论业主自治制度的困境与对策 -刘亚平
业委会实践困境原因及路径选择
业委会实践困境原因及路径选择业委会是社区自治的基层组织，起着联系物业和业主、协调居民利益、维护社区秩序等重要职能。
在实践中，很多业委会面临困境，导致其工作效果不尽如人意。
本文将探讨业委会实践困境的原因，并对路径选择提出建议。
一、业委会实践困境的原因1. 人员素质不高业委会成员大多数是社区居民自愿组成的，他们未必具备相关管理和协调能力，导致业委会在业务操作中出现问题。
由于业委会的成员多是居民自发产生，可能存在阶层分化和意见不统一的问题，难以形成统一意志。
2. 缺乏专业管理业委会的成员大都是社区居民，他们缺乏专业的物业管理和社区治理知识，导致难以有效管理社区事务。
业委会成员对物业管理公司的监督和协调能力不足，导致物业管理不善等问题。
3. 缺乏有效制度和规范业委会在管理社区事务时，可能存在缺乏明确的管理规范和制度，导致决策不够科学和合理。
业委会在运作中可能缺乏透明度和问责机制，导致了一些不当操作和不公平现象的发生。
4. 社区居民参与度不高部分社区居民并不支持或参与业委会的工作，导致业委会在决策和执行过程中受到了影响。
社区居民的参与度和支持度不高，使得业委会的工作难以开展和推进。
5. 物业公司不配合部分物业公司可能不愿意配合业委会，导致业委会在物业管理上难以发挥作用。
物业公司存在利益纠纷和对业委会的抵触情绪，使得业委会工作困难重重。
1. 提高成员素质业委会成员应接受相关培训，提高管理和协调能力，增强社区意识和服务意识。
业委会应该倡导并实施选举产生的方式，确保业委会成员的素质和能力。
2. 引入专业管理业委会可以邀请相关领域的专业人士担任顾问或者委员会成员，提供专业指导和支持。
业委会应建立起业委会和物业公司的合作机制，加强协调和沟通，推动社区事务的有序进行。
3. 建立规范制度业委会应当建立起规范的管理制度和运行机制，确保决策的科学性和合理性。
业委会应提高对社区居民和业主的信息透明度，建立起问责机制，保证决策的公开和公正。
业主委员会自治困境探讨
中 图分 类 号 ： Ｄ ６ ６ ９
文 献标 识码 ： Ａ
文 章编 号 ： Ｉ ６ ７ ２ — ３ ７ ９ １ （ ２ ０ Ｉ ３ ） １ １ （ ｃ ） 一０ ２ ２ ４ —０ ２
政 府 运 用 行 政 手 段 配 置社 会 资 源 ， 国 家 侵 于 业 主 委 员 会 的 法 律 规 定 物 业 公 司 、 使 用 公
蚀 社 会 自身 的发 展 空 间 ， 形成 强 国家 、 弱 社
明确 划 定 业 主 委 员 会 的 法 律 地 位 ， 这 就 导 共 维 修 金 、 管 理 店 面 租 金 及 停 车 声 费 用 等 方面 有 相 当 大 的 决 定 权 。 因此 ， 现 实 中物 业 生， 据 物 业 管 理 企 业 内 部 人 员透 露 ， 部 分 开 发商或物业管 理企业担心 ， 业 主 委 员 会 成
公 民维 权 观 念 增 强 是 业 主 委 员 会 产 生 完 成 的 ， 并 且 对 外 承 担 由此 产 生 的 民事 责 的思想保 障 ， 公 民维 权 意 识 使 得 公 民 对 自
任 ， 这 种理论 与 实践 的冲突 与矛 盾 ， 不 利
或 是 在 实 践 中 都 受 到学 术 界 的 重视 。
业 主 委 员 会 在 我 国是 一 个 新 事 物 ， 它 宅 小 区 主要 以社 区居 民 自治 来 进 行 自我 管 域 内 无 民 事 主 体 资 格 的 机 构 就 是 业 主 委
在 大 陆 出现 的时 间并 不 长 ， 至 今 只有 二 十年 理 ， 而 社 区 居 民 自治 中 的 居 委 会 行 政 色 彩 员 会 。 由于业 主委 员会没 有独 立的 财产 ， 不具 备 对 外 承 左右的发展历程。 “ 我 国第 一 个 业 主 委 员会 过浓 ， 无 法 满 足 居 民 的 自治 需 求 ， 只 有 业 主 所 以 不 具 备 民事 主 体 资 格 、 是在 １ ９ ９ １ 年 深 圳 市万 科 天 景 花 园小 区 内正 委 员会 能够 较 好 地 发 挥 自治 功 能 ， 维 护 业 担 责 任 的 能 力 、 不 能 代 表 业 主 与 物 业 企 业 式成立 ， 其 成 立 的 最 初 目的 是 为 适 应 市场 主 的利 益 ， 因此 ， 住 房 制 度 变革 对业 主 委 员 化、 专 业化 、 社会 化 的物业 管理 需 求 ” 。 … 业 主 会 的 产 生 影 响 最 大 。 委 员会是 一 种 新兴 的 自治 组 织 ， 其在 理 论 上 签订合 同 ， 但 在实 际 中 ， 与 物 业 公 司 签 订 服 务 合 同 的 事 务 经 常 是 由 业 主 委 员 会 来
中国城市社区管理中业委会的自治困境
中国城市社区管理中业委会的自治困境作者：吴同来源：《上海城市管理》2013年第04期导读：在现今公民意识越来越强烈的时代，政府应强化社会管理职能，提高依法行政和以民为本的服务意识，在减少行政力量越位干涉的同时，推进公民社会的自律和自治，从而促进法治社会的发展。
在社区，要重视维护业主委员会和业主的合法权益，并通过系统的制度设计和观念更新，切实破解社区管理中隐性行政干预、公民自律不足、自治机制缺失等交叉矛盾。
关键词：业委会；社区管理；自治困境；依法行政引言随着大批商品住宅小区不断涌现，业主委员会也如雨后春笋般地建立起来，与此同时，因业主委员会制度建设、操作过程、监督体系等不完善而引起的各种矛盾纠纷，日益增多，并影响到业主的正常生活和社区的稳定和谐。
如何理顺业主委员会与物业公司、居委会、街道等相关部门的关系，提高业主自治能力，完善相关制度，已经成为社区建设中一个迫在眉睫的问题。
本研究通过对上海FX小区业主委员会自治的艰难历程的描述，从中分析各社区自治管理主体和行政力量相互作用的状况，理清社区自治管理的核心脉络。
一、自治与制约：社会自主性后果与国家制度设计（一）不断增强的社会自主性1994年是中国城市住房制度改革具有划时代意义的一年，国务院发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》全面铺开了我国住宅商品化的进程。
自此之后，住房就由国家福利逐步转变为市场流通的商品进行买卖。
如果说住房商品化是市场改革深化的结果，那么在市场改革的同时也进一步深化了社区建设的广度和深度。
社区内政治社会生活不再是由国家设置的单一的政权代理组织（居委会）来设计和安排，业委会以及物业公司的加入使得社区治理趋于多元化和复杂化。
基于此，国家颁布了一系列关于商品房住宅小区的管理办法对小区业主的自治地位和权力范围等进行了规定①。
各地方也根据国务院和建设部法规政策文件的精神制定了与地方整体经济社会发展水平相适应的管理办法。
国家制度层面的变化成为中国现代化发展阶段中的关键一环，现代化的一个无法遏制的后果就是社会自主性的不断增强。
推行“四位一体”社区治理模式建设和谐文明新社区
推⾏“四位⼀体”社区治理模式建设和谐⽂明新社区2019-04-06摘要：推进城市经济建设、政治建设、⽂化建设与和谐社会建设，需要和谐⽂明的社区作保障。
⽂章在调研基础上分析了社区管理存在的问题，提出了“四位⼀体”的社区治理模式和推⾏“四位⼀体”社区治理模式的对策建议。
关键词：“四位⼀体”；社区治理；和谐⽂明推进城市经济建设、政治建设、⽂化建设与和谐社会建设，需要和谐⽂明的社区作保障，社区管理是整个社会管理体系的基础。
镇溪街道地处吉⾸市区中⼼位置，区域总⾯积23.73平⽅公⾥，下设雅溪、科技园、沙⼦坳、胡⿇井、马坡岭、商业城、⽯家冲、吉新、荣昌坪共9个社区和坪⼭坡、寨垄2个⾏政村。
辖区总⼈⼝14.12万，2012年全年实现⽣产总值261140万元。
辖区内驻有州委、州政府、州⼈⼤、州政协、吉⾸军分区等省、州、市直⾏政企事业单位201个，是吉⾸市⼈⼝最多，经济最繁荣的街道，也是吉⾸市的政治、经济和⽂化中⼼。
⼀、当前社区社会管理存在的主要问题（⼀）社区社会管理主体单⼀⽬前，社区社会管理的主体局限于街道党委政府和社区居委会，物业管理、业主委员会等管理机构和组织缺失。
如商业城社区地处市中⼼，辖区内商铺林⽴，娱乐场所众多，流动⼈⼝庞⼤，还有各类⾏政企事业单位40多家，暂住⼈⼝6000多⼈，社区管理难度⾮常⼤。
⽽社区内协助管理的物业公司和业主委员会都没有，社区⼤⼤⼩⼩繁杂的事务基本上由社区居委会包揽，只有在遇到居委会解决不了的问题或需要上⼀级部门出⾯决定的事务才直接向街道政府汇报，居委会⼯作⼈员普遍感到⼯作任务繁重，⼼⼒交瘁。
（⼆）社区社会管理内容不健全在社区管理中，对于社区的维稳⼯作⼗分重视，但是对协调社区关系、规范社区⾏为、激发社区活⼒的重视程度与⽼百姓的期望还存在差距。
笔者通过对⽯家冲社区部分居民的⾛访发现，不同年龄层次、不同⾏业的民众对社区服务有着不同的需求，⼀些⼩孩家长希望居住的社区能为孩⼦提供包括体育锻炼、教育学习、幼⼉托管等⽅⾯的服务；⽼年⼈则希望能够在需要各类帮助的时候能够得到⽅便及时的帮助等。
业主自治实践中的困境与对策研究——以Y市X小区为例
房屋缺乏保养 ， 设施设 备老化 ， 环境状况 比较差 。这个现象引
起 了小区居 民的重视 ， 为了改善 小 区状况 ， 小区 内 ５位退 休
人员 于 ２ ０ ０ ６年 自发组织起来 管理小 区。在 在这 ５位 热心人 的号 召下 ， 又先 后有 ４位 退休 职工加入 ． 立了小 区 的业 主 成 委员会 ， 并将其分成 了治 安组 、 洁组 、 保 理财 组等 。小 区居民
主 自治模式能够得到 良好 的发展 。
有一 定 的物 业政策水 平 、 政治智 慧 、 劳任怨 的品 德和顽 强 任 的韧劲 。但是 由于 ｘ小 区工资水平 较低 ， 很难吸引 到年 富力 强 、 于管理 的优秀 的业 主加入 到业 主委员 会 中 ． 种后继 善 这 人才严重 匮乏 的情况 ， 很难在短 时期内得到解决 。 （ 业主 自治组 织责权 不清， 二） 业主 自律 意识 不够 我 国现有 的法律法规 ，对 业主 自治 的有关 规定 不尽 完 善， 加之 ｘ小 区尚未建立完 善的 自治制 度 ， 对其权 利和 义务 尚未做 出明确 的规定 。ｘ小 区业主委员会 的成 员本是一些热 心人 ．当在管理过程 中出现 了一些 业主财产 被盗 的事 件时 ． 由于责权不 清 ． 难免会 引发 一些 不必要 的矛 盾 ， 加之业 主委 员会 并非独立 法人 ． 像谁索 赔 ， 如何 索赔成 为 了业主 与业主 委员会 间解不 开的结 。Ｘ小区 的人 员构成 比较复杂 ． 多数业 主缺乏 民主参 与的意识 ， 强调 权利 的多 ， 强调 义务 的少 ， 自治 有余而 自律不 足 ， 因此经常 出现对业主 委员会形成 的决议不 配合 ， 自行其是 ， 为所欲为 ， 毫不顾忌其他业 主的权益。
干预 。 通过监督 、 引导、 帮扶更好 的发挥业 主 自治组织在公 民
社区治理视角下对业主委员会治理困境的思考
社区治理视角下对业主委员会治理困境的思考1. 引言1.1 社区治理视角下对业主委员会治理困境的思考业主委员会存在的治理困境主要体现在权力不清、责任不明、决策不民主等方面。
一些业主委员会存在权力滥用、决策不透明等问题，导致了业主们对其治理效果的质疑。
从社区治理视角下来看，业主委员会应当承担起社区管理、服务业主的责任，协调解决社区内部矛盾，促进社区和谐发展。
一些业主委员会对于自身权力与责任的认识存在模糊不清的情况，导致了治理效果的不理想。
业主参与度不高也是业主委员会面临的困境之一。
一些业主对业主委员会的活动缺乏关注和参与，导致了业主委员会的决策缺乏民意基础，难以得到广泛的支持。
在社区治理中，建设和谐社区是至关重要的。
只有通过业主委员会的有效治理，促进业主的参与和社区的协调发展，才能够建设一个和谐稳定的社区环境。
提升业主委员会的治理能力，加强业主的参与意识，促进社区治理的协调发展成为当前亟需解决的问题。
2. 正文2.1 业主委员会存在的治理困境1. 决策效率低下：业主委员会成员之间意见不一致，导致决策困难，往往需要经过漫长的讨论和协商才能达成一致意见，影响了社区事务的高效处理。
2. 资金管理不透明：一些业主委员会存在财务管理不规范、账目不清晰等问题，导致资金使用不透明，易引发纠纷和争议。
3. 物业管理不到位：部分业主委员会未能有效监督物业公司的工作，导致物业管理水平低下，影响了业主的生活质量。
4. 业主权益保护不到位：一些业主委员会缺乏足够的专业知识和经验，无法有效维护业主的合法权益，导致业主权益受损。
5. 社区环境保障不足：部分业主委员会未能有效监管社区环境卫生、安全等问题，导致社区环境问题频发，影响了业主的居住体验。
业主委员会存在的治理困境需要通过加强规范化建设、提升业主委员会成员的素质和专业能力、加强与业主的沟通和互动等措施来加以解决，实现业主委员会的良好治理和社区的和谐发展。
2.2 社区治理视角下的分析在社区治理视角下对业主委员会治理困境进行分析，需要从整个社区治理体系入手。
浅析当前中国业主委员会的法律定位
浅析当前中国业主委员会的法律定位一直以来，业主委员会在我国法律上的地位都很尴尬，这种状况导致在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，以至于在物业管理过程中，常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的重要因素。
因此，如何使业主委员会摆脱这种法律上的尴尬地位，更好地发挥其在业主自治中的应有作用，成为我们急需解决的一个难题。
标签：业主委员会；物业管理；法律性质；法律地位；非法人团体业主委员会的性质和法律地位问题，是《物权法》颁布前后一直没有明确的问题。
在我国, 不论是在理论界还是实务界，对于业主委员会这一新生事物的法律性质尚有不同认识。
针对这一问题，以我国法律规定为依据,借鉴国外物业管理相关的立法模式，并结合我国法律实践，深入地剖析业主委员会的法律性质，以期完善我国物业管理的法律体系,并期望在实际生活中发挥作用。
一、业主委员会的定义和构成要件1.业主委员会的定义业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
2.业主委员会的构成要件业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。
业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5～11人单数组成。
业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
二、我国业主委员会所面临的困境1.业主委员会法律地位不明确我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织、国家，社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。
经过对自然人、法人和其他组织各方面的对比后我们可以得出以下结论：第一，业主大会既有制定业主公约等内部规章制订权，又拥有进行“选聘、解聘物业管理企业”、“决定专项维修基金的使用、续筹”等民事活动的资格，还能够代表全体业主对公共场地、设施设备行使财产权。
关于我国业主委员会制度的缺陷及对策分析
关于我国业主委员会制度的缺陷及对策分析作者：李淑华李静粟庆来源：《中国房地产业》 2011年第12期一直以来，中国房地产市场中就存在着业主委员会法律地位不明、运行程序不顺畅、政府职责缺失、机制不健全等制度问题，致使其在监督小区物业管理服务、规范小区房屋租赁市场等各种小区事务中不能充分发挥应有的维护业主利益的作用。
因此，如何使业主委员会制度克服众多缺陷，走出目前的困境，更好地发挥其在业主自治和物业管理、房屋租赁市场监督中的应有作用，成为我们必须共同面对并尽快加以解决的一个课题。
一、业主委员会的由来及历史沿革2003年，《物业管理条例》出台，它第一次提出了“业主大会”这个概念，并且把“业主委员会”，确定为“业主大会的执行机构”的法律地位。
2007年新版《物业管理条例》和《物权法》的出台，进一步明确了业主组织——业主大会和业主委员会的职责和权利。
业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。
业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织。
业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会做出的决定。
二、现行业主委员会制度的缺陷和对策2007年新版《物业管理条例》和《物权法》的出台虽然明确了业主大会和业主委员会的职责和权利，但是作为一种制度，从法律主体、权责实施程序和机制等很多方面都存在缺陷，在现实的经济生活中仍旧不能真正有效地发挥为自己的物业做主的维权作用，问题主要集中在：缺陷一：业主委员会的法律地位不明确，是没有民事主体资格的组织。
中国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织。
国家、社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。
所谓法人是指具有权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
业主委员会成立的困境与立法对策
业主委员会成立的困境与立法对策谢姝玮【摘要】就现阶段我国建筑物区分所有权制度的开展现状来看,业主委员会成立非常困难.造成这种困境的主要原因来自政府,即业主委员会的二元制度结构造成的.本文从业主委员会的成立现状出发,对我国业主委员会成立难的主要困境进行详细分析,旨在探讨出有效的立法对策,在建筑物区分所有权制度体系下构建政府——物业组织——业主委员会的三元制度结构.【期刊名称】《辽宁公安司法管理干部学院学报》【年(卷),期】2016(000)003【总页数】3页(P67-69)【关键词】业主委员会;困境;立法对策;《物权法》【作者】谢姝玮【作者单位】辽宁公安司法管理干部学院,辽宁沈阳110161【正文语种】中文【中图分类】D923.2我国业主委员会的成立与国外存在一定差异性，我国的业主委员会主要是随着住房制度改革以及政府职能调整而衍生出的一种新的事物。
就现阶段我国业主委员会成立现状来看，其组建率较低，成立与运作过程中存在较多困难。
这种状态持续时间长达20多年。
业主委员会作为业主大会的执行机构，对于业主实现业主权利至关重要，尤其是业主大会的召集、物业管理合同的签订、对物业公司的监督、对业主履行公约的监督等等。
这些关乎业主重大利益的权利实现，都离不开业主委员会工作的展开。
而业主委员会如果无从成立，那么业主的权利就无从实现，就会出现目前的业主被物业公司任意宰割的现象。
这是目前城市社会矛盾较为突出的一个方面。
近年来随着国务院《物业管理条例》的颁布，以及全国各省物业管理条例的实施，业主委员会作为业主自主管理区分建筑物所有权的重要自治组织，有着至关重要的作用。
但“法律的生命不是逻辑，而是经验”。
目前尽管我国《物权法》与《物业管理条例》是建筑物区分所有权管理制度重要依据，但从实际应用现状来看，并不能有效解决业主自治制度实行过程中出现的各种困难。
业主委员会成立的实际情况与立法预期存在一定差距，解决业主委员会成立难问题，探讨出有效解决该问题的立法对策成为目前亟待解决的问题。
破解自治困境住宅小区业主自治的实践逻辑与优化
湖南行政学院学报（双月刊）JOURNAL OF HUNAN ADMINISTRATION INSTITUTE 2020年6期（总第426期）No. 6,2020General No.126公共行政破解自治困境：住宅小区业主自治的实践逻辑与优化袁青（湖南师范大学公共管理学院，湖南长沙410012）摘要：作为城市基层民主发展的新生力量：业主自治并没有在期望中实现快速推 进和良性运转。
现实中，反而面临着因业主内生动力不足、小区规模过大、开发商、物 业公司抵触导致的成立难；因形式相对固定、单一，准入资格封闭和程序严格冗长导致 的备案难。
此外，业主自治组织在履职和换届时也面临着业主的广泛不信任和搭便车心 理，业委会协商议事精神和专业素能相对不足等现实困境，能否明晰与物业公司的定 位，实现与社区治理等基层政权力量的有机衔接同样考验着业主自治效能的发挥。
破除 业主自治困境，需要借助从“社区治理”向“小区治理”纵深拓展的机遇，坚持在自治 中融入法治和德治，实现从自治维权逐步向公共生活的再造过渡，在构建小区共同体的 同时实现小区公共治理。
关键词：住宅小区；业主自治；自治困境；自治效能中图分类号：C93 文献标志码：A 文章编号：1009-3605（2020）06-0022-10住房制度改革催生下的以封闭式商品房小区为主的城市居住空间和社会空间是居民 生活的主要场域,也是美好生活建构的着力点。
从现实来看,随着住房制度的改革过程,生 活在封闭式商品房小区中的业主物权意识越来越强，围绕业主对私有产权权益的关切与 表达，逐渐形成了一股城市治理中的新生力量。
皿不少学者纷纷表示，由于业主自治具 有天然而紧密的利益联系,在此基础上建立的业主自治将成为未来城市基层民主发展的 新路径，是城市治理空间中最主要的社会活动。
[2]然而，现实情况却是物权纠纷越来越多。
以长沙市开福区为例，作为湖南长沙的一 个核心城区，自2017年起至2019年该区人民法院受理的涉物业服务案件连年翻倍递 增,围绕辖区中一些小区中业委会成立，物业公司解聘与选聘等牵动人们的目光，业主（业收稿日期：2020—09—02基金项目：湖南省社会科学成果评审委员会课题“乡村振兴战略视角下的村镇治理体系建设研究”（项 目编号：XSP20YBC326 ）作者简介：袁青，女，湖南长沙人，湖南师范大学公共管理学院讲师、博士，主要研究方向：基层治理 与社会融合。
社区治理视角下对业主委员会治理困境的思考
社区治理视角下对业主委员会治理困境的思考随着房地产市场的发展，业主委员会作为业主自治的重要组织形式之一，已经在各个城市得到了广泛的应用。
但是，长期以来，业主委员会的治理存在一些困境。
本文从社区治理的视角出发，探讨业主委员会治理困境的根源和解决之道。
1.业主参与度低业主委员会的成立离不开业主的参与和支持。
然而，实际上，大多数业主对业主委员会的运作并不了解，对业主委员会的管理也缺乏信任。
业主参与度低，直接导致了业主委员会的治理效果欠佳。
解决之道：加强业主群众教育，提高业主的参与度和管理意识。
通过建立业主沟通平台，加强业主与业委会之间的联系，使业主真正成为业委会的参与者和建设者。
2. 业主委员会成员能力不足业主委员会成员的能力和素质也是影响业主委员会治理的重要因素。
然而，目前许多业主委员会成员在专业能力、管理经验、组织协调等方面存在缺陷，难以有效地履行职责，对业主的权益保护不足。
解决之道：业主委员会应严格把关成员遴选，按照能力素质和岗位职责要求择优录用。
同时，业主委员会也应积极开展业务培训，提高成员的专业素质和管理能力。
3. 社区管理机制不完善目前，许多小区的社区管理机制仍然存在缺陷。
一些业主委员会成员缺乏法律法规意识，对社区管理的要求认识不足，难以有效地规范社区管理行为。
另外，社区管理人员职业水平不一，管理亟需强化。
解决之道：建立健全社区管理机制，完善社区管理人员培训体系，提高职业技能水平。
加强社区管理制度建设，规范社区管理行为，确保业主权益得到保障。
4. 业委会工作机制不完善业主委员会的工作机制也是存在困境的一大因素。
一些业委会成员工作效率低下，工作思路不清晰，难以推动业主委员会的工作。
一些业委会在决策制定、工作计划、服务业主等方面也缺乏创新性和针对性。
解决之道：业主委员会应建立健全工作机制，制定工作规划和工作计划，合理分配工作任务和职责，加强人员配备和工作监督。
同时，业主委员会也应着力开展服务业主工作，加强业主权益保护和服务管理，提高业主满意度。
社会自治化趋势下业主委员会自治的尴尬
社会自治化趋势下业主委员会自治的尴尬-----以宜昌市都市田园小区业主委员会为例一、开场白；二、题目辨析：社会自治化；社会自治通俗的理解就是社会在无政府或弱政府的干预下，通过制定自我设权、自我约束、自我管理、自我服务、自我发展和自我实现的行为规范与制度来实现社会自主、有序治理的目的一种社会治理方式。
这种治理方式自人类社会产生时便已存在，在国家政府出现之前是社会最主要的治理方式。
近代西方“市民社会”概念的提出及理论的系统化使得社会自治的关注度越来越高。
中国在长期的帝王集权制统治中社会自治相对弱化，新中国成立后高度集中的计划经济体制更是使行政权力深入公民生活的方方面面，社会自治进一步弱化。
改革开放后，由于进行中国特色社会主义市场经济改革，国有企业进入改制或破产程序，大量的“铁饭碗”职工纷纷下岗在市场竞争中谋求生计，原有的城市居民围绕单位解决衣、食、住、行等相关问题的“蜂窝式”社会管理模式崩溃。
另外，公有制“均等”的生产、生活制度的瓦解使得社会贫富差距剧增，社会矛盾多元化、复杂化。
政府行政力量虽然不断加强，如“城管”队伍的产生，壮大及成建制的存在，但是束于行政成本及居民生活的微观性，行政力量的治理范围只得停留在较为宏观层面，对于小区内居民基于衣食住行产生的细微矛盾，行政力量虽然有很强的“控制欲”但也是鞭长莫及。
但是矛盾的存在会有一个量变到质变的过程，矛盾解决的越及时对社会秩序的影响就越小。
在行政力量无法触及或行政成本较高的领域，社会自治的作用便极大凸显，业主委员会作为城市小区业主大会的常设机构是重要的自治组织。
在法治环境有所改善的情况下，业主委员会已经可以获得民事主体资格，能够发挥的作用越来越大，但就总体社会环境而言业主委员会自治的形势不容乐观，下面我将发表我的个人对现今业主委员会自治所遇到的问题结合工作经验发表一些个人看法。
三、业主委员会的尴尬诉说以都市田园小区业主委员会为例虽然业主委员会在社会自治中有非常重要的作用，但是在现今中国社会自治化程度不高、法治环境较为恶劣的条件下，业主委员会在自治工作中往往面临很多困境，下面我将以我所在的宜昌市都市田园小区业主委员会为例诉说一下业主委员会的尴尬：1、都市田园小区及业主委员会简介；2、业主委员会所面临的尴尬；①积极行使自治权却难过续命关；都市田园小区建成之初向宜昌市房管局缴存了几百万元的住宅专项维修资金，2012年都市田园小区业主大会、业主委员会等业主自治组织相继产生，小区房屋需要维修，业主委员会应广大业主意愿向房管局讨要住维金，要求房管局将住维金划转至业主委员会设立的专项资金账户上，但房管局以非业主大会设立的账户为由拒绝交还住维金，由此产生了都市田园业主委员会诉宜昌市房管局行政不作为的诉讼。
业主委员会制度的困境分析及其对策研究
（） ３ 由政府 会 同开发 商共 同召集 首 （） ４ 业服 务 公司 召集 首次 业主 大会 、 由物 选举 业委 会， 府对 政 召集 过程 进 行指 导 。 ０
立法 上对业 委会 制度规 定仍 过于 原则抽 象 ， 地方 性法 规对此 规 市建 委有 关负 责人 提供 的情 况 ： 北京 市按 规定成 立 的业委 会 各 目前
定不 一 ， 上各 种 内外部 的影 响 因素 ， 得 该制 度在 落实 过程 中 仅 ５ １ ， 加 使 ｌ 个 而全 市共 有 ３ ０ ００多个 住宅 小 区 ， ２０ 由 ００多家 物业 管 困难 重重 ， 法律 对 该制度 的应 然 期待远 未 达到 。 二 、 委 会制度 运行 现状 及 困境分 析 业 理 公 司实 施管 理服 务 ， 立业 委会 的 小区 占小 区总 数不 足两成 ， 成 还 有 超过 ８％ 以上 的 小区 没有 成立 业委 会 。这 一现状 至 今仍 未 ０ 业 委会 由首 次业 主大会 选举 产生 ， 而首 次业主 大会成 立难 也
当前 ， 一般 的物业 关系 和业委 会制度 的运 行状 况可 以简单地 改 观 。业 委会 的缺 失无 疑 为业主 自治带来 巨大 的障碍 。
用 图一来 表示 ， 即居 民向房地 产 开发商 购房 后 成为 业主 ， 通过 召 开业 主大会 产生 业委会 作为 自己的 自治机构 ， 业委 会根据 业主 大 就 直接 导 致业 委会 成 立难 。首 次业主 大会 成 立难 的主 要 原 因在
从现 有的 资料 和调 查数据 看 ， 总体 上 ， 委会 制度 在促 进业 条例 ， 业 业主 大会 由全体 业主 在行 政 主管 部 门０ 的指 导 下成立 。至
主 自治、 护业主 整体 利 益方 面取 得 了一定 成 效。 维 但业 委会 怠于 于 由谁 召集业 主 召开 业主 大会 ， 业管 理条 例》 决 定权交 给 了 《 物 将 行使 权利及 损害 其他 业主 利益 的事 例 也屡 见不鲜 实践 中该制 地方 。 ， 目前 ， 地 的物业 管 理法 规在 业主 大会 首次 召集 方面， 各 主要 度 存 在很 多缺 陷， 其立 法初 衷 远未 达到 。 当前 该制 度 的困境 主要 采取 的做 法 有： 集 中 在业委 会成 立难 、 业委 会 怠于 行使 权利 、 业委 会 自身腐 败监 督 的缺 失等 方面 。 （） １ 照搬 《 业管 理 条例》 物 的规 定， 有 明确业 主大 会 的具体 没 召集 人， 只规 定行 政主 管部 门应 当指 导业 主 召集 首次 业主大 会 。 。 （） ２ 由政 府 （ 包括 房地 产 主管 部 门、 乡镇 人 民政府 、 街道 办事 处 以及居 民委员 会） 负责 召集 首次 业主 大会 、 举 业委会 ， 发商 选 开
业委会实践困境原因及路径选择
业委会实践困境、原因及路径选择【摘要】作为基层社会治理的重要参与力量，业主委员会在实现城市精细化管理中扮演着重要角色。
但是实践中由于多种原因导致业委会建设存在“成立难”、“选举难”、“坚持难”的“三难”困境，多措破解的路径有：大力培育居民自治意识;完善业委会实操机制和运行规范;赋予环境和物业管理委员会以“实权”，为居民维权开辟新渠道等。
党的十九大报告提出：“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移”。
作为基层社会治理的重要参与力量，业主委员会（以下简称业委会）在实现城市精细化管理中扮演着重要角色，作用日益突出。
但是，课题组通过调研发现业委会实践中存在“三难”的困境，在深入分析原因的基础上，课题组提出了破解路径。
一、业主委员会实践案例分析2003年建设部《物业管理条例》出台，第一次提出了“业主大会”这个概念。
2007年《物权法》出台，从人大立法高度确立了业主大会和业主委员会的法律地位。
2010年建设部制定实施了《业主大會和业主委员会指导规则》。
济南市业主大会制度的提出最早追溯到1999年出台的《济南市物业管理办法》和2001年的《济南市住宅区业主委员会产生办法和议事规则》。
随着2003年建设部《物业管理条例》的颁布实施，济南市房管局制定出台了《济南市业主大会和业主委员会指导规则》。
2015年2月1日修订实施的《济南市物业管理办法》（此办法于2018年6月废止）从地方立法角度对业主大会制度进行了更为详尽的规定。
业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织，具备独立法人资格。
2002年中润裕华园成立了济南市首个业主委员会。
目前，济南市共有1689个住宅小区（宿舍区），累计成立业主委员会200多个，在房管部门备案的有168个，目前正常运转的仅有60多个。
通过调研发现，目前济南市住宅小区成立业委会的目的主要分为两种，一种是发挥业委会的维权作用，维护业主利益，可称为“维权型业委会”，一种是发挥业委会的自治作用，更好的实现业主自治，可称为“自治型业委会”，在济南市已成立的业委会中前者占绝大多数。
论业主代表大会的法律与实践问题
论业主代表大会的法律与实践问题作者：徐以民 周汝江来源：《法制博览》2014年第10期作者简介：徐以民（1972-），男，江苏盐城人，行政管理学博士，金陵科技学院人文学院讲师，研究方向：公共事务管理、社会治理；周汝江（1977-），男，山东临沂人，法学博士，金陵科技学院人文学院讲师，研究方向：非政府组织的制度与实践、社区制度。
金陵科技学院，江苏南京210038【摘要】业主的组织化对于现代住宅小区的有效治理与和谐稳定具有重要意义。
但现实中业主大规模集体行动和组织化是个难题，凸显业主代表大会制度的必要性。
通过考察上层相关立法的直接民主制指导思想和比较三大基层社会自治的会议制度，可以发现法律上对财产权基础上的业主自治的要求最为严苛，导致法定的业主代表大会制缺失；而约定的业主代表大会在实践中具有双重弊端且难以建立。
一些地方在这方面的应对策略问题重重。
现阶段立法上应正视业主直接民主所需条件的欠缺，明确法定的业主代表大会制，作为中介平台和协商载体逐渐扩展业主民主协商和民主训练的规模；同时建立配套制度使业主代表大会有效规范运作，促进现代住宅小区良性治理。
【关键词】业主代表大会；组织化治理；基层社会自治；集体行动；法律与实践一、引言在产权主体多元分散的现代住宅小区，业主的组织化是业主之间、业主与外部相关主体之间合作治理各种公共问题的必然途径，对于实现业主的民主权利、经济权益和生活环境权以及维护城市基层社会的和谐稳定具有重要意义。
在业主的组织形态上，物业管理规范与业主自治规则明确规定了业主大会及其执行机构业主委员会的制度，没有规定业主代表大会制度。
但在现实中业主大会难以组织召开，作为业主自治标志的业主委员会，其成立比例或全国覆盖率只有30%，能够正常运作的不足3%。
大多数现代住宅小区规模大、业主数量多、决策成本高，业主工作与生活方式具有异质性、处于分散状态很难大规模联络沟通，相当一部分业主存在着理性无知和“搭便车”心理、缺乏自治知识或成熟的业主权利义务观，这些因素造成业主极难大规模集体行动和议事表决。
业主自治组织经费保障
自治组织不作为、越权、侵权，其主因是义务关系不明确以及物业公司的侵权纠纷，业主拒缴物业费。
主因是物业服盾和业主与业主自治组织的矛盾。
前小区自治中的主要矛盾是物业公观。
业委会的缺失无疑为业主自治带有超过80%以上的小区没有成立业委公司实施管理服务，成立业委会的小区
2010
（14）．④［美］奥尔森．集体行动的逻辑．上海人民出版社．1995．⑤来自业委会委员访谈录音。
⑥盛学友．房屋养老金的命运．法律与生活．2007年．
⑦厉进伟．业主委员会机会主义行为制度分析．行政与法．2010年．⑧盛学友．美丽园：捍卫业主权利的范本．法律与生活．2007年．
⑨
汪洋，唐家锴．公共选择理论视野下的腐败治理问题．中国市场．2011(633)．122
．徐大同，王乐理．西方政治思想史．天津：天津人民出版社．2005．508．（上接第186页）◆社会观察。
业主自治的困惑与思考
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主开始不愿 出钱 养骑 队 ． 接着 ． 多的人不愿意 出钱 ． 更
方面 管理不 善或某些业 主认 为物业管理 费较高 时 ．这
骑 队只好 解散 ．结 果是贼 又来 了。后 来人们 就用 ” 搭 些 业主就会 有 搭便车 的思想 ．认为我不 交纳管理
三 、业主 自治管理的困惑
基于对公共事物管理存在的 便车 ” 搭 、 公地悲剧”
和 囚徒 困境 ”问题 ．学者 们提 出了解决这些 问题的
在博 弈论 中 ．流传 多个版本 的 囚徒 困境 ” ，但 共 中央政府控 制 的国家理 论 以及 实行私有财 产制度 的企 同的大意是： 假设两个合谋犯罪的嫌疑犯被警察抓住 ． 业理论 。美 国印第 安纳大学奥 斯特罗姆教 授在对 上述
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业 主 自治 的 困 惑 与 思 考
文／ 何保利
当前物业管理 中的矛盾纠纷很 多 ，主要集 中在业主 （ 业主委 员会 ） 物业管理公 司和 房地
产 开 发 商 之 间 尤 其 以业 主 （ 主 委 员 会 ）和 物 业 公 司之 间的 纠 纷 最 为 突 出 其 中业 主 自治 纠 业
业 管理公 司会 在利益最 大化 的驱 使下 以不 能收齐物业
１６ ８年英 国科 学家哈丁在美 国著名的 《 ９ 科学 ＞杂 管 理费为 由减少部分 物业服 务 ．降低物业 管理服务水 志上 发表 了 《 公地悲剧 ＞一文 。哈 丁设想古 老的英 国 平 ．陷入 公地悲剧 “ ．这样物业公 司的做法 又会 引起 有一片牧 民可 以 自由放牧 的公共用地 ．每个牧 民直接 更 多业 主的愤怒 ．这 些业主也 开始不 交或迟交物 业管 利益大小取 决于其 放牧 的牲 畜数量 ．一 旦牧 民的放 牧 理费 ．当双方之 间的利益难 以调解 时 ．还 是难逃 物业 数超过草 地的承 受能 力．牲畜 因不能得 到足够 的食物 公司撤走 ． 区无人管理 ． 业贬值 ． 成 囚徒 困境 小 物 形 就只能挤 少量 的奶 ，倘若更 多的牲畜 加入到拥挤 的草 的 局 面 。 地上 ．结 果便是草 地毁坏 ．牧 民无法从 放牧 中得 到更 高收益 ．发生 “ 公地悲剧 ” 。说明个体在非理性地追求 利益最大化的时候会导致公共利益受损的恶果。 （ ） 囚徒 困境 ”问题 三
业主委员会：社区治理中的制度共识、自治困境与行动策略
所有 ， 这宣告了“ 居者有其屋” 时代 的到来 ， 大大促
进 了房屋 所有 权 的私 有 化 ， 而改 变 了公 民住 宅产 从 权单 一化 的格 局 ， 居 民社 区 中专 业 化 、 为 市场 化 、 社 会 化 的管 理 服 务 载体 —— “ 业 公 司” 作 为 住 宅 物 和
的共治” 成 为业 委会治理过程 中一个 亟待解决 的 ，
为 内部 选 择性 激励 机 制 的 缺 失 而 导 致 “ 便 车 ” 搭 现
象的泛滥 ， 这都会造成公共利益 的受损和公共福祉 的下降 ， 并直接影响到个人利益 ， 这就要求在业主与
业 主之 间达 成契 约 ， 设 一 种 共识 性 制 度 对 社 区公 创 共领 域进 行 共 同管 理 。这 两 方 面 的契 约 关 系 ， 即 也 麦 克尼 尔所 谓 的“ 系性 契约 ” 关 。
［ 作者简介 ］ 军权 ， 博 士， 毛 男， 中共上海市委党校 、 上海行政 学院教授 ， 硕士生导师 ， 主要研 究方 向为行为管理与制度设计。
随着经济社会改革的不断深化和城市化进程 的 不断深入 ， 城市社区在各种力量相互博弈 、 相互作用 下， 已成为城市社会 治理 和公众公共生活的重要 业
聚合与表达 、 社区公共利益的普遍增加 ， 都成为城市
社 区走 向善 治 的 内在 要 求 。随着 住房 产权 界定 的不 断 清晰 ， 区公 民之 间 最 初 的 利益 关 联 不 断 型 塑 社 社 区公共精 神 ， 主委 员 会 在 社 区 治 理 中成 为 了一 种 业
组织不断从政府的控制 中萌生 出来 ， 社会 民间领域
基于 自 治的提升社 区共同体生活质量 的制度共识 。
然而 ， 由于业 委会 制 度 的不 健 全 ， 其 与 党组 织 、 及 居
试析业主委员会的法律困境与出路思考
试析业主委员会的法律困境与出路思考论文摘要业主委员会是民间的自治自律组织，对于推动社区治理的转型至关重要。
但我国业主委员会起步晚，法律规制不完善，仍存在许多法律问题待以解决。
文章通过对业主委员会的主体地位、运作程序、酬劳机制等几方面法律问题的分析，探寻相对应的解决方法，希望能对其走出法律困境有所帮助。
论文关键词业主委员会自治自律组织社区治理社区为当代社会的简单缩影，其对于推动社区治理的转型作用不容小觑。
较于国外，我国业主委员会起步晚，且相关的法律法规规定得不够完备，日常运行中不免出现许多问题，尤以法律问题较为突出。
如何改善业主委员会如今的困难局面，使之顺利走出法律上的困境，成为了现代社会亟待思考的问题。
一、业主委员会的法律困境（一）业主委员会的主体地位不明确业主委员会从组建到运行，始终围绕着“自治”二字，本质上有别于政府机关与事业单位，显然可以排除其属于企业法人、机关法人或事业单位法人。
由此，我们需要讨论的就只是它是否属于社会团体法人了。
社会团体法人作为法人的一种，本质上当然具备其固有特点，包括依法成立并且拥有自己的财产和名称，还要能够独立的承担相对应的民事责任。
就目前发展情况来看，业主委员会不可能承担独立的民事责任。
因此无论上到国家层面，或是下到地方区域，皆未有运用法律文件来确认表示业主委员会的法人资格的情况，实践中也没有将其作为真正的法人来看待。
由此可见，业主委员会属于法人这一观点尚不准确，缺乏法律支撑。
那么业主委员会是否属于法律上所定义的其他组织呢？所谓其他组织，就是指依据法律规定而成立，虽然拥有自己的组织机构和相应财产，却并不享有法人资格的组织。
通过对法条的分析可以了解到，业主委员会的履行职责中有代表业主与选聘的物业管理公司订立相关的物业服务合同这一项。
而业主委员会单纯地作为业主大会的代表机构，本身并不具备法人条件，没有独立的拟制人格，最重要的是无法独立承担责任，其行为后果应当由全体业主共同承担。
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湖南文理学院芙蓉学院本科生毕业论文题目论业主自治制度发展的困境与对策学生姓名刘亚平学号12020157专业班级法学1201班指导老师刘洲兰完成时间： 2016年5月6日目录引言 (4)一、业主自治制度的基本理论 (4)（一）业主自治制度的概念 (4)（二）业主自治制度的产生及发展 (5)二、我国业主自治制度的困境及原因分析 (6)（一）我国业主自治制度的困境 (6)1、开发商或物业公司操纵业主委员会 (6)2、业主自治活动运行较难 (6)3、业主与物业公司在自主治理的管理活动中存在纠纷 (6)4、业主或业主委员会与行政机关之间发生的纠纷 (7)（二）我国业主自治制度困境原因分析 (7)1、业主维权自治意识淡薄 (7)2、对业主自治规定过于原则化 (8)3、业主自治机构纠纷缺少必要的法律调解手段 (8)4、缺乏对业主委员会的有效监督 (8)三、完善我国业主自治制度的建议 (9)（一）培养业主的自治意识 (9)（二）加强政府房地产行政主管部门的监督 (10)（三）建立业主委员会的监督机制 (11)（四）健全业主成员权行使机制 (11)结语 (12)参考文献 (12)致谢 (14)摘要：自1994年起,伴随着我国住房制度改革的发展,我国业主自治制度的发展历史已有近20年,但是基于我国的国情和人文的特殊性,这项制度一直存在着诸多问题,引发了不少社会矛盾。
国外的实践经验已表明,良好成熟的业主自治制度将有效地提高的住宅区管理水平,化解业主和开发商之间,以及业主与业主之间的纠纷，促进社会的和谐稳定。
因此，如何制定更加完善、和谐的业主自治制度已成为我国城镇住房制度改革的一项紧要任务。
对此，本文将从业主自治制度的概念及产生的条件出发，分析其存在的困境，并对困境存在的原因进行分析，最后结合我国目前的实际，提出针对性的改善对策，促进我国业主自治制度的完善，设计适于我国的业主自治机构，为构建适合我国国情的业主自治制度提出建议。
关键词：业主；业主委员会；业主自治制度；困境Abstract: Since 1994, with the development of China's housing system reform, the development history of owner autonomy system in China for nearly 20 years, but based on the particularity of China's national conditions and the humanities, there are many problems, the system has been raised a lot of social contradictions. Foreign practical experience has shown that a good mature owner autonomy system in the residential area will effectively improve the management level, to resolve between the owners and developers, as well as the disputes between the owner and owner, promote social harmony and stability. Therefore, how to develop to be more perfect and harmonious owner autonomy system of urban housing system reform in our country has become an urgent task. To this, this article begins with the concept of owner autonomy and the conditions, analysis of the plight of its existence, and analyzes the reasons of the existence of dilemma, and finally combines the actual conditions of our country at present, put forward the corresponding improvement countermeasures, promote the improvement of the system of owner autonomy, design suitable for our country's owner autonomy organization, for building owner autonomy system suitable for China's national conditions are proposed.Key words: The owner; The owners' committee; The owner autonomy; trouble引言现代社会中，分属于不同权利主体的建筑物，显现了其大型化、多层化和高层化的基本特征，为便于对建筑物的使用，常常辅之以大量配套的设施设备，从而在特定的物业区的构造和利用上，专有部分具有独立性、业主享有所有权，同时共用部分具有共享性、由业主享有持分权。
基于这一特征，多业主相互间既存在使用专有部分产生的相邻关系，又在使用共用部分时产生不可分离的共同利益关系。
业主之间的这种紧密而复杂的关系，形成了一个由全体业主组成的利益共同体，以促使各自的利益得到最大限度的实现。
为保证共用部分的使用秩序及整个物业区的生活秩序，利益共同体构成一个由单个业主作为成员的团体组织，凭借该团体组织的力量来共同管理共用部分和其他共同事务并维护物业区内秩序，从而维持物业的正常存在状态及方便业主利用，此即为业主自治，与委托管理共同构成物业管理的两种方式。
尽管现代物业管理规模的不断呈现扩大化及复杂化的趋势，使得物业委托管理成为当今物业管理的必要方式，但由于其权利严格限于业主授权，所以业主自治处于物业管理中的主导地位是不可替代的。
这既是业主对其物业所享有财产权利的体现，也是强化业主利益保护的必然要求。
强调业主自治在整个物业管理中的主导地位，不仅是物业管理发达国家和地区的基本经验，对于我国而言，还具有特殊的存在意义和价值，即业主自治摆脱了房管部门处于主导地位、住户处于被管理地位的传统房产管理模式，具有鲜明的时代特征。
本文立足法律层面，对我国业主自治的基本问题制度的困境进行研究，通过借鉴发达国家的相关立法，揭示出我国业主自治制度存在的困境，并对其进行原因分析，最后，结合我国的实际，提出建设性的改进意见，对完善我国业主自治制度提供参考借鉴作用。
一、业主自治制度的基本理论（一）业主自治制度的概念根据国家法律、地方性法规，业主是指物业的所有权人，还有些地方性法规规定，业主还包括非住宅内房屋所有权人。
在本文中，业主仅指城市住宅小区中的房屋所有权人或使用人。
业主自治，是我国物业管理立法中的一项基本原则。
是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物来区分所有权，并依据法律法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。
（二）业主自治制度的产生及发展业主自治机构是在我国一些经济文化较发达地区首先出现的，“它的出现既是我国经济体制和社会结构双重转型过程中城市社区发展变化的客观反映，也是社区自治过程的客观要求”。
中国的城市社区自治是随着城市经济社会发展和城市管理体制变革而产生，有着深刻的社会背景。
新中国成立后，在相当长的一段时间里，国家全面占有和控制各种社会资源，处于一种绝对优势地位，进而形成对单位的绝对领导和支配；单位全面占有和控制单位成员的发展的机会以及他们在社会、政治、经济及文化生活中所必需的资源，处于一种绝对的优势地位，进而形成对单位成员的绝对领导和支配。
这样一来，“单位”是城市社会的基本组织形式，形成了“单位社会”。
换句话说，国家对城市的社会控制主要是通过单位实现的，而单位是通过单位办社会、单位自身功能多元化的过程实现的。
我国社会经济持续快速发展以及住房体制改革不断深化，使得城市居民个人拥有住房的比率逐年上升。
与此同时，由于城市人口不断增多、土地资源日见稀少，导致房地产价值逐步攀升，城市内多层、高层住宅以及群体式住宅的小区越来越多，并形成一个住宅区域内、一栋房子里的房屋产权多元化的格局。
由于房屋产权属于多个业主，而房屋建筑及与之相配套的设备、设施和相关场地又是一个密不可分的整体，私人业主自身又无法实现对房屋共有部位及共用设备设施等的维修养护责任。
1991年冬，深圳万科集团物业管理公司天景花园管理处为小区住户电费按商业用电计算纠纷伤透了脑筋，一次偶然的机会由一个业主轻而易举地解决了此问题。
管理处的领导受此启发，大胆提出了“业主管理委员会”的构想，很快得到上级公司和小区业主的支持，天景花园率先成立了全国第一家“业主管理委员会”，从而在中国大陆开创了“业主自治与专业人居服务相结合”的物业管理模式的先河，并逐渐推广至全国。
1994年6月，在学习借鉴香港有关规定和做法的基础上，全国第一部行业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》全新颁布，其中就首创了“业主自治”这一法规术语：“住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。
”从该条例后面章节内容的设置可以看出，业主自治的形式就是业主大会和业主委员会，而业主自治的内容就是通过住区内业主的民主表决决定聘请、解聘或续聘物业管理企业并由业委会与之签订物业管理合同、商定物业管理内容和价格等。
二、我国业主自治制度的困境及原因分析（一）我国业主自治制度的困境1、开发商或物业公司操纵业主委员会业主与业主委员会之间的纠纷案件在业主自治纠纷中最为普遍且矛盾最为突出。
主要表现为，开发商或者其选聘的物业公司在筹备首次业主大会时，推荐对其有利的业主担任业主委员会委员，并在选票的设计和具体运作程序上，幕后操纵首届业主委员会的选举及换届选举，以便在决定物业区域内的一些重大事项时，易于控制，由此引发大部分业主的不满。
因此，业主自发联名要求罢免开发商或物业公司操纵选举的业主委员会并自行选举产生新的业主委员会的事件屡屡发生。
这类纠纷随着业主民主意识逐渐觉醒和对自身利益以及小区整体利益的关注而日益尖锐。