房地产企业销售未完工产品预交和汇算所得税解答

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4未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入

（一）实际填列申报表
2006版预售加2008版现售。（因为今年结转的预售收入以前年度是按照旧版申报表进行填列的）
1、未完工年度收入的确认（2006版申报表）
第一行：销售收入
附表四36行
第八行：税金及附加
附表五17行（其他调减）
第九行：期间费用
第十四行：纳税调增
第十五行：纳税调减
调增：1000×20％×３３％＝200×３３％＝66（万）
1、如果第四季度结转：（预缴申报表的填列）
存在将去年的毛利重复缴纳税款，压资金的情况。
2、如果09年一季度结转（预缴申报表的填列）
依然存在这种情况。
3、将如何应对呢？？？（关键点在预缴不调减）
第一部分：房地产企业六大收入解读
二、预售收入和实际销售收入的结转思考：房地产企业未完工收入也需要按照预计计税毛利
调减：６５.５×３３％＝２１.６１５（万）
纳税调增涉及税款=（万元）
第一部分：房地产企业六大收入解读
二、未完工收入和完工收入的结转
（一）实际填列申报表
2、达到完工年度的报表填列（2008版申报表）
第一行：销售收入
附表三52行
第二行：销售成本
第三行：税金及附加
附表三40行
第五行：管理费用
第十四行：纳税调增
第一部分：房地产企业六大收入解读
二、预售收入和实际销售收入的结转
（五）什么时间将预售收入结转为销售收入比较合适？
第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择某一时日作为计税成本的结算时点，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

房地产企业预交税费的相关会计处理

童琴芬江苏五星集团建设有限公司摘要:房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨,本文认为预售期间,预缴税费作为资产项目,反映了一种特殊的税务资产,准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况,更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求,实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。

关键词:房地产、预售收入、预缴税金一、预缴税金帐务处理的意义1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡,尽可能不要大起大落。

为保证财政收入的相对稳定性,政府对商品房预售收入实行预征制,其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。

２、对企业来说,房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。

房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。

预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。

二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析1。

会计准则的处理要求：根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字【19９５】第01５号)的有关规定,直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税＂科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税,借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金＂(对外经济合作企业)等科目,贷记“应交税金——应交土地增值税”科目.新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式2．税法的要求(1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】

房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。

企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。

房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。

一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。

企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。

2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。

二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。

研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。

房地产企业销售未完工产品收入的财税差异处理及年度报表的填写

房地产企业销售未完工产品收入的财税差异处理及年度报表的填写（作者：中国财税培训师经济学博士肖太寿）房地产企业销售未完工产品收入的处理，《企业会计准则》和税法的规定有所不同，致使房地产企业的预售和收入的结转在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。

结果在年度企业所得税汇算清缴中的年度纳税申报表的填写与一般企业有所不同,为了给广大税务干部、房地产企业的财务人员以及涉税中介机构的从业人员合法了解房地产企业销售未完工产品收入的财税差异处理及年度报表的填写技巧，本文重点介绍房地产企业销售未完工产品所收取的预收款、预收款结转收入时的财务和税务处理以及在年度纳税申报表中应如何填写？（一）房地产企业预售收入业务的会计处理根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。

对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在会计科目“应交税费”的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入“营业税金及附加”。

案例：甲房地产公司2010年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。

A1房产于2010年8月起开始预售，2011年10月份完工；A2房产于2011年2月开始预售，2011年未完工。

2010年共计取得A1房产预售房款4000万元，当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元；2011年销售A1房产取得收入2000万元（假定为完工后实现的销售收入），预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完工开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元（营业税及城建税和教育费附加5.55％，土地增值税按1%预缴，预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑）。

甲房地产公司应怎样进行会计处理？分析：甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下（单位：万元）：2010年度会计处理：（1）2010年度收到预售房款借：银行存款4000贷：预收账款——A1房产4000.（2）预缴营业税、城建税和土地增值税借：应交税费——应交营业税——A1房产200应交税费——应交城建税——A1房产14应交税费——应交教育费附加——A1房产8应交税费——应交土地增值税——A1房产40贷：银行存款262.（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费借：管理费用——工资50管理费用——业务招待费90销售费用——广告宣传费300贷：银行存款440（4）年末对预收账款，根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理，即[4000×10%－4000×（5.55%＋1%）]×25%＝34.5借：递延所得税资产34.5贷：所得税费用34.52010年度按《企业会计准则》计算的税前会计利润为-440万元。

开发未完工产品的房地产企业所得税审核要点

开发未完工产品的房地产企业所得税审核要点依据房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发【2009】31号)第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；(二) 开发产品已开始投入使用；(三) 开发产品已取得了初始产权证明，未完工产品预售的收入单独在预收账款科目中列示，在这种情况下的房地产企业所得税汇算，主要把握以下两点，同时也是与普通工、商业企业的差异之处。

一、预售收入的预计利润的预计利润的纳税调整依据房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发【2009】31号)第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额（依据宁国税发【2009】114号规定：市区、郊区计税毛利率按15%执行；江宁区、浦口区、六合区计税毛利率按10%执行；高淳县、溧水县计税毛利率按5%执行）。

二、业务招待费、广告费和业务宣传费的纳税调整依据江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏国税发【2009】第079号）第七条的规定：房地产开发企业在2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。

这一条是与普通的工、商企业有很大的不同之处，与现在使用的申报表填列也不协调，申报表此三项费用的限额与申报表附表一的收入合计数计算出的限额，申报表收入为0时，可列支限额也为0，需单独在纳税调减中填列；同时必须要按户详细做好差异台账，待开发产品完工结转收入时候，对应的已计算三项费用限额的部分预收收入需从计算限额的收入中剔除，与申报表自行计算的限额差异部分，单独在纳税调增中填列。

关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知

关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函〔2008〕299号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。

2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.3.位于其他地区的，不得低于10％。

（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。

三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。

四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。

凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。

五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。

六、本通知自2008年1月1日起执行。

房地产企业所得税如何预缴

房地产企业所得税如何预缴《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

计算公式： (未完工的收入*15%+利润总额)*25%如果预计销售1616.4万元，暂不考虑本年利润总额：应交所得税=(1616.4*15%)*25%=60.615万元房地产企业如何预缴企业所得税企业所得税采取季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。

但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。

一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。

另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。

两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。

那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。

房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品房屋预先进行销售，收取预收款现象。

因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。

如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。

其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表〉等报表的通知》(国税函[2022]44号)规定，利润总额填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发[2006]31号2006-03-06国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。

开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。

凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。

２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。

３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。

二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。

房地产开发企业销售未完工开发产品收到预收款如何交税

由于房地产开发企业经营涉及时间周期长，需要资金量大等特殊原因。

一般当项目达到商品房预售条件时，房地产开发企业就开始对外预售商品房，从而提前回流资金，缓解资金成本压力。

而这部分款项尚达不到收入确认条件，而作为预收账款入账。

那此部分预收账款需要交哪些税？怎么交？一、涉及的增值税预缴在增值税的处理上，相对比较简单明了。

根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率/征收率）×3%（其中现行的征收率为5%，适用税率为9%）二、涉及的土地增值税预缴1、什么情况下需要预缴土地增值税？根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

那么其实土地增值税在项目清算前，均适用预征的情形。

这一点与其它税种预征有所不同。

2、预缴比例根据国税发〔2010〕53号第三条规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。

对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

列举部分地方性规定，如：深圳划分相对简单，仅按三类进行预征，具体为：广州相对分类更细，具体为：青岛税局则更加复杂，在具体执行中还引入了销售单价的标准。

具体为：3、土地增值税预征收入根据国家税务总局公告2016年第70号第一条，可知：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款三、涉及的所得税预缴1、预缴时间？根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号第九条，企业销售未完工开发产品所取得的收入应分季（分月）预缴。

房地产企业所得税的预缴和汇算清缴

房地产企业所得税的预缴和汇算清缴企业所得税的预缴和汇算清缴企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

, 《黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法》:, 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利率，计入当期应纳税所得额。

计税毛利率确定为:, (一)开发项目位于黄山市城区及郊区的，计税毛利率为10%。

, (二)开发项目位于黄山市其他地区的，计税毛利率为5%。

, (三)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。

, 取得预售收入时:预计毛利=10800000×5%=540000国税函[2008]635号规定房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。

“实际利润额”借:递延税款—××项目—所得税 135000贷:应交税款—所得税 135000开发产品完工时，企业按会计成本结转已销开发产品成本借:主营业务成本—××项目 10515635贷:开发产品—1号楼 4062887—3号楼 3962887—4号楼 2489861国税发[2009]31号:, 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

, 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料(鉴证报告)。

, 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本?成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本, 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号):, 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

房地产销售未完工产品的账务处理【会计实务经验之谈】

房地产销售未完工产品的账务处理【会计实务经验之谈】《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

这两条规定表明，房地产开发企业销售未完工开发产品，在计算预计毛利额的同时，可以扣除已缴纳的营业税金及附加、土地增值税，遵循了收付实现制。

但在实际操作中，许多房地产开发企业对未完工开发产品已缴纳的营业税金及附加、土地增值税遵循权责发生制，财务上不计入当期损益，先归集在“应交税费”科目借方，或转入资产类科目，等完工后再配比转入损益表“营业税金及附加”科目，计算会计利润，即未完工开发产品预缴的地方税金，完工前以负数反映在资产负债表“应交税费”科目或资产类科目，不在损益表“营业税金及附加”中反映，开发产品完工后再结转到“营业税金及附加”科目。

财务上如此处理，造成企业申报预计毛利额时已税前扣除的营业税金及附加、土地增值税，在完工后转入当期损益，可能导致重复税前扣除。

依据国税发〔2009〕31号文件第九条的规定，开发产品完工后，只要计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入应纳税所得额。

在这种情况下，企业如果重复扣除营业税金及附加、土地增值税，就可能导致少缴企业所得税。

并入当期会计损益的处理房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入后缴纳的营业税金及附加、土地增值税，会计处理上直接计入主营业务税金及附加，并入当期会计损益。

所得税处理时，不再单独纳税调整。

所得税申报时，可以直接按照国税发〔2009〕31号文件第九条的规定，开发产品未完工销售时计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

房地产新31号文与房地产税收管理

房地产新31号文与房地产税收管理通过对房地产企业评估发现，在具体应用房地产新31号文时，企业与税务机关，以及税务机关内部都有理解上的不同，造成操作上的不同，从而影响法律法规的正常执行，给纳税人税款缴纳或税务机关税款征收带来了不必要的损失，因此在此对新31号文常见有分歧的业务问题及房地产所得税管理业务与大家一起探究，以便于更好的理解执行（2009）31号文。

常见的分歧问题一、未完工项目预售收入计算所得税时是否扣除期间费用和相关税金？国税发[2006]31号文第一条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率－扣除相关的期间费用、营业税金及附加房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额国税发[2009]31号文第九条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额通过简单对比新旧31号文和以上公式不难发现扣减扣除期间费用和相关税金字面上的区别，旧31号文可以扣减期间费用和相关税金，新31号文不可以扣减。

所以不少会计、税务人员认为在计算未完工开发产品的所得额时不能扣减期间费用和相关税金。

房地产新31号文与房地产税收管理

常见的分歧问题一、未完工工程预售收入计算所得税时是否扣除期间费用和相关税金？国税发[2006]31号文第一条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税本钱后再行调整。

整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率－扣除相关的期间费用、营业税金及附加房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额国税发[2021]31号文第九条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季〔或月〕计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税本钱并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本工程与其他工程合并计算的应纳税所得额。

整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额通过简单比照新旧31号文和以上公式不难发现扣减扣除期间费用和相关税金字面上的区别，旧31号文可以扣减期间费用和相关税金，新31号文不可以扣减。

所以不少会计、税务人员认为在计算未完工开发产品的所得额时不能扣减期间费用和相关税金。

房地产企业所得税汇算清缴服务方案

房地产企业所得税汇算清缴服务方案（一）关于每季度预交。

根据国税函[2008]299号文，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

（二）关于开发产品何时为完工计交所得税。

根据国税函[2010]201号文，房地产开发企业建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续。

当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

新企业所得税法及其实施条例已于2008年1月1日起施行。

与原税法相比，新税法在很多方面有突出的变化。

国家税务总局所得税管理司有关负责人最近在接受记者采访时说：“从长远来看，新税法对内、外资企业会产生六个方面的积极影响。

”一是使内、外资企业站在公平的竞争起跑线上。

新税法从税法、税率、税前扣除、税收优惠和征收管理等五个方面统一了内、外资企业所得税制度，各类企业的所得税待遇一致，使内、外资企业在公平的税收制度环境下平等竞争。

二是有利于提高企业的投资能力。

新税法采用法人所得税制的基本模式，对企业设立的不具有法人资格的营业机构实行汇总纳税，这就使得同一法人实体内部的收入和成本费用在汇总后计算所得，降低了企业成本，提高了企业的竞争力。

新税法采用25%的法定税率，在国际上处于适中偏低的水平，有利于降低企业税收负担，提高税后盈余，从而增加投资动力。

新税法提高了内资企业在工资薪金、捐赠支出、广告费和业务宣传费等方面的扣除比例。

房地产企业所得税汇算清缴常见问题分析

房地产企业所得税汇算清缴常见问题分析作者：孙英涛来源：《财讯》2019年第33期摘; 要：房地产企业是税收征管的重要行业企业，在企业所得税汇算清缴中，房地产企业要据实做好纳税年度应纳税所得额的调整，严格执行税法政策的规定做好汇算清缴工作。

本文分析了房地产企业所得税汇算清缴常见问题，并以案例为依托论述了房地产企业所得税汇算清缴的实务处理，期望对规避房地产企业涉税风险有所帮助。

关键词：房地产企业;企业所得税;汇算清缴一、引言房地产企业经营范围主要包括土地开发、房屋工程建造、配套设施建设、商业用房建造、商品房销售等，由于企业经营业务带有特殊性，所以使得企业所得税汇算清缴存在一定难度。

房地产企业所得税汇算清缴适用的法律法规以及文件政策包括国税函[2008]299号、国税发[2009]31号、国税函[2009]342号、国税函[2010]201号等。

房地产企业在汇算清缴时既要遵循一般企业适用于的所得税政策，又要结合自身经营性质和产品特点，处理好特殊业务事项，做好企业所得税纳税调整，确保房地产企业依法纳税。

二、房地产企业所得税汇算清缴常见问题分析（1）项目未完工产品预售收入问题当前，我国大部分地区在房地产开发项目销售中仍然采用预售模式，以快速回笼资金，缓解企业资金压力。

根据国税发[2009]31号文件规定，房地产销售未完工产品取得收入的，应按照预计的毛利率计算出预计毛利额，计入当期所得税的应纳税所得额。

根据房地产项目所在地区和开发项目类型的不同，其预计的毛利率也有所不同，一般情况下一类与二类地区的项目预计毛利率分别为25%、15%，保障性住房的预计毛利率为5%。

在企业年终汇算清缴时，企业需要区分完工销售收入与未完工销售收入，其中完工销售收入的确认与普通企业产品销售收入的确认方法一致。

未完工销售收入的确认需要填写《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》中的相关事项，计算出毛利额与实际税金及附加、土地增值税之间的差额，得出企业特定业务纳税调整额，完成预售收入的汇算清缴。

国税发2006 31号

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发[2006]31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。

凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。

３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。

怎样核算房地产开发企业的预缴企业所得税

怎样核算房地产开发企业的徐美华国税发［2003］83号文件第二条规定：“房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时进展结算调整。

〞此项规定有利于税收的均衡入库，但增加了企业会计核算的工作量，是企业会计核算方面的一项新内容。

如何使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减，笔者认为，预缴的企业所得税应在“递延税款〞归集(转回)并采用同步登记法，这样可以提高核算准确性和简化核算工作量，使实际数与预计数在同一账页反映，便于预计数转回、比照、开展税务稽查等工作。

具体方法为：1、预缴归集(转回)的企业所得税应在“递延税款〞核算，借方为因预计营业利润而增计的企业所得税，贷方为销售结算转回已计提的企业所得税，结算后余额应为零。

2、编制表格(详见例题)。

例：某房地产开发企业2004年7-9月预收账款、企业所得税转回数如表(1)、(2)，企业本期末利润总额为80万元，年初至上季度末预计营业利润225万元，已销售结算应抵减的营业利润为180万元，截至上季末已交企业所得税28万元(不考虑其他调整事项)。

要求计算本期末应交企业所得税额、本季所得税费用、并作有关会计分录。

(1) 预计营业利润、企业所得税计算表(元)2004年3季度 2004年9月30日幢号预收账款利润率预计营业利润所得税率企业所得税A幢101 100000 15% 15000 33% 4950 A幢102 100000 15% 15000 33% 4950 A幢201 150000 15% 22500 33% 7425 A幢202 150000 15% 22500 33% 7425 合计500000 75000 24750 (2) 本期结算可抵减的预计营业利润、所得税计算表(元)2004年3季度 2004年9月30日幢号预收账款实际营业利润预计营业利润营业利润差异已计提企业所得税A幢300000 48000 45000 3000 14850 101A幢300000 48000 45000 3000 14850 103A幢400000 58000 60000 -2000 19800 202A幢400000 58000 60000 -2000 19800 203合计1400000 212000 210000 2000 69300 解：表(1)(2)显示本季预计营业利润金额为7.5万元，销售结算抵减预计营业利润为21万元，应转回在递延税款中归集的企业所得税为6.93万元，那么期末就交企业所得税额=［80+本期新增预主营业利润额(225+7.5)-已结转本期销售的预计营业利润额(120+21)］×33%-28=111.5×万元；通过表(1)所得税金额计算得出“递延税款〞借方归集的企业所得税为2.475万元；本季所得税费用=8.795+6.93-2.475=13.25万元。

国税发[2009]31号

国税发[2009]31号：未完工房产不在当年度汇算清缴2009-05-06 14:05 来源：王俊学我要纠错| 打印| 大| 中| 小日前，国家税务总局印发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），用以规范从事房地产开发经营业务纳税人的纳税行为。

不少房地产开发企业对于未完工开发产品应不应该汇算清缴的问题不太清楚，笔者归纳总结如下。

未完工开发产品不进行汇算清缴国税发[2009]31号文件规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额。

同时企业将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

房地产企业生产的产品比较特殊，它的销售往往是在产品未完工前就已经开始进行。

由于开发产品的制造过程又不是以纳税年度为周期的，房地产开发企业不可能保证在一个纳税年度结束时已实现的销售收入都属于完工产品，往往未完工开发产品的预售收入占有一定比例。

企业进行所得税汇算清缴，不仅需要对象的收入已实现，而且还需要对象的成本费用项目能够全部准确核算出来。

而未完工开发产品在纳税年度结束时，只有预售收入，其成本费用项目仍然不能够归集全，也不能够准确核算出来，因此，纳税年度结束时，仍未完工的开发产品在当年度内预缴的所得税，不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。

举例说明，A房地产开发公司截至2008年12月31日账面共有2780万元的未完工开发产品预售收入，虽然在各笔预售收入在发生的当期已按预计计税毛利率计算出预计毛利额，并计入当期应纳税所得额，但在2008年度汇算清缴时，预售收入2780万元还不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。

房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理

房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。

一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。

二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。

同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。

三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。

这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。

（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。