房产税教案(2010)

第五章房产税

第一节概述

一、房产税的特点

1.房产税属于财产税中的个别财产税。

2.征税范围限于城镇的经营性房屋。

3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。

二、房产税的概念

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

第二节征税范围、纳税人和税率

房产是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。与房屋不可分离的附属设施，属于房产。

【例题】下列需要缴纳房产税的设施是（）。

A.厂区围墙

B.变电塔

C.露天凉亭

D.仓库

一、纳税人

房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：

1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5.无租使用其它房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

【例题2006】下列关于房产税纳税人的说法中，错误的是（）。

A.产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税

B.产权所有人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税

C.外商投资企业不是房产税的纳税人

D.产权承典人不在房屋所在地的，不用缴纳房产税

二、征税范围

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。

【例题2006】下列属于房产税征税范围的是（）。

A.外国企业生产用

B.房地产开发企业建造的商品房在出售前对外出租

C.某工业企业地处于农村的生产用

D.外籍个人经营的房产

三、房产税税率：

（一）从价计税：1.2%

（二）从租计税：12%

1.2008年3月1日起个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

第三节计税依据和应纳税额的计算

一、应纳税额的计算

（一）地上建筑物

（二）地下建筑物

1.工业用途房产，以房屋原价的50～60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%。

2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70～80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%。

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

以广东省为例：省内自用地下建筑，按以下方式计税：

（1）工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×（1-30%）×1.2％。

（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70％作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×（1-30%）×1.2％。

（3）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

【例题】下列计算地下建筑物房产税的方法正确的是（）。

A.地下建筑物以应税房产原值为计税依据

B.地下建筑物以房产原价的70%作为计税依据

C.地下建筑物若作工业用途，以房屋原价的10%～30%作为应税房产原值

D.地下建筑物若作商业用途，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值

【教材例题】某省一企业2008年度自有房屋10栋，其中8栋用于经营生产，房产原值1000万元，不包括冷暖通风设备60万元；2栋房屋租给某公司作经营用房，年租金收入50万元。试计算该企业当年应纳的房产税。（注：该省规定按房产原值一次扣除20%后的余值计税）

【答案】（1）自用房产应纳税额＝[（1000＋60）×（1－20%）]×1.2%＝10.176（万元）

（2）租金收入应纳税额＝50×12%＝6（万元）

（3）全年应纳房产税额＝10.176＋6＝16.176（万元）

【例题.2008】2007年4月，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定地下建筑物的房产原价的折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。该企业以上两处地下建筑物2007年4月-12月份应缴纳房产税（）。

A.0.95

B.1.15

C.1.26

D.1.89

二、计税依据——按计税余值计税和按租金收入计税两种。

1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

（4）更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。

（5）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（6）在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。

如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值。

2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权取得的报酬，包括货币收入和实物收入。

3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。

（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。

对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税；