有关房地产行业的会计实务及各税种介绍(20200701214202)
房地产行业会计实务及涉税介绍
房地产行业会计实务及涉税介绍摘要本文介绍了房地产行业的会计实务和涉税方面的重点内容。
首先，讨论了房地产行业的会计政策和准则，包括收入确认、成本会计、资产计算和折旧摊销等方面。
然后，重点介绍了房地产行业的涉税问题，包括税收政策、税务申报和税务审计等方面。
最后，总结了房地产行业会计实务和涉税的主要挑战，并提出了相关建议。
1. 引言房地产行业是国民经济的重要组成部分，会计实务和涉税是房地产企业日常财务管理和税务遵从中的重要内容。
本文将围绕房地产行业的特点和相关的会计准则和涉税政策，介绍房地产行业会计实务和涉税方面的关键内容。
2. 房地产行业的会计实务房地产行业的会计实务主要涉及以下方面：2.1 收入确认房地产企业通常采用售楼处销售模式，根据会计准则的要求，应当根据已完成的工作百分比来确认收入。
在收入确认过程中，还需要考虑合同变更和合同履约保证金等相关因素。
2.2 成本会计房地产企业的成本会计包括土地成本、建设成本、融资成本和管理费用等方面。
建设成本的确认和分摊、土地成本的计入和摊销、融资成本的资本化和摊销是房地产行业的重点问题。
2.3 资产计量和折旧摊销房地产企业的资产计量主要涉及土地、房屋和机器设备等方面。
不同于一般制造企业，房地产企业在计量资产时需要考虑土地使用权的特殊性。
此外，资产的折旧摊销也是房地产行业会计实务中的重要环节。
3. 房地产行业的涉税问题房地产行业的涉税问题主要包括以下方面：3.1 税收政策房地产行业受到税收政策的直接影响，包括增值税、土地增值税、企业所得税和个人所得税等。
企业需要了解并合理规划税收政策，以确保税务遵从和最大化经济效益。
3.2 税务申报房地产企业需要按照税务部门的要求，及时准确地进行税务申报。
税务申报涉及到企业的财务报表、利润分配、费用扣除和税务审查等方面。
3.3 税务审计房地产企业可能面临税务部门的审计和调查，以确保企业在税收上的遵从性和合规性。
税务审计主要关注企业的税务合规情况、涉税交易的真实性和合理性以及企业的税务风险。
房地产企业涉及的税种类型和详细讲解
4.定期定额征 收
对小型个体工商户采取的一种征收方式
5.代扣代缴 在向纳税人支付款项时依法扣缴税款
6.委托代征
对零星、分散、异地缴纳的税收。 税务机关委托交通运输部门、海事管理机构代为征收船舶车船税
财会[2016]22号财政部《增值税 会计处理规定》解读及例题
2017-7-12
财会2016 22号文件对四大行业产生影响
借：应交税费——未交增值税
4250
贷：银行存款
4250
四、应交税费-待抵扣增值税 核算内容： 1.实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对 的增值税扣税凭证上注明或计算的增值税额——包括尚未交叉 稽核比对的专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书；
年5月1日后，按固定资产核算的不动产、不动产在建工程 进项税额分2年抵扣——取得扣税凭证当月抵扣60%；第13个 抵扣40%——待抵扣进项税额。（购进时已全额抵扣进项税额 的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额 的40%，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项 税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣）
转让金融商品应交增值税
销项税额
销项税额抵减 进项税额
应
进行税额转出
交 增
减免税金
值
已交税金
税
转出未交增值税
转出多交增值税
出口退税
出口抵减内销产品应纳税额
应交税费---应交增值税
进项税额 销项税额抵减
已交税金 减免税金
出口抵减内销商品增值税
转出未交增值税
销项税额 进项税额转出 出口退税 转出多交增值税
应交税费-应交增值税 借方科目内容（6个）：
1、应交税金-应交增值税（进项税金）
房地产企业涉及税种
房地产企业涉及税种引言房地产业作为重要的经济支柱行业，涉及到的税种也相当丰富多样。
本文将介绍房地产企业涉及的主要税种，并对其特点和应注意的问题进行梳理和解析。
一、增值税增值税是房地产企业最常涉及的一种税种。
房地产企业销售商品房属于一种有偿的交易行为，根据国家税务政策规定，房地产企业需要向国家支付一定比例的增值税。
增值税的税率根据商品房的性质和地区的不同而有所差异。
增值税是按照“增值”来征收的一种税收，意味着房地产企业只需按照销售商品房的差额计算应纳税额，而无需对企业的全部收入进行纳税。
此外，对于房地产企业在销售商品房之前产生的增值税进项，可以通过抵扣方式进行减免。
需要注意的是，增值税对于房地产企业而言，还涉及到一系列的征收政策、申报程序和相关发票的开具和管理等方面的要求。
二、企业所得税企业所得税是对企业的全年利润所进行的一种税收征收形式。
房地产企业作为一种盈利性企业，符合税收管理规定的情况下需要按照企业所得税法的规定进行纳税。
企业所得税的税率一般由国家税务部门依据国家法律规定而确定，同时也要考虑到企业所处的不同税收优惠政策。
对于房地产企业而言，根据实际情况，可以选择适用的税收优惠政策，以降低企业所得税的负担。
需要注意的是，企业所得税是按照企业利润额来计算的，所以房地产企业在进行纳税时需要提供准确、真实的财务报表。
三、契税契税是指房地产交易中对房屋转让合同所征收的一种税种。
房地产的买卖过程中涉及到房屋契约的签署，根据国家法律法规规定，需要对该合同所涉及的房屋转让支付一定比例的契税。
契税是按照房屋转让价款的一定比例来计算和征收的。
具体的税率根据房屋性质和地区的不同而有所差异。
需要注意的是，购房者在支付契税时，也可以根据相关法律规定的优惠政策进行减免。
契税作为一种交易环节中的税收，其收入是由购房者与国家税务部门之间进行直接交互，与房地产企业的其他税收征收形式不同。
四、土地使用税房地产企业在进行开发和建设时需要占用一定的土地资源，为了保护土地资源的合理利用，国家规定了土地使用税的征收。
房地产行业主要税种和涉税处理
房地产行业主要税种和涉税处理房地产行业是我国重要的经济支柱产业，也是税收大户之一。
在房地产行业中，涉及到多种税种和税收处理问题，其对行业的影响和作用都不容小觑。
本文将就房地产行业主要税种和涉税处理问题进行探讨。
一、主要税种1. 增值税增值税是当前房地产行业中最主要的税种之一。
按照政策规定，房地产企业每年应当按照进项税额和货物销售额计算增值税。
同时，对于房屋销售和税收征管管理也做出了一定的规定，比如房地产企业销售房屋应当缴纳增值税并出具发票等。
2. 土地使用税土地使用税是对于房地产行业中独有的税种。
按照相关政策法规，土地使用税应当由土地使用权人按照土地面积和公示的税额计算，缴纳年度土地使用税。
在涉及到对土地使用权进行出租或者转让时，还应当对于相应土地使用权缴纳土地增值税，这也是房地产行业中的重要税种之一。
3. 个人所得税对于购房者来说，个人所得税也是房地产行业中的一类常用税种。
在涉及到房屋的交易过程中，无论是婚姻状况还是房产销售中房屋产权归属，都需要缴纳相应的个人所得税。
二、房地产涉税处理1. 合理规划房地产企业税收筹划对于房地产企业来说，如何进行合理规划并实施税收筹划是重要的涉税问题。
在规划税收筹划时，企业应当充分了解相关法规和税收政策，尽可能的避免存在税收风险并最大化减轻税负。
2. 准确无误地申报税款房地产企业缴纳税款时，应当准确无误地申报税款，并按照政策规定及时支付缴纳相应税款。
如果存在漏报、错报等问题，将面临税收风险甚至可能被纳入税务监管黑名单。
因此，准确无误地申报税款是房地产企业应当高度重视的问题。
3. 合理管理涉税风险房地产企业应当合理管理涉税风险，掌握好税收政策的涵义和运行规律，加强税务监管和规范管理，减少税收风险。
同时，也要及时了解政策变化及其对企业的影响，并做好应对措施。
4. 积极开展涉税合规建设房地产企业应当积极开展涉税合规建设，建立健全的税务管理和内部控制机制，加强内部管理和审计工作，做好企业的风险控制和防范措施等。
房地产企业涉及税种介绍
房地产企业涉及税种介绍一、税收体系概述房地产业作为国民经济的重要支柱产业，在国家税收体系中占据着重要的地位。
在房地产企业的运营和发展过程中，需要涉及多种税种，并且这些税种对于企业的经营和发展具有重要的影响。
当前，我国房地产企业涉及的主要税种包括增值税、企业所得税、土地增值税、契税和个人所得税等。
下面将对这些税种进行逐一介绍和解析。
二、增值税增值税是指在商品流转和劳务报酬过程中，按照销售额或者劳务报酬额的一定比例向国家缴纳的一种税种。
对于房地产企业而言，主要涉及的是房地产开发销售环节的增值税。
房地产开发企业的增值税主要包括两部分：一是销售自开发的商品房所需交纳的增值税；二是销售他人委托代理的商品房所需交纳的代理增值税。
根据相关规定，房地产企业可以按照一般计税方法和简易计税方法来计算和缴纳增值税。
三、企业所得税企业所得税是指企事业单位依照国家税法规定，按照其利润额向国家缴纳的一种税种。
对于房地产企业来说，企业所得税是必不可少的税种。
房地产企业所得税的计算方法较为复杂，一般采用年度汇总和当期实时的两种计算方式。
房地产企业需要按照年度利润申报纳税，同时也需要按照当期的利润实时缴纳预缴税款。
四、土地增值税土地增值税是指在土地使用权转让过程中，按照土地增值额的一定比例向国家缴纳的一种税种。
对于房地产企业而言，土地增值税是一项不可忽视的成本。
房地产企业在购买土地后，如果将土地进行开发并销售，其中的土地增值部分就需要缴纳土地增值税。
土地增值税的征收比例和计算规则在不同地区可能存在差异，企业需要根据当地的规定进行缴纳。
五、契税契税是指在房地产买卖中，按照房屋交易总价值的一定比例向国家缴纳的一种税种。
对于房地产企业来说，契税是在房屋销售过程中需要缴纳的一项税款。
契税的征收比例和计算规则在不同地区可能存在差异，一般是按照房屋交易总价值的一定比例进行计算。
房地产企业在进行房屋销售时，需要按照当地的规定计算并缴纳契税。
六、个人所得税个人所得税是指个人按照个人收入额的一定比例向国家缴纳的一种税种。
房地产行业各税种归纳
房地产行业各税种归纳
（一）应税税种
房地产开发与经营业共涉及13项税费（12个税种、1项涉税费用），分别为：
营业税
城市维护建设税（外资企业不征）
教育费附加（外资企业不征）
企业所得税
外商投资企业所得税
个人所得税
房产税（外资企业为城市房地产税）
城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）
车船使用税（外资企业为车船使用牌照税）
印花税
契税
耕地占用税
土地增值税
其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围，契税由财政部门征收，其余均属于地方税务机关征管范围。
（二）经营与纳税的关系
开发建设期涉税事项与涉税环节较少，主要涉税事项与涉税环节集中在租售期，具体情况见下表：
（三）营业税税目及涉税事项系
房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目、税率与涉税事项如下表所示：。
房地产企业涉及税种介绍
土地增值税的缴纳方式是在项目销售过 程中分期预缴，并在项目结束后进行清
算并缴纳剩余税款。
04
CATALOGUE
房地产企业持有阶段的税种
房产税
总结词
房产税是对房产所有人征收的一种税，通常按照房产的评估价值或租金收入的一定比例征收。
详细描述
房产税是房地产企业持有阶段的主要税种之一，用于调节房地产市场和增加地方财政收入。不同国家 和地区的房产税制度有所不同，但一般都是以房产的评估价值或租金收入为基础，乘以相应的税率计 算得出。
总结词
耕地占用税是对占用耕地资源从事非农业建设的单位和个人 征收的税种。
详细描述
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照 规定的适用税额一次性征收。该税种旨在保护耕地资源，抑 制非农业建设占用耕地，促进土地资源的合理利用。
03
CATALOGUE
房地产企业销售阶段的税种
增值税
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依 据而征收的一种流转税。
根据增值额的不同，土地增值税税率在30%到60%之间。
企业所得税
定义
01
企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。
计算方法
02
企业所得税是以应纳税所得额为税基，按照一定的税率计算得
出。
房地产企业所得税税率
03
根据企业规模和行业特点，企业所得税税率一般在25%左右。
房产税
定义
房产税是对房屋产权人按年征收的一种税。
印花税
总结词
印花税是房地产企业开发阶段涉及的另一重要税种，是对经济合同、产权转移书 据等应税凭证征收的税种。
房地产开发企业的税种及税率
房地产开发企业的税种及税率随着中国经济的不断发展，房地产市场也在不断的扩大，成为了国家经济发展的重要推动力。
房地产开发企业作为房地产市场的主体，承担着重要的角色。
在这里我们将介绍房地产开发企业常见的税种及税率。
一、税种1. 增值税增值税是房地产开发企业最为重要的税种之一。
房地产开发企业将房地产进行销售时，需要缴纳增值税。
缴纳增值税的税率在3%至5%之间，具体的税率和计算方式根据地区的不同而有所不同。
除了销售房地产之外，房地产开发企业所从事的其他业务，如金融租赁、装修、佣金等也需要缴纳增值税。
2. 印花税印花税是经过国务院核准的法定税种，主要是对房地产购销、抵押和租赁等交易征收。
房地产开发企业在购置或者销售房地产的时候，需要缴纳印花税。
缴纳印花税的税率也根据地区的不同而有所调整。
3. 房产税房产税是在中国的税制改革中被废除了，自2011年至今，在中国国内缴纳房产税的规定都被取消了。
4. 土地增值税房地产开发企业将已经出售的房产进行了重新评价，若新价格高于前次价格就需要缴纳土地增值税。
土地增值税的税率通常在30%左右。
但是，在一些政策比较松散的地区，尤其是二三线城市的土地增值税会相对较低。
二、税率在中国的税收体系中，税率是根据制定的计税基础来确定的。
在房地产开发企业中，税率通常会根据实际情况而有所不同。
1. 增值税在房地产开发企业的销售利润中，增值税通常是最大的一项缴税。
在大多数地区，增值税的税率是5%左右，在特殊情况下，可能会有其他的税率。
房地产开发企业在进行增值税的缴纳时，除了会有一些抵扣项目之外，例如一个地区的政府可能会减免房地产开发企业在当地的印花税，从而减轻企业的负担。
2. 印花税房地产开发企业在进行购置或者销售房地产时，需要缴纳的印花税在大多数地区会在0.5%左右。
在某些特定的情况下，印花税的税率可能会有所变化。
例如，在北京城六区外的地区，印花税的税率可能会在0.1%左右。
3. 土地增值税土地增值税在大多数地区的税率会在30%左右。
房地产企业涉及税种及其计算缴纳方法
房地产企业涉及税种及其计算缴纳方法房地产行业是一个涉及多个税种的行业，其中涉及的主要税种包括土地增值税、企业所得税、契税、居民个人所得税、增值税等。
以下是对这些税种及其计算缴纳方法的详细解释。
1.土地增值税:土地增值税是指在土地变现时，增值部分需要纳税的税款。
计算方法一般为出让价款减去土地成本、土地收购税和相关费用后的销售额，再按税率要求计算缴纳税款。
2.企业所得税:企业所得税是指企业利润的一部分需要纳税的税种。
计算方法为企业年度利润减去允许扣除的项目后的应纳所得额，再按适用税率计算缴纳税款。
3.契税:契税是指在买卖不动产时，按照买方支付的房屋交易价格的一定比例来计算缴纳的税款。
具体的税率根据不同的省份和城市而有所不同。
4.居民个人所得税:居民个人所得税是指个人在获取各种收入时需要缴纳的税款。
房地产行业相关的个人所得税主要涉及出售不动产的差额收入和出租不动产的租金收入。
计算方法为差额收入（或租金收入）减去相关抵扣项后的应纳税额，再按适用税率计算缴纳税款。
5.增值税:增值税是指在销售商品、提供劳务时，按照销售额的一定比例计算缴纳的税款。
对于房地产企业来说，增值税主要涉及房地产开发中的销售额。
计算方法为销售额减去销售成本后的增值额，再按适用税率计算缴纳税款。
在房地产企业的税务管理中，需要提前认真规划，合理安排税款的计算和缴纳。
同时，房地产企业还需要严格遵守税收法律法规，及时、正确地申报纳税，并按规定缴纳税款。
对于不同的税种，还需要掌握相关政策和法规的变化，确保税务工作的合规性。
此外，房地产企业还可以通过合理的税务筹划和优化税务结构，降低企业税负，提高经营效益。
这包括合理利用相关税收优惠政策、合理安排资金流动以减少税费支出、合理设置企业的投资和融资结构等等。
总之，房地产企业涉及的税种众多，对于企业来说，合规缴纳税款，遵守税收法律法规是重要的责任和义务。
加强税务管理，提升税收合规性，是房地产企业可持续发展的重要保障之一。
房地产会计实务及纳税详解
房地产会计实务及纳税详解1. 引言房地产行业作为我国经济发展的重要支柱产业，其会计实务和纳税政策备受关注。
本文将详细介绍房地产会计实务及纳税相关知识，旨在帮助读者更好地理解和应用相关知识。
2. 房地产会计实务2.1 房地产会计核算方法房地产会计核算方法包括成本法和公允价值法。
•成本法是指按照实际成本进行会计核算。
根据成本法，房地产的初始成本包括购置成本、建设成本、改良成本和可计提的借款利息等。
在资产入账后，按照成本的原则进行计提折旧，并在资产出售或报废时计算净值变动。
•公允价值法是指按照市场公允价值进行会计核算。
根据公允价值法，房地产的初始公允价值是指在公开市场上可获得的交易价值。
在每个会计报告期，需要重新评估并确认房地产的公允价值，并计算净值变动。
2.2 房地产资产减值准备房地产资产减值准备是指由于各种原因导致房地产资产价值下降而计提的准备金。
•根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业需要按照实际情况计提资产减值准备，以反映房地产资产的实际价值。
资产减值准备需要根据资产价值的变化情况进行动态调整。
2.3 房地产销售收入确认房地产销售收入确认是指将房地产销售收入计入企业利润的过程。
•根据《企业会计准则》，房地产开发企业在完成房地产项目交付、买方享有相应的权益并支付一定款项之后，可以确认相关的销售收入。
3. 房地产纳税详解3.1 房地产相关税种房地产纳税涉及的税种较多，主要包括增值税、企业所得税、土地使用税等。
•增值税是指房地产交易中需要缴纳的税金。
根据国家税务总局的规定，房地产开发企业需要按照对外销售的房地产实施的增值税税率进行缴纳。
•企业所得税是指房地产开发企业需要缴纳的利润税。
根据国家税务总局的规定，房地产开发企业在确认销售收入后，需要根据税法规定计算应缴纳的企业所得税。
•土地使用税是指在房地产开发过程中，需要缴纳的土地使用权益税。
根据相关税法规定，房地产开发企业需要按照土地使用权益的税额进行缴纳。
房地产行业主要税种和涉税处理
房地产行业主要税种和涉税处理房地产行业作为我国国民经济的重要支柱行业之一，对国家的税收贡献也是极为重要的。
在房地产行业中，各种税种涉及到的资金数额巨大，因此，房地产企业需要了解和掌握房地产行业主要税种及其涉税处理方法。
一、主要税种（一）营业税营业税是企业从事销售商品、提供劳务过程中产生的税收，所得税则是企业所得额上征收的税种。
在房地产行业中，营业税主要是对房地产销售、房屋租赁及其它不动产销售提供的税款。
房地产行业营业税的税率是5%，计税方法为企业的销售额扣除应纳税额，即每一户的营业税为销售额减去进项税额和增值税应纳税额。
（二）增值税增值税是对商品及劳务的生产和流通环节中增加的价值，缴纳的税款。
在房地产税中，增值税是税收中心之一，房地产企业从事的土地转让、房屋销售和物业管理等业务都需要申报缴纳增值税，税率为11%。
其中，房地产按照销售商品的相应含量缴纳增值税，即只缴纳房地产企业为商品增加的相应增值。
（三）个人所得税个人所得税是对个人所得按照一定的比例进行征收。
房地产行业个人所得税主要包括房屋出租和房屋买卖的所得，其所得应该和购买或出租房屋的年限和所得额有关，具体计算方法如下：（1）房屋买卖的个人所得税：房屋买卖中的所得，按照所得额的不同，和清算时间之间的年限有关。
房屋出售后不满两年按个人所得税法规定的45%缴税，满两年不满五年按照20%的税率缴税，满五年则免征个人所得税。
（2）房屋出租的个人所得税：关于房屋出租所得的个人所得税，目前在申报上暂未有具体的规定，可以按照税法规定的缴税程序进行计算。
（四）房产税房产税是国家针对房地产领域的一种税种，是国家为了更好的积极处理房地产问题而出台的一项税种。
房产税的征收范围主要指的是各类房产、土地房产和公益性建筑等，不包括房屋租赁和经济适用房等可以免征房产税。
二、涉税处理方法（一）优化财务结构在房地产行业中，企业可以通过诸如利用自身的资源优势，提高房地产行业的附加值、提供增值性服务，改变经营方式等途径，通过企业自身的努力，以降低财务方面的税收负担。
房地产行业主要税种和涉税处理
房地产行业主要税种和涉税处理房地产行业是一个重要的支柱产业，对国民经济的发展和社会的稳定起着重要作用。
但随着我国房地产市场的不断升温，各种税收问题也不断涌现。
在这篇文章中，我们将介绍房地产行业中的主要税种和涉税处理。
一、房产税作为房地产行业的主要税收之一，房产税是指由所有者对其不动产所缴纳的税费。
根据我国相关政策规定，房价在2,000元以下的住房，不含周转房和外来务工人员住房，免征房产税。
而房产税的税率和征收范围则由各地政府根据当地实际情况来具体规定。
涉税处理：房产税的征收主体及方法可能因地区不同而异，房地产企业应按照当地有关规定开具并提供相关纳税申报表和财务记账凭证等相关材料，确保做到合规纳税。
二、土地增值税土地增值税是指在房地产行业中，根据企业使用、转让或者拆除取得土地使用权所发生的增值所缴纳的税种。
我国税收政策中规定，涉及到土地的出让、转让、租赁和赠与等交易行为，均需要纳税。
具体纳税比例及其他相关政策规定由地方政府负责制定。
涉税处理：土地增值税的核算和税务申报都需要严格遵循国家和地方政策规定。
在土地开发和转让过程中，企业应制定科学的财务管理和税务筹划规划，尽可能地降低税负，避免不必要的经营风险。
三、所得税所得税作为房地产企业常见的税种之一，是指企业在从事各种经济活动时所产生的纯收益的税费。
根据相关规定，企业在申报所得税时，可以选择一般计税方法和简易计税方法。
如果企业的收入主要来自于房屋出租、销售等，一般情况下会选择简易计税方法。
涉税处理：房地产企业应当关注税收政策的变化，积极开展税务筹划和优化，合理减轻企业负担。
同时，企业应严格遵守相关税法法规，保证申报情况真实准确。
四、契税契税是指在房地产交易中，购房者需要向国家缴纳的税费，是购房交易中的一个重要税收。
契税的征收标准和税率根据不同地区和不同项目的房价而有所不同。
一般来说，购房者需要在购房时一次性支付契税。
涉税处理：房地产企业应注意契税的征收标准和税率，了解当地政策规定，确保契税的及时缴纳。
有关房地产行业的会计实务及各税种介绍
有关房地产行业的会计实务及纳税申报开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动,提高企业经济效益,必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出.开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2 。
房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价.2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出.6。
开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发企业要缴纳的税种、税率及应计入的会计科目
房地产开发企业要缴纳的税种、税率及应计入的会计科目房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
（一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。
应税劳务主要涉及以下几个方面：1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；2、销售不动产，税率为5%；3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。
计算公式=营业额×适用税率（二）城市维护建设税和教育费附加：以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。
（三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。
（四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。
它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。
年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。
出租房屋税率12%。
（五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。
年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。
（六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。
分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
房地产业及相关税种税收政策培训资料
房地产业及相关税种税收政策培训资料房地产业作为我国经济的重要支柱产业之一，涉及的税收政策较为复杂。
为了帮助大家更好地理解和掌握房地产业相关的税收政策，本文将对房地产业常见的税种及税收政策进行详细介绍。
一、房地产业涉及的主要税种（一）增值税在房地产业中，增值税是一项重要的税种。
当房地产企业销售不动产、提供不动产租赁服务等业务时，需要缴纳增值税。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，税率为 9%。
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
（二）企业所得税房地产企业取得的生产经营所得和其他所得，需要缴纳企业所得税。
企业所得税的税率一般为 25%。
在计算应纳税所得额时，房地产企业需要准确核算收入、成本、费用等项目。
对于房地产开发企业，在开发产品完工前，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
（三）土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
（四）房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
对于自用的房产，依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳，税率为 12%；对于出租的房产，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为 12%。
房地产开发项目税种全面分析
房地产开发项目税种全面分析1.增值税增值税是指在生产过程和流通环节中，按照商品增值额征收的一种税收。
对于房地产开发项目来说，涉及到不动产的买卖，所以增值税是不可避免的。
一般来说，房地产开发企业需要按照房屋总价值的17%交纳增值税。
2.印花税印花税是指在一定的法定情形下，对于特定的行为或者事项所征收的税款。
房地产开发项目中，涉及到土地使用权转让、建筑物买卖等等，都需要按照一定比例交纳印花税。
具体比例根据不同的地区和具体情况而定。
3.城市维护建设税城市维护建设税是指按照城市人口和用地面积作为计算基础，按照一定比例征收，用于城市基础设施建设和维护。
房地产开发项目涉及到的房屋买卖、转让等都需要按照一定比例交纳城市维护建设税。
4.土地使用税土地使用税是指所有者或者承租人按照土地的利用方式和面积缴纳的税款。
一般来说，房地产开发项目需要按照土地面积以及利用方式交纳土地使用税。
5.房产税房产税是指对于拥有房地产的个人或者企业所征收的税款。
对于房地产开发项目的开发商和买房者来说，都需要按照房产的评估价值交纳房产税。
6.企业所得税企业所得税是指企业在一定会计年度内按照所得额交纳的一种税收。
房地产开发企业对于销售的房屋或者转让土地所得进行纳税。
7.个人所得税8.城镇土地使用税城镇土地使用税是指城镇土地使用权出让金的一种地方税收。
对于房地产开发项目来说，需要按照土地使用权出让金的一定比例交纳城镇土地使用税。
9.房地产开发企业所得税10.基础设施建设费基础设施建设费是指房地产开发项目涉及到的基础设施建设所需的费用。
房地产开发企业需要按照一定的比例交纳基础设施建设费。
总结起来，房地产开发项目涉及到的税种包括增值税、印花税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房地产开发企业所得税以及基础设施建设费等。
不同的税种对于房地产开发项目有着不同的征收依据和征税比例，房地产开发企业需要按照相关法规和规定进行纳税。
房地产企业涉税 税种简介(九大税种培训)
（6）货物运输合同。 （7）仓储保管合同。 （8）借款合同。 （9）财产保险合同。 （10）技术合同。 2.产权转移书据 3.营业账簿
按照营业账簿反映的内容不同，在税目中分为记载资金的 账簿（简称资金账簿）和其他营业账簿两类，以便于分别采 用按金额计税和按件计税两种计税方法。 （1）资金账簿。 （2）其他营业账簿。 二、税目及税率
四、会计处理 缴纳印花税时： 借：管理费用 贷：银行存款
境内转移的土地、房屋权属。具体包
括以下内容： ⑴国有土地使用权的出让，由承受方交。 是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家
将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。 ⑵土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受
0.5 ‰
包括：勘察、设计合同
0.5 ‰
包括：建筑、安装合同
0.3‰
包括：租赁房屋、车辆、机械、设备等合同
1‰
包括：航空、铁路 、海上、联运合同
0.5‰
包括：仓储、保管合同
1‰
包括：财产、责任、保证、信用等保险
1‰
包括：技术开发、转让、咨询、服务等
0.3 ‰
包括：银行及其他金融机构的借款
0.05 ‰
房地产企业涉税 税种简介
房地产企业涉及的九大税种
印花税 契税 营业税 个人所得税 城镇土地使用税 耕地占用税 房产税 土地增值税 企业所得税
▪ 印花税 一、纳税范围 现行印花税只对《印花税暂行条例》列举的凭证征收，没 有列举的凭证不征税。具体征税范围如下：
1.经济合同 税目税率表中列举了10大类合同。它们是： （1）购销合同。 （2）加工承揽合同。 （3）建设工程勘察设计合同。 （4）建筑安装工程承包合同。 （5）财产租赁合同。
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有关房地产行业的会计实务及纳税申报开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2 . 房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5. 配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6. 开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。
如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。
它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。
同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。
因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。
自营开发工程成本的核算（一）房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。
采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款” 、“库存材料” 、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：借：开发成本——房屋开发成本XXX贷：银行存款XXX库存材料XXX应付工资XXX如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工” 账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。
一、自营工程成本核算的对象和项目由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。
即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。
工程的这些特点，使工程施工具有个体性。
因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。
凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。
按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。
工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。
因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。
根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。
为了简化工程成本核算手续，对于：（l ）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。
为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。
施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目：1．材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。
2．人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。
3．机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。
4．其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。
5．施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。
如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。
上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。
施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。
二、材料费的核算各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单” 、“退料单”。
“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。
“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。
大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。
这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。
即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。
本月定额耗用量=刀（本月完成工程量X材料消耗定额）再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率：本月实际耗用量=月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量差异数量=本月实际耗用量一本月定额耗用量差异分配率=差异数量十本月定额耗用量X100%然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本：某项工程实际耗用大堆材料数量=该工程定额耗用量X（ 1 土差异分配率）某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本=该工程实际耗用大堆材料数量X计划单价施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单” ，先将其成本记入各项工程成本。
于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。
对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。
三、人工费的核算工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14％）计入各项工程的成本。
“工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。
通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。
任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。
实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。
每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。
如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。
对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。
所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下：某施工单位平均工资率（元/时）=月份内施工单位建筑安装工人工资和职工福利费总额（元）十月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时）用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费：项工程分配的人工资=该项工程耗用工时X施工单位平均工资率四、机械使用费的核算施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。
因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。
机械使用费的内容，一般包括：1．人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。
2．燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。
3．材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。