房地产营改增税负率测算表-

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房地产业——《营改增税负分析测算明细表》填报指南

房地产业——《营改增税负分析测算明细表》填报指南2016-05-18 suntax王晶《营改增税负分析测算明细表》填报指南行业案例——房地产业【房地产业案例一】 C 房产公司为增值税一般纳税人，2016 年6 月份发生以下业务：1．6 月10 日销售本公司自行开发的商品房一套，取得销售不动产收入555 万元，并开具发票、办理交房手续，该项房产项目是5 月1 日开工的项目。

2．6 月20 日支付建筑公司建筑安装工程费，收到增值税专用发票注明金额200 万元，税额22 万元。

（一）增值税申报对C 公司来说，6 月份发生的业务按照一般计税方法应分别计算销项税额和可扣除的进项税额，按照11%的税率计算应纳税额。

按照纳税义务发生时间的规定，C 公司应于办理交房手续的当天确认收入，6 月份的销项税额＝555÷（1+11%）×11%＝55（万元）；同时，C 公司购进的建筑安装工程费可以凭取得的增值税专用发票抵扣，所以6 月份的进项税额为22 万元。

所以，C 公司6 月份（所属期）的增值税应纳税额为55－22＝33（万元）（二）税负分析测算明细表第一步，选择应税项目代码及名称，根据《营改增试点应税项目明细表》列明的项目进行选择，C 公司选择“090100 销售不动产建筑物”。

第二步，选择应税项目适用的增值税税率或征收率以及对应的营业税税制下的营业税税率，C 公司选择了“090100 销售不动产建筑物”后，就有11%和5%两档增值税税率（征收率）可以选择，C 公司应选择11%，营业税税率则选择5%。

完成这一步后，C 公司填表的情况如下：第三步，增值税应纳税额的测算。

分别填写不含税销售额，服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额，其他项目根据表内公式和申报表有关内容自行计算。

C 公司本期应税项目不含税销售额为500 万元，实际扣除金额为0，仅发生不动产销售业务，则第7 栏增值税应纳税额（测算）＝55÷55×33＝33（万元）。

营改增前后综合税负测算

化或前转。
80
73.09，降6.91
比例：8.64%
之二，转嫁税负，提价保
持利润。
不含税收入为97，
A÷1.11=97
A=107.67，比例？
11% 税率收入成本税金利润利润
营改增前 100
80 3 17 17%
营改增后 90.09 73.09
0 17 18.87%
工程计价清单
费用构成
单位数量单价合计
1 直接费
1000
A 人工费
200
B 材料费
600
C 机械费
200
2 管理费（A×10% ）
20
3 利润（1+2）×10%
102
4 成本（1+2+3） 5 各项规费：4×5.2%
1122 58
6 税金(4+5)×3.413% 7 费用总计(4+5+
一、税负及影响税负的因素
。
二、房地产业综合税负测算
三、建安企业综合税负则算
四、营改增后税负转嫁分析
建安企业收入成本
税金利润利润率
营改增前 100
80
3 17 17%
营改增后 90.09
80
0 10.09 11.2%
解决办法：
之一，降低成本，内部消
6 不含税收入(4+5) 7 税金(11%)
1079.45 118.74
40(税金) 1220(费用)
合计
1198.2
合计(老)
1 直接费 A 人工费 B 材料费
912.82 200 512.82
1000 200 600
C 机械费 2 管理费(A×10%)

营改增税负分析之税负分析测算表

02
税务申报数据
03
相关政策法规
企业向税务机关申报的纳税数据，包括增值税、营业税等各税种的申报数据。
包括营改增政策文件、税收法规等，用于确定相应的税率和计税依据。
测算表的编制步骤
计算税额
整理数据
对收集到的数据进行整理、核对和筛选，确保数据的准确性和完整性。
根据测算表的基本结构和数据栏的设置，计算各税种的应纳税额。
案例二：某物流企业的税负优化方案
总结词
优化运输成本
详细描述
某物流企业通过合理利用税收政策，如差额征税等，降低企业税负。
详细描述
某物流企业通过优化运输成本，增加可抵扣的进项税额，降低企业税负。
总结词
合理利用税收政策
提高经营效率
总结词
详细描述
某物流企业通过提高经营效率，降低成本，从而降低企业税负。
03
02
推动技术创新
加强人工智能、大数据等技术在税负分析中的应用研究和推广。
加强国际合作
借鉴国际先进经验，积极参与国际税收治理合作。
04
感谢您的观看
THANKS
计算税负变化
通过对比营改增前后的税负情况，分析营改增对企业的税负影响。
分析税负差异原因
通过分析测算表中的数据，探究税负变化的原因，为企业制定相应的应对策略提供依据。
预测未来税负趋势
根据测算表中的数据变化趋势，预测未来税负情况，为企业制定长远的发展规划提供参考。
测算表在税收筹划中的作用
优化税收结构
营改增税负分析之税负分析测算表
目录
• 营改增税负分析概述 • 营改增税负分析测算表的设计 • 营改增税负分析测算表的运用 • 营改增税负分析的案例分析 • 营改增税负分析的未来展望

房地产开发项目营改增后增值税测算(模型)

办公室租金、员工房租费
电费
水电费
水费
水电费合计
-
业务招待费
会议费
会务费、差旅费、资料费、场地费、会议餐费、其
管理费用招聘费
汽油费
维修费
路桥费
车辆使用费
保险费车辆租赁费
养路费
其他
车辆使用费合计
-
低值易耗品
差旅费
住宿费、交通费、出差补贴。
印花税
房产税
税金
残保基金土地使用税
车船使用税
-
税金合计
-
折旧费
样板房建筑及装修
样板房内家具
样板房内家电
样板房/售楼处装修费
售楼处建筑及装修售楼处内家具
售楼处内家电
售楼处景观
小计
监理费
检验检测费
工程施工招标代理费
工程设备招标代理费
工程造价咨询费工程预算编审咨询费
工程结算编审咨询费
小计
本项合计
交纳的电增容费
供电贴费
供电工程费
设备安装及电缆铺设费
电源建设费
小计
水增容费
物业开办费
公共设施维修基金
其他公用配套设施费
本项合计
职工工资
职工体检费、医药费、困
职工福利费
难补助、水电补贴、房租补贴、节日补贴、工作餐
、福利设施、文体活动。
基本养老保险
医疗
劳动保险费合计
职工教育经费
电话费
网络费
文印费
办公用品
办公费
书报费
法律费
装修费
租赁费
办公费合计
修理费
适用税率 11% 11% 11% 11% 11%

各行业税负测算标准、建筑业“营改增”税负测算分析

税负计算及各行业税负一览表一般税负率过低往往会引起税务局的关注，可以掌握在不低于行业平均税负率1%左右（商业企业1.5%左右）。

目前一般指增值税：理论税负率：销售毛利*17%除以销售收入实际税负率：实际上交税款除以销售收入税负率是指增值税纳税义务人当期应纳增值税占当期应税销售收入的比例。

对小规模纳税人来说，税负率就是征收率3%，而对一般纳税人来说，由于可以抵扣进项税额，税负率就不是17%或13%，而是远远低于该比例，具体计算如下：税负率=当期应纳增值税/当期应税销售收入当期应纳增值税=当期销项税额-实际抵扣进项税额实际抵扣进项税额=期初留抵进项税额+本期进项税额-进项转出-出口退税-期末留抵进项税额注1：对实行“免抵退”的生产企业而言，应纳增值税包括了“口抵减内销产品应纳税额”。

注2：通常情况下，当期应纳增值税=应纳增值税明细账“转出未交增值税”累计数+“出口抵减内销产品应纳税额”累计数补充知识：“出口抵减内销产品应纳税额”是指生产企业出口自产货物所耗用的原材料、零部件、燃料、动力等所含应予退还的进项税额，抵顶内销货物的应纳税额。

“退税”是指国家按规定对纳税人已纳税款的退还，优惠退税是税收支出的一种形式，即国家为鼓励纳税人从事或扩大某种经济活动而给予的税款退还。

通常包括出口退税、再投资退税、复出口退税、溢征退税等多种形式。

什么是“免、抵、退”：实行“免、抵、退”税管理办法的“免”税，是指对生产企业出口的自产货物，免征本企业生产销售环节的增值税；“抵”税，是指生产企业出口的自产货物所耗用原材料、零部件等应予退还的进项税额，抵顶内销货物的应纳税款；“退”税，是指生产企业出口的自产货物在当期内因应抵顶的进项税额大于应纳税额而未抵顶完的税额，经主管退税机关批准后，予以退税。

一般税负率过低往往会引起税务局的关注，可以掌握在不低于1%（商业企业1.5%左右），各行业的税负率是不同的，下面列示各行业的具体的税负率。

营改增税负分析测算明细表

《营改增税负分析测算明细表》填报解读
文件依据：国家税务总局关于营业税改征增值税部分试点纳税人增值税纳税申报有关事项调整的公告（国家税务总局2016年30号公告）国家税务总局关于印发《全面推开营改增试点税负分析和整体运行情况分析工作方案》的通知（税总函〔2016〕202号）
自2016年6月申报期起，由主管税务机关确定的，从事建筑、房地产、金融和生活服务等经营业务的增值税一般纳税人，应当在办理增值税纳税申报时，填报《营改增税负分析测算明细表》。一、填报时间：从2016年6月申报期起二、填报范围：初步统计此次湖里区范围内需要填报测算明细表的一般纳税人有9623户三、填报路径：与增值税纳税申报一起
一、填报要点二、填报说明三、填报案例
一、填报要点
1、纳税人兼营多种应税行为的，应该分项目填报《测算明细表》，即多项应税行为分行填报对应“应税项目代码及名称”及相关栏次数据。 2、纳税人同期发生相同应税行为，适用不同计税方法的，应将不同计税方法的销售额、差额扣除额等数据分行填报《测算明细表》。 3、纳税人同期发生相同应税行为，在原营业税政策下适用不同营业税税率的，确定其对应的增值税税率或征收率、营业税税率。
反映纳税人当期对应项目的价税合计数。本列各行次＝第1列对应各行次+第2列对应各行次
纳税人销售服务、不动产和无形资产享受差额征税政策的，应填写对应项目当期实际差额扣除的金额。不享受差额征税政策的填“0”。
第5列“含税销售额”：纳税人销售服务、不动产和无形资产享受差额征税政策的，应填写对应项目差额扣除后的含税销售额。本列各行次＝第3列对应各行次-第4列对应各行次
4、纳税人享受增值税差额征税政策且发生差额扣除额的，才能按实际扣除额填报第4列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额” 5、纳税人当期发生的应税项目，按国家统一的原营业税政策规定享受差额扣除政策的，可以填报对应行次第9列“本期属时间” “纳税人名称”的填写同《增值税纳税申报表（适用一般纳税人）》主表。（二）各列填写说明

房地产开发项目营改增后增值税测算模型

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安装工程费
发电机及安装人防设备工程费建筑安装泵房设备及安装费工程费航空障碍灯其他安装工程费小计公共区域装饰工程户内精装修装修工程费外立面装饰工程小计样板房建筑及装修样板房内家具样板房内家电售楼处建筑及装修样板房/售楼处装修费售楼处内家具售楼处内家电售楼处景观小计监理费检验检测费工程施工招标代理费工程设备招标代理费工程造价咨询费工程预算编审咨询费工程结算编审咨询费小计本项合计交纳的电增容费供电贴费供电工程费设备安装及电缆铺设费电源建设费小计水增容费供水管网建设费雨(污)水管网建设费给排水工程费防洪管网建设费消防给水基础设施费小计燃气增容等规费煤气管道的铺设费燃气工程费煤气配套费小计入网费基础设施电视工程费有线电视的线路铺设费小计电话配套费电话增容费通讯工程费电话电缆集资费小计宽带网接入费通讯线路及设备安装费智能化系统小计小区道路工程费小区道路及路灯环卫垃圾站(箱) 环卫工程费灭蚊灯小计绿化工程费其他费用本项合计居委会物业管理用房
收入项目
扣除项目
开发成本
期间费用
开发成本及进项税额二级科目三级科目四级科目土地出让金建设用地指标交易费契税土地征用土地交易费及拆迁补税金偿费拆迁补偿费其他土地支出本项合计临时施工道路费临时施工用水接入费临时施工污水管接入费临时施工用电接入费三(七)通一平费临时施工用气接入费临时施工办公电话网络接入费场地平整小计临时办公室费临时宿舍费临时厕所费临时设施费施工场地围墙及门卫室费其他费小计可行性研究费可行性研究费市场调研费市场调研费规划设计费施工图设计费装饰专项设计费智能化专项设计费景观专项设计费设计费其他专项设计费规划设计模型制作费制图、晒图费

房地产开发项目营改增后增值税测算模型

销售代理费用合计
预算或实际金额
-
营销工程-临时售楼部
、非实体样板房维修费
营销工程-广告围墙建
售楼部运行费用
客户服务费
维修基金
分户产权交易费
其他
总合计
职工工资
职工体检费、医药费、困
职工福利费
难补助、水电补贴、房租补贴、节日补贴、工作餐
、福利设施、文体活动。
基本养老保险
医疗保险
劳动保险费
失业保险
工伤保险
电话费网络费文印费办公用品印制单证费茶水费其他
办公费合计
展位费展台搭建费场地布置制作费
展览费合计电视广告户外广告牌公交广告工地围墙广告报纸广告其他
广告费合计广告设施及发布费现场包装费促销活动费宣传资料费礼品费外包活动
业务宣传费合计销售佣金销售代理费销售策划费营销渠道费
劳动保险费合计
职工教育经费
差旅费、资料费、场地费、培训餐费、课酬费、其
电话费
网络费
文印费
办公用品
书报费
办公费
印制单证费
茶水费
证照年审费
装修费
其他
办公费合计
修理费
办公设施维修、其他
租赁费
办公室租金、员工房租费
电费
水电费
水费
水电费合计
业务招待费
会议费
会务费、差旅费、资料费、场地费、会议餐费、其
管理费用招聘费
8
销售费用
9
管理费用
10
财务费用
期间费用合计
成本费用及税金合计
含税收入金额 -
预算或实际金额
-
-
开发成本及进项税额

房地产企业税负测算表

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审批人：
编制人：
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项目整体应交增值税税负
增值税及附加
率
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项目整体应交营业税税负
营业税及附加
率
0
5.56%
营改增税负增营改增税负
减
增减率
0.00
#DIV/0!
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房地产增值税负测算表
公司名称：收入项目
序号 1 2 3 4
收入类型销售不动产不动产出租 ……
合计
编制日期：
单位：元
含税收入金额不含税金额适用税率销项税额
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扣除项目序号
成本费用项目
预算或实际金额
其中：可抵扣增值税含税金额
适用税率进项税额
开发成本
一土地征用及拆迁补偿费二前期工程费三基础设施费四建筑安装工程费五公共配套设施费六开发间接费用七不可预见费

房地产企业所得税税负率预测表

其中:财务费用
15
管理费用
16
销售费用
17
二、营业利润
18
加：营业外收入
19
减：营业外支出
20
三、利润总额
21
四、所得税
22五、净利润来自23六、所得税率24
七、净利润率
25
分配个人所得税
26
企业所得税和分配环节个税的税负率预测表
项
目
行次
金额
一、转让房地产收入总额
1
减:房地产成本总额
2
1.取得土地使用权所支付的金额
3
2.房地产开发成本
4
加：其他业务收入
5
减：其他业务成本
6
减：税金及附加
7
其中：营业税
8
印花税
9
城市维护建设税
10
教育费附加
11
地方教育费附加
12
土地增值税
13
减：期间费用
14

地产企业营改增纳税情况表

1.老项目如选择简易征收，则税负由5%下降到4.76%。
2.房地产企业机构所在地和开发产品所在地不在同一地的可能性不大，虽然文件有类似表述，可基本忽略。
3.老项目选择简易征收，新项目一般计税。会遇到分摊问题：（1）共同进项税额分摊：收入比例法。如：园林绿化费、基础设施费、开发间接费的一些费用、期间费用的共同进项。（2）土地款允许一般计税差额扣除，如为同一地块，则土地成本要分摊。可售建筑面积法。 4.老项目如选择一般计税，同样有分摊问题（1）已缴纳过营业税的开发产品所占用土地款金额与未售部分需要分摊，以计算本项目允许差额扣土地额。（2）已售开发产品已缴纳营业税，但即使建安工程费、前期工程费等专用发票在营改增后取得，由于其是用于“营业税项目 ”，也需要对这部分进行进项税转出分摊。（3）同样一套房子，已经预收60%房款缴纳营业税，则这部分对应的进项税额也要按照销售收入比例法将进项税额做转出分摊。
总结： 1.即使全部一般计税，土地也要分摊各自扣除额。 2.但是进项税额只有存在用于“ 营业税收入”、“简易征收收入 ”时才需要分摊。
老项目（简）
新项目
老项目
（一般）
1.房地产新项目进项税额分析
（1）土地款差额，相当于11%抵扣（2）建安11%抵扣，考虑上游是否简易征收（3）利息一律不允许抵扣
2.新项目申报方式
（1）3%预征（注意：与营业税不同，未达到纳税义务发生时间）（2）进项销申报
3.错配及解决方案（纳税义务发生时间问题）
“日光盘，卖得快，死得快”，进项税额错配问题，进销项申报时间，是否确定为交房时，还是完工时？（关注销售不动产纳税义务发生时间的重大变化！）
4.预征抵扣问题
如果既有简易征收老项目，也有新项目，新项目预征3%部分，是否允许抵顶老项目5%的增值税呢？（应该允许）

会计实务：填写《营改增税负分析测算明细表》要注意的几点内容

填写《营改增税负分析测算明细表》要注意的几点内容 5月10日国家税务总局下发了《国家税务总局关于营业税改征增值税部分试点纳税人增值税纳税申报有关事项调整的公告》（2016年第30号），明确在增值税纳税申报其他资料中增加《营改增税负分析测算明细表》，由从事建筑、房地产、金融或生活服务等经营业务的增值税一般纳税人在办理增值税纳税申报时填报，具体名单由主管税务机关确定，自2016年6月1日起施行。

根据《国家税务总局关于做好全面推开营改增行业税负分析有关工作的通知》（税总函〔2016〕172号），纳税人在填报过程中需要注意以下几点： 1、填报行业：《通知》要求全面跟踪四大行业26个小行业，及已试点行业运行情况和原增值税行业减税情况。

主要指建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，以及已试点的交通运输业、邮政业、电信业和现代服务业。

2、逻辑关系：《营改增税负分析测算明细表》与主表及附表1有勾稽关系。

《营改增税负分析测算明细表》与主表11栏销项税额、19栏应纳税额、21栏简易计税办法计算的应纳税额存在逻辑关系，主要指附表1纳税人分税率填报销售收入，确定销售额与销项税额。

3、行业代码：第一列：应税项目及代码名称，需要填列准确，对于不同税率不同应税行为均需分行填报。

多项应税行为分行填报，对应行业代码及名称分别填报；纳税人同期发生相同应税行为，使用不同计税方法，应将不同计税方法的销售额，差额扣除部分分行填报；应适用不同营业税税率的，需要分行填报，分别反映3%或5%税率的数据。

另外需要说明的是，2016年5月1日以后新办理税务登记的试点一般纳税人，以及2016年5月1日以后首次发生四大行业业务的纳税人，和小规模纳税人，不需要填报测算明细表。

热销图书推荐：营业税改征增值税最新政策解读及实务案例分析本文是中华会计网校原创文章，转载请注明来自中华会计网校。

房地产业《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》及其附列资料填写示例

负分析测算明细表
年月日至年月日
金额单位：元至角分营业税增值税应纳原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目营业税应纳税额（测应税营业额本期应扣除本期实际扣税额期初余额本期发生额期末余额算）金额除金额
7
89ຫໍສະໝຸດ 10=8+911（11≤3 12=10-11 且11≤10）
营改增税负分析测算明细表
税款所属时间：年纳税人名称：（公章）月日至年月
日
增值税服务、不动扣除后项目及栏次不含税销售销项(应纳) 价税合计产和无形资销项(应纳) 额税额产扣除项目含税销售额税额本期实际扣 6=5÷ (100%+增值 2=1×增值应税项目代增值税税率税税率或征营业税税率 1 税税率或征 3=1+2 4 5=3-4 码及名称或征收率收率)×增收率值税税率或征收率合计 --11% 5% 40000000 4400000 44400000 15000000 29400000 2913513.51 5% 5% 10000000 500000 10500000 0 10500000 500000
13=3-11
14=13×营业税税率
46513.5135 500000
0 0
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44400000 10500000
2220000 525000

房地产增值税税负率测算

4.3.2 基础工程费
4.3.3 主体工程费
4.3.4 安装工程费
增值税税负率测算表
税率/征收率
一般小规模纳税人纳税人
可售面积
含税单价
含税收入
9% 9% 9% 9%
——
9% 5% ——
—— —— —— ——
——
—— —— ——
——
——
——
5% —— 9% —— —— —— 6% —— —— ——
6%
3%
6%
3%
6%
3%
9%
3%
9%
3%
9%
3%
9%
3%
9%
3%
9%
3%
4.3.5 装修工程费 4.3.6 …… 4.4 基础设施费 4.4.1 管网工程费 4.4.2 环卫工程费 4.4.3 园林工程费 4.4.4 …… 5. 期间费用 5.1 购入办公用品 5.2 支付水费 5.3 支付电费 5.4 支付有形动产租赁费 5.5 支付不动产租赁费 5.6 支付咨询费 5.7 支付差旅费（高铁票） 5.8 支付差旅费（飞机票） 5.9 支付交通费（高速公路费） 5.10 支付交通费（过路过桥费） 5.11 支付物业费 5.12 支付广告宣传费 5.13 支付劳务派遣费 5.14 支付通讯费 5.15 支付银行手续费 5.16 支付利息 5.17 ……
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—— —— ——Βιβλιοθήκη —— ———— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— ——
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一般纳税人选择简易计税3%
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房地产营改增税负测算表

收入项目
其中：可抵扣增适用税率进项税额值税含税金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 编制人： 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
开发成本
十二营业税金及附加
十一其他净支出成本费用及税金合计目整体应交增值税税负增值税及附加率 0.00 #DIV/0! 项目整体应交营业税税负营业税及附加率 0 5.56% 营改增税负增营改增税负减增减率 0.00 #DIV/0!
第 2 页，共 2 页
房地产营改增税负测算表
公司名称：序号 1 2 3 4 合计扣除项目序号一二三四五六七八期间费用九十税金及附加其他净支出成本费用项目土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用不可预见费开发成本合计销售费用管理费用财务费用期间费用合计 0.00 预算或实际金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 收入类型销售不动产不动产出租 …… 含税收入金额编制日期：不含税金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 单位：元适用税率销项税额 0 0 0 0 0.00

地产行业营改增—税负测算模型

纳税人身份：1、鉴于地产营改增税率、过渡期政策均在酝酿中，有诸多不确定性。

假定增值税销项税：售房均取2、测算对象来自《财务指标测算方案汇总_ｖ2.1_20140528》之方案一：全部销售。

假定改征增方案一销售额（含税）：5459625.00%营业税税率：5%2730增值税税率（销项）：17%793319%增值税税负额：70224292增值税税负率：13%8%1、增值税作为价外税具有很强转嫁性，产品、服务多增资则多纳税，但最终都转移给了消费者2、营改增本质：对第三产业来说是减少了重复征税，但在当前GDP增速放缓且地产调控无力，对地产行业来说，是增加6、五种不可避免税负增加：产品服务增值幅度大税负增加；进项税抵扣不足税负增加；上下游抵扣链断裂税负增加；得7、企业应对之道：1、企业分立加大进项税抵扣；调整定价体系转嫁税负；分解收入降低税基。

地产行业营改增—一般纳税人销项税额：企业所得税税率：一、基本假设五、前后税负变化分析营业税税额：流转税税负增加额：3、针对如城市综合体类似商业地产，增值税税负率13%较营业税率提高8%，总体税负增加6%，对到可抵扣税源，如城市综合体可抵扣进项的成本（含税）/年销售额（含税）为19%，主因是城市综合体自身增值额3.8亿/7932]，如主要开发成本是由建安成本构成，但进项税率仅为11%。

即使如此，又是建安企业难以承受，原因建安多是劳时有专家在游说政府。

4、将来执行政策1：地产行业按11%税率征税，建安行业按8%征税，则增值税税负率8%，总体税将来执行政策2：地产行业按13%税率征税，建安行业按8%征税，则增值税税负率10%，总体税负增加4%，较之前营业注：变更标记红底色单元格数据即可得到上述结果。

5、建议：1）努力2015年上半年完成二期销售部分的营建、销售，自持物业待政府释放明确信号再论。

一方面国家控制地产增大限将至。

另一方面最近政府、专家频频放言，经济增长可放缓，但历来税收不放缓。

房地产营改增税负测算表_

益测算表
公司名称：编制日期：
序号收入项目
收入类型
含税收入金额
不含税金额
抵减土地价款后的不含税销售额
1 2 3 4
…… 合计 0.00 预算或实际金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
第 1 页，共 4 页
扣除项目净利润
序号 34 35 36 37 38 40 41
审批人：
成本费用项目净利润含税收入含税成本含税期间费用含税其他支出税金及附加合计现金净流入
预算或实际金额
其中：可抵扣增不含税值税含税金额成本
净现金流
编制人：
第 2 页，共 4 页
单位：元
适用税率
税负比较
土地增值税
企业所得税
销项税额进项税额合计应交增值税增值税附加 18 税金及附加合计 19 增值税及附加 20 营业税及附加 21 收入 22 扣除项目合计 23 增值额 24 增值率 25 应交增值税 26 不含税收入 27 减：不含税成本 28 不含税期间费用 29 不含税其他支出 30 增值税附加土地增值税 31 加：纳税调增 32 应纳税所得额 33 应纳所得税
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 其中：可抵扣增不含税值税含税金额成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
销项税额
0.00 适用税率进项税额

建筑工程项目“营改增”税负测算表-施工单位营改增税负及利润对比

47
9
安全网
0.23% 25.07 3% 0.73
24
10
油漆
0.13% 14.17 13% 1.63 13
11
天那水
0.14% 15.26 3% 0.44
15
12
砌体
1.81% 197.29 13% 22.70 175
13
水泥
0.97% 105.73 3% 3.08 103
14
砂浆
0.94% 102.46 3% 2.98 99
利润率
9.30%
营业税情况下盈利情况利润收入利润率
390 10,900
3.58%
合同价（万增值税税额增值税税负率增值税负率
建筑工程项目“营改增”税负测算表
10,900
销项税额
900
进项税额
3%
应交增值税
0.31%
增值税税负率
3.31%
900.00 568.67 331.33
“营改增”后情况
序号
成本构成
各成本占比（%）
成本金额（万元）
适用税率
理论税额
不含税成本
1
人工费
30.00% 3,270 3% 95.24 3,175
32
管理费
5.87% 587
0% 0.00
33
税收
4.51% 491.59 0% 0.00
34
利润
3.58% 390.22 3% 0.00
合计
100.00% 10,000
568.67 9,030
增值税情况下盈利情况金额万元
销售收入
10,000.00
销售成本
9,029.87