2020疫情后房地产企业的科学拿地决策逻辑(课件)

疫情后房地产企业的科学拿地

决策逻辑

张杨2020年4月

目录

一、房地产投资实务与拿地决策

二、投资交易模式

三、投资测算的经济可行性研判

四、投资相关法律实务

五、地产投资未来的趋势与机遇

Part One房地产投资实务与拿地决策

I.典型房企投资策略

II.土地价值判断

布局策略：

①以三四线城市为主战场，同时坚持一线城市近郊，二三线城市中心区，适时进入一线城市中心区。战略布局与中国加快城镇化进程的思路

相契合，踩准了国家发展红利。

②从2016年开始，碧桂园开启了一二三四线城市全面发展的策略，在全国“攻城略地”，提高在一二线城市投资比例。一方面顺应城市化发

展趋势，发挥规模拿地优势，另一方面瞄准一二线城市，可以提升溢价。

战略差异化：

①对于一二线城市，碧桂园在加强占有率的同时，坚持“不拿面粉比面包贵的地”，注重利润。

②在竞争优势明显的三四线，注重规模，城市进入策略为“一城多个碧桂园”，即先进入一个城市，再在这个城市做多个布点，进行深耕。

67.3%

79.5%65.5% 高周转：全产业链自供，并运用标准化设计，三四五线城市

要求拿地即开工并坚持“456”，即4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转；对一二线城市则要求“678”，即6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。

高周转是碧桂园的核心竞争力。从财务角度，投入产出时间越短，资金周转率越高，资金回报率越高；从运营角度，项目有动力压缩从拿地到开工、施工、开盘、现金流回正的时间；但对工程来说，任何施工都有其合理工期，如果为了速度和节点出现赶工，极易出现安全、质量问题。

62.98亿港元收购绿城24%的股份

32亿元收购成都国嘉志得置业、悦景、上海融绿、武汉美联地等项目

增资乐视10亿

19.33亿收购海航海南两家公司95亿入股万达商业，52.8亿收购原万达文旅集团

102亿收购天津星耀五洲项目32.33亿收购大连润德乾城438.44亿收购万达150亿元收购乐视

36.62亿元收购时代城项目

125.53亿收购北京泛海国际项目152亿收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权

42.25亿元收购莱蒙国际37.88亿元收购联想地产40亿收购金科16.96%股权

2014-2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

融创大宗并购一览

从2013年开始到2019年末，融创用于收并购的支出超过2300亿元，收并购成为融创冲击TOP3房企的主要秘诀。 融创收并购的两大特征：

①在优势城市集中布局。选择基本面良好的城市优先布局，例如北上广深、南京、武汉、石家庄等众多一线、强二线城市；选择市场容量大的

城市收购优质项目，如武汉、成都、重庆这类城市，年总去化超过1000万方；选择改善需求特征明显的市场进入。

②对现金流量高度关注。融创的并购项目特别强调以现金流为导向，几乎每一个项目都能马

上进入销售状态，在并购过程中只需要支付首付款，后期可根据马上获得的销售回款覆盖待支付的土地成本。

融创收并购的优势：

①布局城市能级高，市场容量大，相应的通过招拍挂获取

土地的门槛高，竞争激烈，获取土地难度大，二手地在地价、支付节奏、现金流方面优势明显。

②早期融创品牌及产业优势不强，无法通过品牌、产业等

低价获取土地，例如万达文旅、云南城投等获取及签订协议的大体量低价产业地块。

对于一个想要快速的跑起来的融创而言，并购就成为其扩张的首选之路。

万科自2004年开始推动项目合作开发，自2016年起降低在东莞的招拍挂力度，以小股操盘等合作开发模式扩张版图。

☐万科在深圳有十余个处于不同阶段的旧改项目，多种获取方式并存：自己全程孵化、旧改平台公司孵化到通过立项或专规后收并购、净地小股操盘。（案例：

深国际万科和风轩项目）

☐万科在东莞积极联合中天、光大、新世纪、宏远等本土企业深度合作，由万科操盘当地企业自有净地或孵化后的旧改项目，同股同投；另外，本土企业能为万科垫付招拍挂保证金。（2018年，万科在东莞联合开发项目的销售贡献高达66.7%。）

东莞部分合作项目名称

区域

合作开发商

万科中央公园大朗镇广东中天、新世纪

万科金域华府南城广东中天万科金域松湖松山湖广东中天万科金色成品

南城

广东中天、跨日鞋业

万科中天城市花园东城广东中天万科松湖中心松山湖广东中天、光大

万科滨海大都会虎门镇广东中天

凤岗天堂围村项目

凤岗镇

广东中天、中交、中致

万科朗润园塘厦镇广东中天、新世纪

万科金域蓝湾大朗镇新世纪万科棠樾塘厦镇新世纪万科珠江东岸麻涌镇光大万科翡丽山南城宏远万科翡翠花园南城宏远万科金色悦府长安镇中正万科金域国际

厚街镇

富怡

经营管理权/控制权

⏹董事会席位应保障万科方有共同控制权

（如对方有并表要求除外）；⏹总经理及管理团队为万科方委派注册资金以外的其他投入

⏹同股同投，同步按投资比例收回投资；不为合作方收回投资提供担保或承诺；⏹万科方不垫资；如有特殊情况、合作方资金未能及时到位，万科需要短时垫付资金

的，须收取资金占用费/利息（年化利息12%以上）。

分红/超额利润分配

⏹除了按照实际投资比例分红，鼓励倾斜

分配给万科的超额利润分配，项目收益超过约定的标准后，增加万科方分红。

管理费

⏹管理成本不低于项目销售金额的2.5%，可另行商谈收取日常技术支持服务费；⏹项目公司行政管理费用、营销费用另行据实列支，或按项目销售金额的一定比例

（4%左右）包干。

万科小股操盘模式

万科小股操盘模式启示：

✓突破ROE 瓶颈：用更小的投入换取更大的回报，赚取品牌和管理输出的超额管理费以及超额利润分配。✓提高资产安全性：通过经营杠杆替代财务杠杆，提高了财务安全性；通过不同环节收益，使得收益实现更稳定。

✓扩大市场份额，摆脱对股权融资的依赖：利用有限的资源抢占更多的市场份额，为团队提供发展空间，为股东提

供更高的回报；可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高分红派息、回馈股东的能力。

✓品牌价值的实现，提升无形资产盈利能力：经过多年积累，万科已建立起明显的品牌优势，这种品牌优势与其销售规模形成良好的正反馈，已成为万科核心竞争力之一；小股操盘作为万科品牌输出和轻资产运作的不断尝试，将提升万科无形资产的盈利能力，进而带动净资产溢价率的上扬。