法学系房地产法讲义

预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处 分该不动产的，不发生物权效力。
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预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之
日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
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案例二：房地产法律关系的特殊性
• 1994年12月，某市政府因市政建设需要，征收该 市大石镇某管理区黄岐村的土地100亩，以“统征自 留用地”名义将其中10亩划拨给该村作为发展乡镇 工业用地。1995年3月，该村村民委员会与某县金叶 公司签订《土地使用权转让合同》，约定把“统征 自留用地”中的3亩转让给金叶公司用于建设商业中 心。转让价格为180万元。该款分2期付清，首期120 万元于合同签订并公证之日支付，余款在1995年底 之前付清。
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• 同年4月间，黄岐村村委会将〈土地使用权 转让合同》提交某市国土局备案并申请产权变 更登记手续时，受到该局处罚。
• 处罚决定要点为：(1)被处罚相对人黄岐村村 民委员会和金叶公司。(2)处罚的理由是该合同 双方违反了我国土地管理法及有关土地使用权 出让和转让的行政法规。将划拨土地擅自转让 并改变了土地用途。(3)处罚的内容是责令前述 二相对人各补交土地出让金50万元，各交纳罚 款30万元，责令补办土地使用权出让手续和变 更土地用途的批准手续。
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• 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释
• 第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合 同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可
以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔 偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购 房款一倍的赔偿责任：
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（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未
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• 华艺公司只好质询房地产公司，房地产 公司答应重新为华艺公司调换另外3套房屋， 华艺公司不同意，坚持要求入住原先预定的 房屋。因房地产公司无法满足其要求，遂向 人民法院提起诉讼。
• 问题： • （1） 房地产公司的行为属于什么性质？ • （2） 谁是B座层6套3房屋的产权所有人？ • （3） 本案应该如何处理？
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（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明
的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
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（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
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（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或
者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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• 第十条 买受人以出卖人与第三人恶 意串通，另行订立商品房买卖合同并将
房屋交付使用，导致其无法取得房屋为
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• 问题： • (1)原告金叶公司第(3)项诉讼请求有无原则
房地产法授课内容及重点
• 1.房地产法概述 • 2.房地产权属法律制度 • 3.房地产用地、开发经营法律制度 • 4.房地产交易法律制度(重点） • 5.房地产税费法律制度 • 6.物业管理法律制度
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案例一：一房二卖
• 2005年6月，和顺市某房地产公司经过市国 土局批准，从事“秀苑花园”商住楼的开发兴 建工作。2006年7月，在完成商住楼的地基打桩 工作后，该房地产公司开始预售“秀苑花园” 的楼房。
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• （3）要分情况分析。 • 如果华役公司起诉房地产公司一房二卖，则
可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔 偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房 款一倍的赔偿责任。 • 如果华役公司起诉房地产公司和信使公司恶 意串通，则请求确认房地产公司与信使公司订立 的商品房买卖合同无效。合同无效Biblioteka Baidu则登记也无 效。
告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
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（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又
将该房屋出卖给第三人。
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第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下
列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，
买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，
并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔
偿责任：
由，请求确认出卖人与第三人订立的商 品房买卖合同无效的，应予支持。
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预告登记
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指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求
权所要达到的目的，是在将来发生的不动产物权的变动。
• （预防一房二卖）
• 第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协 议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请
• 7月28日，华艺影视公司与房地产公司签订 了一份《商品房预售合同》，预购了该花园B座 6层的601、602、603 3套房屋，预交了30%的购 房款60万元。
• 合同约定：房地产公司在商住楼验收竣工 后3个月内协助华艺影视公司（以下简称华艺公 司）办理房屋产权证。
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• 1998年3月20日，“秀苑花园”竣工验收。
• 3月26日，房地产公司在未与华艺影视公司 协商的情况下，将原来预售给华艺公司的3套房 屋卖给了信使传媒公司（以下简称信使公司）， 信使公司一次性付清所有房款。
• 4月2日，房地产公司协助信使公司办理了 该花园B座6层的601、602、603 3套房屋的产权 证明。
• 4月5日，华艺公司按照合同来查验房屋准 备入住时，发现原预售房屋已经被信使公司占 用。
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• （１）房地产公司的行为属于违约行为。房 地产公司违反其与华艺公司签订了的商品房预 售合同的约定，在工程竣工后未经华艺公司的 同意，擅自将预售给华艺公司的房屋转售给信 使公司，对此，房地产公司应当承担违约责任。
• （２）B座６层３套房屋的产权所有人是信 使公司，因为在房地产公司与华艺公司、信使 公司签订的两份合同中，后一份合同已经完全 履行并且依法办理了房屋产权证书，表明信使 公司是房屋的所有者。
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• 金叶公司认为，未办理土地使用权出让手续 是黄岐村的责任，出让金和罚款理应由该村承担。 黄岐村则认为双方都有过错，不同意独自承担。
• 双方协商未果，金叶公司遂以黄岐村为被告诉 诸人民法院，请求：(1)解除双方的(土地使用权转 让合同)；(2)被告退回转让金120万元及利息；(3) 判令被告全部承担补交出让金及罚款的责任；(4) 赔偿原告损失50万元。