上海大宁国际广场分析

上海大宁国际广场商业综合体考察报告

一、项目简介及理念

1.项目简介

上海大宁国际广场，占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米,为一综合性、多功能的商业房地产开发项目，是沪北地区首个以lifehub 生活中心为理念的大型购物休闲广场。广场位于上海浦西南北中轴线-共和新路(南北高架)-与大宁路交界。东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。

离地铁1号线延长路站仅约80米；离人民广场仅5个地铁站；邻近上海交通枢纽的内环立交(位于本项目南面)和中环立交(位于本项目北面)。此外，公交车46、79、95、107、114、220、222等线路直达本项目。同时，本项目范围内亦设有多处出租车扬招点。

免费班车点

本案

图1 大宁国际广场在上海的地图位置

2.项目理念

LifeHub（生活中心）。

即所谓将“生活、工作、消费”的人文活动融会在一起，让人们在一个多元

的环境中享受城市生活带来的美好体验。

现代消费者就是一批努力要把生活中的所有内容化繁为简的人。

朝九晚六军训似的工作规律让现代人单调的想吐，午餐时间相当于放风，可谁都没有精力和时间长途跋涉去享受一顿美食，就近解决一顿是一顿，和填鸭没什么区别。

下了班业余生活丰富的希望健身房在隔壁，烹调美味的餐厅走几步就到，娱乐场所在视力范围内，因为谁也没有心思为了度过一个美好的夜晚而做上海一夜游。

周末更不例外，因为拥挤的交通让人感觉仿佛一路上在难产，不动用公共交通工具能让周末更美好。

正是基于现代人这样的生活心态，商家才不断把自己的消费内容扩充起来，既要丰富的消费内容也要简单的消费过程，方便、快捷就是现代消费者最简单的要求。

大宁国际商城的LifeHub理念的实质即，为消费者在一个聚集点进行“方便”“快捷”“多元”的消费。

开发商简介：

崇邦集团成立于2003年，股东包括香港安泰集团、信兴集团、伟新集团、Timezone国际和新加坡和美集团。集团管理层由资深房地产开发经营人士组成，曾成功打造多个上海知名房地产项目，经验丰富。

崇邦集团致力于成为中国具先导地位的房地产发展及投资商之一；并以其诚信及增值、创新、高效实施和持续盈利等能力，建立国际声誉。创办以来，崇邦集团成功开展三个各具特色的上海房地产发展项目。

项目经济指标

二、总体规划设计特点

整个大宁商业广场项目按建筑形态及功能可分为四大区域，由15栋独立建

筑组合而成。规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式，建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成明显的层次感。业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域。

1.总体布局—办公楼、公寓、酒店与购物中心形成综合体

图2 项目总体布局示意图

图3 项目总体布局平面示意图

所有15栋建筑通过建筑间廊桥被划分为9大组团（block）,中央广场设置在 5、6、8、9组团的中间包围处。从其建筑功能分布情况来看，该项目商业比重很大，是较为典型的商业主导型综合产品。以下述详细剖析中将以商业相关信息为对象。

a.商业建筑布局

组团栋数规模主题

1 1 1F~3F 购物、餐饮

2 1 1F~3F 服饰、影院

5 1 1F~3F 电器、餐饮

6 4 1F~4F 餐饮、服饰

8 1 1F~4F 餐饮、电脑、娱乐

9 4 1F~4F 餐饮、服饰、休闲

10 1 1F~3F 购物、休闲

11 1 1F~4F 服饰、购物

12 1 1F~5F 购物、餐饮、休闲

从项目总体布局来看，主要涉及的餐饮、休闲、零售业没有采取绝对意义上的分隔布局，而是采取remix的混合布局，这对于沿街面相对较短的本案来说有利于消费人群在内部商业主体的逗留和消费。

项目纵向商业利用率较高,多业态的组合引入，使得一些相对承租能力较弱但档次较高的业态能够在纵向空间上生存。平均3F以上的商业布置也最大化了项目的盈利能力。

b.业态分布

一楼业态分布图二楼业态分布图

三楼业态分布图四楼业态分布图

零售业休闲娱乐业非商业用途

餐饮业酒店

平面布局

1.街角主入口处，零售、餐饮业混搭搭配，其中以零售业为主要业态。

2.沿街次入口处，主要排布中型餐饮业

3.内街区沿街，零售、餐饮业混搭搭配，不设置主要业态。

4.广场中心，高度聚集餐饮业，形成广场内商圈

5.其他内纵深处，主要散布休闲娱乐等业态

纵向布局

1.1F采取remix混合布局，即餐饮、零售业混合穿插搭配，不进行明确功

能分区；各主入口以零售业为主、次入口以餐饮业为主。

2.2F 各组团功能分区较明显，以广场中心为起点，第一梯度为餐饮业、第

二梯度（主外街）为零售业，第三梯度（次外街）为酒店业。

3.3F 各组团功能与2F大致相似，也为三级梯度，原零售业份额划拨部分给

于休闲业。即第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售、休闲业，第三梯度（次外街）为酒店业。

4.4F 平面完整度较差，布局较混乱，大体布局意图是延续各建筑3F原有业

态的延续或设置低承受能力相关业态。

２.酒店及裙楼商业区

本区域位于广场的西北角（图中蓝色部分），由福朋喜来登酒店及六层裙楼商业组成，除一楼由交通通道自然隔断外，本区两幢建筑2-6层均连接在一起。在本区域的北楼设置了大润发超市，形成了人流聚焦的热点，同时，结合两幢楼连接之后进深大的特点，在4楼和5楼分别设置了消费目的性较强的亲子广场及特色美食街，充分的分享了此处聚集的人流，也拉动了原本4、5楼商业价值不高的商铺的价值的提升。

本区域主要通过聚集人流，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值。