XXXX年长沙市商业地产市场分析报告

2012 年长沙市商业地产市场分析报告

第一部分长沙市商业现状总体概述

一、总体情况描述

目前，长沙市区基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黄兴路、东二环线为商业轴，以五一广场、火车站广场、伍家岭广场、东塘-侯家塘为中心辐射的遍布整个市区的五条主线、六大商圈的零售商业网点格局。拥有20 多座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，拥有10 多个大型批发交易市场。各种外来资本引入，市中心超高层和城市综合体等大型商业体正在规划筹建中，城市周边新都市商业呈现蓬勃发展的态势，全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小零售网点相结合的“多个中心、四面开花”商业网络体系。

可以说，长沙市的商业地产发展一路平稳但亮点不足，同质跟风情况较为严重。从目前典型商业楼盘开发来看，开发较火热的类型为主题型和专业型商业，商业地产经营模式存在这开放型和公园型这两种发展模式，开发商开始重视对商业地产的策划，商业地产的一些先进经营模式也初见端倪。

长沙商铺市场在2001 年启动之后，“商铺投资”如潮涌般的兴起。2002 年商铺价格同比上涨达30%之多，2003 年初在市场大势调控之后，商铺投资处于相对稳定的阶段。2004 年长沙商铺市场出现了房价走高、租价分化、商业用地供应不足的特征。2005 年以后，由于国内商业企业的需求、外资进入中国的需求和国内其他投资者的需求等多方面的拉动，导致商铺市场异常活跃。进入2009 年，受到金融危机的影响，长沙商铺市场出现萎靡现象，但长沙商铺价格在萎靡中也呈现小幅增长。2012 年第一季度，长沙商铺的平均回报率维持在较高水平，平均回报率达到8%—10%之间，第二季度，新政一出台，商业地产市场就好好地火了一把，2012 年可以说是开发商业地产的大好时机。

二、城市商业网点规划

1．城市商业发展目标

着力打造长沙市1 小时经济圈，以长沙市为核心，带动株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳等周边城市，在开放理念、资源整合方面以及优惠政策配套等方面，用现代经济发展的思维进一步调整、完善，形成全国新一轮经济快速增长中这一区域的经济发展总体战略，使之成为中南地区现代化商贸中心。

长株潭一体化的实施，极大地推动了目前城市边缘地带商业的空间扩张和成熟，在未来城际间交通及市政建设逐步升级完善的情况下，城市群的综合效应会逐步显现，长沙市的商业辐射力将大大增加，外来人口的消费必将推动城市商业的发展提升。

2．商业体系规划

长沙市商业体系结构为：1 个市级商业中心即：五一广场商业中心；2 个市级商业副中心即星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心；10 个区域性商业中心即火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心；30 个社区级商业中心；5 个重点镇商业中心；5 个一般镇商业中心。

第二部分长沙市商圈调研与分析

一、五一商圈

（一）商圈范围

以五一广场为中心，东抵蔡锷路、西达太平街、南起城南路、北至营盘路，形状呈长方形，规划控制面积达113 公顷。代表性商业有解放西路酒吧一条街、黄兴路步行街、民俗民食坡子街三条特色街。

（二）商圈现状

五一商圈号称长沙乃至湖南的第一商圈，属于长沙市级商业中心，是长沙最核心、最繁华的商圈。注册有6000 余商家，日均客流量40 万人次以上，年消费额达20 亿元，是长沙人流、物流、资金流、信息流的中心。凭借成熟的商业环境与不可复制的优越位置，一直是各路商家必争之地，平和堂、新世界百货、春天百货、王府井百货、百联东方广场都聚集此地。

此区域商业地产项目有：中天广场、五一大道202、明城国际中心、同福大厦、金烨融府、印象天心。

(三)主要商业及配套

主要商业：

新世界购物中心、平和堂、王府井百货、春天百货、百联东方广场、苏宁电器、国美电器、迪信通、万达沃尔玛购物广场、好又多超市、新大新商业广场、黄兴路步行街、金满地地下商业街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一条街、中山路商业街。

主要配套：

餐饮：麦当劳、肯德基、金牛角王中西餐厅、火宫殿、锦绣红楼、不了锅、杨裕兴面馆、黄春和面馆、松花江饺子馆、麻辣香锅、花之林、桂林人、四喜馄饨、傣妹、辣阿婆、季季红火锅等。

银行：建设银行、商业银行、工商银行、中国银行、中信银行、招商银行、交通银行、兴业银行

酒店：喜来登酒店、友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店、皇冠假日酒店、7 天快捷酒店。

娱乐：金色年华KTV、温莎KTV、钻石钱柜KTV、星光灿烂、魅力四射。

交通：旅1、12、312、401、803、138、11、117、118、405、143、202 等。

（四）租售情况调查分析

根据本次实地调查情况来看，五一商圈几条主要街道临街铺面的租售情况如下：

黄兴南路步行街售价35000-60000 元/m²，平均租金价格在500-1000 元/m²•月，少量铺面甚至超过1200 元/m²•月，最高达到2000 元/m²•月；

解放西路街铺20000-40000 元/m²，平均租金价格在400-650 元/m²•月；

蔡锷南路街铺25000-40000 元/m²，平均租金价格在350-750 元/m²•月；

中山路商业街铺的租金价格相对较低，平均租金价格在200-350 元/m²•月（大部分含税费）。

（五）商圈业态构成

五一路：写字楼、影楼、百货、美容、健身、餐饮；黄兴南路和黄兴中路：百货、电器/通迅专业店、餐饮、娱乐、休闲；解放西路：酒吧一条街；坡子街：美食一条街。

（六）消费群体及消费力分析

五一商圈消费群体以长沙本地的中、青年人为主，少部分来源于外地旅游及周边城市消费者。因商业及其各项配套功能完善，完全是一站式服务，所以是长沙消费能力最强的商圈。

（七）商圈前景

对于商业地产而言，地段是其命脉。地段的无可比拟性首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商业中心几乎全部具备。正是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具信心，市场竞争也将更为激烈，但因其商业及配套已基本趋于饱和，未来发展将以旧物业改造、升级换代为主。

二、溁湾镇商圈

（一）商圈范围

以枫林一路与麓山路交汇处为中心，向南辐射至湖南大学，北至桐梓坡路湘雅医院，东达潇湘路，西抵金星路，是河西最为成熟的一个商圈。（二）商圈现状

溁湾镇属于市级商业副中心，与五一商圈仅一江之隔，是岳麓区的经济商业核心。随着市委、市政府、市人大、市政协的西迁，及大学城庞大的消费基础，该商圈近年发展速度迅猛，汇聚了通程电器、通程百货、新一佳超市、国美电器、苏宁电器等一批零售巨头。

此区域商业地产项目有共和世家、建发•西山汇景、江岸景苑、麓山才苑、沁园春御院、阳光100 国际新城。

（三）商业及配套

大型商业：

通程商业广场、新一佳超市、国美电器、通程电器、指南针商业中心、岳麓大学城商贸中心、百信鞋业、苏宁电器、步步高超市

配套：

连锁餐饮：肯德基、麦当劳、必胜客、不了锅、四喜馄饨、蒸有味•华人、桂林人、杨裕兴面馆

酒店：麓山宾馆、枫林宾馆、7 天酒店、湖南盐业宾馆、玛依拉大酒店

银行：中国银行、农村合作银行、建设银行、浦发银行、招商银行、交通银行、工商银行、农业银行

交通：6、12、303、305、309、315、318、325、903 等公交路线