区域基础对应商业模式研究(不同区域商圈特点决定商圈内重要商业形态的关系)

规划目标：
规划期内，要把金三角商业区建成深圳规模最大、业种业态齐全，集大众化、潮流化、休闲时尚
化消费和奢侈品消费为一体的，娱乐、旅游、商务有机结合的市级商业区。
人民南片区
重点发展购物中心、百货店、专卖店、专业店等 现代零售业态，提供时装、皮具、珠宝首饰、家 电等零售服务及餐饮服务，成为深圳时尚商品和 服务的聚集区；
商业业态分布 ：各层以主力店为主， 辅以 国内外品牌旗舰店
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外向型区域-深南 东园商业区
中信城市广场：商务、商业及居住混合区，依托于区 域高端消费人群，具备便捷的交通优势，以服务片区 为主，辐射周边消费人群
东园路商业区：中信城市广场未运营前，商业网点总营业面积15.4万平方米，为福田区园岭、 南园路及红岭南路周边的中高收入居民提供中高档商品与服务。
区域商业发展：百仕达住户约5000户，附近 半径1公里内约有17万人口，2公里内约有8 万个家庭，居住人口超过29万
交通优势：不临市主要干道，交通到达性差
商业规模：百仕达四期4万平米已投入使用、 五期4万平米待建
本报告是严格保密的。
内向型区域-蛇口 区域
蛇口-花园城：蛇口片区长期自发成长，且与外界交通 互动薄弱；拥有周边大量居住人群（30万）支撑，目 前经营良好
成熟，较淡
成熟，一般
规划前景
市级商业中心、 地铁
次市级别、地铁
交通条件
地铁、滨河、 深南
地铁，深南
定位
超大高端购物中心 生态景观式休闲购物
中心
规模
20.5 万
14万
次市级别、地铁 地铁、深南 中心区高端购物中心 8.3万
市级商业中心、 地铁
区级、区位规划
次区级、地铁 区级、片区 区级、地铁
次区级、片区、
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区域商业级别及发展特征将决定项目商业发展的 级别及规模
外向型区域-商业运营情况相对优势
深圳近年中大型体量及集中商业项目状况分析
万象城 怡景中心城 COCOPARK 中信城市广场
海岸城 京基百纳广场 深国投广场 益田假日广场 东海购物中心 华强南一号
辐射人群及 范围 全市 全市
全市
全市 南山为主、
① 外向型区域一定形成外向型商业，以实现其商业价值 案例：万象城、海岸城、中信城市广场 ② 内向型区域正常情况形成内向型商业，对发展商要求亦相对不高 案例：百仕达-东郡广场与喜荟城、蛇口花园城 ② 如开发商作为资产运营，当商业规模达到一定规模，将突破（或改
变）区域商业特性，但对开发商要求亦高，回收期长，风险较大 案例：京基百纳广场-12万平米
交通优势：
临横穿深圳的城市主干道深南大道，深南大道、红岭路及上步路围合区域；地下与地铁1号线 科学馆站直接连通
对应商业规模：购物中心7万平米，星光广场3万平米
商业业态：休闲、高档购物、餐饮
深南中路
购书中心
万润大厦 新闻大厦
地王大厦
中信城市广场 深发展大厦 书城
本报告是严格保密的。
外向型区域-深南 东园商业区
花园城中心成功原因： 沃尔玛在整个蛇口片区产生了 强烈的积聚作用 周边居住人口密集，步行15分 钟辐射范围内人口30万人 周边居民区集中，带来了固定 的客源。滨海大道的开通扩展了
区域商业发展：深圳商业呈现多 核发展格局。蛇口距离核心城区 较远，形成了相对独立的居住和 商业环境
交通优势：临南海大道，蛇口区 内交通到达性好；与外区域交通 互动性差
5.1万㎡ 4万㎡ 7.18万㎡ 2000㎡ 3万㎡
各部分面积比例
餐饮＆休闲的面积比例
休闲 20%
其他百货 22%
快餐类 34%
餐饮/休闲 30%
西武 26%
吉之岛 22%
西武 吉之岛 餐饮/休闲 其他百货 中高档餐饮
46%
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内向型区域-罗湖 百仕达区域
百仕达-东郡广场与喜荟城：封闭的纯住居片区，服务 片区大量的居住人群（1公里-17万人，2公里-29万 人），补缺片区大型商业缺失
南山商业发展阶段：
第一阶段： 2007年以前,以南海大道沿线商业文化中心商圈 为主,集中商业12万,周边沿街及部分社区商铺约8万,总商业 面积约20万. 第二阶段： 2007年始,区域三大商业项目共29.5万平米,引领 后海商业区的崛起 海岸城:购物中心面积12万,另商业街4万 保利文化中心: 商业面积7万 天利中央广场:商业面积总6.5万
商业规模：7万平米
项目辐射范围
商业规模较大，功能搭配合理， 能满足消费者“一站式”购物需 要
花园城包括花园城中心，沃尔玛，顺 电及周边沿街餐饮，服装，杂货店等。
本报告是严格保密的。
内向型区域-红树 林区域
京基百纳广场-内向型最大规模商业体：服务片区高端 居家人群为主，目标成为湾区领导者，并突破红树湾 区域内向性商业特点，目标辐射更广泛深圳湾区域
双首层 ：海岸城购物中心首层规划为步行商 业街，二层北面与高架步行街相连，实现了 “双首层”设计，有效引导客流走向。
北广场:面积约10000平米，设有多功能大舞台 和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活 动和市民的公共休闲娱乐活动提供了空间。
商业业态规划:
业态统计：餐饮和服装占53%
百货零售引进中高端超市jusco
福田 红树湾片区
香蜜湖 南山为主
香蜜湖
华强南
地段 深南、罗湖核心 中心区地理核心 中心区地理核心
地理核心 南山区核心 红树湾片区 香蜜湖片区 世界之窗 香蜜湖片区 赤尾片区
商业发展阶段 氛围及人流量
最成熟，旺 孕育阶段，一
般 较成熟，较旺
较成熟，旺 发展阶段，较
旺 新兴，一般 成熟，一般 新兴，一般
低层部分设置了停车场，增强了停车场与购物中 心的通达、便利性，同时通风采光较好。
周边配套 ➢华润大厦：国际标准5A甲级写字楼 ➢君悦酒店：世界最佳商务酒店品牌 ➢华润幸福里：城市顶级住宅新高度
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外向型区域-南山 后海商业区
海岸城购物中心-市级商业中心：传统自然商圈，依托于后 海片区良好规划前景
南山文化商业 中心区
次市级别、片区
地铁、深南 地铁、滨河、
深南 -----
地铁、深南
地铁、深南 滨河
超大高端购物中心
“休闲” 购物中心
“休闲”为主题的大型 购物中心
大型综合社区商业
国际化体验式购物中 心
休闲娱乐高尚社区商 业
业态丰富的社区商业 项目
7万 16万 12万 7万 10万 4.5万 3万
பைடு நூலகம்
内向型区域-商业运营情况相对优势
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外向型区域-南山 后海商业区
海岸城购物中心：便捷的交通网络及未来西部通道交通前 景；新兴商业及商业区迅速聚集区域高素质消费人群
便捷的交通优势：邻滨海大道、南海 大道、后海大道、后海滨路、创业路 五条城市主干道
良好的规划前景：即将建成的西部通 道、地铁、广深高速等共同形成了海、 陆、空全方位的交通网络
区域商业发展：京基百纳广场入市前，红树林片 区商业以纯居住功能为主，商业以社区配套街铺 为主
交通优势：深南大道、沙河东路主干道、距规划 中2号线“湾区站”200米
商业规模：12万平米
本报告是严格保密的。
总结:区域的商业特性（外向-内向）及发展阶段与大体量核心商业 体形成互动关系 区域的商业特性将作为项目商业发展的基础 当项目商业达到一定规模及特性，将突破（或改变）区域商业特性
区域基础对应的商业研究
——以深圳为例，研究不同区域商圈特点决定商 圈内重要商业形态的关系
商业市场研究
深圳市区域商业分为市级商业和区级商业。市级商业由2个 市级商业区和4个次市级商业区组成。区级商业亦由8个区 级商业组成
根据深圳市商业（街）区 规划，深圳市区域商业分 为市级商业和区级商业. 市级商业 市级商业区:金三角商业区、 华强北商业区2个 次市级商业区:福田中心商 业区、南山后海商业区、 宝安新中心商业区、龙城 －龙岗墟商业区4个 区级商业 区中心商业区:1）东园路 商业区 （2）南头商业区 （3）南油商业区 （4）沙 头角商业区 （5）布吉商 业区 （6）新安商业区 （7） 沙井商业区 （8）龙华商 业区
宝安南
东门
东门片区 重点发展传统业态与现代业态并存的零售和批发 业，提供服装鞋帽、珠宝首饰、家居饰品、玩具 礼品等零售服务及成衣和小商品批发服务；
万象城
人民南
宝安南片区 重点发展购物中心、国内外知名品牌专卖店和大 型专业店等业态，提供一站式消费为主的零售、 餐饮和娱乐服务，以及书籍和文化用品等零售服 务。
中信城市广场与东园路商业区：以休闲主题商业为主体， 牺牲3万平米作为星光广场，提供舒适的休闲场所
写
商业区
字
楼
3万平米的城市广场成为城市记 忆的一部分：圣诞聚会、露天酒 吧风情街、广场表演活动等 写字楼、购物区、休闲区相互独 立又相互联系 商业为主体的综合体特征鲜明， 各功能空间均以其为核心
占地 写字楼 购物中心 酒吧街 星光广场
周边配套： ➢商务：海岸城东座和西座、天利中央 商务广场 ➢休闲：保利文化广场 ➢酒店：凯宾斯基酒店
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外向型区域-南山 后海商业区
海岸城购物中心体验式创新亮点：双步行街、双首层设置 充分引导人流，人性化公共广场创造舒适购物、娱乐环境
硬件打造:
双步行街：“万国美食风情街” ；710米长的 高架步行街与保利广场、海岸城东西座、天利 广场、凯宾斯基酒店、超高层写字楼以及海雅 商圈、东填海区等连通，实现人流的自由流通。
外向型区域-金三 角
外向型金三角商业区--万象城:传统成熟商圈，市级商业圈 规划前景；依托于成熟的金融商务区，拥有大批量优质客 户消费基础
金三角商业区:
位于罗湖区，由人民南、东门、宝安南三个片区相连而成。
该区总占地面积约3平方公里，商业总营业面积约120万平方米；日均人流量95万人次（节假日高
峰125万人次/日），是深圳目前营业面积最大的商业区。
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外向型区域-金三 角
万象城-深圳最大规模商业体:拥有便捷的交通网络，与地 铁连通增强可到达性；人性化停车场设置及多出口设置， 增强购物舒适性并避免多功能物业间的相互影响
总建筑面积：55万平方米 总商业面积：20.5万平方米 交通优势：深南大道沿线，深南大道、宝安南路与 滨河路的围和区；与地铁1号线大剧院站连通 市场定位：中高档消费市场，集购物、餐饮、观光、 娱乐、文体、休闲等多种功能为一体的超大规模国 际化购物中心
华侨城商圈
南山商业文化中心商圈: 位于南山区后海填海区内，占地面积约1平方公里。该商业 区紧靠西部通道口岸，背倚南山核心区，区位优势明显，具 备高标准规划和建设的条件。目前统计商业面积达到50万平 米. 目标: 规划期内，要把南山后海商业区塑造成文化气息浓郁、环境 优美，集购物、休闲娱乐、餐饮为一体，传播时尚资讯、荟 萃国内外风情的现代滨海国际商业区。