范
施工 手册
主要针对施工组织、工艺、工法和工程质 量进行规范。
成本 手册
主要针对成本体系、成本明细、成本标准、 成本数据库等进行规范
营销推 广手册
重点针对营销推广、VI标识、案名等进行 规范和标准化
商业地产标准化研究 LD150410
2020/11/8
商业地产标准化研究LD150410
目录
01 产品标准化背景、前提与策略 02 产品标准化的意义 03 产品标准化的模块与执行手册 04 产品标准化的工作建议 05 如何推进产品标准化
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P 1 art
产品标准化背景、前提与策略
5. 施工工艺标准化
房地产项目开发周期 不同，施工工艺在很多 方面的标准化，对加快 产品建造、保证产品质 量有直接支撑作用。
6. 稳定的战略合 作方
整合优秀供应商并实 现长期稳定合作，形成 战略关系，尤其是对总 包、设计以及关键分包 商的长期稳定合作，这 对产品标准化是最直接 的支撑。
商业地产标准化研究LD150410
从“道”与“术”两层面界定标准化策略。
产品规划的指导思想与准则，是指产品复制的规律理念与经验总结
道
，如针对“产品规划”环节，由于土地和资源的差异化，不可能梳理
“规划细则”进行直接照搬，而应从规划理念与原则这种规律法则性
的东西去指导后期产品规划。
术
“术”属于产业设计模块的细则，是标准化具体复制的对象，大多拿
标准化权责体系
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未推行标准化开发模式出现的问题
5 制度、流程执行力差←缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程 6 不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大←没有标准化的操作规范 7 个人经验、能力、责任心对工作绩效影响过大←没有标准化的输入、输出工作成果
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标准化后 规则
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产品标准化意义总述
途径
开发效率
标
准
由人力资
化
源部牵头
创
新
结合业务流
程开展
√
√
√
由子公司 主导
√
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未推行标准化开发模式出现的问题
1 开发周期较长，快速开发能力和规模开发能力较弱←没有大范围推行产品标准化 2 设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多←没有大范围推行产品标准化 3 项目成本“实际＋预测”的偏差率较大←没有推行标准化的“项目成本定额” 4 组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移←缺乏
2. 市场性：必须经过市场检验，不 能只有设计师和企业满意，更该基 于市场和客户的认可
产品标准化 四个前提
3. 通用性：标准化的产品必须具有 通用性与延展性，以通过产品标准 实现项目快速复制
4. 领先性：标准产品必须具有相对 的领先性和适当的前瞻性
商业地产标准化研究LD150410
产品标准化策略
两种策略—规划复制“抽象理念”，设计复制“具体细节”
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产品标准化背景
房地产行业正逐步走向成熟。产品也由粗放竞争向标准化竞争过渡，产品标准化带给企业效率、效益和成本、工 程、采购等相关领域更多的价值，
标准化是企业多项目开发的必然结果，是企业发展壮大，实现跨越式、可续续发展的必由之路。 “标杆地产”企业都基本确立了自己的产品模式，并通过推行标准化产品线复制、连锁开发，在全国“攻城略地 ”。
2. 产品配置标准化
产品配置从整体格局 进行了标准化，具体针 对各项目公司擅长的高 层、叠加洋房、别墅等 业态进行配置比例的约 束。
3. 成本配置标准化
标准化产品针对各个 成本指标和成本支出， 进行一级科目的配置标 准化。
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产品标准化六大模块
4. 部品部件标准化
部品部件标准化是产 品标准化的具体操作和 整个产品标准化的基础 。它的标准化程度直接 影响项目成本、施工工 艺和供应商管理等一系 列的标准化。
要做大做强做优，必须进行多项目连锁开发，而形成标准化产品线是企业进行多项目开发的前提和基础。 产品标准化一旦确定，推广周期相对较长，标准化的产品不仅要满足当前城市规划和客户需求，更要满足未来可 能的需求演变。
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产品标准化前提
1. 成熟性：标准化的对象必须基于 成熟产品，不能将不成熟的产品标 准化后推广
产品标准化落地的执行手册
通过五本执行手册实现产品设计建造的业务标准化、流程标准化和操作标准化
1
材料部品手册2合约采手册3施工手册
4
成本手册
5
营销推广手册
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产品标准化落地的执行手册
现有产品 总结优化
标准扩 初图
材料部 品手册
针对材料部品及封样等进行规范
合约采 购手册