房地产营销

一、名词解释
1.房地产投资：经济主体以获取未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

2.市场定位：是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象传递给目标客户，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。

3.房地产资产市场：在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。

4.盈亏平衡分析：盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。

5.土地一级开发：土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件活动。

6.敏感性分析：敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。

7.房地产抵押贷款：房地产抵押贷款是指借款人（抵押人）以合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。

8.房地产投资信托基金：房地产投资信托基金(REITS)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。

9.房地产开发投资：是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。

10.清偿能力指标：考察项目计算期内偿债能力。

11.房地产市场：从事房地产一切途径和形式的交易活动安排。

12.速动比率：反映项目快速偿付流动负债能力的指标。

13.个人住房抵押贷款：是个人在购买住房时，以所购住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。

二、简答题
1.房地产投资风险包括哪些风险
通常情况下，人们往往把风险划分为：对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。

2.房地产开发的步骤与阶段
房地产开发的主要程序包括八个步骤，即提出投资设想（投资机会寻找）、细化投资设想（投资机会筛选）、可行性研究、合同谈判、签署正式协议或合同、工程建设、竣工交工、物业资产管理。

这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。

3.房地产市场的参与者包括哪些
房地产市场的参与者主要由市场中的交易双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。

4.房地产开发投资中的专业顾问主要包括那些
建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师、消费者或买家
5.房地产投资分类
按投资主体划分:根据房地产主体不同可分为,政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资；按经济活动类型划分：可分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资；按物业类型划分：居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资、特殊物业投资。

6.开发商对目标市场的选择一般有哪几种模式
市场集中化、选择专业化、产品专业化、市场专业化、全面覆盖、大量定制。

7.政府干预房地产市场的必要性：
①房地产市场失灵②住房问题和住房保障③宏观经济周期循环④房地产价格剧烈波动⑤房地产市场非均衡
8.房地产开发程序的建设阶段的工作包括哪六个环节
①质量控制②进度控制③成本控制④合同管理⑤安全管理⑥竣工验收
9.房地产市场特性与功能包括哪些
特性：①市场供给的垄断性②市场需求的广泛性和多样性③市场交易的复杂性④市场价格与位置密切相关⑤存在广泛的经济外部性⑥市场信息的不对称性
功能：①配置存量房地产资源和利益②显示房地产市场需求变化③指导供给以适应需求的变化④指导政府制订科学的土地供给计划⑤引导需求适应供给条件的变化
10.工程招标的类型与程序：
类型：①公开招标②邀请招标
程序：①申请招标②编制招标文件③编制招标工程标底④确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函⑤投标人资格审查⑥招标工程交底及答疑⑦开标、评标和决标⑧签订合同
11.房地产投资有哪些特点
①区位选择异常重要②适于进行长期投资③需要适时的更新改造投资④投资价值难以判断因而易产生资本价值风险⑤变现性差⑥易受政策影响⑦依赖专业管理⑧存在效益外溢和转移
12.影响消费者购买行为的主要因素
13.房地产间接投资包括哪些
投资房地产企业股票或债券（reits ）、投资房地产投资信托基金（REITS 、购买住房抵押支持证券(mbs)等。

14.政府宏观调控房地产市场的手段有哪些
①土地供应政策②金融政策③住房政策④城市规划⑤地价政策⑥税收政策⑦租金控制
15.房地产市场调查的内容有哪些
技术发展调查、市场需求容量调查、消费者与消费行为调查、竞争情况调查、市场营销因素调查、国内外市场环境调查（政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境）
环境因素 营销环境 经济 技术 政治 文化 产品 价格 分销 促销 外界刺激 购买决策过程 购买者特征 认识需求 收集信息 评估 购后评价 文化 社会 个人 心理 购买者黑箱 产品选择 品牌选择 买主选择 时间选择 地点选择 购买者决策
三、论述题
1、请结合实际分析“房地产泡沫”的成因及“过度开发”的诱因
房地产泡沫的成因，主要有三个方面。

首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。

其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。

再有，金融机构的过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。

过度开发的诱因主要有三个方面，即：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为、开发资金的易得性。

2.开发商如何分析竞争对手
①识别竞争者②确定竞争者的目标③确定竞争者的战略④判断竞争者的反应模式⑤企业应采取的对策
3.经济评价指标都有哪些
①成本利润率（RPC）②投资利润率③资本金利润率④静态投资回收期⑤现金回报率⑥投资回报率
四、选择题
1.投资者对房地产内部，使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ B ）的重视。

A．各异性B．适应性C．相互影响性D．专业管理依赖性
2.按物业类型划分，房地产投资的物业类型主要包括：ABCE
A.居住物业；
B.商业物业；
C.工业物业；
D.酒店与休闲娱乐设施；
E.特殊物业。

3.长期投资与短期投资相比显著不同点是（ C ）
A.更重视货币时间价值
B.更重视风险价值的计量
C.A和B都是
D.更重视现金流量的计算
4.房地产的经济寿命是指物业开始使用至( C )的时刻。

A. 总收益为零
B.产生的收益超过其使用成本
C. 净收益为零
D.收益率小于基准收益率
5.房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对( ABD )都具有吸引力。

A.置业投资者
B.开发商
C.承包商
D.租客
6.在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（A ）。

A．建筑师B．结构工程师C．设备工程师D．监理工程师
7.在房地产产品的生产过程中，（B）一般承担结构、供暖、给排水、照明、以及空调或高级电气设备等设计工作。

A．建筑师B．工程师C．造价工程师D．估价师及物业代理
8.我们通常说的“看地”，属于房地产开发的（ A ）阶段。

A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段
9.对项目市场进行研究和定位，以进行目标市场和开发产品定位，属于房地产开发的（ A ）阶段。

A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段
10.获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（ B ）阶段的主要工作。

A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段
11.已知某项目的计息期为月,月利率为8‰ ,则项目的名义利率为( C ) 。

A. 8%
B. 8‰
C. 9.6%
D. 9.6‰
12.下列表述正确的是(ACD )。

A.房地产租金和售价会随着通货膨胀的发生而同时上涨
B.通货膨胀使房地产投资项目的实际净现值增大，使房地产投资的购买力风险减小
C.通货膨胀使房地产投资项目的实际净现值减小，使房地产投资的购买力风险增大
D.房地产投资具有防范通货膨胀的作用，但对于预售或预租以及不变租金的房地产，通货膨胀会引致很大的购买力风险
E.对于预售或预租以及不变租金的房地产，通货膨胀会引致很大的购买力风险，因此房地产投资并不具有防范通货膨胀的作用
13.房地产投资的变现风险较大，影响房地产投资变现风险的主要因素有( ACDE )。

A.房地产的市场行情
B.房地产的金融政策
C.房地产的地段好坏
D.房地产的建设程度
E.房地产的净现金流量
14.房地产投资不可抗力是指由于(ABCD )等异常变化引起的房地产投资价值损失，不可力一旦发生，就会给房地产投资者带来巨大的损失。

A.意外事故
B.自然灾害
C.战争
D.政变
E.通货膨胀
15.房地产投资金融风险是指由于金融市场变化引起的利率变化所导致收益的不确定性，降低房地产投资金融风险的对策有( ACDE )。

A.加强项目的经营管理
B.选择“短平快”房地产投资项目
C.重视被拍卖的威胁
D.预期银行贷款利率的变化
E.充分把握国家金融政策
16.房地产是投资额大，投资回收期长的产业，在其发展中必须与金融业密切配合才能得以发展，形成房地产投资金融风险的因素有( ACDE )。

A.提高贷款利率
B.市场发育不完善
C.紧缩银根
D.取消抵押品赎回权的威胁
E.银行催还贷款的要求
17.房地产市场的功能有（ABCDE ）
A.配置存量房地产资源和利益
B.指导供给以适应需求的变化
C.指导政府制订科学的土地供给计划
D.引导需求适应供给条件的变化
E.显示房地产市场需求的变化。

18.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（BCDE ）。

A．物理结构B．区域结构C．产品结构D．供求结构E．总量结构
19.房地产市场的功能有（ABCDE ）
A.配置存量房地产资源和利益
B.指导供给以适应需求的变化
C.指导政府制订科学的土地供给计划
D.引导需求适应供给条件的变化
E.显示房地产市场需求的变化。

20. 房地产开发项目的前期工作的内容包括（ABCD ）
A.获取土地使用权
B.确定规划设计方案并获得规划许可
C.建设工程招标
D.开工申请与审批
21..建设阶段的项目管理，包括（ ABCD ）的管理。

A.质量
B.进度
C.成本
D.合同。