深圳中信红树湾三期策略案风火广告95839
深圳康桥紫郡三期营销推行方案
「康桥·紫郡」三期营销推行打算一、时刻结点安排二、各时期营销工作及具体操作方式第一时期：“郡主卡”发放一、时刻自2006年12月9日开始至2007年1月12日止二、记录地址：「康桥·紫郡」售楼处3、活动形式客户凭身份证至紫郡售楼处填写申请表，记录成为紫郡郡主客户，并给到访客户免费派发”郡主卡”，客户凭卡购房享受优惠及其他附加价值4、客户积存目标至2007年1月12日，共积存3000个”郡主卡”客户五、客户积存手腕为了在短时间内能够积存到庞大的客户量，实现既定的目标，必需在目前的布吉市场采取超级手腕与方法，具体如下：①开盘购房大抽奖：凡是在指按时刻段内认领郡主卡的客户，于正式开盘当日成交，可参加汽车大抽奖，具体奖品为5辆价值10万元的小汽车的利用权，成交的每套屋子都拥有一个抽奖机遇。
②开盘到场大抽奖：每一个“郡主卡”客户凭卡可参与开盘当天的大抽奖活动，有机遇赢取价值2000元香港迪斯尼旅行家庭套票，参加两天一晚上的香港迪斯尼之旅，共有10个名额；③“郡主卡”增加附加值：客户认领的“郡主卡”内含有价值30——50元消费券，凭卡可换领万象城嘉禾影院电影票一张/万象城滑冰券一张/书城折扣卡一张，可大大增加客户到访量。
④抽签形式定选房顺序：考虑本项目三期只有495套单位，要达到3000个客户积存量，后期增加客户难度较大，因此，建议三期采纳抽签形式来确信选房顺序，有助于认卡量达到1000个以后还能够继续增加客户。
六、“郡主卡”购房专享优惠➢凡是认卡客户在开盘当日成交都可享额外98折优惠；7、配合活动2006年12月9日售楼处举行业主答谢活动，邀请紫郡一、二期的业主回售楼处领取12月2八、29日在深圳会堂举行的英国爵士乐团演出门票，同时在售楼处现场举行小型器乐演出，如萨克斯风、小提琴等，营造高雅及活跃气氛。
第二时期：价钱试算并进行“郡主卡”升级时刻：2007年1月1日——1月12日-地址：康桥·紫郡售楼处操作说明：1、客户持”郡主卡”及身份证明文件领取选房意向单，在销售员的协助下进行价钱试算，同时选定三个意向单位；开盘日持选房意向表及”郡主卡”领取优先选房卡二、通过价钱试算能够了解和把握客户对意向单位的偏好，和对价钱的反映，能够帮忙咱们对价钱调整提供依据。
中信红树湾营销攻略世联1046527969-
资源先行确认/大气魄/商业街成为重要的价值展示 工具和增值举措
？
C “中信•红树湾”的简明竞争分析
短期标杆：红树西岸
标杆[机会]
波托菲诺
长期标杆：波托菲诺
世纪村
科技园 南区 本项目
干扰[威胁]
世纪村/科技园南区
红树西岸
世纪村的营销反例： [原因]配套缺失/产品劣势 [结果]不可持续性/非豪宅
（前期卖场昭示攻略）
“扼守要道”——大型户外广告牌： 物业名称/“引领未来”/“NEW”
高 交 会 馆
沙河立交 华 侨 城 香 密 湖
机 场
侨 城 东
上 海 宾 馆
本项目
O “中信•红树湾” 的展示攻略
2004年3月——
（前期卖场昭示攻略）
基于分流竞争对手客户的形象墙更新/调 整/大型现场导示牌（以巨大箭头为主题）
D “中信•红树湾”的竞争攻略——区分客 户
红树西岸 知富阶层 公务员 传统行业私营企业主 港人 传统核心区域 广东籍老板 原住民 移民新贵 华侨城/香榭里/中旅 深圳豪宅客户群
水榭花都/熙园/星河国际
口岸/港人社区 碧海云天/红树东方
“中信•红树湾”将以水榭花都/碧海云天的客户为基准
E “中信•红树湾”目标客户的驱动因素
人性化服务体系： 全方位、满足个性 化需求的服务增值 系统
[时尚健康顾问]康体美容咨询/个性化的时尚运动建 议/旅游出行建议
M “中信•红树湾” 的产品攻略
汽车服务体系
标志性车 行出入口
（服务攻略）
标志性车行出入口/汽车大堂/生态-智能停车 /“汽车街铺”
大堂
街铺
街铺
世联中信红树湾四期销售执行报告
栋数
套数
面积区间
梯户比
景观
户型特色 综合素质
12栋
120
207-237m2
3梯2户
高尔夫景观
空中院馆 多套房设计 主仆分道
18栋 11栋 19栋
174
120-180m2
2梯3户
40
270-380m2
3梯2户
383
38-158m2
6梯16户
小区中心园 林景观；少 数户型看深 圳湾及华侨 城内湖景观
高尔夫景观
工程高层共分五期推出，均价和户均面积均 呈不断上升趋势。逐步奠定了工程不断升值 的市场口碑。
100000 10000 1000
9335 571
100 182 10
1 一期
户均面积 182
实现均价 9335
套数
571
户均面积
12609 22351
723 261 202 217
二期 三期 202 217 12609 22351 723 261
28001-30000
30001-32000
39%
53%
32001-35000
35001以上
公寓 价格意向
11% 0% 42%
47%
25000以下 25001-28000 28001-30000 30001-32000 32001-35000 35001以上
➢一半以上的住宅客户意向价格集中在25000 以下，39％集中在25001-28000，而30000 的单价是客户的敏感点。 ➢公寓客户多能承受的2.8万以下的价格；3 万是客户敏感点；大多数客户要求带装修销 售〔带1000-1500元/m2的装修〕
四点要求
“新八条〞
090715中信黄旗山檀宫案名和广告思考
“观山（大露台）临水（户户临水）”体现了黄旗山名山廉泉的第一重演绎
44
我如何体现黄旗山精神、公园社区品脾、目标客户追求？
“生态院落五行园林”体现了黄旗山自然生态之山的第二重演绎
45
我如何体现黄旗山精神、公园社区品脾、目标客户追求？
“两/三开三进、L型”中国式院落精髓 体现了黄旗山中国千百年历史文化之山的第三重演绎
留下了什么？
“湖”有涛起潮落，产业的兴衰只是历史中的过客，城市财富的手段， 承继了什么？
只有“山”，依旧是这座山，千百年来历久弥新，无论世事如何变迁，时代 如何更替，他都以巍峨的身躯、朝气的界记住了东莞，是产业化的世界制造工厂，廉价劳动力所在地。当金融危 机摧残了它，地位开始了动摇
台湾人
4%
早期来莞发展，逐渐将此作为第二故乡寻 找能够代表身份的第一居所
过渡型增值
21
他们哪自哪里？ 东城为主，镇街为辅，“圈层接近”大于“地域集中”。
●成交客户居住区域以东城为主，占比超过 40%，主要分布在东城早期的别墅和高档洋房
中，如愉景花园、景湖别墅、新世界花园、新
世纪豪苑等，其次以厚街、虎门、长安为主的 发达镇区，他们目前或者居住于当地高档小区 里,或者仍居住于自建房。
中信黄旗山别墅地块案名和推广语思考
2009年7月15日
我们需要思考……
一座山，一群人，一栋宅
你是谁？他是谁？我是谁？ 理解了—— 这座山，这群人，这栋宅 才算理解了我们的梦想
2
一座山，你是谁？
“山/城/湖”，时代转承下的黄旗山的正名与复兴
3
谁能代表东莞走向世界？——正名
4
从前，
千百年来，黄旗山以岭南第一名山的美誉走过了历史的风风雨雨
中信红树湾湾区果岭公寓小户型销售的技巧总结28PPT
辐射新客户
区分公寓与大平面的推广宣传，使之源 于中信红树湾，又区别于中信红树湾
节点式爆破，持续高端事件营销，聚焦 市场，同时建立项目级别感
结合资源及户型特点，设置不同主题样 板房，引导客户购买需求
打造公寓休闲生活情景体验点，最大化 项目的服务、配套优势，充分营造闲暇 生活氛围
保证充足人气的环节设置，营造高人气 氛围，制造紧迫感
Mini cooper展览 时尚珠宝秀
结合资源及户型特点，设置不同主题样板房，引导客 户购买需求
市场上缺乏同类竞争对手，目标客户来源、购买动机不明确；
结合项目景观资源、户型特点、配套资源，及整理客户访谈，通过 增加样板房的故事，营造不同的情景体验点，强调使用功能的多样化， 从而引导客户购买需求；
。
用打理，很省心；
典型客户描摹
×× 先生 关键词： 老业主、认同该区位的价值和产品的 升值潜力
×× 先生 关键词： 老业主、认同该区位价值和产品的升值 潜力、对高端的租赁市场有自己的理解
客户情况： 从事房地产和博彩业，在澳门开有赌 场，有两个孩子。是中信红树湾老业 主，目前和儿子，女儿，老婆住在5栋；
休闲广场：开启叠水瀑布，定期修整绿 植，晚上定时亮灯，展示休闲广场迷人夜 景； 休闲会所：外请五星级酒店进行服务， 提供饮品，并在报纸架摆放最新的中英文 杂志，泳池边摆放躺椅、浴袍，并在银色 托盘上摆放鸡尾酒、水果； 大堂：外请五星级酒店进行管理，安排 门童、大堂经理，西餐区的吧台服务人员 提供咖啡等饮品； 平台花园：放置绿植、鲜花、报纸架 （放最新的中英文报纸、杂志），营造闲 暇的生活；
面积区间 34.67-40.59 42.17-55.85 135.11-153.95
76.84-152.73 735.66
(市场-定价策略)中信红树湾_价格方案_价格报告-第四章价目表的验证
第四章价目表的验证一、单价敏感性验证二、总价敏感性验证三、点对点价格对比验证一、单价敏感性分析●从单价分析来看，均价9300时，单价低于8500的单位占36.3％，项目价格在市场上优势明显，但过低的价格不利于项目形象的提升，反而会对项目造成负面的影响。
●均价9600时，单价低于8500元的单位占27.7％，将成为市场的吸引点，单价8500-10000元的单位达50.6%，是目前市场上豪宅的主要价格区间，而10000元以上的单位所占比例在21.5％，由此可以分析得出两端单位作为销售主体，在市场上具有较强的竞争力，也有提价上扬空间。
●均价9900时，单价敏感性不高，销售主体成为10001-15000元区间，达到34.2%，市场竞争加大，项目竞争优势不明显，销售速度放缓。
二、总价敏感性分析●从上图可以看出，无论从哪一类总价看来，低于200万的总价占销售主体，最小的也占到了73.5%；由此可见三套价格表总价都不敏感，是属可接受的价格弹性范围。
三、重点房号点对点的分析1、当均价9300元时对比，价格普遍较低；最好单位表五项目名称,栋号,面积（m2）,楼层,价格（元/m2）,特征中信红树湾一期,2栋1单元1户型,244,3,7535,西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景,,,16,10635,,,,28,11125,天鹅堡二期二区,T栋B户型,231,2,9906,西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景,,,16,11136,,,,28,11906,香蜜山,6栋A户型,184,4,10600,正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观,,,13,12000,,,,24,15000,兰溪谷,13栋A座,193,2,8300,西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景,,,10,9500,,,,17,12000,熙园,5栋C单位,216,9,12000,西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观天鹅堡二期一区,G栋A单位,192,2,11112,南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观,,246,10,9713（已售）,,,,18,11351,最差单位表六项目名称,栋号,面积（m2）,楼层,价格（元/m2）,特征中信红树湾一期,4栋1单元1单位,155,2,7315,西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素,,,16,7635,,,,31,8215,天鹅堡二期二区,R栋D户型,164,2,8406,南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观,,,16,8396,,,,28,8846,兰溪谷,9栋B单位,160,2,7200,南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观,,,10,8100,,,,17,9000,雅颂居,9栋A单位,174,3,10624,西南朝向，采光通风一般，临路，内庭景观,,,15,12547,,,,29,15467,天鹅堡二期一区,G栋C单位,155,2,8654,南北朝向，通风较好，对视，光线一般,,,10,9707,,,,20,13187,2、当均价9600元时对比，较具竞争力；最好单位项目名称,栋号,面积（m2）,楼层,价格（元/m2）,特征中信红树湾一期,2栋1单元1户型,244,3,7835,西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景,,,16,10935,,,,28,11425,天鹅堡二期二区,T栋B户型,231,2,9906,西南朝向，临路，景观层次丰富，视野丰富，内庭景观完整，还有多层次外景,,,16,11136,,,,28,11906,香蜜山,6栋A户型,184,4,10600,正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观,,,13,12000,,,,24,15000,兰溪谷,13栋A座,193,2,8300,西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景,,,10,9500,,,,17,12000,熙园,5栋C单位,216,9,12000,西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观天鹅堡二期一区,G栋A单位,192,2,11112,南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观,,246,10,9713,,,,18,11351,最差单位项目名称,栋号,面积（m2）,楼层,价格（元/m2）,特征中信红树湾一期,4栋1单元1单位,155,2,7615,西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素,,,16,7935,,,,31,8515,天鹅堡二期二区,R栋D户型,164,2,8406,南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观,,,16,8396,,,,28,8846,兰溪谷,9栋B单位,160,2,7200,南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观,,,10,8100,,,,17,9000,雅颂居,9栋A单位,174,3,10624,西南朝向，采光通风一般，临路，内庭景观,,,15,12547,,,,29,15467,天鹅堡二期一区,G栋C单位,155,2,8654,南北朝向，通风较好，对视，光线一般,,,10,9707,,,,20,13187,3、当均价9900元时对比，与市场持平；最好单位表三项目名称,栋号,面积（m2）,楼层,价格（元/m2）,特征中信红树湾一期,2栋1单元1户型,244,3,8135,西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景,,,16,11235,,,,28,11725,天鹅堡二期二区,T栋B户型,231,2,9906,西南朝向，临路，景观层次丰富，视野丰富，内庭景观完整，还有多层次外景,,,16,11136,,,,28,11906,香蜜山,6栋A户型,184,4,10600,正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观,,,13,12000,,,,24,15000,兰溪谷,13栋A座,193,2,8300,西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景,,,10,9500,,,,17,12000,熙园,5栋C单位,216,9,12000,西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观天鹅堡二期一区,G栋A单位,192,2,11112,南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观,,246,10,9713,,,,18,11351,最差单位表四项目名称,栋号,面积（m2）,楼层,价格（元/m2）,特征中信红树湾一期,4栋1单元1单位,155,2,7915,西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素,,,16,8235,,,,31,8815,天鹅堡二期二区,R栋D户型,164,2,8406,南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观,,,16,8396,,,,28,8846,兰溪谷,9栋B单位,160,2,7200,南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观,,,10,8100,,,,17,9000,天鹅堡二期一区,G栋C单位,155,2,8654,南北朝向，通风较好，对视，光线一般,,,10,9707,,,,20,13187,选择9600元的价格表与之对比：●高价格单位：与天鹅堡二期II区开盘实收价格表比：低层单位虽然价格有优势，但由于受遮挡严重，又没有很好的景观，因此不具备竞争优势；中、高层单位，较具竞争优势。
02深圳中信红树湾wudi-060109-Ah
■全地下车库，景观在结构板上。高层首层为约11高架空层 ■立面简洁；中灰色调
■接待现场局部；屏幕颜色即为日后立面颜色
■小品与细节
■ TH对面沙河高尔夫球场景色
Ⅰ- 02- SZ
户型一平面
深圳中信红树湾
单元开间进深：39.00X20.70 单元建筑面积：473 ㎡
■ 产品简介 户型二平面
单元开间进深：29.7X20.7 单元建筑面积：384-392 ㎡
Ⅰ- 02- SZ
深圳中信红树湾
项目简介 市场定位与营销简评 规划形态 产品简介
Ⅰ- 02- SZ
深圳中信红树湾
深圳湾一路
■ 项目简介
大板结构的空中会所连 接南北两个地块 30层板式高层 主力户型建筑面积： 167-191的三房 176-255的四房 3层TH，及5层叠T 建筑面积： TH：约360平米 叠T1～2层：约290平米 叠T3～5层：约360平米
深圳中信红树湾
16.27万 3.18 约2300户 约1.5 65% 三房、四房 一核二、一核三户、TH 2004-10-30 建筑面积（万㎡） 建筑密度 层 层 数 高(m) 65万 19.3%
■ 市场定位与营销简评
17栋31-32层高层，8栋联排、叠拼 3.0 167-191的三房，176-255的四房 3.8元/平方米·月 毛坯
城市广场及 会所
白 石 三 路
待开发用地
一期
二期
远 眺 海 景
二期售价（元/平米）
高层 叠拼TH 联排TH 1.3万 3.8万 4万
市 政 道 路 沙河高尔夫景观
联排
叠拼TH 一期
联排
项目简介
位于深圳湾填海区， 容积率3.18，建筑密度19.3％，占地16.3万㎡，总建筑面积约65.00万㎡ 以30层一核二、一核三板式 单位为主，宗地西侧临近沙河高尔夫球场设联排及叠拼TH.
中信红树湾灵异故事
中信红树湾灵异故事中信红树湾曾经发生过一起杀人事件，一个装修工人，因为废品价格之争，不能自制竟怒杀了两个收废品的人。
透过利益之争，可以看到“垄断经营”。
垄断经营背后，总有乾坤。
小区收垃圾入场费33万，而且每月还有“租金”，这油水究竟有多大？令人感伤是，社会底层人的血拼，让我颇为感慨的倒是，事件发生后，一些所谓的“楼市秘探”和“行业专家”，经地充分挖掘后，得出惊人结论：中信红树湾多次出事的根源原因是此地风水不好。
自古以来这里就是风景名胜区，在赤湾村的绿荫下，还安睡着南宋最后一个皇帝。
1985年前后，南山开发集团在这里建造港红树湾小区。
来自港红树湾小区物业管理处和片区居委会提供的数据显示，目前港红树湾小区的常住居民有3000多人，与其相邻的赤湾村原住居民为163人，而在整个赤湾片区还居住着上万流动人口。
“小区的白血病患者肯定不止3个人！”管辖港红树湾小区的赤湾居委会一名工作人员说，尽管她不知道具体的患者姓名，但她肯定自己此前听说的白血病患者都是南山开发集团的员工。
这名工作人员随后拿出小区居民的户口簿供记者查阅，但却没能找到她说的那些人。
这名工作人员猜测，患病的员工可能已经过世，所以户口已注消。
“你们来得正好，我们刚刚统计出一个数据，情况的确很严重！”“说实话，统计数据吓了我一跳，集团有6个人得白血病，其中5人是在最近6年得病的。
”据了解，除了3名近年患病的小孩外，另外3名患白血病的员工，有两人也是在最近5年发病的。
许多居民认为，这个片区的环境质量正在逐年恶化。
因为在小区周边有深圳能源集团妈湾发电总厂、月亮湾电厂、南山垃圾焚烧电厂、浮法玻璃厂、南海油脂厂等上十家企业(小区地形图附后)。
港红树湾小区物业管理处卢主任说，自这些企业开始兴建时起，小区居民的反对声就一直持续不断。
20世纪90年代初妈湾电厂竖起第一根烟囱时，小区居民就集体签名表示抗议；玻璃厂时常冒出浓烟的大烟囱，被这里的居民多次投诉到环保局；而2003年，当垃圾焚烧电厂动工建设时，这里的居民也集体表示反对。
烂尾楼盘销售万兆家园“叠彩人家”营销策划案例策划方案
“烂尾楼盘销售万兆家园‘叠彩人家’营销策划案例策划方案”一晃十年，方案写作对我来说已经成了生活的常态。
今天要写的这个方案，是关于烂尾楼盘“万兆家园‘叠彩人家’”的销售策划。
烂尾楼，这个词本身就带着点悲壮的色彩，但咱们就是要给它一个新的生命，让它焕发出光彩。
1.项目背景“叠彩人家”位于城市核心区域，地理位置优越，但由于资金链断裂，项目一度停滞，成为了烂尾楼。
如今，新的开发商接手，决心盘活这个项目，让它重新焕发生机。
2.市场分析我们要对市场进行深入分析。
烂尾楼的销售，不同于新建楼盘。
它的劣势在于信任危机，优势在于地理位置和潜在价值。
我们要充分利用这些优势，弥补劣势。
3.目标客户（1）城市中产阶层，追求生活品质，有一定的购房能力。
（2）投资者，看重项目的潜在价值，愿意承担一定的风险。
（3）地缘性购房者，对项目所在区域有深厚的情感。
4.营销策略（1）重塑品牌形象我们要为“叠彩人家”打造一个新的品牌形象，让它摆脱烂尾楼的标签。
从视觉上入手，设计一套全新的VI系统，包括LOGO、导视系统、宣传物料等。
通过线上线下活动，传播项目的正面信息，提升品牌形象。
（2）优惠政策针对不同类型的购房者，制定相应的优惠政策。
例如，针对中产阶层，推出“0首付”政策，降低购房门槛；针对投资者，推出“团购优惠”政策，吸引批量购买；针对地缘性购房者，推出“亲情优惠”政策，拉近与他们的距离。
（3）活动策划举办一系列活动，提升项目的知名度和关注度。
如：开盘庆典、业主答谢宴、亲子活动等。
同时，邀请知名媒体、网红、KOL等进行现场直播，扩大活动影响力。
（4）线上线下联动利用互联网平台，进行线上推广。
如：微博、、抖音等。
同时，与线下渠道合作，如：房产中介、金融机构等，形成线上线下联动，全方位拓展客户来源。
5.销售策略（1）限时抢购设置一定的优惠期限，如：开盘当天、周末等，吸引购房者抢购。
（2）团购优惠鼓励购房者相互介绍，形成团购，享受更大的优惠。
广深两派十年博弈中信地产整而不合等
广深两派十年博弈中信地产整而不合等广深两派十年博弈中信地产整而不合本报记者肖素吟郭海飞发自深圳、北京房地产调控进入攻坚时刻，谣言也是满天飞。
日前，“深圳一大型房企涉嫌严重违规，其集团董事长已被‘双开' ，深圳及上海公司总经理被拘捕，少数合作单位大佬纷纷跑路。
”一则微博瞬间引起轩然大波，其后矛头更是直指中信地产，尘封已久的中信华南集团与中信深圳集团之间的纠葛再度成为众矢之的。
面对这个谣传，中信地产相关人士则向时代周报记者表示不予评论。
撇开中信地产内乱谣传不论，时代周报记者通过调查发现，中信地产内部关于重组权的争斗，以及多年整而不合，依旧是一个不解的难题。
对于中信地产的整合问题，中信地产品牌经理李娜则以不方便接受采访为由婉拒时代周报记者的采访。
李郭争夺重组主导权“深圳一大型房企涉嫌严重违规，其集团董事长已被‘双开'，深圳及上海公司总经理被拘捕，少数合作单位大佬纷纷跑路。
”一则微博自3 月30 日一经转载瞬间爆发。
时隔不久，第二则微博紧随而至：“询问中信内部人士获悉，此事涉及华南公司和深圳公司内斗，双方老大（李康、郭志荣）互揭短，集团出面处理。
”为此，“李康、郭志荣内斗论”一说甚嚣尘上。
似乎是为了证明自身清白，谣传的主角之一郭志荣，其旗下中信医疗品牌部在4月1日两个小时之内连发有且仅有的13 条微博一一陈述郭志荣十天之内的行程。
微博的第一发起人深圳某房地产网站深圳总经理陈昌询向记者强调自己一开始就没有指明是中信地产，并表示将于近期内再公开事件正主。
谣传事发突然，人们再次将注意力转移到了多年前的往事上。
可以确定的事实是，上述的华南公司和深圳公司早已合为一体。
十余年间，李康与郭志荣之间的博弈，实际上，折射着中信地产系的离合。
至今，在中信集团的档案室里，仍存放着中信房地产公司的第一份营业执照，其工商注册编号为001 号，可以说中信地产是新中国第一家房地产公司。
中信集团的地产历史悠久，1979 年，中国中信集团有限公司（以下简称为“中信集团” ）成立之初，便成立了房地产部，1986 年更是成立中信房地产公司，成为中国首批具有一级房地产开发资质的企业。
世联-2011年6月深圳绿景·香颂大兵团作战计...
谨呈:深圳市绿景企业管理集团有限公司绿景·香颂大兵团作战计划世联地产绿景香颂项目组2011.06.16大资源整合之战、社会媒体大整合最大效能？天，一鼓作气。
节点合并，把握主要节点一次爆破，发挥最大费效比！战线1：社会媒体大整合一夜倾城，满城皆知——“最主流的媒体+ 最好的版面位置+ 最具吸引力的信息”33天高频次覆盖，凡接触媒体的客户，无一落网！10.22-11.2533天大爆破最具吸引力的信息最主流的媒体最好的版面位置对客户说什么——媒体大整合的目的三大核心价值点Ø区域：新地标新中心、高铁和地铁时代、畅享极速交通！Ø品牌：中国房地产百强、华南品牌十强、绿景龙华1号作品！Ø产品：片区首个商业综合体、30-70%超高户型赠送率、全龄园林！三大阶段推广语Ø06.01-09.30：绿景香颂，格调生活的智慧（打形象）！Ø10.01-11.11：龙华新城首个都市综合体，绽放在即（打卖点）！Ø11.12-11.26：千套房源，万众瞩目，开售在即（打抢购）！开放后密集投放，赚眼球！天，覆盖600万人次深圳五大报全面铺开Ø10.28整版，宣告香颂新品面世！Ø11.25封套，宣告香颂周六发售！Ø11.11整版，宣告香颂营销中心、样板电台频率，密集轰炸！天，覆盖500万人次电视电台1.投放时间：11.12——11.26开盘2.投放栏目：都市频道第一现场（周一至周六18:25-19:42；周日18:25-19:25）3.合作形式：每天插播15秒广告4.投放内容：项目核心价值宣传片分阶段投放：1.投放时间：10.22——11.11每周三至周五/11.21-11.262.投放栏目：快乐家居之快乐置业栏目（唯一一档地产专题栏目）/早晚高峰3.合作形式：3分钟专题+5秒版头+10秒硬广/各两次15秒广告4.投放内容：核心价值点+推广语覆盖网络用户！合推广！百度乐居搜狐焦点搜房网万人团购全城皆知腾讯蓝房新浪乐居房博士房掌柜天，覆盖100万人次天，覆盖400万人次地铁广告覆盖站点蜜湖等重福田、满城公交广告可覆盖站点预算250万元天，覆盖16万人次线三十天！宣传片，打动客户心灵！战线2：精准渠道大整合人海战术，重点区域直效渗透——“精准客户定位+ 线下渠道极致演绎+最直白的信息点”通过各线全面出击迅速扩大影响面，形成席卷全城之势！10.8-10.2133天大爆破最直白的信息点精准客户定位线下渠道的极致演绎目标客户地图——渠道大整合的依据龙华民治观澜石岩西丽坂田布吉宝安中心区横岗梅林福田中心区车公庙香蜜湖景田新洲皇岗福田保税区华强八卦岭宝安南翠竹东门强笋岗洪湖莲塘黄贝岭华侨城南头蛇口南山科技园桃源非常重要重要一般不重要万人次，储客1500批50个站点，3周展期，150场巡展目标客户集中区域周六、日：购物中心、商超、餐饮等周一至周五：写字楼、园区员工餐厅全周：各主要干道，人流l 量较大的加油站预算200万元梅林福田中心区车公庙香蜜湖景田新洲皇岗华强华侨城南山科技园八卦岭宝安南东门莲塘蛇口明治以巡展位为中心，锁定重点片区拉客上门以高额奖金利诱惠州楼盘派单组织走穴一月全城扫街、扫楼（住宅到户、路边插车、写字楼蹲点、专业市场到铺、商场游击）利用各专业派单公司和组织，特别是能够进入社区的派单组织（如送奶工、投递员）进行类直投覆盖20名专业地产派单80名兼职派单万人次，储客2000批预算60万元接覆盖核心客户群！提高CALL 客效率，每个坐席每天200-250批CALL 客量专业的硬软件短信跟踪覆盖专业的沟通技巧充足的数据资源方便检查与监督及时反馈成果覆盖25万人次,储客1000批覆盖10万人次，储客500批600万人次，储客600批，大面积覆盖客户，全城皆知p操作要点：世联地产：全面配合组织绿景香颂大兵团作战！应急方案：全城专业三级市场外围联动！全市400多家地铺，同时引爆，全城热恋“绿景香颂”！费用预算：外围联动点数约为2.0-2.4，本项目采取三级带客上门，本项目销售员现场杀客的方式，预计点数为2.0。
联泰地产深圳红树名湾项目营销策略报告
72套 占地28万平米，建面30万平米，容积率1.1，28套别墅。
2006年 2006年 2002年
占地24881平米，建面13767平米，容积率0.55，36套别墅。 联排别墅
2003年
2004年 2005年 2003年
占地21346平米，建面33875平米，容积率1.59，58套别墅。
占地79767平米，建面111400平米，容积率1.4，95套别墅。 28套 建面106395平米，174套别墅。
独立别墅
独立别墅、多层
独立别墅、双拼
独立别墅、联排 独立别墅、联排、
多层 独立别墅、多层
独立别墅
联排别墅 联排别墅、多层、
小高层
香蜜湖1号
户型大面小积梅沙 万价科格东海岸1期
273-344-495 平米
心海伽蓝 17000
212-330平米
万科东海岸2期 16500
192-350平米
万科东海岸3期 9000
湖的独栋别墅已普遍在2000万以上，甚至高层顶层大户型都有少数外 泄
突破2000万一套。
5
价格传奇
2200万的价值体系
我们值不值2200万？
➢根据业内人士核算， 豪宅使用最顶级的配置 后成本应该仍不到3万/ 平米，红树名湾的实际 成本应该不超过1000 万/套。
➢从目前深圳客户对豪 宅利润率接受程度来看 1500万是可接受的范 围。
此 数 据 为 商 业 机 密 ， 请 勿 外 泄
13
北京市场
北京典型案例（2/4）
荣尊堡
此 数 据 为 商 业 机 密 ， 请 勿 外 泄
14
北京市场
北京豪宅市场研究
北京豪宅市场趋势
大健康市场营销策划方案
大健康市场营销策划方案目录一、前言 (3)1.1 背景分析 (3)1.2 策划目的 (4)1.3 策划意义 (5)二、市场调研 (6)2.1 市场规模与增长趋势 (7)2.2 目标消费群体分析 (8)2.3 竞争对手分析 (9)2.4 市场机遇与挑战 (10)三、产品策略 (10)3.1 产品定位 (12)3.2 产品特点 (13)3.3 产品包装 (14)3.4 产品价格策略 (15)四、渠道策略 (16)4.1 渠道选择 (18)4.2 渠道管理 (18)4.3 渠道合作 (20)五、推广策略 (21)5.1 广告宣传 (22)5.2 公关活动 (23)5.3 销售促销 (25)5.4 数字营销 (26)六、实施计划 (28)6.1 时间规划 (28)6.2 预算分配 (30)6.3 质量控制 (31)七、风险评估与应对措施 (32)7.1 市场风险 (34)7.2 竞争风险 (35)7.3 法律风险 (36)7.4 品牌风险 (37)八、效果评估与调整 (39)8.1 销售数据分析 (39)8.2 市场反馈收集 (40)8.3 调整优化策略 (41)九、总结与展望 (43)9.1 策划成果总结 (44)9.2 发展前景展望 (45)一、前言随着人们生活水平的提高，对健康的关注度日益增强，大健康产业迎来了前所未有的发展机遇。
在这一背景下，市场营销策划方案对于企业在大健康领域取得竞争优势、提升品牌知名度及市场份额具有重要意义。
本策划方案旨在通过对市场需求的深入分析，结合企业自身资源优势，制定出一套切实可行的大健康市场营销策略，以推动企业的持续发展和行业地位的提升。
本方案将围绕市场需求、竞争态势、目标客户群、产品特点等关键要素展开，运用市场营销理论和方法，为企业提供一套全面、系统的营销解决方案。
我们还将关注政策法规、行业趋势等外部因素，确保策划方案的时效性和适应性，从而帮助企业实现快速稳健的发展。
珠海-中信红树湾案例详解
公寓
8# 合计
60-90㎡
121 0
——
77%
450 —— 29%
156 —— 100% 7
本报告是严格保密的。
珠海中信红树湾总规示意图
一期
二期 三期 四期
入市背景1 市场背景——地产市场急剧震荡而下
1、全国市场·调控 2010年调整政策步步紧逼，调控措施针针见血，全中国目光翘首
产 期盼房价下跌，市场预期普遍唱空
回归公园改造
物料 u 品牌手册
u 高层户型手册 u 产品手册
u 物业服务手册
整合资源：中信集团、中信银行、深圳红树湾物业、 挖掘圈层：高尔夫、酒窖、车行、高端消费品、演出公司（画展、爱乐人） 用好传媒：对外释放湾区本报告的是严格声保密的。音，媒体发言人，媒体走进珠三角中信。
营销回顾启示
取势：大公关、大愿景
本报告是严格保密的。
7
项目概况 项目基本经济数据
户型 奢华四房
复式 舒适四房 舒适三房 紧凑四房 普通三房 紧凑三房
一期、二期7#/8#/11#户型统计
分布楼栋
使用建筑 面积
套数
1#/11# 3#/6#/7#
202-300 ㎡
340
202-216
㎡
42
2#/4#/5#/ 6#
2#/4#/7#
3#/6#/10 #
特区30 周年焰 火晚会 新闻发 布会
特区30 回归公 周年焰 园认建
火晚会 开工仪
式
前山河 畔恐龙 化石展
世 u 市场占位：以市场领导者形象面市，通过与中信品牌、项目品牌相符合
的营销动作逐步建立中信红树湾稳重深厚的市场领导者形象；
u 城市系列论坛，立足对粤港澳城市圈的关注
中信红树湾经典案例分享
2004年提出“建筑应该向环境退让”口号，实践”湾区物业，比肩全球“。开盘热销，引发关注。
2006年作品持续升级，倾力打造国际化湾区会所，完善高尚生活配套，国际湾区逐步成熟。
2008年湾区第4代作品强势推出，逆市热销。进入”湾区国际文化化验年“。业主澳洲进行文化考
察；引入百老汇音乐剧《猫》；《赤壁》首映明星见面会等文化不断上演，受到认同。
全板式楼体
薄且透，是全板式楼体的特点，它可以迅速将阳光、空气吸纳入建筑内部。与
“L”型斜列41度布局结合的板式楼，适应了深圳的风向，保证了房间内部每 个功能区都通透采风。同时，全板式楼体，更利于拉宽景观面，让源于建筑内 部的眺望，纵横无阻碍。
竖向框架，步入式阳台，结合水平线角飘板
建筑作品上突出简洁、明快、富有时代气息的现代风格。住宅立面采用统一的 手法，采用大玻璃窗，赋予充足的透明度和轻快的时代效果，简洁有力的建筑 细部处理，均着重增加节奏的明快感。
梯户比：3梯2户
主卧景观：全高尔夫景，海景 次卧景观：高尔夫景，海景，世界之窗景
© Copyright Centaline Group, 2010
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户型特色分析——现售皇家空中歌剧院大平面户型，主打无敌海景
皇家空中歌剧院系列
面积：240-260平米 房间数：5 洗手间数：3 梯户比：3梯2户 赠送花园面积：约35平米 景观面周长：约28米
客厅景观：高尔夫景，海景
主卧景观：全高尔夫景，海景 次卧景观：园林景观
赠送花园面积
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房地产双12活动方案
房地产双12活动方案【篇一：双12活动促销方案】双12活动促销方案活动背景：双12这个千载难逢的日子，比如：结婚、新房入住、家具安装等，家具购物、家庭装饰、庆典活动。
因此，这是难得的一次购物狂欢月，也是今年最后一次大型活动。
活动内容：活动主题：享健康水槽、买1（手工槽套餐）送2（赠品待定）赠品如：勺铲七件套（25元）、厨房加绒手套、隔热餐垫、陶瓷调味瓶活动时间：12.12活动目的：双12宣传活动策划目前按照店内折扣、海报宣传以及付费推广（直通车、淘宝客），免费推广（自然搜索以及站外双12主会场）尽可能引入更多有效的站内外流量，从而达到促进销售额（12-15万）的目标。
活动措施：1.进店有礼！凡是进入本店铺，收藏店铺、收藏宝贝，凭截图向客服领取无门槛优惠券（5元12.12使用），先到先得，限量100张，送完即止！2.双12店铺促销优惠券满599领取30元优惠券、满799领取优惠券50元、满1299领取100元优惠券（优惠券上标明特供品不参加其它优惠使用）3.双12特供品12.8-12.12预热特供产品（7245l）、单品优惠券优惠（50元12.12使用）12.8-12.12预热特供产品（160gb）、单品优惠券优惠（30元12.12使用）（首页给这两款特供产品做两张广告图引流测试、并做直通车测款） 4.活动短信【2014/12/12独一无二的日子，购买手工槽套餐买一送二，独一无二的赠品送到您手中】，只要您在这千载难逢的日子，请速来本店选购！【篇二：双12策划方案】转眼就快到12月份了，12月份比较能吸引买家的活动就是双12活动和圣诞节前夜活动。
下面就公司双12活动做出相应的策划方案：双12宣传活动策划目前按照店内折扣+海报宣传以及店外申请淘宝双12活动+免费推广两条主线来走，尽可能引入更多的站内站外流量，从而达到促进销售的目的。
1、店内折扣1）店长根据店铺实际情况自定义店内宝贝折扣，建议在考虑折扣的时候留点余地，让买家有一定的优惠空间来提出优惠需求。
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•奢华不是炫耀， •而是气质的需要。
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•现场的领域感
•通过对原有售楼中心的重新视觉规划以及重新翻新，提升品 质和档次感的氛围营造。同时考虑适当加入装置艺术的展示体， 以加强现场的展示效果。
•将1、2期推广时尚未被利用的销售通路（如：白石二道的沿 街展示面）重新包装。
•而是提供的一种保证和承诺。
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•如果说，1期的“远见”2期的“智慧”， •为我们吸引了一个群体， •那么在3期，就需要划分出这个群体， •赋予他们一个愿意默认的身份。 •如果说，“智慧”表述出了这个群体的自然属性， •那么，在3期，就要赋予他们社会属性。
•对服务的要求无法满足。
•领域感不强。
•现场情境体验给到消费者 的界线和门槛不够。
•相对应三期价格的提升， 对于尊贵的内涵提升也就需 要较之前加强。
•随着价格的提升，客户对等值或超值的 •物管服务需求也显露出来。 •（如：有客户需求每层均设楼栋秘书）
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•
•回到二期的策略
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• 一期我们确立了资格 •项目的现代滨海豪宅的形象基调
•（我是）
•二期，我们要确立项目在竞争中的排序， •宣称它是属于领先的分队 •（我也）
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•在对于产品的表述方面我们也需要向奢华的方向靠 拢（如：在语言的表现调性和词汇的修饰方面）， •提醒消费者想象奢华。
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•服务的尊贵感受
•无论是在语言文字还是形象画面的表述方式上，我们要 提升尊贵感（如：要习惯，这里的一切都以你为中心）， •给到消费者一种MASTER的感觉。
深圳中信红树湾三期策 略案风火广告95839
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2020/11/26
深圳中信红树湾三期策略案风火广告 95839
•2005，我们延续着红树湾的传奇。 •形象高企，产品领先，价格上扬，销售顺畅， •一直并将继续承担片区市场坐标的角色。
•2006，我们面对着更加艰巨的任务。 •价格大幅上扬，客户期望抬升， •原有的承诺与形象已不相匹配， •对手的产品创新则突飞猛进，
•守成型富人 •我现在已经很不错了 •取得了令我满意的成绩 •证明自己的过去 •香蜜湖1号
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•如果说香蜜湖1号所传达出的气质， •是一种“隐秘的尊贵”，
•中信红树湾则表现出“开放的时尚”； •如果说香蜜湖1号的主人像是一个守业的“领主”， •中信红树湾的主人则更像是一个开拓的“骑士” 。
•销售力预演生活有品味
•自足产品属性
•产品力细说产品有眼光
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•我们必须知道 •那些消费者需要的不只是房子
•更是一个等级识别符号 •我们必须要他们相信，中信红树湾就是最受追宠的符号
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•三期，我们要明示项目在市场中的地位， •宣称它是最受追捧的符号。 •（我最）
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•如何确立地位，打造符号？
•取决于我们如何站在 •三期市场的角度
•评价现有的产品承诺与形象
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•现有的产品承诺和形象 •已经不匹配三期大幅上扬的价格。
•这一切，需要我们重新审视市场，审视自己 •寻找新的推广之路
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•2006·中信·红树湾 的
•名 •利 •场
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•名 •利 •场
•出名，名声。 •提升形象高度， •形成楼市话题。
•利益，利润。 •明确消费利益， •提升溢价能力。
•比产品的表述更重要的是， •你是否赋予了产品富涵符号意义的体验和认知。
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•所以，三期，我们开始讲产品， •但不会停留在使用功能意义的表述上， •而更强调其所蕴涵的奢华意味；
•我们开始加强现场展示的情境感， •但不再停留于国际化现代感的体验， •而更追求尊贵感和领域感的满足；
•我们开始提升服务， •但不只是为了业主生活的便利， •而更显示其生活与他人的不同。
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•解决之道
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•产品认知的提升
•提升消费者对3、4期产品的认知[将产品卖点以关键 词形式打包（如：创新花园餐厅、主仆分道电梯等）]， •向消费者预演一种奢华。
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•立 场
•我们不描摹生活，而是倡导一种追求生活的方式。 我们不呈现场景，而是呈现一种国际化生活的观念。 我们从以往的声势标榜，过度到用意识影响消费者。 中信红树湾给到消费者的不是一个解释，而是一个立场。
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•白石二道沿街包装细部
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•丰满消费利益
•告知消费者什么是真正的奢华（无论是从产品价值层面还是 形象价值层面），从消费者的角度去衡量，在述求上我们不 会去比拼财力和影响力。
•告知是一群什么样的人生活在中信红树湾里，我们给到他们的 承诺是更好产品，更好的景观，更好的服务，更多的附加值， 等等。
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•中信红树湾是一个人生的提案
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•提•案
•身份答 •解决方
•你是谁 •你这样的人应该怎样生活
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•消费的本质就是符号的交换。 •那么前期推广的“智慧”并不是作为符号而被消费，
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•D、KONK •资源占有
•谁占有资源，谁就有发言权。凭着“识见”的触觉，对于稀缺资源 的占有就决定了人的社会地位。
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•C、MOUTH •价值取向
• “立场”是品牌性格，是基本调性，它反映的是项目在消费者心 目中最终形成的一致印象，是消费者所能切合自我的价值标签。 •❖三期消费者可感知的重点，不是够不够高，够不够冲击力，而是在 深化二期的基础上，用“立场”为项目注入全新、更具价值的内涵。 “立场”内涵和外延的演绎，可以保证项目具备更丰富的内涵和更 具包容性的高度，不会局限于“立场”本身。
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•B、EAR •群体认同
•作为这个城市的企业战士、社会精英，他们必须凭着卓越的识见去 改变城市，同时不断提升和超越自我。 •❖凭智慧创造财富的他们，有着开放和包容的心；自得、自负、自信、 自在是他们对于自我“立场”的肯定。 •寻找总是能赢的感觉，基于自身的“立场”，不认为自己是终极置 业， 认为自己的未来是越来越好的。
•现场，气场。 •营造推广气场， •感染目标市场。
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•在一、二期的推广中， •湾区领袖的楼盘形象已然确立， •在三期产品并未有更大差异性的前提下，
•如何确立更高层面的认知？ •这是首先要解决的问题。
•三期在推广中的主要任务就是 •赋予产品与价格等值的体验和形象
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•如何才能匹配？ •匹配是否就意味着更多地寻找产品的卖点？
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•消费的本质就是符号的交换， •符号更大的价值在于其社会坐标意义， •这不是大露台、入户花园、增送面积就能解决的。
•提升会所的服务等级，比如：添加专用琴房以及世界顶级钢 琴（琴房不为教育准备，而为修养准备）； •在会所内放置奢侈品牌自行车左右（如：阿玛尼或宝马）， 供业主使用，让业主感受到尊贵体验。
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•品牌不是一种生活负担 •而是一种生活态度
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•实际上， •“湾里人”在业主中的流行， •已经表现出这种强烈的自我群体认同。
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•进取型富人 •寻找总是能赢的感觉 •不认为自己是终极置
业 •证明自身状态
•中信红树湾 •
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•EAR：群体认同
•B