农村土地流转中的几种典型模式
农村土地流转中的几种典型模式
农村土地流转中的几种典型模式1.公共集约经营模式公共集约经营模式是指通过动员村集体或农民合作社成立农业专业合作社来集中流转土地进行集约化经营。
合作社负责统筹安排土地的种植、施肥、灌溉、采收等生产活动，并将收益分配给合作社成员。
该模式可以实现土地流转规模化、集约化管理，提高农业生产效益和农民收入。
2.农地承包经营模式农地承包经营模式是指农村土地通过企事业单位或个体农户直接与农民进行承包合作。
承包方式多种多样，包括年度承包、长期承包、股份合作等。
农民负责日常管理和生产活动，如种植、养殖、农机操作等，同时企事业单位或个体农户提供技术、资金、市场等支持。
农民与承包单位按承包协议约定的比例分享耕地收益，实现了土地流转和经济合作。
3.农田托管经营模式农田托管经营模式是指农村土地通过农民自愿将自己的土地流转给专业经营主体，由专业经营主体承担农田经营和农业生产责任。
专业经营主体负责土地的耕种、施肥、养殖、采收等生产活动，并与土地流转方签订合同约定利益分配方式。
该模式可以有效地改善农田的利用效率，提高农业的生产效益，同时也为农民提供了增加收益的机会。
4.农村土地租赁模式农村土地租赁模式是指农村土地通过租赁方式流转给企事业单位或个体农户进行经营。
租赁方式可以是年度租赁或长期租赁，租赁方负责土地的经营和整理，投入资金和技术进行农业生产。
土地流转方则获得租赁费用，无需再承担农业生产风险。
该模式可以实现土地集约利用和提高农业生产效益，同时也为土地流转方提供了稳定的经济收入。
总之，以上介绍的几种农村土地流转模式都能有效促进农业生产的发展，提高土地利用效率和农民收入。
在实践中，还可以根据当地的实际情况选择适合的流转模式，并结合政府的支持政策，推动农村土地流转的可持续发展。
农村经济发展的土地流转模式分析
农村经济发展的土地流转模式分析近年来，我国农村经济发展取得了长足的进步，其中土地流转模式对农村经济的推动起到了重要的作用。
本文将从不同的角度对土地流转模式进行分析。
一、土地流转的定义及意义土地流转是指农村集体经济组织或农户之间通过出租、转包、交换等方式实现土地使用权的有偿流动。
土地流转的意义在于能够实现农地流转与经济活动的有效结合，推动农业现代化和农村经济的发展。
二、土地流转模式的类型1. 农户直接流转：即农户之间通过自愿协商，直接进行土地流转。
这种模式简单直接，更能保护农户的权益，但也存在信息不对称等问题。
2. 专业合作社与农户流转：专业合作社与农户签订协议，将土地出租给合作社，由合作社负责统一经营管理。
这种模式能够集中土地资源，实现规模经营，提高效益。
3. 土地托管：政府将土地出让给具备相应条件的企业或机构，由其负责土地的利用和管理。
这种模式能够提高土地的综合利用效益，适用于农村资源丰富但劳动力稀缺的地区。
三、土地流转模式的优势和挑战1. 优势：土地流转模式能够提高土地的利用效率和生产效益，促进土地规模化经营和农业现代化。
同时，流转土地还可以增加土地流动性，降低农户的风险压力，提高农民的收入水平。
2. 挑战：土地流转模式也面临着一些挑战，如信息不对称、合同执行难等问题。
同时，土地流转还可能导致农民失去土地对农村稳定的依赖感，产生一定的社会问题。
四、土地流转模式的地区差异由于我国地域差异较大，各地区的土地流转模式也存在差异。
东部地区较为发达，土地流转模式多样化，包括直接流转、土地托管等模式；而中西部地区相对欠发达，土地流转模式相对单一，以农户直接流转为主。
五、土地流转模式对农村发展的影响农村土地流转模式对农村发展起到了积极的推动作用。
一方面，土地流转模式能够提高农业生产效益，推动农业现代化进程，增加农民收入。
另一方面，土地流转模式也带动了农村非农产业的发展，促进了农村经济的多元化。
六、土地流转模式对农村生态环境的影响土地流转模式的实施对农村生态环境也带来了一定的影响。
我国土地流转的七种模式
我国土地流转的七种模式
1、土地转包。
承包方把自己承包的土地，在一定期限全部或部分转包给村内或村外的农户或组织(企业)耕种，土地接包方向原土地承包经营人支付转包费。
转包费绝大多数是浮动的。
或是按一定增长比例逐年递增。
转包费一般一年一付，年初或年终一次性结清。
2、土地置换(互换)。
农户将部分或全部承包地块进行互相调换，这种模式一般是在农户与农户或经营大户与农户之间产生。
3、土地租赁。
承包方作为出租方将自己承包的土地在一定期限内全部或部分租赁给本集体经济组织以外的单位或个人并收取一定租金，租金的确定和支付大体上与转包类似。
4、反租倒包。
乡村集体经济组织根据群众意愿和产业化发展需求，将已发包到户的土地租回，有的还利用项目资金进行土地整理，改善农田水利条件，然后再发包或拍租给大户或龙头企业。
5、使用权拍卖。
一般是指“四荒”(荒山、荒沟、荒滩、荒地)使用权拍卖，由乡村出面组织，拍卖所得基本上归乡村所有，使用权拍卖实际上是一种长期租赁行为。
6、土地信用合作。
以村为单位成立土地信用社，对集体荒地和其他资产进行评估，经主管部门注册登记，组建法人实体，为农民或其他法人代存、代租和托管土地。
7、土地股份合作。
农户将自己承包土地的使用权作为资本投入或折价入股，由村集体经济组织、村合作社或其他企业实行股份合作经营，并按章程规定取得股份收益。
土地流转六种方式的优缺点
土地流转——六种模式优缺点如何聚土地，有三个步骤，选模式、抓关键、抓运营。
选模式就是你一定要选一个100%挣钱且省心的模式，选好了模式之后你就要抓关键，就要开始着手去做了，这时候你一定要抓关键，抓住关键环节，你才能减少土地拿到手的成本，抓住关键人你才能减少纠纷。
等土地拿到手之后，你就要抓运营，高效的管理办法及省心的运营模式都是盈利的关键。
1、选模式在你动手之前，一定要去选土地运营模式，目前土地运营模式有六种。
按照模式采取人数的多少，第一种：土地承包的模式。
第二种土地信托，也叫土地银行模式。
第三种：土地服务性托管模式。
第四种是土地收益性托管。
第五种是土地半托管。
第六种模式是：农民带着土地入股。
第一种：土地承包。
在做的这种模式应该不陌生了，很多人也是因为流转了300亩地或200亩地来我们平台上找项目的，我就介绍一下这种模式的优缺点。
优点：能完全控制土地，发展什么种植项目自己可以说了算，土地可以集约化、规模化种植。
缺点：前期资金占用量大，雇佣人工，运营成本大（人难管），土地全部集中在你手里头，风险大。
第二种是：土地中介，也叫土地银行。
这种模式是不想种地的农民把土地都给你合作社，你合作社把土地再转租给想租地的农民、家庭农场、种植大户，合作社挣其中的差价。
优点：自己不承担种植风险转，租给想承包土地的人。
缺点：如何合作社将土地转租不出去，就要合作社去运营这些土地合作社的运营成本就增大。
第三种是土地服务性全托管。
土地托儿所形式，土地服务型全托是产前、产中、产后的“一条龙”服务模式，合作社收取服务费，在合同里注明各项附属条件，并向农户保证达到定额的产量。
优点：先收费，后服务，合作社的利益有保障，不承担自然灾害风险。
缺点：农民接受起来慢，而你合作社挣的是只是服务的钱。
就是农民出一定的费用把自己的地托付合作社种植管理（收割单算），而收的粮食全部归农民自己所有。
第四种是：土地收益型全托，农民将土地委托合作社全权管理。
乡村振兴的农村土地流转方式
乡村振兴的农村土地流转方式随着城市化进程的不断推进，乡村地区的农村土地流转问题日益显著。
如何通过合理的土地流转方式促进乡村振兴，成为了当前亟待解决的难题。
本文将从多个层面分析农村土地流转的方式，并探讨其对于乡村振兴的促进作用。
一、合作社的土地流转方式合作社作为一种集体经济组织形式，在乡村地区具有较高的普及度。
在农村土地流转中，可以通过成立合作社来有效整合农村土地资源，实现规模化经营。
合作社可以按照现代农业生产的需要，将零散的小块土地流转到统一经营管理的合作社之中，提高土地的利用效率。
合作社还可以通过技术培训和资源整合，为农民提供更好的生产条件和销售渠道，从而推动农村经济发展，实现乡村振兴。
二、家庭农场的土地流转方式家庭农场是一种类似于家庭经营的小规模合作农业组织形式。
在土地流转中，家庭农场可以通过租赁或者购买土地的方式，扩大土地规模，实现资源的集约利用。
通过家庭农场的土地流转，农民可以减少经营成本，提高农业生产的效益。
此外，家庭农场还可以发挥集约化经营优势，引进现代农业技术和管理经验，提高农业产值和农民收入水平，为乡村振兴做出贡献。
三、农民专业合作社的土地流转方式农民专业合作社是一种农村集体经济组织形式，由农民自愿组成，共同经营、共同承担风险。
在土地流转中，农民专业合作社可以将土地整合成规模优势，统一经营和管理。
农民专业合作社可以利用专业合作社的组织优势，引进农业科技和管理经验，提高农业的产值和效益。
通过土地流转到农民专业合作社，不仅可以提高农村土地的利用效率，还可以增加农民的收入来源，增强农民的发展动力。
四、企业种植基地的土地流转方式在乡村振兴中，引进企业种植基地成为一种常见的土地流转方式。
企业可以通过租赁乡村地区的土地，建立大规模的种植基地。
企业种植基地可以引进现代农业技术和管理经验，提高农业生产的效益。
同时，企业种植基地还可以提供稳定的就业机会，增加农民的收入来源，改善农村居民的生活品质。
土地流转的模式有哪些
农村土地流转形式1：出租
出租是指农户将承包来的土地经营权租赁给本集体经济组织以外的经营户或企业。
农村土地流转形式2：转包
转包是发生在农村集体经济组织内部农户之间。转包人对土地承包经营权的产权人享有土地承营权使用的权利， 获得承包土地的收益，并向转包人支付转包费。转包是次要的土地流转形式。
是指由第三者代替自己向发包人履行承包合同。
农村土地流转形式5：互换 即“物”与“物”交换，承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交 换相应的土地承包经营权。
正规农村土地流转合同相关注意事项有哪些
1、合同中要有流转双方的完整信息。
在流转合同中要填写出让方、受让方的姓名、详细住址和联系电话，受让方如果是单位，要注明单位法人姓名， 当事人是农户的，一般情况下户主的姓名可代表全家。
采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当依法报发包方备案。 5、规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷中的处理方法。例如违 约责任、合同到期处理办法等。
以上就是店铺小编为您总结的关于“土地流转的模式有哪些”的相关知识，土地流转的模式相互间的不同使得各自 有各自的优点和缺点，在使用中力求避开缺点，发挥好它的优点。如果您还有任何疑问，欢迎在本网进行律师咨询。
同时，还要填写流转土地的名称(地块名称)、等级、四至坐落(东南西北相邻的地块名称)和面积(长宽的长度和面 积的亩数)。
2、签订土地流转合同要写清土地承包经营权流转的期限和签订日期。 3、流转费及支付方式。
流转双方协商流转价格，计算年总流转费，并确定流转费于每年几月几日支付，以及是以现金、实物或其他方式 支付。
土地流转模式介绍
土地流转模式介绍土地流转是指农村土地使用权和经营权在特定条件下由一方转让给另一方的行为。
土地流转模式是指在土地流转过程中，农民、农业经营主体等各方按照一定的方式进行合理组织和安排的模式。
下面我将介绍几种常见的土地流转模式。
1.租赁流转模式：租赁流转是指土地所有权人将土地使用权和经营权以租赁方式转让给其他农业经营主体或个人。
租赁流转模式适用于土地使用权和经营权分散、规模较小的农户，他们可以通过租赁土地扩大规模、拓宽经营领域。
2.共同经营模式：共同经营模式是指多个农业经营主体共同合作经营一块土地。
在这种模式下，各方可以共同投入资金、劳动力等资源，共享收益和风险。
共同经营模式适用于农户规模小、个体经营的情况下，通过多方合作达到规模经营和效益最大化的目标。
3.公司农场模式：公司农场模式是指由农业企业或农业合作社投资建设的大规模农场。
在这种模式下，土地使用权和经营权由农业企业或农业合作社统一管理，在经营规模上可以实现大规模、标准化、专业化。
公司农场模式适用于农户规模小、经营能力有限的情况下，通过参与公司农场的经营，将土地的流转收益最大化。
4.合作社模式：合作社模式是指农民通过组织成立农业合作社，将土地使用权和经营权集中起来，统一进行经营管理。
合作社模式适用于土地资源分散、规模较小的农户，通过合作社的组织，实现土地集中经营、规模化经营。
5.股份合作模式：股份合作模式是指通过农户组织成立农业合作社，将土地使用权和经营权转变为股份，并按照股份的比例享受收益。
股份合作模式适用于农户规模小、资金有限的情况下，通过农民参与股份合作社的经营，实现土地流转和经济效益的最大化。
6.合作制种模式：合作制种模式是指农业生产经营主体与土地使用方签订合作种植协议，由农业生产经营主体承包土地，提供技术和劳动力，土地使用方提供土地和资金。
在这种模式下，土地所有权人可以通过与农业生产经营主体合作，实现土地的流转和经营效益的最大化。
总之，土地流转模式的选择应根据土地资源、经营主体规模和能力、市场情况等综合因素进行综合评估，并充分考虑各方利益的平衡。
土地流转的方式有哪些 土地流转
土地流转的方式有哪些土地流转土地流转的五种形式有哪些一、土地流转的五种形式有哪些？当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、转包、借用、转让等方式。
流转土地要坚持农户自愿的原则，并经过乡级土地管理部门备案，签订流转合同。
1、转包转包是农民集体经济组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。
转包人对土地经营权的产权不变。
受转包人享有土地承包经营权的使用权，获取承包土地的收益，并向转包人支付转包费，转包无需发包方许可，但转包合同需向发包方备案。
2、出租出租是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。
3、借用借用是出借人将土地承包经营权借给他人使用。
借用是一种无偿合同，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费。
4、互换互换是农民为了耕作方便或出于其他考虑，将自己的土地承包经营权交换给本集体经济组织内部的其他人行使，自己行使从本集体经济组织内部的其他人处换来的土地承包经营权，承包方不能与其他集体经济组织的农户互换土地承包经营权。
5、转让转让是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地经营权，经发包方许可后，以一定的方式和条件转移给他人的一种行为，并与发包方变更原土地承包合同。
入股是农户在自愿联合的基础上，将土地承包经营权以入股的形式组织在一起，从事农业生产，收益按股分红，是一种具有合作性质的流转形式，而不是入股组成公司从事经营。
二、农村土地流转流程：(一)提出申请。
(二)通过相关部门审核、并登记。
(三)流转双方信息的发布。
(四)流转双方组织洽谈。
(五)流转双方签订合同。
(六)全面审核通过后发证。
(七)资料归档。
(八)跟踪土地流转后的情况。
农村土地的流转，是因为农村劳动力的大量转移，以及农村城镇化的发展。
国家允许农民以多种形式流转土地的承包经营权，也是为了土地不撂荒，让土地得到更好的综合利用。
然而，区分于不同的流转方式，实际需要当事人注意的地方也有所不同。
另外，将农村土地流转之后，当事人约定的流转期限是不能超过该土地承包期的剩余期限。
土地流转的“五大”模式
土地流转的“五大”模式作者：来源：《长江蔬菜·技术版》2016年第10期模式一：土地互换什么是“土地互换”呢？互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换。
依据：《农村土地承包经营权流转管理办法》对象：属于同一集体经济组织的承包地块特点：同时交换相应的土地承包经营权模式二：土地出租土地出租，这个名字从字面意义上就很好理解了，就是把土地租出去嘛。
其实不然，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。
其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。
租赁方式：国有土地租赁、土地使用权出租性质：国有土地有偿使用的方式依据：《土地管理法实施条例》模式三：土地入股土地入股，是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。
初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。
对社员入社的土地，根据其常年产量评定为若干股，作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。
社会背景：十七届三中全会提出解释意义：处理社员私有土地的办法操作方法：入股（股份合作）合同模式四：宅基地换住房，承包地换社保宅基地换住房、承包地换社保。
也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。
农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。
模式五：“股份+合作”“股份+合作”的这种模式是农户以土地经营权为股份共同组建合作社。
解释意义：按照“村民自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。
合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。
合作社挂靠龙头企业进行生产经营。
合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股（亩）700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。
土地流转六大模式及案例分析--土地入股
土地流转六大模式及案例分析-- 土地入股土地入股：是指在承包期内，承包方将土地资源承包经营权量化为股份，以股份入股形式与他人共同生产，按股分红。
文：赵财神（转载无需联系管理员，保留词条即可）《农村土地承包法》第四十二条规定：承包方之间为发展农业经济，可以联合自愿将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。
该条有两个基本含义：第一，入股应在承包户之间进行，不包括将土地承包经营权量化为股份，投入到从事农业生产工产的工商企业或者公司，也不包括将土地承包经营权人作为投资成立农业经营公司。
第二，土地承包经营权收入，是农户以入股形式组织在一起，从事农业合作生产，收益按照股份分配，而不是将土地承包经营权入股作为赚取经营回报的投资。
土地入股模式。
入股模式被看成合作社最高级形式，农民用土地作股加入合作社，参与合作社经营，利益共享、风险共担，是合作社未来的主要运营模式。
优点是：合作社和农民共担风险，不占用大量资金。
此方式以上海奉贤模式较为典型: 上海奉贤的做法是：一是规定入股农户的最低收益保障数额，每亩土地的最低收益为400 元，每亩土地的最低分红为200 元; 二是规定合作社的利润分配顺序及方式。
统计数据显示，截至2011 年底，奉贤区的农民专业合作社总数已经达到350 家，带动参与农户数额为6.5 万，全区农民专业合作社销售各类农产品总额大约22 亿元，比上年增7.3%，利润1.12 亿元，而由合作社统一购销金额达16.8 亿元，约占总额的76%，同比增长8.4%。
上海奉贤农民专业合作社呈现典型的三大特征：一是合作社的产业类型齐全，除传统的粮食、蔬菜、水果、花卉外，农家乐和营销类合作社发展迅速，达到29 家，占总数的8%; 二是合作社组织形式多元化，采取“合作社+ 基地+ 农户”和“合作社+ 农户”、“龙头企业+ 合作社+ 农户”等多种形式，其中前两种占了总数的80%; 三是合作社运行质量逐年稳固提高，运行情况良好和较好的合作社有200 多家，合作社实行民主管理，社务公开。
论“三权分置”模式下土地经营权的流转方式
论“三权分置”模式下土地经营权的流转方式“三权分置”是指在土地承包经营权、农民集体所有权和国家所有权之间实行权利分置、责任明晰、利益联结、有序流转的制度安排。
在“三权分置”模式下，土地经营权的流转方式是非常重要的，合理的流转方式既可以促进农村土地资源的优化配置，提高土地利用效率，也可以带动农业生产的发展，增加农民的收入，促进农村经济的协调健康发展。
土地经营权的流转方式主要包括有偿流转、无偿流转、托管经营、资本合作、土地托管、股份合作等多种方式。
下面将主要从这几种方式进行详细阐述。
一、有偿流转有偿流转是指土地承包经营权流转双方通过交易等形式，按照一定的价款成交的行为。
在这种流转方式下，承包方和流转方在签订协议时，一般会约定好流转土地的面积、期限、价格以及流转后的土地权益关系等内容，以确保流转交易的合法性和稳定性。
有偿流转可以通过市场化的方式进行，根据土地的实际价值来确定流转的价格，对于原土地承包者来说，可以通过流转土地获取一定的经济收益，对于流转方来说，可以通过流转土地获取一定的土地使用权，实现双方的利益最大化。
无偿流转是指土地承包经营权流转双方不以价款方式交易，而是通过协商一致、互利共赢的方式进行土地流转的行为。
这种流转方式下，流转方可以通过提供劳动力、技术、资金等方式获得土地承包经营权，承包方则通过流转去减轻经营压力、提高生产效率、增加收入。
无偿流转在“三权分置”模式下，是一种常见的土地流转方式，其主要优势是可以有效地促进土地资源的整合、提高土地利用效率，使农村土地资源实现优化配置。
但同时也存在一定的缺陷，例如流转双方的资源配置不平衡、流转单一性过大，需要通过不断完善制度和加强监管，以保障流转活动的合法性、合理性和稳定性。
三、托管经营托管经营是指农村土地承包经营权流转双方通过签订协议，流转方将流转土地托管给承包方进行经营，并按照协议约定向承包方支付一定的托管费的行为。
托管经营方式是一种将土地承包经营权和土地的实际经营活动分离的流转方式，通过托管经营可以使承包方不再实际承担土地的生产经营风险，减少了对于资金、技术和市场的依赖，同时使承包方可以获得一定的托管费作为经济收入。
农村土地流转的两种经验模式及其反思
随着城市化的深入，农村土地流转加速。
浙江、广东等地从1990年代中期即开展土地流转试点，取得了一定的制度经验。
近几年来，全国各地在中央大的政策框架下“自主”创新，相继出现了重庆的“地票”模式、成都的农村产权交易平台模式、河南沁阳以及山东滕州等地的土地交易中心模式，等等。
重庆“地票”模式主要解决的是城乡建设用地增减挂钩和土地流转地租分配公平性的问题，具有一定的金融创新意义。
成都的产权交易平台模式具有一定的局限性，不能跨区交易。
河南沁阳和山东滕州的交易中心模式试图推动农村土地流转的市场化，但在规模化与规范化方面存在不足。
各地模式通常存在这样的演进逻辑：第一阶段，政府主导下开展农村土地的规模化流转，交易的市场化程度较低；第二阶段，逐步通过制度设计与平台建设引入土地流转市场机制，政府权力逐步退出；第三阶段，以市场机制为主导，交易所内的规模化交易与所外的零散交易并行，市场化模式逐步成熟，政府回归外部监管者的法律角色。
在此改革背景下，关注农村土地流转的运行程序及其公正性问题（农民地权保护）具有重要的现实意义。
基于这一思路，笔者利用在湖南省长沙县挂职指导“开放型政府建设”的机会，对长沙地区的农村土地流转程序进行了个案考察和制度文件的搜集分析，从实证视角展现这一社会改革过程的一个侧面。
概言之，长沙地区的土地承包经营权流转大体可以分为两种程序模式：一是长沙县果园镇双河村的“政府指导模式”；二是长沙农村土地流转交易中心的“市场竞价模式”。
一、“政府指导模式”的例子在双河村自身优势和长沙县扶持政策的大背景下，“浔龙河项目”从2008年起开始酝酿，至2010年底大体成熟，其运作程序大体分为五个相互关联的环节：规划与立项程序；民意征集程序、村委会基础性准备程序、合同签订程序以及政治保障程序。
这些程序显示出强烈的“行政垄断”色彩，是一种强形式的“政府指导模式”，有些程序措施并不一定能够反映农户的真实意愿，对于农户个体财产权的处置是否一律适用公投类程序也没有明确的理论认识，从而可能潜藏对农户利益的远期侵害和引发后续冲突的可能性。
农村土地使用权流转模式探析
农村土地使用权流转模式探析概要：对农村集体土地使用权的流转模式进行分析与探讨具有非常重要的意义。
农村集体土地使用权向流转模式发展是大势所趋，其对于土地资源优化配置有着重要作用与意义，因此，加强对农村集体土地使用权的流转模式的探究非常有必要，有助于促进我国土地资源的可持续发展。
结合我国当前国情，必须完善相关管理制度，健全的运行机制等来提高土地资源优化配置效率，实现利益分配合理化，从而为农村集体土地使用权的流转有效性奠定坚实基础。
一、农村集体土地使用权的流转模式（一）政府主导型政府主导型的集体土地使用权流转模式主要是指以地方政府为流转主体，利用特殊定价机制与流转形式，例如出租、联营、转让等，对土地进行统一流转，而农民集体土地的成员则通过表决权、同意权等方式参与到政府决策中。
政府主导型模式具有明显的制度特征，能将集体土地使用产权性质进行变更，由私人变为国有，政府主导型模式也能称为农村集体土地使用权的国有化流转模式。
政府主导型模式就是将农村农民用地、公共用地及企业用地等规划形成指标，而后通过相关程序将指标面向社会出售、出租，让指标购买者重新对指标进行规划建设，从而实现指标的有效性，实现农村生产建设用地与城市建设用地的置换。
例如当前我国较为典型的政府主导型模式就有重庆地票交易，天津宅基地换房等。
其中天津宅基地换房就是利用农民宅基地对农村集体对农村集体土地使用权进行置换，以此实现农村集体土地使用权向国有化流转模式的变更。
而重庆地票交易就是将农村农民用地、公共用地及企业用地等规划形成指标，而后通过相关程序将指标面向社会出售、出租，让指标购买者重新对指标进行规划建设，以此实现集体建设用地流转的制度创新。
（二）农民自主型农民自主型集体土地使用权流转模式主要就是以农民自身为流转主体，亦是利用特殊的定价机与流转形式实现对集体土地使用权的统一流转。
农民自主型集体土地使用权流转模式主要能分为农民集体经济组织主导与集体成员主导两种表现形式。
农用地流转几种模式
农用地流转几种模式1.地租转让模式：该模式是指土地所有权仍归农户所有，但农户将土地自愿租赁给他人进行农业生产经营活动。
租赁双方约定租金和时间，在一定期限内，承租人可以使用土地从事农业生产或其他经营活动，并向土地所有权人支付租金。
这种模式可以帮助土地所有权人获取土地租金收入，并实现土地资源的优化配置。
2.土地股份合作模式：该模式是指农户将土地股份以股份的形式转让给农业经营主体，由农业经营主体负责土地的管理和经营。
农户成为农业经营主体的股东，共享经营所得。
这种模式能够动员和整合农村土地资源，提高农业生产的规模化和专业化程度。
同时，农户作为土地所有权人，也能够分享土地租金收入。
3.农民专业合作社模式：专业合作社是由农民自发组成的经济组织，通过资本出资、劳动或土地入股的方式将自己的劳动力和土地资源与合作社资本进行有效整合，共同开展农田开发和生产经营活动。
农户可以将自己的土地入股合作社，并通过合作社以集约化方式开展农业生产。
这种模式能够提供农民群体共同经营的机会，促进农业生产合作与规模经营，提高农业资源利用效率。
4.土地托管模式：该模式是指农户将自己的农用地托管给农业经营主体或农业企业，由其负责土地管理和经营。
农户与农业经营主体签订土地托管协议，约定土地的托管期限、托管费用和管理要求等。
农户获得一定的托管费用，同时也免去了土地管理和经营的压力。
农业经营主体则获得了土地资源，能够进行规模化的生产经营，并为农户提供就业机会。
每一种农用地流转模式都有其适用的场景和特点。
通过农用地流转，不仅能够有效调整农业资源配置，提高土地利用效率，还能够促进农村经济发展，增加农民收入。
在农用地流转过程中，需要政府制定相应的政策法规，加强对流转过程的监管和保护，确保农户的权益得到有效保障。
此外，还需要加大对农民培训和扶持力度，提高他们的农业经营能力和意识，使农用地流转能够发挥其最大的潜力。
农村土地流转的方式与成功案例
农村土地流转的方式与成功案例农村土地流转是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下，将土地经营权从承包权中分离出来，转移给其他农户或经营者，即农村承包土地经营权的流转。
农村土地流转的方式与成功案例有哪些呢？农村土地流转是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下，将土地经营权从承包权中分离出来，转移给其他农户或经营者，即农村承包土地经营权的流转。
通过家庭承包方式取得的承包土地经营权，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
农村土地流转的方式和成功案例"1、农村土地流转方式（1）代耕、代种：临时把承包地交由别人代耕代种，原承包合同关系不变，时间、条件一般由双方口头约定。
（2）转包、转让：此种方式流转土地的主体一方是农户或农民集体组织（3）出租、反租倒包：出租是将土地的使用权有偿转让。
反租倒包是指乡镇政府或村组组织先从农户或集体组织那里租赁土地，然后进行转租并从中谋利。
（4）互换：自愿调整地块，使承包地连片集中。
2、农村土地流转案例第一种模式：土地股份合作社代表：崇州市怡顺土地承包经营股份合作社年终经营纯收入按9：1比例按股分红，即：收入的90%用于土地入股分红，收入的10%作为公积金、风险金和工作经费。
第二种模式：土地股份公司代表：邛崃市汤营农业有限公司公司对入股土地不再实行保底，每年经营利润一半留作公司再生产资金，另一半按股分红。
邛崃市兴农投资公司分红收入留存汤营村集体，待汤营村集体经济组织发展壮大以后，原价回购邛崃市兴农公司的股权。
第三种模式：土地银行代表：彭州市磁峰镇皇城农业资源经营合作社农民的土地承包经营权一经存入土地银行即产生稳定的利息收入，土地银行所获利润的50%根据农民存入面积进行二次分红。
第四种模式：业主租赁经营代表：成都（农用地、商住地、工业地）市龙泉惠民草莓合作社合作社组织社员开展劳动、技术、资金、营销等合作，按照入社股份进行分红。
第五种模式：大园区+小业主代表：新津柳江蔬菜产业示范园园区以合作社为纽带，采用统分结合方式，把各自分散经营的农户组织起来，实现蔬菜生产的集中集约规模经营。
土地经营权流转的七种方式
一是土地转包。
指承包方将自己承包期内承包的部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。
土地转包是农民集体所有制组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。
转包无需经发包人许可，但合同需向发包人备案，承包方将土地交他人代耕不足一年的除外，将承包地交由他人代耕的，由于代耕人通常是土地承包人的父母、兄弟或者其他亲戚朋友，请人代耕只是口头打个招呼，因此可以不签订书面合同。
二是土地转让。
是指承包方将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件转移给他人的行为。
土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人。
转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
已在非农产业就业并有比较稳定收入的农户自愿放弃承包地，一般采用这种转让方式，转让必须经发包方同意才可进行转让。
三是土地出租。
是指承包方作为出租方，将自己承包期内部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营，并收取租金的行为。
土地转包是农民集体所有制组织农户同其他集体所有制组织农户发生的农村土地承包经营权的租赁。
出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。
承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
四是土地互换。
是指土地承包经营权人将自己的土地承包经营权交换给他人行使，自己行使从他人处换来的土地承包经营权。
一般都是承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。
互换土地承包经营权，是农户在自愿的基础上，在同一集体经济组织内部，对人人有份的承包经营权进行的微调。
该种调整改变了原有的权利分配，涉及到承包义务的履行，因此，应当报发包方备案。
五是土地入股。
是指在承包期内，承包方将土地承包经营权量化为股份，以股份入股形式与他人共同生产，按股分红。
《农村土地承包法》第四十二条规定：承包方之间为发展农业经济，可以联合自愿将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。
农村土地流转的方式与成功案例
农村土地流转的方式与成功案例农村土地流转是指农村农民将自己的土地转让、出租或合作经营给其他农户、农村企业或其他经济组织使用的行为。
它是农村土地承包制度的一种延伸，能够实现土地资源的流动，促进农村经济的发展。
本文将介绍农村土地流转的方式和几个成功案例。
一、农村土地流转的方式1.土地承包经营权转让：农民将自己的土地承包经营权转让给其他农户或农村企业，接收一定的租金或承包费用。
2.土地流转合作社：农民将自己的土地入股到流转合作社，和其他农民一起经营土地并分享经济收益。
3.农村土地流转经纪人：经纪人在农村土地流转市场上充当中介角色，帮助农民找到租赁或合作伙伴，从中获得佣金。
4.清单式流转：农民通过公开招租的方式，将自己的土地租出，由出租者选择合适的承租方。
二、农村土地流转的成功案例1.广东揭阳市揭东区沓边村沓边村位于广东揭阳市揭东区，是一个资源相对贫乏的农村村庄。
为了发展村里的特色种植业，提高村民的收入水平，村委会引进了土地流转的方式。
首先，村委会与重点种植企业签订了土地流转合同，将土地承包给企业。
然后，村里成立了土地流转合作社，多数农民将自己的土地入股到合作社，并与合作社合作经营土地。
通过土地流转，沓边村的特色种植业迅速发展起来，在带动农民增收的同时，也带动了周边地区的经济发展。
2.陕西汉中市南郑区广坝镇3.江苏徐州市沛县沛县是江苏徐州市的一个农业县，拥有大量的农田资源。
为了发展现代农业，沛县政府积极推行农村土地流转政策。
他们成立了流转服务中心，提供土地流转信息和接洽服务，并为流转双方提供政策支持和补贴。
政府还鼓励农民成立农村合作社，共同经营流转土地，提高农民的经济收入。
通过这些措施，沛县成功实现了农村土地流转，推动了农业的现代化发展。
总结：农村土地流转是农村经济发展的重要手段和方式。
通过合理有序的土地流转，可以实现农村土地资源的合理配置和利用，促进农村经济的发展，提高农民的收入水平。
以上几个成功案例证明了农村土地流转对农村经济发展的积极作用，同时也需要政府部门的引导和支持，以及合理的政策措施来推动农村土地流转的发展。
农村土地流转交易中心三大典型模式
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农村土地流转中的几种典型模式摘要:农村土地流转,在实践中形成了以地方试点为形式、以探索试验为主要特征的诸多模式。
其中比较典型的有:南海模式、监利模式、嘉兴模式、芜湖模式、昆山模式、广东模式、成都模式、天津模式等等。
各类模式的共同特征是,在某一方面突破了当时政策规则的一些限制,对当地的农民增收和农村发展起到了一定的积极作用,但也都存在有一定的问题和瑕疵。
关键词:土地流转;农民;农村党的十七届三中全会对土地承包期限的表述为“长久不变”,使得农民对承包土地的权属更为确定。
与稳定承包经营权相对应,农村土地的规模经营所要求的土地流转问题,是实践中和政策上一直探讨和关注的农村热点问题。
模式,原指制造器物的模型,在纸型上浇铸的铅版用来印制出与原版完全一样的文字和图案,现在一般指可以加以仿效的范本、模本,是范型、雏形、样式、典型的近义词。
农村土地流转,是指土地作为一种生产要素在农业生产者之间流动,从而达到土地资源优化配置的过程。
总结改革开放以来农村实践,可以把中国农村土地流转的模式归结为以下几种:一、以土地股份合作制为特征的南海模式20世纪90年代改革开放初期,大量外资涌入沿海以后,广东沿边地区的土地市场全面告急,以承包权入股组建社区股份合作经济的“南海模式”应运而生。
1992年春,佛山市南海区罗村镇下柏管理区,把辖区内农民的土地划分为农业保护区、工业开发区及群众商住区,同时以行政村或村民小组为单位,将农民承包的农村集体经济组织拥有的集体土地集中起来,然后由股份合作组织将土地统一发包给专业队或少数中标农户规模经营,或由集体统一开发和使用;农民依据土地股份分享土地非农化的增值收益、经营收益;初期股权不得继承、转让、抵押和提取。
南海模式打破了政策上的种种限定,是中国最早的一种农村土地流转实践探索。
之后许多地方的一些做法,可是说是南海模式的一种延伸,如重庆模式。
2007年6月29日,重庆市工商局《关于全面贯彻落实市第三次党代会精神服务重庆城乡统筹发展的实施意见》规定,“在农村土地承包期限内和不改变土地用途的前提下,允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社;经区县人民政府批准,在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资入股设立有限责任公司和独资、合伙等企业的试点工作”,农地入股这种原本模糊的土地流转形式得到地方政府的明确支持。
二、以两田制为特征的监利模式1994年,湖北监利县赵家村将宅基地、自留地、口粮田之外的水田、旱地、水面等土地一律公开竞价发包。
改革的具体举措为:人均宅基地、自留地和口粮田0.5亩,这部分土地属于福利地,增人增地、减人减地,每五年调整一次;宅基地、自留地、口粮田之外的水田、旱地、水面等,一律公开竞价发包,同等标的,本村人具有优先承包权,最低承包面积不得少于50亩,承包期一定五年,不得转包,承包费除用于必要的公共支出外,其余按照人头分配到个人。
两田制是一些地方出于土地重组的需要突破政策界限而推行的一种土地制度创新,20世纪90年代中期在许多地方试行、推广。
在坚持土地集体所有和家庭承包经营的前提下,将集体的土地划分为口粮田和责任田(或称之为商品田或经济田)两部分。
口粮田按人平均承包,一般只负担农业税,责任田一般要缴纳农业税,或按人承包、或按劳承包、或招标承包。
两田制在学术界一直充满着争议,1997年中央发文明令禁止。
三、以土地换社保为特征的嘉兴模式1998年,《嘉兴市区土地征用人员分流办法》出台,针对传统征地制度中征地范围广、补偿标准低和失地农民没有保障等问题和弊端,采取“三统”、“一分别”的新办法。
“三统”即政府统一征地,统一补偿政策,统一办理失地人员农转非和养老保险;“一分别”即政府将所有费用转入到劳动社保部门的社保专户,直接落实到安置人员个人账户上,并按照不同年龄段对被征地人员分别进行安置。
嘉兴模式把土地流转中农民的安置补助费和土地补偿费,用于农民的社会保障,开创性地解决了失地农民的社会保障问题,成为以后许多地方政府借鉴的样板。
四、以农民集体建设用地使用权流转为特征的芜湖模式1999年底,安徽省芜湖市被国土资源部确定为农村集体建设用地流转的试点市。
具体实施方案的核心是,村集体拥有的土地所有权不发生变化,由各试点乡镇成立建设发展投资有限公司作为土地的假定使用方,按若干程序和条件与村集体签订协议,取得农民集体所有的土地的使用权,乡镇建设投资有限公司再按照需要向工业企业等实际用地方转让土地使用权,在转让、租赁、作价入股等形式的流转行为期限结束后,土地仍然是农民集体所有。
土地收益金由县、乡、村集体按照1∶4∶5三级分成。
在芜湖模式中,各乡镇既是土地流转的组织者,又作为中介人具体参与到流转之中,村民处于比较被动的地位。
五、以集资办社为特征的昆山模式2000年,昆山陆家镇车塘村6户农民投资25万成立了一个“民间投资协会”,通过合约向集体租用1.3亩村集体建设预留地,建造起450平方米打工楼出租,年租金3.6万元。
之后,投资协会改称富民合作社。
陆家镇车塘村的制度创新和富民效应,迎来了众多的效仿者,2003年前后,昆山农村普遍采取该模式的做法。
当地政府最初的态度是,“只指导,不指挥,只服务,不介入。
”随着该模式的日益成熟,政府将其列入富民工程计划,把协会的运作方式在整个昆山市推广,使有钱的农民以及拥有地利的村组,找到增加财产性收入的捷径。
昆山模式的做法是,首先,村集体通过复垦等方式获得一些非农建设用地的“额度”,然后向本村农户“招标”,由农户和农户入股成立的合作经济组织在村里的建设用地上建造标准厂房、打工楼、店面房、农贸市场等出租,租金年底分红。
土地股权在30年承包期内可以继承、馈赠,经合作社和村委会同意也可以转让。
“昆山模式”下的非农用途的土地转让权,主要通过集体与农户的合约直接界定给农户或农民的合作组织,不再完全归集体所有,原有的仅限于农业用途的土地,也转换为非农用途的土地。
六、以农地直接入市为特征的广东模式2003年,广东省发布《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》,试行农村集体建设用地使用权流转。
2005年10月1日,广东省政府发出《广东省集体建设用地使用权流转管理办法(草案)》,明确规定广东省内的集体建设用地可以直接进入市场交易,自由出让、转让、出租和抵押,与国有土地“同地、同价、同权”,并要求农村集体建设用地流转的收益50%以上要用于农民的社会保障。
这是农地第一次赢得合法直接入市的权利,从此打破了“非经政府征地,任何农地不得合法转为非农用途”的传统,征地制与农地直接入市并存,由此被有关专家称作“农地直接入市”。
七、以农村土地资本化为特征的成都模式2007年7月31日,作为首批国务院批准的城乡统筹发展试验区之一,成都市第37号文件明确提出了农村集体土地资本化,鼓励农民以土地承包经营权入股,组建农村土地股份合作社。
2008年10月13日,十七届三中全会闭幕的第二天,中国首家农村综合产权交易平台——成都农村产权交易所正式成立,受到了海内外的广泛关注。
成都产权交易所以创新为手段、以市场为导向,为林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农业类知识产权、农村经济组织股权等农村产权流转和农业产业化项目投融资提供专业化的服务,并凭借广泛的资源、信息渠道及规范的市场体系,为推动农村产权的合理流动、促进农村资本的有序流转、优化农村资源配置、促进传统农业向现代农业跨越、增加农民收入、繁荣农业提供了有效的平台。
此后几个月,成都农村产权交易所在成都市、县、乡三级设点建立了网络平台。
八、以宅基地换房为特征的天津模式从2005年下半年开始,天津在“十二镇五村”开展试点,推出了以“宅基地换房”来加快小城镇建设的方案,涉及到津郊近18万农民。
所谓“宅基地换房”,即农民用自有的宅基地,按照规定的置换标准换取小城镇内的一套住宅,迁入小城镇居住。
之后对原有的村庄建设用地进行复耕,节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售,用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。
在新的小城镇,除了农民的住宅区外,还规划出一块商务区或经济功能区,用未来这部分土地的出让收入平衡小城镇建设资金和增加就业岗位。
天津模式是目前影响比较大的一种实践探索,2008年3月,天津滨海新区的综改方案获中央批准,而土地制度改革正是其中重要的一块试点内容。
北京借鉴天津模式,推行集体土地流转试点工作,以项目包装模式为主,试点区域农民整体拆迁,共同搬进新盖的楼房;农民原居住区域用于耕地保护和适度的商业开发。
从各地的实践探索看,农村土地流转的各类模式的共同的特征是,在某一方面突破了当时政策规则的一些限制,对当地的农民增收和农村发展,起到了一定的积极作用,但也都存在一定的问题和瑕疵。
从小岗村的18户农民冒着杀头坐牢的危险私下进行的包产到户,到1982年中央“一号文件”对这种新的农村土地制度加以确认,实践中和政策上,都经历了一系列排斥、适应、调整直至修正、接纳、规范的过程。
当前,农村土地流转的探索和实践仍在持续中,对农村土地流转的政策也在逐渐调整中,并向着有利于农民、有利于农业发展的角度倾斜。
2009年2月1日,《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》的中央一号文件,对土地承包经营权流转提出了明确意见,指出了农村土地流转过程中的三条红线,即不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。
按照完善管理、加强服务的要求,规范土地承包经营权流转,并鼓励有条件的地方发展流转服务组织,为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。
第十一个一号文件,无疑是今后一定时间内农村土地流转的指导性纲领。
文档来源：湖北农业厅网站/tabid/64/InfoID/11446/frtid/72/Default.aspx。