2020疫情后房地产企业的科学拿地决策逻辑(课件)

房地产公司拿地流程管理制度

房地产公司拿地流程管理制度篇一:房地产企业拿地策略房地产企业拿地策略国六条后，限价、限户型面积土地供应的出现，给发展商在拿地时提出了诸多的要求，尽管新政大军压境，但土地市场活跃依旧。 2006年， 7月，深圳。宝安中心区某商业地块以18.8亿元被西岸新天置业以底价揽获。9月，上海。万科、合生创展、金地等八强暗战浦东花木新民北块，期间，金地报出的59.68亿元人民币的价格令所有人哗然一片。 10月，世茂房地产以总价人民币24.08亿元在江苏常州竞得近90万平米的地块。 11月，华润置地以总价人民币15.41亿元抢得上海新江湾城C2地块。而以上资料所显示的土地获取方式棗招、拍、挂，是目前较为常见的土地获取方式，但不是唯一，与政府合作、企业并购也是获取土地的途径之一。 1 自1987年，中国出现第一例土地使用权拍卖以来，中国的土地市场开始迈入市场化，而中国地产企业的拿地方式也随之千变万化。 19年来，在地产企业拿地这个渠道上，不变的是什么,改变的又是哪些,从土地市场化的历程到获取土地方式的多样化，我们可以看到发展商拿地的策略虽有不同，但目的和关注点却大同小异。一、中国式土地供应 1、土地市场化中的里程碑 1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出让模式，拍卖了8588平米的土地使用权，成为了在中国土地使用权转让上第一个试吃螃蟹的城市。

1988年，宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中，于是在中国开始出现了全国性规模的土地使用权转让。同年2月11日，福建福州市第一次国有土地使用权拍卖成功，而上海则通过招标的方式成功出让了土地使用权。 1990年，国务院第55号令发布实施了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中对《宪法》中的土地条款进行了修改，土地转让规则得以更加完善。这是我国土地制度改革的第一个里程碑。 2001年4月30日，国务院发布了15号文件，其中明确了 2 关于土地经营管理的规定。15号文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端，真正的土地市场建设也是从本世纪开始走向规范化、市场化，并形成制度。 2002年4月3日，国土资源部通过《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，对国有土地使用权的招标、拍卖或者挂牌方式作了明确规定，并要求自2002年7月1日起施行。政策的出台，在于引导和培育市场，不断完善土地供应方式及监管机制，推行土地市场化运作，避免土地供应的暗箱操作和发展商囤地等不良行为，为企业提供一个相对公平竞争的市场环境。并通过调控手段来调整发展商通过土地增值的获利空间。在此环境下，要求发展商根据自身情况采取不同的拿地策略，如与政府合作、企业并购和招挂拍相结合，以应对政策的调整，实现预期利润目标。 2、企业拿地三招式行政命令式。政府在危改及基础设施建设中的建设用地分配，一般通过行政划拨方式，比如危改拆迁、工商企业改造、经济适用房、基础设施等。

浅谈科学决策的重要性

浅谈科学决策的重要性《管理哲学》这门课程告诉我们,领导干部在决策时一定要学会先区别事件或者计划的不同处、重点性，再去几个方案中选择、平衡，几个方案一定要权衡利弊，再去定决策，定下当下最适合的方案，而不是最完美的方案。两利相权取其重，两害相权取其轻。同时,科学的决策，一定需要决策者有博大的胸怀，要广开言路，一定要听不同的意见，甚至反对意见。没有交锋就没有好的政策，好的政策能容纳不同利益群体的人和事。作为一名青年干部, 通过《管理哲学》的学习，让我懂得了科学决策的重要性，并深感自己的责任任重而道远。随着新技术、新理论的迅速发展和各种新问题、新情况的不断出现，科学决策日益成为管理者必须直面的重大课题。如果不科学决策，要造成国家财产损失、事件恶化。如瓮安事件，是一件典型的政府管理者没有及时的科学决策。如果管理者能够及时公开信息、及时站出来解决，事件不至于发展成那么恶劣。提高管理者的科学决策水平相当的重要，有深远的重要意义。我认为决策的有几方面的特性：（一）

决策影响的间长、范围广，稍有差错，就会产生重大失误。（二）决策通常是面向未来的，而未来的部分环境或条件往往是不可知、不可控的，决策具有难以预测的风险性。（三）决策通常要综合政治、经济、科技、人员、文化等多种可变因素，决策具有不可避免的复杂性。（四）决策是领导干部的基本职能，是例行性的，而特定情况下的决策是时不我待的，需要随机做出决策，这就会使领导的决策往往带有随机性。（五）决策是为了指导实践，发挥解决问题的作用，这就客观地要求领导干部的决策具有可操作性。（六）决策是主观意志和客观实际的统一，领导干部的知识水平、综合能力和掌握的现实情况必然会影响决策过程中主观与客观的统一性。我们现代的领导者不能做唯上的决策、专断的决策、情绪的决策、经验的决策、低能的决策。不能因目标不切实际引起失误、过程不合程序引起失误、责任不明确引起失误、职能不转变引起失误、信息不公开引起失误。领导者的主要职责之一是决策。决策正确与否，对一个单位的建设和发展起着至关重要的作用。故提高领导者的决策水平相当要紧。

建立和完善纠错机制,提高领导干部科学决策的能力

建立和完善纠错机制,提高领导干部科学决策的能力建立和完善纠错机制,提高领导干部科学决策的能力加强党的执政能力建设关键在于提高领导干部科学决策的能力，建立和完善纠错机制是提高领导干部科学决策能力的重要组成部分。在决策程序中贯穿“试错－反证－质询－复核－惩处”的纠错机制，可以很好地防止不当决策的出现，预防重大决策失误，提高决策的可行性、操作性和正确率。提高科学决策能力要建立和完善试错机制。试错蕴藏着巨大的创新机会，是提高决策创新能力的有效途径。没有百分之百成功的创新，因此在出现差错的时候，不要急于追究领导干部的责任，而要仔细分析出错的原因所在。试错机制的重要性在于，对组织而言保持开放心态，对领导干部个人而言则鼓励创新。试错机制的意义在于，在现有的管理框架内，不断审视目前管理行为背后的假设，同时提出并验证新的假设。事实上，没有当年建立经济特区的试错勇气，就不会有今天改革开放的大好形势。试错机制要得到有效执行，关键在于破除想当然的障碍。首先，要允许领导干部在决策中试错。在小范围内的试验，既追求成功，也允许试错。其次，要用制度保障试错。使领导干部勇于试错（也即勇于创新），使试验完成之后不至于面临追究试错责任的危险。然后要考虑试错的成本。试错不是面越宽越好、数量越多越好，而是越精越好，成本越少越好。企业的试错成本可能是短时期的资金周转困难，但作为公共管理部门的党政机关试错，其成本就可能是相当部分群众生活、工作长期受到影响，因此，试错必须要考虑成本，要在群众可承受的范围内试错，以保证决策成本的最小化。提高科学决策能力要建立和完善反证机制。“不能被反证的理论就不能被称作科学的理论”。科学的决策态度应该是，不能仅靠一些正面的论证就认定某一命题是绝对的事实，而是要承认其中存在可能被反证的地方，不仅要做“可行性论证”，而且要做“不可行性论证”；在一定程度上，“不可行性论证”比“可行性论证”还要重要。有不少所谓可行性论证只讲前景如何乐观、方法如何可取、条件如何成熟，就是刻意规避不可行因素，成了某些领导欺人和自欺的华丽外衣。因此，善于组织反证，就成了提高决策判断能力的重要组成部分。反证要在决策前进行。在提出预案的同时就要组织反证，越是反证有力，对决策越有利，即使最终采取的方案仍然是“正证”方案，但从反证方面吸取的有益因素恰恰可以弥补原有方案的不足，达到降低决策风险的目的。反证要相对独立。设计反证方案的人应当相对独立，反证环境应当尽可能宽松，不要受到原有预案的影响。反证要与预案充分沟通。在决策作出之前，反证方案要与预案充分沟通，互相吸取优点，不断改进自身方案。领导要平等看待反证方案和预案。正反方案都应当成为决策依据，决策过程中，要充分考虑两种对立方案的优缺点，选择优点较多而弊病较少的方案施行。提高科学决策能力要建立和完善质询机制。质询是监督机关和决策相对人的权利，良好的质询机制能够保障决策符合多数人的利益，从而提高决策的科学性。质询可以是事前、事中或事后，对特定决策的出发点、实施过程、预期目标等从决策机构外部进行咨询、审视、监督的行为。质询是一个集思广益的过程，可以保证决策相对人的知情权、参与权、监督权，可以让广大人民群众更好地了解决策过程和具体决策带来的效益，保障广大党员和群众的民主权利，促进各级组织

房地产企业全套会计核算流程

第一章房地产开发企业基本常识与特点 1、房地产企业行业介绍与特点 2、房地产企业一般经营模式与流程 3、房地产开发企业的会计科目 4、房地产开发阶段的划分与涉及税种第一节房地产企业行业介绍与特点一、房地产行业的发展概述房地产产业是国民经济支柱产业，所涉及上下游产业近五六十个，地方政府除了税收收入外，“土地出让金”占地方财政收入比例逐年加大，有的地区更是超过了50%以上. 房地产行业发展历程在78-91年这个时间段，理论与小范围发展的阶段，也是个初步探索的阶段 1992年邓小平南巡之后，全国掀起房产热，同年也发生“下海潮”,在全国各地很普遍。那时也出了一大批房产大佬像万通的冯仑阳光壹佰的易小迪 SOHO 潘石屹等等 95到07-08年从海南成功抽身的房企更多表现出的是稳健和谨慎。到千禧年，福利分房制度基本废止，住房推向市场化。一直到现在，期间出了多轮税制、土地出让、全面调整等等改革！房地产行业也完成了一个从无到有，日见规范的过程二、房地产企业的基本业务介绍

房地产行业通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、自行等项目的产业。三、房地产行业的特点房地产行业是一个资源整合型企业开发产品类型多，用途多样性开发流程长、资金密集房地产行业涉及行政主管部门多销售收入种类多，销售行为接受政府监管第二节房地产企业一般经营模式与流程一、经营模式（开发与自持物业）房地产开发经营、（南万科北顺驰主要以销售开发产品为主）后来房企发展自己的物业公司、也有投资房地产中介、后期自持物业如万达的商业地产，随着经营模式不断变化与创新，给我财务人员账务核算也带了新的挑战和机遇。二、房地产开发流程

如何制定科学决策

谭小芳老师有这样一则趣味题，与大家一起分享：荷叶上有3只青蛙，其中1只青蛙决定跳下水。请问：过了一会儿，荷叶上还有几只青蛙一道看似简单的题目，其实不然。在一次培训班上，学员们踊跃发言，对该问题的认识竟然得出许多迥然不同的答案：有人说，荷叶上还有2只青蛙。原因很简单，小朋友都会算嘛，最简单的算术：3－1=2。有人说，荷叶上还有1只青蛙，给出的理由是青蛙也像人一样，会对环境的变化和事态发展有判断力。如果荷叶上有1只青蛙跳下水，按从众心理理论分析，估计荷叶上另外2只青蛙跳下水的概率各为50%，那么，荷叶上还剩下1只青蛙。这两种答案符合一般人的思维习惯。实际上，问题并不这么简单。谭小芳老师给出下面两种逆向思维的答案：有人说，荷叶上还有3只青蛙。为什么会得出这一结论呢其实，你只需要再仔细读一遍题目就知道了。不信，你再大声朗读一遍：荷叶上有3只青蛙，其中1只青蛙决定跳下水（请注意划线部分文字）。请问：过了一会儿，荷叶上还有几只青蛙这次你明白了吧！原来决定跳下水的那只青蛙，只是做了一个决策而已，而实际并没有真正行动，它还是站在荷叶上。你可能会问：何谓决策决策就是从两个或两个以上的未来行动方案中选择一个最优方案的过程。只有决策而已！另一些人提出更为独特的答案：荷叶上1只青蛙也没有。可能源于两种解释：其一，决定跳下水的那只青蛙不仅决策了，而且真正行动了。它是另外2只青蛙的“上司领导”，它的行动必然带动另外2只青蛙也义无反顾地跳下水，于是荷叶上必然就没有青蛙了。其二，3只青蛙站在荷叶上，荷叶保持稳定的平衡状态。如果突然1只青蛙跳下水，于是必然引起荷叶的倾斜，于是失去平衡的荷叶把另外2只青蛙也一股脑掀下荷叶，于是荷叶上连1只青蛙也没有了。其实，这则趣味题可以引发我们很多思考： 1、我们决策时要考虑后果。在市场环境下，企业或组织的决策往往会带来一连串的社会影响和经济后果。管理者的决策会对其组织成员产生不可估量的影响。管理者的决策正确与否，往往决定着企业或组织的兴衰存亡。 2、多数情况下，处于市场中的企业或组织会受到“关联方”的影响。例如，母、子公司之间存在无法摆脱的裙带关系；总、分公司之间存在着连带责任，属于关联方；企业与客户之间也存在密切的关联方关系……在市场中你会发现许多关联方。请当心，你的“关联方”有时也会在有意无意之中把你“拖下水”。企业发展中的问题就象一棵树，树杈长在树干上，树枝长在树杈上，树叶长在树枝上。树干问题是树的基本性问题，树干长歪了树杈、树枝、树叶都跟着歪，树干长正了树杈、树枝、树叶都跟着正。对企业发展中的树杈、树枝、树叶性问题决策错一点不会出现大问题，对企业发展中的树干性问题决策错了就会蒙受重大损失。谭小芳老师见到许多领导事无巨细都要谋划一番，这种工作精神可佳，这种方法却是不科学的，实际上也是不可能的，因为受精力限制根本谋划不过来。这跟我们受古人一句话的影响较深有关。古人说：“凡事谋定而后动”。这句话就不科学，因为它没有区分大事、中事和小事一律让人谋划。在一个企业，树叶性的问题数以万计，树枝性的问题数以千计，树杈性的问题数以百计，树干性的问题可就不多了。上面已经说到，树干性的问题虽然不多却非常重要。所以，我们应该对古人的这句话做一下修正，即修正为“凡大事谋定而后动”较好，修正为“凡大事谋好而后动”就更好了。谋好就是要做到科学。好决策是艺术和科学的结合。企业家或经理人在工作中经常需要对一些事物做出分析、判断和决策，不少经理人比较注中效率，希望能够以雷厉风行的风格帮助企业尽快拿出方案或者计划。在谭老师的咨询生涯中遇到过不少因为计划制作的不够周详而导致企业受到损失的案例，也遇到过不少因为太过谨慎而失去了市场机会的实例；经过总结，这些朋友基本有这么两个特点：一是一有什么想法就立即付诸实施，但在还未经过对所考虑事情周密考虑，俗话说冲动是魔鬼；第二种就是悠悠哉哉推迟或者根本就不做出决策，都是不好的现象。谭小芳老师（预定谭老师科学决策培训课程，请联系）认为，决策者必须具备“眼观六路，耳听八方”的能力，并养成勤于思考，善于抉择的好习惯，这样才能在市场面前立于不败之地。那么，如何提高市场决策准确度呢个人认为，市场决策准确度的提高，要看四件事： 1.决策者的市场走访：决策者必须经常走出办公室去了解一手资料，了解大家为什么不执行，是员工的问题还是命令本身有问题，市场上遇到了什么困难 2.信息收集和上传通道：仅仅靠走访了解市场一线情况虽然直观，但不全面，还要建立更多的信息通道：下策是设立一些可能会流于形式的市场信息日报表，中策是建立信息平台，上策是专业信息岗位的设置。 3.决策的产生：根据多方信息的反馈，加上领导的专业研判，也许还要再配合专业的数据分析模型，下一步的市场或管理方案就产生了。 4.决策的校准：谭小芳认为，科学的决策校准有三个步骤。权限控制：超过权限你无权决策，交相关部门复核。即使是总经理董事长的决策也最好交由财务审核，评估一下企业目前的财务和生产资源是否可以支持你的决定。

领导干部科学决策

发展，源自科学决策当今世界，国际金融危机的阴霾尚未散尽，国际政治经济关系错综复杂的局面亦未改观。当代中国，经济社会发展处于新阶段，一些新事物、新情况、新问题层出不穷，一些新型社会矛盾逐步增多，各种利益关系日趋复杂。所有这些，都使决策的风险不断加大，使科学决策的难度不断增加。科学决策是决定决策事件方向正确与否的关键，在新的时代背景下，如何提高科学决策水平，是对各级领导干部执政能力和领导水平的真正考验。领导干部要更好地履行职责，就必须切实增强科学决策的意识，努力掌握科学决策的方法，不断提高科学决策的水平。发展是科学发展，要求决策必须是科学决策所谓决策，通常是指为了实现某一特定目标，借助于一定的科学手段和方法，从两个或两个以上的可行方案中选择一个最优方案，并组织实施的全部过程，亦即是我们通常所言的决定做事情、干工作的策略和办法。决策的提法早在《韩非子·孤愤》中就有：“智者决策於愚人，贤士程行於不肖，则贤智之士羞而人主之论悖矣。”古人亦有“凡事预则立，不预则废”的谚语传承于世。由此可见，决策的作用早在古代就受到了重视。而在古代，由于决策失误导致的灾难性后果也不鲜见。例如春秋战国时的秦赵之战，赵国军队统帅廉颇坚持正确的路线，却被纸上谈兵的赵括替换，结果赵兵被秦军杀死40万，最后成为导致赵国灭亡的重要因素。由此可知，决策决定着事业的成败。进入现代社会以后，决策的作用愈发凸显。正如王昌顺在学习时报所撰写的《科学决策的程序》一文所言，社会化大生产造成现代社会活动一系列根本变革，规模日益庞大，结构愈加复杂；节奏日益加快，竞争愈加激烈；形势日益多变，随机因素大量增多。小生产时代社会活动的狭小、简单、缓慢、封闭等已经发生根本性变革。传统经验决策已不能完全适应现代

房地产行业会计实务篇

房地产行业会计实务及涉税介绍房地产企业工程部第一篇房地产行业会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的经管，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本工程：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。四、建筑安装工程费指土地房屋开发工程在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场经管机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、

国企如何保证科学民主决策

国企如何保障科学民主决策在我国现有的企业类型中，国有企业是一类比较特殊的企业。不论是中央直属国有企业还是地方国资委管理的国有企业，基本上都是由以前的全民公有制单位改制而成，大部分为有限责任公司，少部分为股份有限公司和上市公司。这类企业的出资方往往只有国资委一家行使所谓“出资人”的职责。正是由于这种特殊的法人治理结构和形同虚设的监督体系，有可能会造成企业重大决策过程中的机制缺陷，因此通过内控制度建设和贯彻执行是国企保障科学民主决策和风险防范的基石。一、提高依法治企意识、倡导科学民主决策理念在企业决策过程中，科学决策和民主决策是两个基本要求。从理论上和原则上讲，这两个要求应该是统一的，但在实际决策中，有时候可以做到统一，有时候却会发生不一致甚至冲突的情况。如何处理好科学决策和民主决策的关系，是决策中一个重要问题。科学决策，从过程来说，要遵循正确的决策原则和决策程序；从结果来说，决策方案要符合实际、符合客观规律。科学决策的实质是要解决好决策的“真理性”问题。民主决策，从过程来说，要充分发扬民主，广泛征求各方面意见，集思广益；从结果来说，决策方案要代表大多数人的意见，符合大多数人的利益。民主决策的实质是要解决好决策的“价值性”问题。决策应做到“真理”与“价值”的统一，科学决策为民主决策提供理性基础，民主决策为科学决策提供价值取向。在实际决策中，情况就很复杂。在任何决策中，都存在“多数人”和“少数人”的关系问题，具体说，就是多数人的意见和少数人的意见、多数人的利益和少数人的利益关系问题。民主决策有一个基本要求，就是“少数服从多数”，少数人的意见服从多数人的意见，少数人的利益服从多数人的利益。但是，有一个问题值得深入分析，“少数”和“多数”的区分，能不能作为判断“正确性”、“合理性”的标准？在现实生活中，人们通常认为，多数人的意

决策能力

决策能力一、基本内容决策就是确定目标，选择措施。十七大报告强调，推进决策科学化、民主化，完善决策信息和智力支持系统，增强决策透明度和公众参与度，努力提高科学决策、民主决策、依法决策的水平。决策能力就是决策者在决策活动中进行论证与抉择，以确定最佳方案，实现决策效益最大化的技能和本领。毛泽东说过：“一切事情必须先根据客观事实，引出思想、道理、意见，提出计划、方针、政策，方能做得更好。” 决策能力主要包括：调查研究能力、科学判断能力、辩证思维能力。 1、调查研究能力：调查研究是决策的基本功。不作调查研究，不掌握必要的情报、信息，决策就没有客观的依据。当前，我国经济、政治、文化多种因素错综复杂，这影响着决策的制定。因此，党政干部应重视调查研究能力的锻炼，高质量、高水平的调研应做到有深度、有广度、有技巧、抓本领。调研如果浮光掠影、浅尝辄止，就很难得到真实的情况。此外，调研要面向基层，重在了解本地情况，调研中要有技巧，不能眉毛胡子一把抓，必须注重主要矛盾，抓重点、抓关键、抓难点、找疑点，对其做“解剖麻雀”的工作，做到突破重点与兼顾一般相统一。 2、科学判断能力。决断是否正确，关系到决策的成败。党政干部要运用分析、综合、比较、推理等逻辑方法，作出科学判断。具体

包括：一是事物本质的判断。在经济活动中，不能被“空手道”所误导；在用人上，不能被假政绩、假民意所误导；在惩处腐败上，不能被假证据所误导。二是事物数量的判断，对影响决策的因素规模、程度、影响力的大小作出判断。三是预测判断。要从总体上对供选用的方案进行预测，方案一旦实施，遇到哪些新的阻力、困难、风险等都要所估计判断，只有这样，才能筛选出最佳决策方案。 3、辩证思维能力。善于进行辩证思维，是决策能力的重要表现。既善于立足当前谋长远，又不急功近利；既善于总结正反两方面的经验，继承发扬优良传统，又要根据新的情况，勇于和善于开拓创新；既要广泛征求多数人的意见，又尊重少数人的意见；既广纳群言，博采众长，又在复杂事情中有自己的主心骨，正确集中意见；既不轻率冒进，遇事三思，规避风险，又敢于当机立断，敢冒风险；既讲程序守规矩，又要善于临机处置；既要集中注意力，确定发展思路，抓好经济发展全局的决策，又要注意把握不同决策的关联，抓好决策的相互衔接。二、决策能力的作用。 1、加强决策能力是加强党的执政能力的核心。提高党的执政能力，归根到底就是要提高党政领导干部的决策水平和决策能力上。在全面建设小康社会、构建和谐社会中，大到国民经济的宏观调控，小到新农村建设的规划，都需要党政领导干部决策，领导干部的决策水平和能力直接影响到社会事业的建设与发展，关系到党和政府在人民群众中的威信。

房地产会计全套账务处理1(非常全)

房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；

（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分10 25 3 超过2000元至5000元的部分15 125 4 超过5000元至20000元的部分20 375 5 超过20000元至40000元的部分25 1375 6 超过40000元至60000元的部分30 3375 7 超过60000元至80000元的部分35 6375 8 超过80000元至100000元的部分40 10375 9 超过100000元的部分45 15375 计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数

房地产开发七大战略(整理精华版)

主题：《房地产开发战略》时间：2009年10月21日地点：中国前沿企管主讲人：秋风老师（申满意）房地产开发战略一、人力资源战略二、财务战略三、市场战略四、品牌战略五、利润战略六、赢利模式选择七、营销战略今天与大家分享“房地产开发战略”话题，会提到七个大问题，每个大问题又分若干个小问题讨论。今天选择其中大问题中的几个重点讨论。战略一词最早出现于军事领域，后来被企管营销界引入。企业战略或者叫战略管理，一般分三个过程。一是战略制定，也就是确定企业任务。二是战略实施，也就是制定计划和制度把目标贯彻执行。三是战略评价，也就是检视，或者叫总结经验教训，改进工作。第一个大问题，人力资源战略我个人认为，现代企业的竞争，归根结底是人才的竞争。所以人

力资源战略是企业发展战略的基石。人力资源战略，或者叫人才战略。主要有三个方面的内容，人才选择、人才输入引进方式和薪酬体系。同时在讨论这三个问题之前，不得不提一下企业文化。企业文化，一般起源于企业创立之初创始人的思想、价值观、和个人或核心团队的共同信仰。鉴于此，企业文化有这么几个作用：第一，决定了企业的“性格”；第二，决定用人风格；第三，组成企业竞争力的重要因素之一。我们今天只讨论第二个，用人风格。也就是选用什么样的人才，怎么选人用人，怎么制定薪酬。这就引出人力资源战略的三个主要内容。第一，人才选择选就是选择什么样的人。根据企业的架构模式来考虑，是偏重技能还是偏重潜力？是偏重服从执行力还是独立自主性？要一流人才还是要二流人才？当然，上边的问题，同一个公司的不同部分也会有一定的区别。第二、人才输入方式，或者叫人才引进方式。常见有两种。第一种，内部培养提拔。好处是熟悉企业文化，能较快进入工作角色。同时，招聘成本比较低，一般这样提升的管理人才工资也比较低。这个我估计有朋友会有体验。补充一下，中高层人才由中下层人员提升，企业只须补充中下层缺口就可以。一般情况下，层次越高的人才招聘成本越高。呵呵，有不同意见的朋友咱们后边讨论。第二种，外部引进。可以根据企业发展随时招聘引进，与内部招聘提升相比不受内部是否有合适人选限制。但是一般情况下招聘成本、工资成本和用人风险成本均比较高。

房地产企业地产会计核算流程

房地产企业地产会计核算流程我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。下面是为大家带来的房地产企业地产会计核算流程，欢迎阅读。 1房地产开发企业的财务核算房地产企业会计形成的时间不长，不如工业会计与商业会计那么成熟，但大多内容基本差不多，房地产企业财务核算与其他会计最大的不同体现在存货的成本核算以及企业收入核算。其中房地产企业存货的核算内容主要是工程成本(费用)的核算，核算科目不象其他会计那样相对固定，但笔者建议，为了税务清算的方便，最好根据税法中相关成本扣除的要求设置成本科目，即具体为： (1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用。 (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用，财务费用。

(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。 (5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税，印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 (6)开发间接费用。 2应增设的会计科目本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和

发挥化学学科优势,培养学生的科学决策能力

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/6d12833588.html, 发挥化学学科优势，培养学生的科学决策能力作者：杭俊生来源：《新校园·中旬刊》2015年第12期科学决策建立在科学论证的基础之上。化学学科教学在培养学生科学决策能力方面有得天独厚的优势。新课程标准指出：义务教育阶段化学课程中的科学探究是学生积极主动地获取化学知识、认识和解决化学问题的重要活动，涉及提出问题、猜想与假设、制定计划、进行实验、收集证据、解释与决策、反思与评价、表达与交流等要素。因此，做出科学的决策是尤其重要的环节。一、培养学生科学决策能力的步骤要做出科学的决策，一般从以下几个过程着手，即“发现并提出问题、假设与猜想、查阅资料、实验与论证、做出决策并评估、交流和反思”。 1.化学与生活紧密相连。教师要培养学生在日常生活和学习中发现和提出问题的能力。例如：铁容易生锈的现象对学生来说司空见惯，但是，在没有教师的启发和教材的学习之前，有多少学生独立思考并提出过铁在什么情况下容易生锈这样的问题？在生活和学习中善于发现和提出问题，是进行科学决策的开始，当然，能否清楚地表达问题也是学生能力培养的一个重要方面。 2.假设与猜想。假设和猜想应结合已有经验和知识积累，尽可能做到合理。当然，教师也应对一些有前瞻性的猜想给予鼓励，然后从这些猜想中选取关注的重点作为思考和论证的方向。 3.收集证据，查阅资料，通过各种渠道获得解决问题所需的信息。通过互联网查阅，向经验丰富的师长请教，开展社会调查等便捷有效的方式，为决策的做出提供理论支撑。 4.实验与论证环节。根据猜想拟定实验方案进行探究，实验方案要科学合理，在探究过程中逐步形成科学的决策，并及时修正决策。形成科学决策的过程可能不是一帆风顺的，有时还需重新进行假设或猜想，制订方案，组织探究。 5.对决策进行评价和检查。思考探究计划是否科学严谨，对所收集的证据进行再次甄别，并对决策的可靠性做出评价。要总结科学决策的成功和不足之处，积累经验，为下次科学决策的形成打下基础。

房地产企业会计工作具体流程

房地产企业会计工作具体流程关于会计岗位工作流程本岗位涉及以下工作：一、关于房地产账务处理方面：（一）、审核从出纳转过来的各种现金收款，现金付款，银行收款、现金付款凭证进行审核。（1）凭证是否编号，编号是否正确。（2）经济业务摘要是否正确地反映了经济业务的基本内容。（3）会计科目的使用是否正确；会计科目是账户的名称，正确使用会计科目是进行账务处理的基础环节。总账科目和明细科目是否填列齐全。（4）记账凭证所列金额计算是否准确，书写是否清楚、符合要求。（5）所附原始凭证的张数与记账凭证上填写的所附原始凭证的张数是否相符。 (二 )、根据记账凭证登记各种明细分类账。（三）、月末作计提、摊销、结转记账凭证，对所有记账凭证进行汇总，编制记账凭证汇总表，根据记账凭证汇总表登记总帐。负责公司的固定资产账 1.负责每月提取折旧； 2.负责固定资产报废、清理的账务登记； 3.新购入固定资产的入账； 4. 年终汇总。（四）、结账、对帐。做到帐证相符、帐帐相符、帐实相符。 1、结账前，必须将本期内所发生的各项经济业务全部登记入账。（1）账实相符。是账簿记录与实物、款项实有数核对相符的简称。保证账实相符，是会计核算的基本要求。由于会计账簿记录是实物款项使用情况的价值量反映，实物款项的增减变化情况，必须在会计账簿记录上如实记录、登记。因此，通过会计账簿记录的正确性，发现财产物资和现金管理中存在的问题，有利于查明原因、明确责任，有利于改进管理、提高效益，有利于保证会计资料

真实、完整。（2）账证相符。是会计账簿记录与会计凭证有关内容核对相符的简称。保证账证相符，也是会计核算的基本要求。由于会计账簿记录是根据会计凭证等资料编制的，两者之间存在逻辑联系。因此，通过账证核对，可以检查、验证会计账簿和会计凭证的内容是否正确无误，以保证会计资料真实、完整。各单位应当定期将会计账簿记录与其相应的会计凭证（包括时间、编号、内容、金额、记账方向等）逐项核对，检查是否一致。如果发现有不一致之处，应当及时查明原因，并按照规定予以更正。（3）账账相符。是会计账簿之间相对应记录核对相符的简称。保证账账相符，同样是会计核算的基本要求。由于会计账簿之间，包括总账各账户之间、总账与明细账之间、总账与日记账之间、会计机构的财产物资明细账与保管部门、使用部门的有关财产物资明细账之间等相对应的记录存在着内在联系，通过定期核对，可以检查、验证会计账簿记录的正确性，便于发现问题，纠正错误，保证会计资料的真实、完整和准确无误。（4）账表相符。是会计账簿记录与会计报表有关内容核对相符的简称。保证账表相符，同样也是会计核算的基本要求。由于会计报表是根据会计账簿记录及有关资料编制的，两者之间存在着相对应的关系。因此，通过检查会计报表各项目的数据与会计账簿有关数据是否一致，确保会计信息的质量。（五）、编制会计报表，做到数字准确、内容完整。（六）、将记账凭证装订成册，妥善保管二、负责我公司及关联单位税收核算与纳税申报、缴纳工作、税务登记、变更注销等事项。及协同有关部门审计及汇算清缴工作。三、负责公司的项目成本核算负责与销售部门对账。 1、每月底与营销部核对销售明细及回款金额。 2、整理各个项目成本及费用并进行归集；按月与工程部对接工程款支付情况。 3、月底向部门领导报送本月销售明细、项目成本和费用分类。

浅析企业管理决策科学化

浅析企业管理决策科学化摘要：管理决策是现代管理活动中非常关键的一项工作，决策是管理的核心，可以认为整个管理过程都是围绕着决策的制定和组织实施而展开的。诺贝尔经济学奖得主西蒙甚至强调管理就是决策，决策充满了整个管理过程，决策在管理中的重要地位由此可见一斑。因此，管理决策的科学与否就关系到企业兴衰成败的关键。关键词：企业管理决策科学化目前，许多国有企业缺乏活力、缺乏竞争力、经营十分困难，其主要原因是企业冗员、观念陈旧、经营粗放、管理落后、设备陈旧、资金短缺、负担沉重等，而所有这些无小与企业的决策观念、决策方法、决策水平有关。企业决策是关系到企业生存与发展的重要问题，但是由于种种原因，还有很多企业的领导对其依然缺乏充分认识和足够重视。在当前我国国有企业步履维艰、困难重重之时，企业必须进一步明确决策定位，充分认识企业决策过程中存在的种种问题，积极探讨企业决策科学化的对策措施。只有这样，才能小断提高企业决策水平和投资效益。 1决策与决策科学化 1.1决策概念及地位所谓决策，就是为未来的行为制定多种可供选择的方案，并决定采用某种方案的过程。就是人们为某件事情拿主意，下决心作出合理选择的过程。企业管理活动中，为了达到某一目的，通常可以采取多种办法，或几个行动方案，从中选出利益最大、损失最小的最优化行动方案，这就是企业管理中的决策。而企业运作的好坏与否，盈利还是亏损往往取决十企业管理者决策是否正确。正如诺贝尔经济学奖得主美国管理学派主要代表西蒙提出:管理就是决策”，决策程序贯穿着管理的全过程。对于任何一家企业来说，决策都是其全部经济活动的先导。比如，企业生产什么产品，采用什么技术标准进行生产，以何种价格水平与销售方式投人市场，需要聘用哪些人员，制定何种发展战略，运用什么竞争策略一一所有这些问题的有效解决，都离不开企业的决策。决策是企业经营管理的神经元和生命线，科学的企业决策能使企业充满活力，兴旺发达，而错误的经营决策会使企业陷人被动，濒临险境。因此，如何提高企业科学决策显得格外重要。 1.2关于决策科学化著名管理学家西蒙曾提出了“决策科学管理法”的理论，认为决策科学管理法，是指决策时要以充足的

如何提高科学决策能力

浅议如何提高科学决策能力我们党目前面临着四大考验，其中之一就是“执政考验”，从十六大开始，我们党就鲜明地提出加强党的执政能力建设，很重要的一个方面就是提高领导干部的科学决策能力。领导干部决策能力对一个单位、地区的发展，起着至关重要的作用。宽城作为全市经济社会发展的中坚力量，就必须牢固树立科学发展的理念，切实提高科学决策能力，努力促进全县经济社会事业健康快速发展，为全市经济社会又好又快发展提供有力保障。提高科学决策能力，必须坚持以科学发展观为指导，不断做好以下几个方面的工作：一是提高领导干部科学决策能力，必须切实做到胸怀群众、执政为民。党的宗旨是全心全意为人民服务，各级领导干部在考虑问题、决策工作的时候，具体要做到“三个坚持”。一要坚持正确的政绩观。抱着对党和人民的事业高度负责的态度，从最广大人民的根本利益出发，脚踏实地，扎实肯干，埋头实干，尽心尽力为人民谋利益，做出真正造福群众的决策，创出真正造福人民的政绩。二要坚持科学的发展观。树立科学的发展观和实现科学决策是一脉相承的。我们必须以科学发展观为指导，必须以科学的决策为支撑点，努力促进经济社会又好又快发展。就我县工作而言，要牢牢把握“转型升级、绿色崛起、统筹城乡、全面发展”的发展观。三要坚持牢固的群众观。我们党最大的执政优势在于密切联系群众。我们在决策时要充分考虑群众意愿，维护群众利益，把对上负责和对下负责统一起来，坚决杜绝“不怕群众不满意、就怕上级不注意”的错误倾向。

二是提高领导干部科学决策能力，必须不断加强学习，努力提升决策素养。学习是政治坚定、科学决策的重要基础条件，是我们认识和改造客观世界的重要武器。各级领导干部一是要提升理论素质。要不断增强学习的紧迫感和责任感，认真学习马列主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想，学习科学发展观和中央制定的路线、方针、政策，学习法律、科技、历史和市场经济等各个方面的知识，不断夯实自己的理论根基。并及时把学到的理论和知识逐步转化为基本的思想理论素质，转化为观察、处理问题的立场、观点、方法，转化为指导工作实践的实际能力。二是要提升专业素质。决策者是总揽全局的，涉及的工作方方面面，关注的事物千头万绪，这就要求决策者必须了解各业职能，通晓各业知识，同时还要不断提升专业素质，这样才能取得主动权，在“拍板”时做到把握关键，有的放矢。三是要提升法律素质。近年来，我们关注或听说过的许多“官司”，都以实实在在的教训告诉决策者：每做一项决策都必须在法律范围内，做到依法决策，否则，决策者必将作茧自缚。因此，决策者务必学法、知法、懂法。法律一旦成为决策的依据，就能有效地保证决策的正确性，使决策经得起时间的检验。四是要提升心理素质。领导干部的心理素质和状态直接影响着决策的质量和效果。领导干部要自觉加强心理素质的锻炼和培养，避免消极的心理效应对决策的影响，以提高决策的质量。三、提高领导干部科学决策能力，必须注重调查研究，了解掌握基层实情。俗话说：“没有调查就没有发言权。”科学的决策，来源于深入的调查研究，来源于准确的分析判断和认真的比较选择。在实践中，一是要广泛调研。经常深入

房地产公司会计科目设置

房地产公司会计科目设置一、开发成本项目的设置根据《房地产开发企业会计制度》，企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。 1、土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，具体科目可设置： ⑴取得土地使用权土地出让金、契税、补交地价、补偿合作方地价、以房换地的价值、印花税等； ⑵土地增用费土地转让费、土地收益金、土地开发费、耕地占用税等； ⑶土地补偿费劳动力安置费、拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出、农作物补偿费、危房补偿费、周转房摊销等； ⑷其他拍卖佣金、土地购置（拍卖、招标）费、土地交易费、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费等。 2、前期工程费指在取得土地开发权之后，项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用，具体科目可设置： ⑴七通一平费临时施工道路费、临时施工用水接入费、临时施工污水管接入费、临时施工用电接入费、临时施工用气接入费、临时施工办公电话接入费、临时施工办公网络接入费、场地平整费； ⑵临时设施费临时办公室费、临时厕所费、施工场地围墙及门卫室费、临时场地占用费、临时借用空地租费、其他临时设施费； ⑶规划设计费

规划(方案)设计费、管线设计费、施工图设计费、幕墙专项设计费、装饰专项设计费、智能化专项设计费、景观专项设计费、规划设计模型制作费、效果图设计费、制图晒图赶图费、可行性研究费、方案招标费、方案评审费、综合管网设计费、排水方案设计费、其他专项设计费； ⑷行政规费及报建费项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、审图费、价格评估费、渣土费、施工噪音管理费、散装水泥专项资金、工程质量监督费、工程造价管理费、安全监督费、劳动定额测定费、招投标管理费、房屋所有权登记费、综合开发管理费、房屋所有权登记工本费、档案管理费、标底编制费、人防报建费、消防报建费、路口开设费、教师住宅基金、地籍地形图核地、抗震审查费地名费、劳动保险基金； ⑸大配套费基础设施配套费、白蚁预防费、地方教育附加费、墙改专项基金、人防易地建设费、水增容、电增容费、煤气增容费； ⑥水文地质勘察费地质勘察费、水文勘察费、文物勘察费、拨地钉桩验线费、地下障碍物探测、环境评测费、施工放线费、水准测量工程测量、日照分析合同、工程波速测试、建设项目日照分析、工程测量交通分析费等；； ⑺测绘费面积测绘、地形地貌测绘等； ⑻预算编审费编制预算费、预算审查费等； ⑼其他挡光费、挡光鉴定费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 3、建筑安装工程费指项目开发过程中发生的主体内列入建筑安装预算内的各项费用，具体科目可设置： ⑴基础工程土石方工程、地基加固处理费、桩基础、围护及支撑费等； ⑵主体工程土建(结构)工程、土建(建筑)工程等； ⑶安装工程