抵押物变现净值分析1.

抵押物变现净值分析

根据建设部、人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产抵押估价指导意见》，目前抵押估价报告出具评估价值均为房地产抵押价值，而房地产的抵押价值就等于假定未设立法定优先受偿权利下估价对象于估价时点的市场价值减去房地产估价师知悉的未付建筑工程价款、已抵押担保债权和其他法定优先受偿款。如果估价时点估价对象没有上述估价师知悉的法定优先受偿款，则抵押价值就等于其市场价值。

通常金融机构的抵押贷款额度是在估价报告的评估价值基础上给与一定折扣确定。当借款人不能偿还到期债务，需要处置抵押物时，若不考虑抵押期间市场价值波动的因素，处置抵押物变现的净值必然低于其市场价值，若抵押物变现的净值与市场价值差异较大，则金融机构将面临坏账的风险。因此众多的金融机构在办理抵押贷款业务时，不仅只关注抵押物的市场价值，对其变现净值的关注也越来越多了。

造成抵押物市场价值与变现净值的差异主要由快速强制变现折扣、处置费用、交易产生的税费等造成。本文将从以上三个方面对造成差异的主要影响因素进行分析。

一、快速强制变现折扣

抵押物的处置通常采用公开拍卖方式进行，拍卖价格与市场价格的差异主要取决于抵押物的变现能力，而变现能力又与以下因素密切相关：

1、通用性：所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般地说，通用性越差，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越

不容易找到买者，变现能力越弱。例如，特殊厂房比标准厂房的通用性差。

2、独立使用性：所谓独立使用性，通俗地说就是能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或工厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门封闭，就难以出入。一般地说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。

3、价值、规模大小：一般地说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。

4、可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。例如，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，一般在物理上是不可分割转让的。由于价值大的房地产变现能力弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。

5、房地产开发程度：一般地说，开发程度越低的房地产，不确定性因素越多，变现能力越弱。例如，生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房的变现能力弱。

6、区位：一般地说，所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

7、房地产市场状况：房地产市场越不景气，出售房地产越困难，变现能力越弱。例如，房地产市场萧条时期比房地产市场繁荣时期的房地产变现能力弱。

按照《房地产抵押估价指导意见》要求，目前的抵押估价报告中均有抵押物变现能力的定量、定性分析内容供金融机构参考。需要特别指出的是，目前金融机构在确定抵押贷款额度时通常根据抵押物的大类特点（工业厂房、商业、办公、在建工程等）给出统一的折扣率（一般为五至七折），但若抵押物为地下机动车位、会所、长期空置商铺等特殊物业类型时，则其变形能力较差时，变现折扣甚至直接超出银行的折扣率。

二、交易税费

处置抵押物拍卖成交后，办理产权转移手续时所需缴纳的各项税费主要有交易手续费、印花税、营业税及附加、土地增值税、个人所得税等（虽然该部分税费由买受人承担，但买受人在竞价时已经将该部分费用考虑在内），各类税费的计算标准如下：

1、交易手续费

交易手续费为2.5元/平方米。

2、印花税

产权人为单位的，印花税率为0.05%；产权人为个人的印花税暂免。

3、营业税及附加

⑴个人住宅

个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

营业税税率为5%，并按营业税税额的11%征收附加税费（城市维护建

设税、教育费附加、河道工程修建维护管理费分别为营业税税额的7%、3%、1%），共计征收5.55%。

目前上海执行的普通住房标准：

单套建筑面积一百四十平方米以下，内环线(市中心)以内，总价人民币二百四十五万元/套、内环线和外环线之间一百四十万元/套、外环线以外九十八万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

⑵单位住宅、非居住用房（办公用房、商业用房、生产用房、综合楼等）

以全部收入减去不动产购置的原价后的余额为计税营业额，按“销售不动产”税目，依5%的税率计算缴纳，并按营业税税额的11%征收附加税费（城市维护建设税、教育费附加、河道工程修建维护管理费分别为营业税税额的7%、3%、1%）。

4、土地增值税

⑴对个人销售住房暂免征收土地增值税。

⑵单位住宅、非居住用房（办公用房、商业用房、生产用房、综合楼等），按以下规定方式征收：

按实征收，应纳税额按照房地产转让的增值额和规定的税率计算。

a.增值额：指纳税人转让房地产所得的收入减去规定的扣除项目后的余额。

b.扣除项目：转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

c.税率：以其所取得的收入减除扣除项目金额后的余额为增值额，按四

级超率累进税率（30%、40%、50%、60%）计征土地增值税。

d.具体计算：

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

土地增值税税额=增值额×税率—扣除项目金额×速算扣除数

按增值率依以下税率分四档计算缴纳：

5、个人所得税

⑴个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。

⑵除上述情况以外的，应按规定缴纳个人所得税。征收方式有以下两种：

方式一：按实征收。出售房款扣除购置原价和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的税率缴纳个人所得税。合理费用指按规定支付的相关税费，包括契税、印花税、营业税及附加、房产交易税等。

方式二：核定征收。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，一般以转让收入的1%核定征收个人所得税；通过拍卖方式转让的，按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。三、处置费用