沈阳调研报告2020.10.26

沈阳市场调研报告
调研地点：沈阳时尚地下街
调研时间：2020年10月23日上午10:30
调研人员：牛海涛、佟金阳、刘玉莹
一、太原街--时尚基本情况
时尚集团成立于1986年，总部位于深圳，历经不断的实践和探索，现已成为以商业地产开发及商业运营管理为主营业务的大型集团企业，并在沈阳、南京、鞍山、广州、成都拥有全资子公司，经营成效显著，拥有极高的知名度。

沈阳时尚地下街成立于1998年，由时尚集团投资开发，位于沈阳最繁华的商业区之一——太原街地下。

是集服装、鞋帽、日用百货、化妆品、餐饮等经营品种为一体的大型综合购物广场。

沈阳时尚地下街建筑面积3万余平，全长1000余米，共分为上下两层，日均客流量达到30万人次以上，是目前沈阳最大的地下商业街之一，也是最受青年人喜爱的商场之一。

1.地理位置：项目位于沈阳市和平区，处于沈阳市最中心位置
沈阳市区域图
2.交通：四横三纵道路体系通达性好，轨道地铁便利
沈阳时尚地下街交通环境
商场外部交通道路情况：
中华路情况
太原街情况
3.商圈：太原街定位为都市时尚的高端现代化中心
太原街商圈主要业种包括服装、名表、饰品、电器、餐饮、百货及专业性商品多条街
太原街步行街业态分布情况：主要有服装、运动器材、名表、饰品、百货、专卖店等
中华路业态分布情况：主要有专卖店、商场、超市、电器、婚纱摄影等
4.项目业态规划
时尚地下街自然情况
企业性质
私营
法定代表人沈阳时尚商业有限公司
成立时间负一层1999年，负二层2003年
营业时间10：00-21:00
主营项目男女装、针织、小百、饰品、包、美甲、
纹身、造型、餐饮
经营方式零售
商场规模19420㎡
5.商场整体布局：环状街区式商业，负一层分布较多，主打时尚主
题
负一层
✧沈阳时尚地下街负一层分为18个区，设有13个出入口，其中临近地铁以及
中华路商业主街为重要出入口。

✧负一层设有五个扶梯连接负二层，以及配置有3个卫生间。

✧以商街形式布局，每个横向区域中间设有中岛，中岛安排水吧、饰品、百货、
零食等
✧负一层规划业态主要为服装、鞋帽、配有餐饮、小百、针织、美甲、化妆品
等业态
负一层商铺总计约663户，主力户型面积偏小，在10-30平之间
负一层按照品牌数量计算，女装与饰品占比最大，在30%以上。

负一品牌占比表
负一层入口及档口
负一层服装、美甲档口
负一层餐饮档口
负二层
项目负二层分区少于负一，太原街区域部分，两侧有服装、美甲档口，经营效果相对负一层较差。

✧沈阳时尚地下街负二层分为14个区，设有13个出入口，其中中兴口临近地
铁以及中华路商业主街，为重要人流出入口。

✧负二层设有五个扶梯联通负一层，配置一个卫生间。

✧以商街形式布局，每个横向区域中间设有中岛，中岛安排水吧、饰品、百货
等。

负二层规划业态主要为服装、餐饮、美甲。

客流量相对负一较少。

负二层服装、餐饮档口图片
6. 沈阳时尚地下街总结：
1. 沈阳时尚地下街负一层整体重新装修，南侧天井以国潮来袭为主题，大食尚餐饮重新装修，街区整体效果较原商场更为明亮且富有时尚气息。

2. 沈阳时尚地下街属于环形购物商街，单街区，死角较少，但区位划分不清晰。

3. 沈阳时尚地下街以服装、鞋帽、百货为主，附带餐饮、水吧等。

时尚地下街，价格在800-1200元/㎡/月间。

，负二存在封街区域，价格在500-1000元/㎡/月，客流量相对负一较少，存在关档情况，经营状态较差。

转租转兑有好处费，8000-3万不等，各别区域位置好好处费更高。

4.沈阳时尚地下地理位置好，消费群体以15-35岁的年轻群体为主，客流量大。

5.目前沈阳时尚地下街负一层无空铺，负二层有7-8家转兑档口。

有少量档口
存在开灯关门或闭档状态。

6.沈阳时尚地下商户货源主要来自沈阳五爱、大连鞋城、广州批发、商品同质
化严重。

沈阳时尚地下优劣势分析：
优势劣势
地理位置优越，临近火车站、地铁站、批发城，处于太原街核心区域硬件设施老化严重，需更加关注卫生条
件，设备老化现象
定位精准，锁定年轻消费群体，与周边
商场，例如万达、中兴形成差异化竞争
租金较高，经营条件与竞争较大
商户品质高，基本都是从商10年以上老
商户商场负一层与负二层形成强烈对比，负二客流量较少。

有转兑、关档现象
独特的装修风格，保证了商场的整体协
调与美感
商户货源同质化
调研地点：大悦城4 1/2
调研时间：2020年10月23日下午13：00
调研人员：牛海涛、佟金阳、刘玉莹
二、大悦城-4½街区
1. 项目简介：
大悦城成立十年，凭借丰富的活动资源和成熟的市场经验，面向不同客群相继推出了骑鹅公社、悦界、⑤号车库、IF街、神兽寺街、摩坊 166、超级工廠等个性化、多样化的系列主题街区。

大悦城积极尝试艺术、文化等跨界元素与主题推广的结合，引领购物中心进入街区化、场景化、主题化时代，成为国内高质量生活消费方式最前沿的提供者，进而也提升了目标客群的停留时间及提袋率，实现大悦城客流与调性的双提升。

沈阳大悦城在此背景下，多年来深耕沈阳市场，正式推出4½主题街区。

沈阳大悦城4½街区坐落于D馆4楼电影院旁，由原来的停车场改造而成，占地约5000㎡。

4½是停车场楼层的记号，代表着对过去的记忆，又是新街区的符号，4代表了街区内设计、艺术、创意、生活四大模块，½则寓意被切开的内核，寓意回归，回归事物本质，回归设计创意初心。

大悦城的4 1/2本着""怀旧与新生"的主题"，让人感觉到与传统商场的区别，让顾客眼前一亮，旧环境呈现出新的不一样的风格。

街区入口
2. 沈阳大悦城街区的造物逻辑
中粮置地沈阳公司总经理聂庆庆表示，从2013年开始，沈阳大悦城进入一个高速发展期，每年的销售额都保持两位数的增长，2014年—2015年销售额增长近67%，2015年—2016年增长接近20%，在沈阳目前商业竞争如此激烈的情况下，经营的表现独树一帜，面对存量商业市场的饱和，为了获得客户更加强的粘性和更多的信任，沈阳大悦城在业务层面、服务层面、经营层面做出创新，于是推出了4½街区。

街区一角
街区保留了停车场的主题元素，打造了全国首家坡道式垂直交通商业设计，设计与街区内的不同种类业态相互搭配，让社交拥有属于自己的聚集地，南向超大面积的阳光挑空步行街，让聚餐变成时尚。

艺术馆透视空间的设计让优雅的文艺咖与设计环境更相得益彰，让品牌像艺术品一样陈设。

独特的街区，木窗，阳台，坡道设计让制作工艺有的独特的观看视角，像镜头一样关注工艺。

独具设计感的品牌，与街区独特的建筑形态组合成引领生活方式。

遇见十年前的自己
3. 街区模块
✧卷帘门
✧开心麻花乌托邦
✧谁还有梦想
✧翻卷人生
✧一剪梅了
开心麻花
西虹人瘦
4½祈愿牌的自白书
让命运告诉你答案
论青年人的自我修养
窄巷收信时间
4. 大悦城-4½街区总结
大悦城秉持经营客流的商业本质推出了4½街区，进一步提升购物中心的整体风格。

开业初期一经推出便得到沈阳消费者拥趸，解开了沈阳大悦城体验化和场景化的新篇章。

但如今，所有商铺已经撤柜街区没有可见商家，变成年轻人拍照打卡处。

调研地点：沈阳春天
调研时间：2020年10月24日上午9：30
调研人员：牛海涛、苏畅欣、佟金阳、刘玉莹
三、沈阳春天
1.项目简介——发展史
沈阳春天百货有限公司始建于1993年，位于沈阳最繁华的商业街—中街的中间地段，坐落在故宫的中轴线上。

沈阳春天以经营前卫、时尚服饰著名，深受年轻人欢迎。

沈阳春天的前身是辽宁工业展览馆，沈阳春天建筑面积2.4万平方米。

2.地理位置
沈阳春天位于沈河区中街路166号，位于百年老街中街之上，临故宫、大帅府等悠久建筑，周围临近恒隆广场、中粮大悦城、新玛特等商场。

周边配套招商银行、储蓄银行、建设银行。

附近交通发达，公交线路多，辐射范围广。

3.自然情况
沈阳春天自然情况
成立时间1993年
隶属关系春天百货有限公司
营业时间夏季周一至周五10:00-19:30
周六至周日10:00-20:00
冬季周一至周五10:00-19:00
周六至周日10:00-19：30 主营项目女装百货
4.经营规模
楼层建筑面积使用面积商铺个数经营品项
内衣、美甲一层12371㎡8935㎡261 男女装、饰品、鞋、内
衣、美甲二层4845㎡2429㎡122 男女装、饰品、鞋
三层4900㎡2880㎡126 男女装、饰品、鞋、内
衣四层4880㎡2880㎡127 男女装、童装
五层3600㎡2700㎡73 男女装
总计36599㎡23049㎡1031
5.各楼层经营情况
负一层：货品以时尚女装为主，附带男装、鞋帽、箱包、小百货，货品大多来源于五爱，极少数来自北京和广州，消费人群集中在18-25
岁年轻女性，商品价格相对负二层较高
负二层：货品集中以女装为主，零星分布男装、鞋帽、箱包、小百货，货品大多来源于五爱，消费人群以学生为主，年龄在18-25岁，商品档次较负一低，商户较少，撤档较多，转兑档口较多。

一层：沈阳春天一层位于中街繁华商圈，装修风格宽敞明亮，以韩式风格为主，公共面积多为白色。

一楼品项为百货形式，商品以中高端品牌为主，均为18-35岁的中青年时尚潮牌为主，货品价格300-2000元不等。

一楼主流户型一般都在70-120㎡。

二层：二楼货品档次较低，五爱货品较多，主力户型15㎡，管理费与租金相对较低，商户变更频繁。

三层：该楼层主营以休闲男女装为主，货品主要来源：广州、北京、五爱。

该层新区开业时间是2010年11月，客流量少，有开灯关门，商户不在情况。

四层：以经营休闲、外贸男女装为主，货品主要来源：广州、北京、五爱。

商品款式新颖，价格适中，适合大众消费。

客流量少，有开灯关门现象，空挡较多。

五层：主要经营外贸、休闲女装，货品来源广州、北京、韩国、香港。

主流户型20-25㎡，五楼装修风格主要为欧洲风情，以中高端女装为主，价格较高。

6.租金及费用
楼层原始租金（元/月/㎡）转租租金（元/月/㎡）
一层130-500 无转租
120-640
二层新区88-110
老区264-563
355-724
三层新区78-80
老区326-666
四层新区47-60 380-440
7.优劣势分析
优势劣势
中街商圈唯一一家针对20-25岁年轻群体服饰经营场所，地处步行街地上，
客流量多。

商场缺少商品售后，缺乏完善配套设施，无法保证退换货服务。

价格处于中低档，符合商圈主流顾客群体，符合春天商场定位。

商场经营时间长，配套设施陈旧，部分档口出现墙皮脱落渗水现象。

商品货品与陈列符合年轻人风格，满足
消费者心理需求。

存在跟重货现象，商户竞争激烈，利润
下降。

商户年轻化，经营业主更了解商户需
求。

缺少行销推广与宣传吸引消费者。

同商圈内，租赁商场相同风格竞争不激
烈管理费上涨，经营差的商户没有足够利
润被迫出兑档口
一层商品展示好，有利于商场宣传，引
进客流。

缴费方式为月缴，商户流动性大。

借鉴总结：
✓增加商场品项，让顾客即来之则买之，做到小而精小而美小而全
✓统一设计：统一为商户设计店面形象提升，侧挂灯箱，二级棚亮化等。

✓出入口及动线规划：商场出入口形象设计明显，宣传效果好。

✓价格与货源：给予商户差异化货源支持，奠定良好的竞争环境。

发掘一些除常规上货地以外的渠道，供商户选择
✓物业条件相应匹配，让商户和消费者有个舒适的环境
✓着重软装饰，使街区更具主题特色，每个风格区域要有自己的特色主题例如集装箱区域可定位为海运码头，古镇区域定位江南小镇，配以不同的装饰更体现街区效果
✓增加街区亮度，餐饮区要明亮整洁，让顾客感觉安全放心
✓提升商户品质，剔除一部分恶意经营商户，引进一些有实力有想法的商户去支撑主题街区。