典当行经营中房地产企业融资风险概括论文

典当行经营中的房地产企业融资风险概括摘要房地产企业典当融资是近年来解决资金短缺的渠道之一，但实践中容易产生众多风险。为降低典当行的经营风险，本文通过各类风险归类找寻和发掘风险根源，提出针对性的解决措施，最后着重在意思自治的指导下完善双方合同的各个风险点，加强风险防范和审慎经营，以促进双方的良性发展。

关键词典当行典当房地产风险

中图分类号：f83 文献标识码：a

目前，典当行在房地产企业典当融资方面的业务做得红红火火，外部信贷政策紧缩和各项调控使得房地产企业资金链吃紧，给典当业的蓬勃发展带来了巨大机遇。典当行作为金融业的有益补充，对缓解房地产企业资金压力，提高融资效率，进而对该产业作出积极影响。然而急剧扩张的房地产贷款业务，潜藏着巨大的风险。因此，典当行应当对房地产企业典当融资中的资金营运的安全性、效益性进行关注，必须以审慎经营原则来处理房地产企业典当业务，方能既满足市场需求，又能规避风险。

我国调控房地产企业典当的法律法规主要包括：《物权法》、《公司法》、《合同法》、《担保法》及其解释、《城市房地产管理法》、《拍卖法》、典当管理办法》、《房屋登记办法》、《城市房地产抵押管理办法》、国家经贸委关于《全国统一当票使用和管理的通知》、商务部、公安部关于贯彻实施《典当管理办法》的有关问题通知，商务部办公厅关于进一步完善典当业监管及风险防范制度的通知等。鉴

于当前典当专属立法的效力位阶不高，而且法律关系的调整滞后，本文主要从相关现行法律条文中结合房地产抵押特性以及典当原理，对房地产企业典当融资中典当行风险进行研究。

一、相关概念确定

房地产企业，主要是指房地产开发企业，又称开发商、发展商或建设单位，是从事房地产开发和经营的赢利性组织，其特殊性在于主要从事房地产开发和经营。其中，房地产开发是指在取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为；房地产经营是对所从事开发的项目处分和转让、租赁或抵押其建设的房地产的交易行为。因此房地产企业典当融资的抵押物一般为在建工程和房地产。鉴于工程机械设备一般为承包商或施工方的财产，在本文中不纳入房地产企业抵押物考虑。

基于本文表述需要，“房地产抵押”与“房地产典当”及“典当”，“抵押物”与“当物”同属一个含义；“典当行”与“抵押权人”，“当户”与“抵押人”同属一个主体。所以，结合我国《典当管理办法》第3条规定得出定义：房地产抵押典当是指当户以其合法的房地产以不转移占有的方式向典当行提供债务履行担保的行为。当户不履行债务时，典当行有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿，不足部分向当户追索。

二、典当行风险归纳

房地产典当业务涉及的资金数量大、影响因素繁多、程序复杂，因此房地产典当风险总是与房地产典当的业务操作程序相生相伴。

降低风险的前提，是找到风险的根源，从现行外部制度和双方约定上找寻解决之道，平衡各方利益，满足各方需要，促进双方发展。

（一）从房地产企业办理典当的流程看。

1、前期鉴定风险。

典当行对房地产企业身份和财产权属的鉴定存在风险。如果典当行不能确定房地产的所有权人和土地的使用权的权利人，就会为典当业务的开展留下隐患。如果典当行不能确定房地产企业的经营竞争力以及信誉，那将来处于被动的角色可能性会大增。

2、房地产评估风险。

首先是价值评估风险：如果评估价格偏高，则容易造成房地产企业的有意绝当，给典当行带来经营风险；如果压低评估价，则会打击典当客户的积极性，造成客户流失，影响典当行的经营成果，同样带来风险。同样，质量风险也属本环节重要内容，因为质量最终影响到房地产企业对典当行债权的承诺兑现可能性，否则，绝当后即便典当行向房地产企业行使债权，但实现可能性会极低。

3、房地产绝当风险。

一方面，房地产一旦成为绝当，典当行资金回笼就很困难，绝当物的处理需要花费一定的时间，这势必要占用大量的流动资金，其致使典当行的竞争力和业务可持续发展受到不良影响。另一方面，若在房地产估价时产生失误，则绝当处理也会受到影响。比如对一处房产的估价偏高，当金高出其实际价值，结果在对该房产拍卖后，所得金额除了支付相关费用和缴纳一定税费后，不足以偿还

典当行当金及利息，造成损失。

（二）从房地产企业提供的当物性质看。

1、建工程风险。

一般来说，在建工程典当风险要大于房地产典当风险，故更应当进行审慎经营。

根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定理解，在建工程典当，是指当户为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款典当行作为偿还当金履行担保的行为。现实中典当行的风险主要来源于：

（1）违反禁止性规定。不得设定抵押的在建工程列举：在建工程投资总额未达到25%的；在建工程存在建筑承发包合同争议的；行政罚没、司法裁定和依法查封的；无担保人公益性质的（学校、医院、幼儿园等）在建工程；商品房屋已经预售的；依法不得设定抵押的其它在建工程。但典当行在经营过程中未能全面考虑上述类似禁止性规定，容易使得当金血本无归。

（2）虽然按照《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押人在征得抵押权人同意的前提下可以将已抵押的房地产进行转让，所得价款用来清偿所担保的债权。但现实是房地产企业在建商品房进行抵押以后，并不会停止对商品房的预售，否则将无从还贷。

现实中存在一些开发商钻空子，在未经抵押权人的同意且未告知购房户的情况下，将已设立抵押的在建工程预售给购房户的情

形，且销售所得价款又并未向抵押权人清偿债权，从而导致购房人迟迟无法办理商品房买卖合同登记备案，一旦房地产开发企业再遇上资金周转问题，典当行行使优先受偿权，也将与购房人的利益严重冲突，进而引发其他事件。

（3）在建工程抵押与商品房预售抵押形成重复抵押。很多购房者在签订预售合同时，随即就要办理商品房期权抵押。在时间上，办理商品房期权抵押可能是在在建工程抵押以前，也可能是在在建工程抵押以后，但无论属于何种情况，都会形成重复抵押，这种重复抵押中抵押的标的看起来一个是物、另一个是权利，但实际权益的重叠是显而易见的，一旦产生争议，就极有可能把责任推向行政机关，因此，增加了登记机关在登记中所承担的风险。

（4）优先权风险。《合同法》第286规定以及最高人民法院关于《建设工程价款优先受偿权问题》的批复：工程款优先于抵押款，在实现在建工程的抵押权时又会让位于该在建工程的工程建筑款。可见，在首先满足购房户和工程建筑款后，抵押权的优先受偿地位已经不存在了，因此，典当行在办理在建工作抵押时，必须有充分、清醒的法律认识。

2、房地产风险。

（1）禁止性规定：存在所有权方面的争议；或涉及诉讼、仲裁等情形；属于用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；属于被列入文物保护的建筑物或其它具有重要纪念意义的建筑物；属于被已依法公告列入拆迁范围的房地产；所抵押的房地产不存在被