“一房二卖”合同效力的判定规则

情形 ，即出卖人与第三人的房屋 买卖是 否是真 实的交 易行
为 ，原 告 主 张 转 卖 合 同 无 效及 继 续 履 行 原 合 同 的诉 请 是 否
成立。 法 院 判 决
房人可要求出卖人继 续履行合 同义务。这两种情况的区别
就 在于 出卖 人 与第 三 人 之 间 的 交易 行 为 是 否是 真 实 的。 法 院 在 认 定 这种 恶 意 串通 的 虚 假 交 易 时 ，应 当基 于 一 般 的 社 会 经验 详 细 审查 个 案 中 的交 易事 实细 节 ，要 求 房屋 转 卖 人 与第 三人 在 一 定 合 理 范 围 内承 担 证 明 交 易 真 实 性 的 举 证 责任 。具 体 而言 ，基 于 二 手 房 买 卖 交 易 流 程 的 一般 常
的房价利益。在这类行为中 ，又可分为两种 ：第一种是真
实 的 以比 原 合 同 更 高 的价 格 转 卖房 屋 并 完 成 过 户 的交 易 ；
第二种则是与他 人串通制造虚假 的合 同并在名义上过户 ， 实际上则是借用他人名义继续持有房产 ，以待房价继续上
涨 。 对 于 第 二 种 情 况 ，出 卖人 与第 三 人 之间 并 无 真 实 的 交 易 关 系 ，而 是 通 过 制造 交 易过 户假 象 ， 以规 避 出卖 人 对原 购 房 人 的 过 户 义 务 ，故应 当认 定 转 卖 合 同属 于 合 同法 第 五 十 二 条 所 规 定 的 无效 合 同情 形 ，相 应 的过 户 也 无 效 ，原购
有 效 ，在 先 的 购 房 者 仅 能 依 据 合 同对 出 卖 人 主 张 违 约 责 任。
房屋是个人安身立命 之所 ，近年来 ，随着房地产市场
的蓬 勃 发 展 ，房 价 不 断 攀 升 ，二 手房 市 场 也 日益 活 跃 。 面
对房价持续上涨的利益诱 惑 ，不少卖房者缺 乏诚信 ，通过
易 款项 交割 。 出卖 人 与 第 三 人 应 当对 以上 交 易 细 节进 行 合 理 解 释 并 承 担 相 应 的举 证 责 任 ，如 其 对 明 显 不符 合 生 活 常 识 的交 易细 节 不 能 作 出解 释 或 举 证 不 能 ，便 足 以构 成 法 官 的合 理 怀 疑 。
二审 法 院 经 审理 认 为 ，本 案 中马 某 与 赵 某 的 交易 及 过 户 过 程 存 在 以 下 明 显 不符 合 常理 之 处 ：一 是 在 马 某 向张 某 发 出解 除 合 同 的 次 日上午 ，马某 与 赵 某 即签 约 并 同时 完成
识 ，可以从 以下 几个 方面审查 ：一是交ห้องสมุดไป่ตู้双方是否有合理 的谈约过程 ，包括是 否有 中介 方参与 ；二是第三人是 否有 合理 的看房过程 ：三是 出卖人与第三人 的交易金额 与市场 行情是 否相符 ；四是 出卖人与第三人之间是否有真实的交
了产权过户交易手续 ，且双 方交易无 中介商居间介绍 ，马
某 与 赵 某均 不 能举 证 证 明具 体 的洽 谈 过 程 ；二 是 马 某 与 赵
某的交易过 户之 日正是本市房价持续上涨之时 ，而双方签
定 的 合 同售 价 较 当 时 的市 场 价 格 明显 偏 低 ，对 此 ，马 某 与 赵 某均 未 能作 出合 理 解 释 ；三 是 赵 某 承 认 在 交 易 前 从 未 去 查 看 过 系争 房 屋 ，此 亦 与 常理 不 符 ； 四是 马 某 与 赵 某均 陈
案情简介
２ ０ 年 马某 以 １ ５ 元 的价 格 购 买 了上 海 某 小 区 的一 处预 售 商 品房 ， ０２ １万
２ ０ 年７ ，马某 以１ ８ ０３ 月 万元的价格将该房 出售给张某 ，双方签订的购房合 ５ 同约定 ，签约当 日由张某先支付 总房价的５ ％，马某将房屋交付给张某 ， ０ 余款由张某在６ 天内支付 ，支付余款 当天双方共 同至房屋交易中心办理过 ０
户 手续 。 后 张 某按 约支 付 了房 款 并 实 际 占有 了该 房屋 ，并 开 始 对 房 屋 进 行
装修 ，但产权过户手续并未按期完成。
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２ ０ 年 １ 月 某 日 ， 马 某 通 知 张 某 表 示 不 再 履 行 原 购 ０４ Ｏ 房 合 同 ， 次 日 ，马 某 与 赵 某 就 系 争 房 屋 订 立 了购 房 款 为 １ ０ 元 的售 房 合 同 ，并 于 当 日上 午 在 房 地 产 交 易 中 心办 ８万 理 了产 权 过 户 手 续 。 赵 某 随 即 凭 产 权证 进入 系争 房 屋 ，强 行 终 止 了张 某 的装 修 活 动 ，并 更换 了门 锁 ，引发 了三 方 的 激 烈纠 纷 。 为此 ，张 某 以马 某 、 赵 某 为被 告 提起 诉 讼 ， 以
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房 二 卖 ” 规 避 已经 签 定 的售 房 合 同 义务 ， 以获 取 更 高
两被告恶意 串通侵害他人利益为由 ，请 求法院确认 马某与 赵 某 问 的买 卖 合 同无 效 ，并 要 求 马 某继 续履 行 对 其 的房 屋
过 户义 务 。 诉 争 焦 点 本案 系在 先 的 购 房 人请 求确 认 出卖 人 与 第三 人就 同一 房 屋 签 定 的 后 房 屋 买 卖合 同 无 效 的 纠 纷 ，焦点 争 议 为 ：房 屋 出卖 人 与 已取 得 产 权 登 记 的 第三 人是 否存 在 恶 意 串通 的
述 是 在 交 易 过 户 当 天 以 现 金 交 割 了 侣 ０ 元 购 房 款 ，但 双 万
本案中，马某与张某签约后一个 月内，系争房屋 同类
地 段 的房 价 上 涨 了近 ５ ％ 。在 此背 景 下 ，马 某 与赵 某 在 一 Ｏ 天 之 内完 成 签 约 及 过 户 手 续 ，合 同 金额 明显 低 于 同期 同类 房 屋 市 价 ，却 无 正 常 的 看 房 谈 约 过 程 ，亦无 证 据 证 明有 真 实合理 的房 款 项 交 割 事 实。