租赁权不属于用益物权,而属于债权
高规格概念
典权，是指占有、使用、收益他人不动产的一种物权。
占有他人不动产而享有使用收益权利的一方，为典权人；收取典价而将自己的不动产交典权人占有、使用、收益的一方，为出典人。
面合同的方式，移转债务人或者债务人提供的第三人的动产或权利的占有，在债（注意:质押与抵押的最根本的区别是是否转移占有。
质押为转移占有的担保物权，而抵押为不转移占有的担保。
）质押是指为了担保债权的履行，债务人或第三人将其动产移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有就其所占有的动产或权利优先受偿的权利。
抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权的总称。
租赁权又称使用收益权，即承租人依租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称。
房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。
租赁权属于债权。
留置权是指债权人按照合同的约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债先受偿。
照约定在供役地上放牧牛、马、驴等牲畜的地役权。
市场价格商品在市场上买卖的价格。
同一种商品在同一市场上一般只能有一种价格。
市场价格是由部门内部竞争形成的，它决定于两个因素：商品的价值和这种商品在市场上的供求状况。
为基础.同一宗房地产利用不同的评估方法,可能得出不同的评估价格.房地产评估价格根据政府指导价：指依照《中华人民共和国价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关毛地：是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。
房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。
房地产一级市场是由国家垄断的市场。
二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场；三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。
2023年成人高考专升本民法考试试题及答案详解
2023年成人高等学校招生全国统一考试专升本民法本试卷分第I卷(选择题)和第Ⅱ卷(非选择题)两部分。
满分150分。
考试时间150分钟。
第I卷(选择题，共70分)一、选择题：1～35小题，每小题2分，共70分。
在每小题给出的四个选项中，选出一项最符合题目要求的。
1.下列情形中，可以形成民事法律关系的是【】A.甲到寺庙求签拜佛B.乙在家中饮茶会友D.丁与同学相约逛街C.丙从网店购买海鲜2.甲雇钟点工乙打扫卫生，乙向甲主张劳务费的权利属于【】B.请求权A.支配权C.形成权D.抗辩权3.甲、乙婚后育有一子，尚未成年。
现甲因突发疾病而丧失民事行为能力。
甲的监护人应是【】A.乙B.甲之父C.甲之母D.甲之子4.下列选项中，属于营利法人的是【】A.基金会B.教育局C.民政局D.股份有限公司5.代理人超越代理权所签订合同的效力是【】A.无效B.可撤销D.效力待定C.有效6.甲对乙说：“如果你考试过关，就送你一个手机。
”乙欣然同意。
该约定中的“考试过关”属于【】B.延缓条件A.解除条件C.延缓期限D.解除期限7.甲向乙购买一批建材，合同签订后得知自己对建材的规格存在重大误解。
甲请求撤销该合同的期限为【】B.1年A.90日C.2年D.4年8.甲、乙签订买卖合同，约定：“本合同不适用诉讼时效规定。
”该条款的效力为【】A.有效B.无效C.可撤销D.效力待定9.甲被乙踢伤，其向乙请求赔偿的诉讼时效期间为】【A.1年B.2年C.3年D.4年10.下列选项中，不属于民法上的物的是【】A.田里的水稻B.池中的鱼儿C.地下的管线D.正午的太阳11.下列选项中，属于物权的是【】A.租赁权B.居住权C.著作权D.名誉权12.村民甲于3月1日获批宅基地，4月1日开始建房，9月1日完工，11月1日办理房屋所有权登记。
甲取得房屋所有权的时间是【】A.3月1日B.4月1日C.9月1日D.11月1日13.张某误将邻居存放门口的一块木料用于建造房屋，现木料已无法拆除。
物权法草案中用益物权客体范围的问题
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题物权法草案中用益物权客体范围的问题程啸清华大学法学院副教授2005年7月公布的物权法草案第一百二十三条规定：“用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用和收益的权利。
”从这一条的规定来看，用益物权的客体只能是不动产。
但是，2005年10月14日的物权法草案修改稿的第一百二十二条却规定：“用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产或者动产，享有占有、使用和收益的权利。
”这就提出了一个问题，用益物权的客体究竟是否仅限于不动产，还是可以扩及动产、权利，甚至这些财产的集合呢?在我国物权法制定的过程中，对于这个问题有不同的观点。
有的学者认为，现代社会中，动产不仅以其良好的流动性、变现性赢得了其在社会生活中的重要地位，而且还以其稳定的价值形态扮演着实物形态财产同样的角色。
况且，既然担保物权的客体既可以是动产、不动产、权利，甚至是财产的集合，那么，为什么用益物权的客体范围就不能如同担保物权的客体范围那样大呢?而有的学者认为，物权法中之所以对于担保物权客体的范围规定得相当广泛，是因为担保物权看重的正是物的交换价值实现的程度，然而用益物权看重的却是物的上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题使用价值，它与交换价值不是一回事，“值钱”的动产不等于“好用”的动产，况且，以企业的全部财产设定用益物权也完全违背了物权特定的原则。
因此，用益物权的客体仅应限制在不动产。
物权法草案修改稿第一百二十二条的规定似乎是部分接受了前一种观点，将用益物权客体的范围扩及到了动产。
笔者认为，我国物权法中的用益物权的客体只限于不动产，即土地、建筑物及其他附属物。
动产、权利以及财产的结合上都不能设定用益物权，具体理由在于：1.依据物权的公示原则，任何基于法律行为的物权变动都必须公示，公示的方法无非就是两种：占有或登记。
就担保物权而言，对于动产进行占有而公示质权、留置权的存在，没有问题，因为一则其权利内容均有法律明确详细的规定，二则其存续时间通常较短，三则即便将此等担保物权加以转让，依据从属性,其也必须随同债权一并转让，所以,不会造成对公示原则的违反。
《民法典》解读之居住权
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第二，居住权必须以登记为要件，自登记时才设立，未登记的，不发生设定居住 权的效力。而租赁权本质上是一种债权，是否登记一般并不影响租赁关系的成立。 第三，取得租赁权，是以支付租金为条件，而居住权原则上是无偿的。
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第四，居住权的设定期限没有限制，而租赁期限则最长不超过20年。根据《民法 典》的规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。”这就使居 住权人有了更为稳定的居住利益。在居住权的期限内，如果没有法定或约定的事 由，不但房屋的所有权人不能要求居住权人搬离，即使该房屋被卖掉或者被继承， 购买或者继承取得该房屋的人也不能要求居住权人搬离。
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我国《民法典》的创新之处之一，在于增加了“居住权”这一新型的用益物权， 并以物权编专章规定了居住权制度。《民法典》第366条规定，居住权人有权按照 合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 设立居住权制度，是对党的十九大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保 障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”政策的贯彻落实，是立法层面 对“房子是用来住的，不是用来炒的”理念的回应，也是国家对养老问题、住房 问题等现实问题的关照。
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第一，居住权为一种独立的用益物权，租赁权则属于债权。居住权具有物权对世 性、绝对性、直接支配性等所有特征，居住权人对房屋可以进行专属的、排他的 利用，从根本上有效地保障居住权的稳定与安全。而作为债权的租赁权则具有相 对性，租赁权人的权利义务受制于与债务人的预先约定，同时也只能对抗特定的 债务人。
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虽然居住权并未限制房屋所有人对房屋进行出售、抵押，但如果该房屋设立有居 住权，即使房屋所有权人转让房屋，享有居住权的一方依然能根据合同，在约定 期限内继续居住。这一点和“买卖不破租赁”的规定一样。 所以，对于打算购买二手房的朋友来说，这一点需要特别注意。也就是说，以后 购买二手房，不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意 查询房屋是否登记有居住权，避免买了房却住不进去的尴尬。
物权法试题及答案及解析
物权法试题及答案及解析一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 物权法规定，物权的客体是（）。
A. 行为B. 物C. 权利D. 义务答案：B解析：物权法中规定的物权客体是指物，即具有一定经济价值的有形物或无形物。
2. 根据物权法，下列哪项不属于物权的分类？（）A. 所有权B. 抵押权C. 租赁权D. 用益物权答案：C解析：租赁权是一种债权，而非物权，因此不属于物权的分类。
3. 物权法规定，物权的取得方式包括（）。
A. 继承B. 赠与C. 购买D. 所有上述方式答案：D解析：物权的取得方式包括但不限于继承、赠与、购买等。
4. 物权法中，物权的消灭方式包括（）。
A. 转让B. 抛弃C. 灭失D. 所有上述方式答案：D解析：物权的消灭方式可以是转让、抛弃或灭失等。
5. 根据物权法，下列哪项不是物权的效力？（）A. 排他效力B. 优先效力C. 追及效力D. 债权效力答案：D解析：物权的效力包括排他效力、优先效力和追及效力，而债权效力不属于物权的效力。
二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 物权法中，下列哪些属于物权的基本原则？（）A. 物权法定原则B. 物权的排他性C. 物权的独立性D. 物权的可转让性答案：ABC解析：物权法定原则、物权的排他性和物权的独立性是物权法的基本原则。
2. 物权法规定，下列哪些行为属于物权的行使方式？（）A. 占有B. 使用C. 收益D. 处分答案：ABCD解析：占有、使用、收益和处分都是物权的行使方式。
3. 根据物权法，下列哪些情形下物权可以被确认？（）A. 通过法定程序B. 通过合同约定C. 通过法院判决D. 通过遗嘱答案：ABCD解析：物权可以通过法定程序、合同约定、法院判决或遗嘱等方式被确认。
三、判断题（每题2分，共10分）1. 物权法规定，物权的行使必须符合法律规定，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
（）答案：正确2. 物权法中，物权的客体只能是有形物。
论租赁权的性质
论租赁权的性质董学立XX大学法学院副教授关键词: 租赁权/学说/性质rent right, doctrine, nature.内容提要: 租赁权之性质历来有债权说、租赁权物权化说和物权说。
租赁权债权说混淆了租赁契约与租赁权的本质区别;租赁权物权化说“是一种学术上的懒惰〞;物权说那么剥离了现象，抓住了问题的本质，但有待完善。
我国未来?物权法?应确立“房屋租赁权〞为用益物权之一种。
There were always the doctrines of the credit right, the real right convert of the rent right and the real right in the nature of the rent right. In these doctrines, the doctrine of the credit right has mixed up the difference between the rent contract and the rent right; the real right convert of the rent ri ght has been said “a kind of academic lazy 〞; the doctrine of the real right has seen through the phenomenon to grasp the essence of the problem, but it steel need to be perfected. The house rent right should be established as one of the real right for usu fruct.in our country′future real right law.租赁，是指一方将特定物交于他方使用收益，他方支付租金并与租赁关系终止后返还租赁物的契约。
房地产估价师(房地产估价理论与方法)-试卷61
房地产估价师（房地产估价理论与方法）-试卷61(总分：142.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：36，分数：72.00)1.单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
（分数：2.00）__________________________________________________________________________________________ 解析：2.下列不属于房地产区位因素的是( )。
（分数：2.00）A.交通B.用途√C.环境D.配套解析：解析：区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观。
3.房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
（分数：2.00）A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权√解析：解析：租赁权属于债权，其余属于物权。
4.( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
（分数：2.00）A.用益物权√B.担保物权C.抵押权D.租赁权解析：解析：用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的，因而被称作“用益”物权。
5.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
（分数：2.00）A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立√解析：解析：要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值：独立——要求估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预；客观——要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见；公正——要求估价师要公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人中的任何一方。
第二章 房地产基本制度与房地产权利第四节 房地产权利综合练习与答案
第二章房地产基本制度与房地产权利第四节房地产权利综合练习与答案一、单选题1、下列取得房屋所有权的情形中，属于原始取得的是（）。
A.购买房屋B.遗赠房屋C.交换房屋D.自建房屋【参考答案】：D【试题解析】：原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。
原始取得主要包括以下情形：①合法建造房屋；②依法没收房屋；③收归国有的无主房屋；④合法添附的房屋（如翻建、加层）。
ABC三项均属于继受取得。
2、国家所有的房屋广泛实行（）的分离。
A.所有权与使用权B.所有权与占用权C.收益权与使用权D.使用权与处分权【参考答案】：A【试题解析】：国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离。
国家享有所有权，国有企、事业单位和其他组织享有使用权。
3、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
A.自物权B.使用权C.用益物权D.担保物权【参考答案】：C【试题解析】：在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。
用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。
4、房地产所有权具有的四项基本权能是（）。
A.占有、使用、收益和处分B.占有、回收、收益和抵押C.出租、出卖、赠与和抵押D.购买、使用、出租和收益【参考答案】：A【试题解析】：房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
房地产所有权人通常又称房地产所有人、所有者。
所有权的占有、使用、收益和处分四项内容，在理论上通常被认为是所有权具有的四项基本权能。
5、按照（）划分，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式取得的建设用地使用权。
A.主体特性B.相关费用C.使用用途D.取得方式【参考答案】：D【试题解析】：建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
物权法在线测试习题答案
2014物权法在线测试2、下列关于物权的表述中，不正确的是（）(1.0分) (正确的答案:C A、物权是一种财产权 B、物权是直接支配物的权利 C、物权本质上人对物的支配关系 D、物权分为自物权与他物权3、甲与乙签订房屋买卖合同，将一幢房屋卖与乙。
双方同时约定，一方违约应支付购房款35％的违约金。
但在交房前甲又与丙签订合同，将该房卖与丙，并与丙办理了过户登记手续。
下列说法中正确的是（）(1.0分) (正确的答案:C A、乙可以自己与甲签订的合同在先，主张甲与丙签订的合同无效 B、乙有权要求甲收回房屋，实际履行合同 C、乙不能要求甲实际交付该房屋，但可要求甲承担违约责任 D、即使乙要求甲支付约定的违约金过高，甲也不可以请求法院或仲裁机构予以适当减少4、下列各项中，不能作为物权客体的是()(1.0分) (正确的答案:B A、煤气 B、行为 C、水杯 D、电视5、下列关于物权的表述中，正确是()(1.0分) (正确的答案:C A、物权是请求权 B、物权是抗辩权 C、物权是支配权 D、物权是对人权6、如果对他物权进行分类，可将他物权区分为()(1.0分) (正确的答案:C A、所有权与准物权 B、主物权与从物权 C、用益物权与担保物权 D、动产物权与不动产物权7、下列权利中，属于自物权的是()(1.0分) (正确的答案:D A、地役权 B、地上权 C、质权 D、所有权8、根据我国《物权法》规定，下列各项中，不属于物权的是（）(1.0分) (正确的答案:C A、土地承包经营权 B、建设用地使用权 C、典权 D、海域使用权9、下列各项中，不属于物权法定主义的含义的是（）(1.0分) (正确的答案:D A、物权种类法定 B、物权内容法定 C、物权效力法定 D、物权变动法定10、下列物权中只能是动产物权的是（）(1.0分) (正确的答案:C A、所有权 B、抵押权 C、留置权 D、用益物权11、下列请求权中不属于物权请求权的是（）(1.0分) (正确的答案:A A、损害赔偿请求权 B、消除危险请求权 C、返还原物请求权 D、停止侵害请求权12、关于排除妨碍或者消除危险，下列说法正确的是（）(1.0分) (正确的答案:C A、妨碍人一定是具有过错 B、对尚未发生但确有可能发生的妨害，权利人无权请求排除 C、排除妨碍的费用由侵害人负担 D、妨碍行为必须是非法的13、下列选项中属于可以不登记物权即生效的情形是（）(1.0分) (正确的答案:A A、王某因接受遗赠而取得其叔叔的房产 B、房地产开发企业转让商品房 C、丙通过受让方式取得土地使用权 D、甲从乙处购置一幢房屋14、中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。
租赁权 法学大辞典
租赁权法学大辞典摘要：1.租赁权的定义与概念2.租赁权的分类3.租赁权的法律特征4.租赁权的设立与终止5.租赁权的法律保护正文：租赁权，是指权利人根据合同约定，在他人的不动产或者动产上设定的占有、使用和收益的权利。
它是一种物权，具有物权的一般特征，如排他性、绝对性和追及力等。
在法理上，租赁权属于用益物权的一种，与所有权、抵押权、质权等并列。
租赁权可以分为不动产租赁权和动产租赁权。
不动产租赁权是指权利人对他人所有的不动产设定的租赁权，如房屋、土地等。
动产租赁权是指权利人对他人所有的动产设定的租赁权，如汽车、机器设备等。
租赁权具有以下法律特征：首先，租赁权是基于合同而产生的，即租赁权的设立必须由租赁双方通过合同约定。
其次，租赁权的标的物为他人的不动产或者动产。
再次，租赁权的内容为占有、使用和收益。
最后，租赁权具有期限性，即租赁权的设立和终止都必须明确租赁期限。
租赁权的设立，需要满足以下条件：一是租赁双方具有相应的民事行为能力；二是租赁双方意思表示真实；三是租赁标的物为租赁双方所共有或者有权处分；四是租赁期限明确。
租赁权的设立，可以通过书面形式，也可以通过口头形式。
租赁权的终止，可以由租赁双方约定，也可以因租赁期限届满而终止。
此外，租赁权还可以因租赁物灭失、租赁双方协议解除、租赁物被征收等情形而终止。
租赁权受到法律的保护。
当租赁权受到侵犯时，权利人可以依法请求侵权人承担民事责任，如排除妨碍、消除危险、赔偿损失等。
同时，租赁权也可以成为抵押权的标的物，即租赁权可以被让与或者质押。
总的来说，租赁权是一种重要的用益物权，它既体现了合同自由原则，又保护了租赁双方的合法权益。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。
A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法【答案】ABD【解析】预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。
2、[试题]目前我国的技术规范和职业道德规范包括( )。
A.房地产估价基本术语标准B.房地产估价规范C.房地产抵押估价指导意见D.国有土地上房屋征收评估办法。
E,注册房地产估价师管理办法【答案】ABCD【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
目前我国的技术规范和职业道德规范有4个：房地产估价规范;房地产估价基本术语标准;房地产抵押估价指导意见;国有土地上房屋征收评估办法。
选项E不属于技术规范和职业道德规范。
参见教材P11。
3、[试题]所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权中，属于自物权的是( )。
A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。
使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。
参见教材P53。
4、[试题]某个可比实例2017年1月30日的价格为1200美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0,4%。
假设人民币与美元的市场汇率2017年1月30日为1美元=6,2088元人民币，2017年9月30日为1美元=6,2062元人民币。
则可比实例在2017年9月30日比较价格为( )元/m2。
A.7689,12B.7692,34C.7723,11D.7719,87【答案】A【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。
1200×(1+0,4%)8×6,2062=7689,12元/m2。
注意汇率的选取。
参见教材P196。
5、[试题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
【法律】民法典新增制度解析：居住权及其与租赁权、借用权的区别
民法典新增制度解析：居住权及其与租赁权、借用权的区别按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
（第三百六十六条）第一、居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。
由于居住权人可以对房屋直接行使其权利，但房屋所有人并无为之有积极作为的义务，故居住权属于物权。
同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权。
第二、居住权的主体范围限定为特定的自然人。
因为罗马法设立该制度的初衷就是：随着“无夫权婚姻和奴隶的解放日多，每遇家长亡故，那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。
因此，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。
”故法人或其他非法人团体（如合伙团体）不可以成为居住权主体，其主体范围具有有限性。
第三、居住权的客体为他人的所有的建筑的全部或一部分，还包括其他附着物。
如中国物权法征求意见稿就明确规定：居住权的客体为他人的住房以及其附着物。
故在自己的房屋上不能设立居住权。
第四、居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。
居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商业房等。
但也有学者认为当双方当事人有约定和在某些特殊情况下，居住权人可以将少量的房屋予以出租以获取收益。
第五、居住权具有时间性，期限一般具有为长期性、终身性。
这点也是居住权的一项重要特征。
居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。
这是因为居住权是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。
（第三百七十条）第六、居住权一般具有无偿性，居住权人无需向房屋的所有人支付对价，所以被称为“恩惠行为”。
这也是由居住权的性质、本质而决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，即使居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一定的费用，但它必然要低于租金，否则也就无设立之必要。
租赁权的性质
租赁权的性质租赁权的性质-物权或债权双鸭山市人民检察院刘丽娜【内容提要】租赁权的性质问题近年来争论甚为激烈，民法大家各执一词，本文就是从租赁权性质的历史变迁及其发展，以及学界的争论出发，深入阐述了租赁权的性质，并对不同观点进行了驳斥。
【关健词】买卖不破租赁、租赁权物权化、所有权中心化、一、租赁权性质争议及其历史变迁罗马法遵循债之相对性规则，将租赁权列为债权。
根据罗马法的规定，租赁合同因租赁物的所有权移转而终止，即“买卖破坏租赁”。
由于罗马法奉行“物权优于债权”的古训，因此在帝政前期，新的所有人基于物的追及权，可以驱逐承租人而夺回标的物。
这样，对于处于社会弱者地位的承租人是极为不利的。
为此，有些租赁当事人便在订约时附加违约金条款。
但即使如此，由于受让人没有参加该项租约的订立，在法律上并不受其约束。
地奥克莱体亚努斯帝为了维护承租人的利益，遂规定凡买卖中附有维持租约效力的条款的，买受人即有遵守的义务。
“买卖破坏租赁”的原则也就被限制了。
近代民法为保护承租人起见，接受日耳曼法的观念，纷纷确立“买卖不破租赁”的规则。
二战以后，随着所有权社会性思想的发达，资本主义各国加强了保护房物承租人的立法，“租赁权物权化”的运动由此形成。
租赁权物权化，一直是民法理论界传统的主流观点。
史尚宽先生认为，承租人对于租赁物有占有、使用、收益的权能，自然就受占有之保护，但是并不能就此断定租赁权为物权。
因为，承租人的上述权能只能对出租人主张，正是债权之相对性，可见，其具有债权之效力。
江平先生认为，租赁合同本质上是一种债权，没有对抗第三人的效力。
现代各国民法，为了保护承租人的利益，大多承认租赁权，尤其是不动产租赁权具有物权的效力，即出现了“租赁权的物权化”的趋势。
一方面确立“买卖不破租赁”的原则，即租赁物在租赁期间所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
另一方面，确立不动产承租人的“优先购买权”，即出租人出租租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下的优先购买的权利。
司考民法10-12测试与解析
第十章用益物权一、单项选择题。
每题所设选项中只有一个正确答案。
多选、错选或不选均不得分。
1．下列选项中不属于用益物权的是( )A．探矿权B．地役权c．房屋租赁权D．宅基地使用权2．下列关于用益物权的说法不正确的是( )A．用益物权的客体可以是不动产，也可以是动产B．土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立c．工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让D．建设用地使用权期间届满的，自动续期3．甲房地产开发公司于1997年7月1日以出让方式获得某市一块国有土地的使用权，使用权期限为40年。
经开发建成商品房后，2001年将该宗房产转让给乙公司，乙公司将房屋以福利价卖给自己的职工居住。
职工丙于2002年1月1日住进新房，此时丙对该土地的使用权年限为( )A．40年B．70年C．35年6个月D．36年二、多项选择题。
每题所设选项中至少有两个正确答案。
多选、少选、错选或不选均不得分。
4．下列关于各种用益物权的说法正确的是( )A．地役权自地役权合同生效时设立B．土地承包经营权承包合同的登记属于确权性质c．建设用地使用权不经登记不发生效力D．宅基地使用权的取得依据的不是民事法律行为5．3月16日村民老张与村委会签署了土地承包经营权合同，6月16日办理了土地承包经营权登记，6月22日老张领取了土地承包经营权证书。
9月20日老张与老李签署了土地承包经营权转让合同，12月20日办理了相应的变更登记手续。
请问以下说法中正确的是( ) A．老张3月16日取得土地承包经营权B．老张6月16日取得土地承包经营权c．老李9月20日取得土地承包经营权D．老李12月20日取得土地承包经营权6．下列关于地役权和相邻关系的表述正确的是( )A．相邻关系的产生是由于不动产的相邻各方为生产、生活所必须而形成的土地利用关系B．地役权是根据合同产生的C．地役权是为需役地的利益设定的D．相邻关系是法定的第十一章担保物权一、单项选择题。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。
( )【答案】×【解析】本题考查的是保存估价资料。
保管期限从出具之日起，不少于15年。
法定评估业务为不少于30年。
超过15年或30年，估价服务行为尚未结束的，估价资料应该保存到估价服务行为结束。
参见教材P424。
2、[试题]下列房地产因素中，不属于土地实物因素的是( )。
A.土地面积B.土地容积率C.土地开发程度D.土地形状【答案】B【解析】本题考查的是房地产实物因素。
土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度，选项B属于权益因素。
参见教材P123。
3、[试题]预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产的合理经营期限为( )年。
A.32B.34C.36D.38【答案】C【解析】本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。
该宗房地产运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n：16-8×(1+2%)n-1=0，n=36(年)。
参见教材P232。
4、[试题]估价报告应用有效期的长短，应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过( )。
A.三个月B.半年C.一年D.两年【答案】C【解析】本题考查的是估价报告使用限制。
估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。
估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超过一年。
参见教材P420。
5、[试题]关于收益法求取净收益的说法，错误的是()。
A.在计算无形收益时，难以货币化B.除投资价值评估和租约期内净收益的求取外，应用客观收益值C.运营费用包含房地产折旧额及建筑设施设备的折旧费D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】C【解析】无形收益通常难以货币化，可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑;投资价值用收益法估价时，应选用实际收益值而不是客观收益值;运营费用不包含会计上的建筑物折旧和土地取得费用的摊销(房地产折旧额)，通常也不包括房屋折旧费(估价上的折旧费和土地使用费用的摊销)。
2018年中级经济师《经济基础知识》真题(11月3日上午)
2018年中级经济师《经济基础知识》真题（11月3日上午）1【题型】单项选择题【类目】中级经济师-经济基础知识【题干】下列因素中，对供给价格弹性有影响的是（）。
A、生产周期和自然条件B、替代品的数量和相近程度C、商品用途的多少D、消费者的个人收入【答案】A【解析】供给价格弹性影响因素：（1）时间。
决定供给价格弹性的首要因素。
在短期内，供给价格弹性一般较小。
相反，在较长的时期内，供给价格弹性一般比较大。
（2）生产周期和自然条件。
对于农产品来说，在短期内供给价格弹性几乎为零。
（3）投入品替代性大小和相似程度。
投入品替代性大，相似程度高，则供给价格弹性大。
2【题型】单项选择题【类目】中级经济师-经济基础知识【题干】下列因素中，会导致市场机制和企业的交易费用不同的是（）。
A、信息的多样性B、费用的形成机制不同C、信息的不完全性D、费用的计算方式不同【答案】C【解析】导致市场机制和企业的交易费用不同的主要因素在于信息的不完全性。
3【题型】单项选择题【类目】中级经济师-经济基础知识【题干】关于需求的说法，正确的是（）。
A、需求与通常所说的需要是相同的B、市场需求是所有消费者需求的总和C、需求不受消费者支付能力的影响D、消费欲望就是需求【答案】B【解析】需求是指在一定时间内和一定价格条件下，消费者对某种商品或服务愿意而且能够购买的数量。
构成要素有两个：一是消费者愿意购买（购买欲望）；二是消费者能够购买（支付能力）；二者缺一不可。
4【题型】单项选择题【类目】中级经济师-经济基础知识【题干】无差异曲线凸向原点的性质是由（）决定的。
A、商品边际替代率递减规律B、偏好的完备性假定C、偏好的可传递性假定D、偏好的周期性假定【答案】A【解析】无差异曲线凸向原点的性质是由商品边际替代率递减规律决定的。
5【题型】单项选择题【类目】中级经济师-经济基础知识【题干】垄断竞争市场与完全竞争市场的主要区别是（）。
A、产品是否具有差别性B、退出市场是否比较容易C、是否存在进入障碍D、消费者数量是否足够多【答案】A【解析】本行业内各企业生产的产品的差别程度是区分垄断竞争市场和完全竞争市场的主要依据。
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租赁权不属于用益物权,而属于债权
租赁权不属于用益物权,而属于债权
②；用益物权，是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产依法享有占有、使用和收益的权利[。
对比上述两个法律概念，似乎租赁权符合用益物权的特征，《合同法》也规定：在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所所有。
可是，虽然租赁权具有物权特征，也有用益物权所享有的占有、使用和收益的权利，但租赁权不属于用益物权。
《物权法》第三编中明确规定的用益物权有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权四种，第一百二十二条和第一百二十三条规定了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利[，但是并没有规定租赁权为用益物权。
而根据《物权法》第五条：物权的种类和内容，由法律规定。
物权必须法定，法规、规章和司法解释也不能创设规定[，因此，租赁权不属于用益物权。
二、从权利的性质上说租赁权存在的基础是租赁合同，因此从性质上说，租赁权是一种债权，只不过租赁权具有占有、使用和收益等物权特征，所以说租赁权是物权化的债权。
租赁权的客体是租赁物（比如租房），而用益物权所涉及的客体是土地等自然资源。
因为用益物权的客体为土地等自然资源，用益物权人为了满足生活、生产需要，实现物的使用价值，尽其经济效用，会进行大的投入，因此《物权法》第一百二十一条规定：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权的行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿；而租赁权因为租赁物被征收、征用而受到影响的并没有补偿的问题，如果租赁物被征收、征用，承租人可以解除合同，然后根据《合同法》第九十七条进行救济。
目前承租人的优先购买权是被人们认为租赁权具有物
权特征的一个明显标志，法条依据是《民通意见》第一百一十八条规定（内容略），但是，这并不能说租赁权就是用益物权。
第一，承租人所享有的优先购买权是指在同等的条件下可以要求优先购买出租人要转让的房屋，但并不能直接支配租赁物，不能直接使法律关系变动，不具备物权所具有的支配性特征；第二，在与共有人的优先购买权发生竞合的情况下，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，因为租赁关系的基础是租赁合同，是债权，而共有关系的基础是物权，根据民法原理，物权优于债权；第三，从权利的救济
上看，如果出租人未通知承租人转让租赁物的消息或者未按照同等条件下必须转让给承租人的规定行事，承租人也只有债权请求权，如依照《民通意见》第一百一十八条请求法院判决转让合同无效[，并没有物权请求权；第四，从用益物权的独立性看，用益物权一旦设立，用益物权人便独立地享有对标的物的占有、使用和收益的权利，但承租人的优先购买权是随附于租赁权这个主债权的，不能独立存在。
既然物权法定原则要求物权的种类和内容必须由法律
规定，那末，《物权法》为什么不将租赁权规定为一种像海域使用权、探矿权等一样的特许物权，纳入用益物权编？其实，在《物权法》的立法过程中和法学理论界中是出现过争论的，但通说还是认为租赁权不是用益物权，也不可以成为特许物权，理由主要是租赁权不具备法定的公示方法[，不是依照不动产物权的设立方式设立[⑧]，租赁权是依照租赁合同成立的，其产生的债权债务关系主要由《合同法》调整，因此，租赁权不具备法定的物权效力，不具备物权的支配性、绝对性和排他性，不符合民法上用益物权的典型特征。
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] 一师弟在研究关于租赁权是否是用益物权这一命题，我相
当支持，提过一些建议，在此我给他唱些“，以这种方式促进他的研究。
因文章在仓促情况下写成，未作修改，敬请各位批评指正。
] [③直接依据《物权法》第一百一十条关于用益物权的定义。
]
] <草案>第五次审议稿中曾规定：法律未作规定的，符合物权特征的权利，视为物权。
但最终审议通过的《物权法》删除了这一内容。
] [⑦《城市房地产管理法》规定租赁合同要向房产管理部门登记备案，但这只是便于管理。
] 《物权法》将土地承包经营权和地役权的设立作为登记要件主义的例外情况作出规定，其立法理由主要是考虑到农村的实际情况和特点，为了不因生搬硬套物权法公示原理而损害农民的合法权益，而且这两种用益物权具有很强的公示性，不以登记为必要，其签订合同并不说明这两种权利是债权，这只是取得用益物权的方式。