写字楼 PPT
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写字楼形象思路及案名方案.ppt
项目
塔坛国际 祥云国际 河北国际商会广场 朝外中心 金指数国际商务广场 半岛国际
主题推广语 坐拥双高校 最理想的理性公寓 定制生活之美
城上之城 国贸之都 东方威尼斯，世界水公园 城南至高点，领航新客站
中心外中心 华北服装产业链基地 城中央70万方智慧型花园城市综合体
小结
区域同类产品均依靠自身项目的整体优势或自有商 圈来进行推广
意思。
案名/方案
形象篇备选案名： 佳程中心 嘉/佳仕中心 智达铭座 鼎盛铭座 嘉豪国际中心
B.区位篇
本项目处于城南商圈，地处新胜利大街，周边发达的物流园区、国际商 贸城、五金机电城等醇熟产业配套中心。卓越的区位与市政的规划为 项目带来新机遇。
南城商务港
【南】 即项目所处的位置，“南”亦有“南面称尊”的意思； 【港】货物集散、转运之地， 【商务港】 即商务集散地的意思
胜利ATT中心
【胜利】 指发展前景非凡的胜利大街 【 ATT 】即attempt，企图的意思，望文生义为“企业版图”的含义
此案名赋予争议性，差异化，形成本案企业增殖体的独有形象
铭智SOSA
【SOSA】是指 Service Office，Service Apartment，意思为服务型办公、服 务型公寓
休闲商务聊吧为业主提供贵宾专享特权服务业主可免费共享休闲商务空间聊吧为严肃的商务洽谈营造一种轻松舒适的沟通氛围迎合现代企业办公与社交需求
商务写字楼形象思路及案名方案
纲要
一．知彼 同类/基因 二．知己 自身/检视 三．形象 品牌/塑造 四．案名 案名/方案
知彼 同类/基因
同类/基因
尚元公馆 蓝山国际 众美·杰座
? 本案处于商务圈、商业圈较为淡化的区域，较难树立起商务办公的形 象属性
上海十大高端写字楼PPT
THANKS
感谢观看
外滩金融集聚带
总结词
历史与现代的融合，国际化氛围浓厚
详细描述
外滩金融集聚带位于黄浦江畔，这里既有历史悠久的外滩建筑群，也有现代化的高端写字楼。这里不 仅有独特的地理位置和优美的景观，还有丰富的商业和休闲设施，是国际化企业选择的理想之地。
南京西路商业区
总结词
商业繁华，高端品牌聚集地
详细描述
南京西路商业区是上海最繁华的商业街之一， 这里聚集了大量的高端品牌和购物中心。同 时，这里也有许多高端写字楼，吸引了众多 国内外企业和投资者前来办公。
04
上海高端写字楼的未 来发展趋势
政策环境分析
01
02
03
政策支持
上海市政府出台了一系列 政策，鼓励高端写字楼的 发展，为高端写字楼提供 了良好的政策环境。
土地供应
上海市政府在土地供应方 面给予了高端写字楼一定 的倾斜，为其发展提供了 充足的土地资源。
税收优惠
上海市政府对高端写字楼 实施了一系列的税收优惠 政策，降低了其运营成本。
上海的高端写字楼建筑品质普遍较高， 这些建筑通常采用现代化的设计风格 和高质量的建筑材料，同时注重细节 和人性化设计，为入驻企业提供舒适、 高效的工作环境。
地理位置
地理位置也是评价写字楼高端程度的 重要因素之一。高端写字楼的地理位 置通常非常优越，位于市中心或商业 区，交通便利，周边配套设施齐全， 有利于入驻企业的发展和业务的拓展。
市场供求关系分析
需求增长
随着上海市经济的快速发 展，企业对高端写字楼的 需求不断增加，市场前景 广阔。
供应有限
由于土地资源的限制和开 发周期较长，高端写字楼 的供应量有限，市场供求 关系保持平衡。
写字楼招商方案精品PPT课件
有效。
销售总监
销售主管 营销副总或总经理
销售经理
公关负责人
整合工程、财务等 部门，目标具体打 击，适合整售客户。
三、写字楼形象影响因素
商务配套
交通
开发商的实力
物业管理
规模定位
进驻企业
政府支持 地段
品质档次
四、写字楼的营销手段
1.装修前 2.装修中 3.装修后
采取整层营销，与意向大单客户谈判。 若没有整层客户，则会转向打散销售 如果谈判情况仍然不理想，则可选择租售结合方式。
A：工程结构改造
B：功能区域划分调整
C：初装修标准
D：压低整体售价
E：企业冠名权要求
五、写字楼的营销阶段划分
第三阶段：完成期，开始销售 利用启动期排查和积累的客户，推出适当单元上市，测试市 场和投资客户反应，关注点在于：
A：价格
B：空间尺寸
C：户型结构
D：物业管理等
力争整租客 户意向确定
五、写字楼的营销阶段划分
BUSINESS
写字楼招商方案
实景图
总面积3000平米
花都区新华街 五华直街与凤华路交界处 二楼
写字楼预算楼 5A级写字楼
面积 3000 3000 3000
装修/元
办公用品
总价/元
300，000
300，000
1，000，000 1，000，000 2，000，000
借助强销期的余热，改变、调整、创新宣传推广策略，扩大客户打击面， 适当借助价格优势消化掉绝大部分楼层和面积。关注点：
A：空间 B：户型
散租为主
C：价格
D：升值
E：进驻名企
F：优惠政策
五、写字楼的营销阶段划分
销售总监
销售主管 营销副总或总经理
销售经理
公关负责人
整合工程、财务等 部门，目标具体打 击，适合整售客户。
三、写字楼形象影响因素
商务配套
交通
开发商的实力
物业管理
规模定位
进驻企业
政府支持 地段
品质档次
四、写字楼的营销手段
1.装修前 2.装修中 3.装修后
采取整层营销，与意向大单客户谈判。 若没有整层客户，则会转向打散销售 如果谈判情况仍然不理想，则可选择租售结合方式。
A：工程结构改造
B：功能区域划分调整
C：初装修标准
D：压低整体售价
E：企业冠名权要求
五、写字楼的营销阶段划分
第三阶段：完成期，开始销售 利用启动期排查和积累的客户，推出适当单元上市，测试市 场和投资客户反应，关注点在于：
A：价格
B：空间尺寸
C：户型结构
D：物业管理等
力争整租客 户意向确定
五、写字楼的营销阶段划分
BUSINESS
写字楼招商方案
实景图
总面积3000平米
花都区新华街 五华直街与凤华路交界处 二楼
写字楼预算楼 5A级写字楼
面积 3000 3000 3000
装修/元
办公用品
总价/元
300，000
300，000
1，000，000 1，000，000 2，000，000
借助强销期的余热，改变、调整、创新宣传推广策略，扩大客户打击面， 适当借助价格优势消化掉绝大部分楼层和面积。关注点：
A：空间 B：户型
散租为主
C：价格
D：升值
E：进驻名企
F：优惠政策
五、写字楼的营销阶段划分
写字楼二次装修-PPT
装修工作得开始
2. 办理开工证: A. 管业部核查本部门装修前应办手续包括: ➢ 业户或装修公司是否按大厦要求填写并确认大厦提供得‘二
次装修流程图’、‘担保书’、‘承诺书’、‘开工证’等 标准化文件; ➢ 装修商或业户是否按大厦要求交纳审图费并转交监理公司; ➢ 装修商或业户是否按大厦要求交纳装修押金及出入证费用; ➢ 装修商或业户是否按大厦要求办理装修期间施工保险。
业户二次装修流程
装修过程得管控:
管业部、工程部、保卫部人员负责每日检查装修单元得装修情 况。若发现装修中存在违规现象,应及时制止,若情节严重应由 发现问题部门自行填写‘停工单’,并根据情节轻重,填写‘罚 款单’对装修违规施工单位处以一定金额得处罚。同时发现问 题部门应及时将装修单元违规情况知会大厦其他相关部门。
业户二次装修流程
F. 各部门及时将各项结果向管理处汇报,管业部将管业 部、工程部、保卫部和工程部签章后得 ‘开工证’交与总物业经理签署;
G. 管业部在收到总物业经理签署得‘开工证’后知会工 程部、保卫部经理开工,同时通知装修公司领取‘开 工证’,可以开始进行二次装修施工。
➢ 查看装修施工中装修公司拆除得大厦原有设备设施是否 集中妥善存放,若不需要恢复安装应及时归还工程部。
施工过程得管控
1. 管业部装修期间巡视按照装修单元一般性巡视内容要求 进行,工作重点在大厦办公时间巡视;
2. 工程部装修期间巡视除上述一般性巡视内容外,巡视重 点在工程技术方面,尤其要加强对大厦非办公时间得巡 视力度,巡视内容还包括但不仅限于下列方面:
写字楼二次装修
目录
目的
范围
管理及控制
经验分析
流程 Q&A
装修管控得目得
装修管控得目得
某写字楼设计方案经典课件(PPT45页)
CONCEPT
设计构思
基地地形地势的利用
本工程位于深圳市高 新北区东片，北邻朗山路， 东接园区路，基地呈西南 高东北低之势，高差近十 米。如何利用好地势解决 客观存在的建筑问题是一 个重要的课题。
CONCEPT
设计构思
首先，建筑群顺应地势坐落在自然的地形上，对原始环境呈亲和的态 势；建筑物底层架空，东南主导方向可以沿坡自然引入，隐含风水学上 “紫气东来”的大局观；另外，建筑办公单元呈南北向顺坡排布，采光通 风都非常良好。
6 深圳清华同方研发大厦建筑设计
GRAPHICS
效果图
TEXTS&ANALYSIS 说明及分析图
DRAWINGSБайду номын сангаас
设计图纸部分
序言
清华同方研发大厦位于国家 重点支持的五大科技园区之一深 圳科技园北区东片区，建成后主 要面向包括清华系在内的中小型 高科技企业研发的基地，充当科 技成果产业的孵化器。
方案中所采用的周边布局在东、西两侧并没有围合过密，
建筑体量及中心庭院都可以继续向外“生长”，保证与后期 建设的协调与融合，同时交通系统也能纳入到同一体系之中。
CONCEPT
设计构思
优势三：人车分流
采用周边式的建筑布 局，车流沿着外围道路组 织，不进入建筑物所围系 的中心庭院内，形成有效 的“人车分流”，同时可 以创造一个人性化的庭院 园林，为每一个进入园区 的业主所共享。
另外，我们利用围合式将5万m2 的建筑体量进行了分解，使其形成一 个小型建筑的群体， 这样有助于营造自身的气氛，充分造 势，吸引市场。
同时，我们围合的建筑 布局并非简单地将内外 隔离开来，相反，我们 通过建筑物的架空，特 别是东西两侧高大的过 街空间，让内部庭院与 周边的城市空间密切渗 透和溶合。
写字楼运营管理精讲-PPT
517.2sqM
2
393.97sqM
232sqM
万通国际
1
267.65sqM
B1
919sqM
FL#
高区
28
1530.35sqM
27
1530.35sqM
26
25
1530.35sqM
23
1530.35sqM
22
722.05sqM
357.4sqM
450.9sqM
21
1530.35sqM
450
传媒类
3
1406.74
4%
400
其他
2
751.97
2%
400
租赁管理—租户结构优化
1
关注市场动态及经济因素、政府部门的各种政策（如营业税改增值税）
2
租户资质的审核
3
高押金
4
严格把控合同拆分&名称变更，降低违约风险
5
重点关注租金支付异常的租户
租赁管理—风险防范
客 户 维 护
2
客户维护
满意度
数据
总出租面积
34561.32
空置面积
155.43
已出租面积
34405.89
空置面积百分比
0.04%
已出租面积百分比
99.96%
FL#
低区
15
839.84sqM
358.83sqM
331.68sqM
12
1530.35sqM
11
1018.65
356.27sqM
155.43sqM
5
租赁策略—代理公司的管理
2
393.97sqM
232sqM
万通国际
1
267.65sqM
B1
919sqM
FL#
高区
28
1530.35sqM
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1530.35sqM
26
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1530.35sqM
23
1530.35sqM
22
722.05sqM
357.4sqM
450.9sqM
21
1530.35sqM
450
传媒类
3
1406.74
4%
400
其他
2
751.97
2%
400
租赁管理—租户结构优化
1
关注市场动态及经济因素、政府部门的各种政策（如营业税改增值税）
2
租户资质的审核
3
高押金
4
严格把控合同拆分&名称变更，降低违约风险
5
重点关注租金支付异常的租户
租赁管理—风险防范
客 户 维 护
2
客户维护
满意度
数据
总出租面积
34561.32
空置面积
155.43
已出租面积
34405.89
空置面积百分比
0.04%
已出租面积百分比
99.96%
FL#
低区
15
839.84sqM
358.83sqM
331.68sqM
12
1530.35sqM
11
1018.65
356.27sqM
155.43sqM
5
租赁策略—代理公司的管理
写字楼案例分析精品PPT课件
“ Boutique ” 源 起 于 法 语 ，
原意指时尚、精品。如今，
“ Boutique ” 概 念 ， 意 义 广 泛 ，
包括精品经营、富于个性、讲究独
特设计感、标榜量身订造的贴心尊
贵服务。 Boutique office专指精
品商务公寓
标 准 层 面 积 1300m2 ， （ A 座
730m2 ， B 座 600m2 ） ， 层 高
3.6m
3
17
【写字楼分析】卓越世纪中心4号楼为甲级写字楼，标准层面积1960m2，标准层高 4m
房号
1
2
3
4 5 6 7 8 9 10
低区 300 116 123 121 299 298 121 123 116 300
中低区 301 126 130 122 300 299 122 130 126 301
层数 64
59
34 37
高度（米） 280
268
150 185.5
7
【商业分析】“深圳CBD时尚购物中心”定位，服饰零售为主，搭配大量餐饮，满足 商务客群需求
I 各层业态分布情况
楼层
业态
主力业态
业态代表品牌
L
休闲娱乐
休闲娱乐
4F
四季时光国际会所、海底捞
餐饮
大型餐饮
3F
零售、餐饮、 休闲娱乐
零售
BENBO、SELECTED、俏江南、原味主 张、思妍丽
② 餐饮品牌代表：俏江南、江南味道、适香餐厅、 海底捞、丽水人家、猫屎咖啡、costa coffee、 o’coffee、、山小屋、禾绿回转寿司、粥乡、 黑旗鱼铁板烧、大家乐、赛百味、原味主张
服饰零售类经营人气较差
典型写字楼分析介绍PPT课件(设计篇)
建筑体凹凸有致，具有雕塑性造型，经由外立面的光影效果，形成生动活泼 的画面，并不与整体效果冲突。建筑一楼部分拥有人性化尺度的连拱廊，做为人 们休憩的荫凉处；连拱廊大方宽阔的窗洞，邀请着人们至此休憩停留，并由此进 入购物中心。
北京万达广场 ·设计公司
Gmp，理性建筑哲学大赏 久负盛名的gmp，创建于1965 年，目前拥有近400 名建筑师，是德国最大的、世界范围内享有极高声誉的建 筑师事务所。 gmp设计范围从机场、别墅、办公楼到学校、交通建 筑等，由他们设计的汉堡机场、柏林德累斯顿银行总部等 作品，以其彰显的德国理性主义建筑风格及其不乏的艺术 张力赢得了国际社会的关注和认可。其创始人冯_格康及 玛格两位建筑大师也以其先进的设计理念享誉于世。
新保利大厦 ·建筑风格
国内首例竖向石材遮阳百叶,其排列遵循北京地区春分、 夏至、秋分、冬至自然规律，通过石材和内层玻璃幕墙形 成一定角度，夏季遮阳系数达0.72，即70%多的阳光被遮 挡于玻璃幕墙之外.
大厦在22层（电梯标号27层）和23层（电梯标号28层）设计了面积约750平方米的空中流水 花园。通过园林的布置、流水的叠落，形成新颖、别致的景观，巧妙地将结构桁架隐藏其中。
新保利大厦 ·商业布局
吊楼1—5层（电梯标号3-8层）为国际顶级商业中心。 吊楼顶层设置了约300平方米的空中咖啡厅，距离地面 52米，豁然轩敞，气宇恢弘，造京城休闲文化至高点 。 大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮，该层层高 约为6.5—8米，与首层通过4部扶梯相连。 地下二层设有约1,260平方米员工餐厅，为大厦办公人 员提供良好的用餐环境。 3,210平方米健身中心及游泳池等。
新保利大厦 ·建筑风格
设计者颠覆贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架网索结构上，以强 韧钢索连接整幅玻璃幕墙，通透性极强，赋予建筑艺术品般饱满、雄浑、 贯通的风范，建筑文化之厚重感和渊源感卓然彰显。
北京万达广场 ·设计公司
Gmp，理性建筑哲学大赏 久负盛名的gmp，创建于1965 年，目前拥有近400 名建筑师，是德国最大的、世界范围内享有极高声誉的建 筑师事务所。 gmp设计范围从机场、别墅、办公楼到学校、交通建 筑等，由他们设计的汉堡机场、柏林德累斯顿银行总部等 作品，以其彰显的德国理性主义建筑风格及其不乏的艺术 张力赢得了国际社会的关注和认可。其创始人冯_格康及 玛格两位建筑大师也以其先进的设计理念享誉于世。
新保利大厦 ·建筑风格
国内首例竖向石材遮阳百叶,其排列遵循北京地区春分、 夏至、秋分、冬至自然规律，通过石材和内层玻璃幕墙形 成一定角度，夏季遮阳系数达0.72，即70%多的阳光被遮 挡于玻璃幕墙之外.
大厦在22层（电梯标号27层）和23层（电梯标号28层）设计了面积约750平方米的空中流水 花园。通过园林的布置、流水的叠落，形成新颖、别致的景观，巧妙地将结构桁架隐藏其中。
新保利大厦 ·商业布局
吊楼1—5层（电梯标号3-8层）为国际顶级商业中心。 吊楼顶层设置了约300平方米的空中咖啡厅，距离地面 52米，豁然轩敞，气宇恢弘，造京城休闲文化至高点 。 大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮，该层层高 约为6.5—8米，与首层通过4部扶梯相连。 地下二层设有约1,260平方米员工餐厅，为大厦办公人 员提供良好的用餐环境。 3,210平方米健身中心及游泳池等。
新保利大厦 ·建筑风格
设计者颠覆贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架网索结构上，以强 韧钢索连接整幅玻璃幕墙，通透性极强，赋予建筑艺术品般饱满、雄浑、 贯通的风范，建筑文化之厚重感和渊源感卓然彰显。
写字楼的电梯礼仪培训学习课件
公司LOGO
商务礼仪系列——
Etiquette training
电梯礼仪培训
企业商务礼仪培训课件PPT
目录
CONTENTS
01 电梯基本礼仪 02 注意事项 03 共乘礼仪 04 自动扶梯礼仪
01 电梯基本礼仪
“礼”行天下之电梯礼仪
“礼”行天下之电梯礼仪
那天回家，正在等电梯上楼，门口有个香港人模样的激烈挥手， 可能没带门禁卡，去帮她开了。然后，一起上电梯。她站在背后 说：21楼，谢谢！我稍稍一愣。自从我搬进来住了N年，这是第 一个开口要帮忙按钮的。而我也仅仅有那么几次看到有拎大包小 包的才主动问人家的楼层，以便帮忙按一下。
标题文字
此处输入标题文字
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工作成绩汇报
输入标题文字
此处输入文字描述信息此处 输入文字描述信息此处输入 文字描述信息此处输入文字 描述信息此处输入
输入标题文字
此处输入文字描述信息此处 输入文字描述信息此处输入 文字描述信息此处输入文字 描述信息
2
在前面的人应站到边上，如果必要应先出去，以便让别人出去。
3
进出电梯要礼让，先出后进。遇到老幼病残孕者，应让他们先行。
4
电梯到达目的时，如你站在后排而在先出，应说“对不起” ，再请别人让避让
乘坐电梯注意事项
商务礼仪之电梯礼仪篇
电梯位置
最次的位置就是操作按钮的位置，操作按钮里面的位置被看作最尊贵的上座位置，其次是它旁 边的位置，再其次是在有按键位置的旁边
第三
进入电梯后：按下客人或长辈要 去的楼层按钮。若电梯行进间有 其他人员进入，可主动询问要去 几楼，帮忙按下。
商务礼仪系列——
Etiquette training
电梯礼仪培训
企业商务礼仪培训课件PPT
目录
CONTENTS
01 电梯基本礼仪 02 注意事项 03 共乘礼仪 04 自动扶梯礼仪
01 电梯基本礼仪
“礼”行天下之电梯礼仪
“礼”行天下之电梯礼仪
那天回家，正在等电梯上楼，门口有个香港人模样的激烈挥手， 可能没带门禁卡，去帮她开了。然后，一起上电梯。她站在背后 说：21楼，谢谢！我稍稍一愣。自从我搬进来住了N年，这是第 一个开口要帮忙按钮的。而我也仅仅有那么几次看到有拎大包小 包的才主动问人家的楼层，以便帮忙按一下。
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2
在前面的人应站到边上，如果必要应先出去，以便让别人出去。
3
进出电梯要礼让，先出后进。遇到老幼病残孕者，应让他们先行。
4
电梯到达目的时，如你站在后排而在先出，应说“对不起” ，再请别人让避让
乘坐电梯注意事项
商务礼仪之电梯礼仪篇
电梯位置
最次的位置就是操作按钮的位置，操作按钮里面的位置被看作最尊贵的上座位置，其次是它旁 边的位置，再其次是在有按键位置的旁边
第三
进入电梯后：按下客人或长辈要 去的楼层按钮。若电梯行进间有 其他人员进入，可主动询问要去 几楼，帮忙按下。
智慧写字楼信息化建设方案ppt课件
Water
Gas
electricity
Light, smoke, temperature sensor
能效管理系统
楼宇网络
建筑/机房等
楼宇能耗监测
Smart Building
更智慧的建筑
关键物资配备RFID
关键物资防盗，减少企业资产流失
生产区
办公区
Wifi定位
门禁报警
视频监控
智能联动全方位防护
仓库/物流区
电子巡更系统停车场管理系统
门禁一卡通系统
电梯五方对讲系统
视频监控系统入侵报警系统
多媒体会议系统
楼宇自动化系统
1
智能集成管理系统
物业管理信息系统建筑自控管理系统
智能化展示系统信息引导及发布系统 OA租借服务
综合布线系统信息网络系统
电话交换系统
有线电视系统 公共广播系统无线对讲系统
移动通信覆盖系统
Unified Communication
更加统一的通讯平台
统一通信架构
更加智能的网络架构
Smart Network
终端侧
10GE汇聚层
企业资源
Access switch
大量智能终端和应用进入企业网络，其流量模型和架构发生变化。千兆接入、万兆汇聚、40GE核心将是建网标准
Ascend
Mediapad
物资未经允许进入门禁区域，锁定门禁并报警
相应门禁锁死，摄像头联动全程监控
监控中心
中心人员根据报警及监控录像及时处理
公共区
应用场景
主要应用于仓库、生产车间、办公场所；关键资产、贵重物资非正常丢失严重仓库盗窃案例频发，无法及时处理
解决方案
基于RFID物料定位和智能视频监控解决方案，结合门禁以及报警系统，实现各个系统之间的智能联动
Gas
electricity
Light, smoke, temperature sensor
能效管理系统
楼宇网络
建筑/机房等
楼宇能耗监测
Smart Building
更智慧的建筑
关键物资配备RFID
关键物资防盗，减少企业资产流失
生产区
办公区
Wifi定位
门禁报警
视频监控
智能联动全方位防护
仓库/物流区
电子巡更系统停车场管理系统
门禁一卡通系统
电梯五方对讲系统
视频监控系统入侵报警系统
多媒体会议系统
楼宇自动化系统
1
智能集成管理系统
物业管理信息系统建筑自控管理系统
智能化展示系统信息引导及发布系统 OA租借服务
综合布线系统信息网络系统
电话交换系统
有线电视系统 公共广播系统无线对讲系统
移动通信覆盖系统
Unified Communication
更加统一的通讯平台
统一通信架构
更加智能的网络架构
Smart Network
终端侧
10GE汇聚层
企业资源
Access switch
大量智能终端和应用进入企业网络，其流量模型和架构发生变化。千兆接入、万兆汇聚、40GE核心将是建网标准
Ascend
Mediapad
物资未经允许进入门禁区域，锁定门禁并报警
相应门禁锁死，摄像头联动全程监控
监控中心
中心人员根据报警及监控录像及时处理
公共区
应用场景
主要应用于仓库、生产车间、办公场所；关键资产、贵重物资非正常丢失严重仓库盗窃案例频发，无法及时处理
解决方案
基于RFID物料定位和智能视频监控解决方案，结合门禁以及报警系统，实现各个系统之间的智能联动
写字楼介绍PPT
基地为主的大型综合型园区，配套有餐饮（主题餐厅、私房菜）、休闲娱乐（KTV、
酒吧、温泉洗浴）、国粹精品（古玩字画、珠宝玉器、黄金、钻石），以及酒店等。 园区由东至西沿通惠河水岸1.7公里，连绵数几十座中式古典建筑，四季流淌的 河水与两岸的荫荫绿景交织成影。园区占地840亩，总投资40亿元，总建筑面积40 余万平米及6千个车位，其中绿化面积23.2万平方米，水系1.2万平米。
北京卓明物业管理有限公司
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物业类型：写字楼 物业公司：卓明物业 物 业 费：21元/月 电 费：1.2元/度 总建筑面积：14000㎡
改造前实景图
大堂净高：10米
标准层净高：3米 使 用 率：68% 空 调：中央空调 改造后效果
楼层总数: 地上3层、地下1层
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大 厦 整 体 规 划 效 果 图
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卓明地产企业简介 北京卓明物业管理有限公司是一家专业从事商业地产策划、 招商、管理运营的综合性投资公司。成立4年来我们已成功运 营了永安里卓明大厦、四惠卓明大厦、通惠卓明大厦、东直门
本案
项目位于京通快速路紧邻四惠地铁站、四惠公交枢纽，9号温泉西侧紧邻。
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通惠河畔文化创意产业园
通惠河畔文化创意产业长廊位于北京市东长安街延长线的高碑店地区，京杭运
河源头的通惠河南岸。项目西接CBD商圈，东至高碑店村古旧家具街，南侧紧临两 广路，北依通惠河及京通快速路，距国贸仅２公里。园区是以商业办公、集团总部
含物业管理费、发 票、空调冷暖 分租整层可划分独立大堂与电梯间（仅限首个客户）
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地下一层平面图
办公楼建筑分析ppt课件
02
总建筑面积 占地面积
11.7万㎡ 12675㎡
容积率
9.2
建筑总高度
270m
建筑总层数
65层（地上61层，地下4层）
商业裙房面积 约1万㎡
办公建筑总面积 10.7万㎡
标准层面积
2100㎡（45m*45m)
核心筒面积
约600㎡(25m*25m)
停车位数量
422个（地下4层共400个，地上22个）
PART 1 项目概况 PART 2 结构选型 PART 3 交通流线 PART 4 平面布局 PART 5 防火设计
PART 01 项目概况
项目简介 基本指标 项目定位
位置
01 会德丰国际广场是一商业综合体，位于上海市静安区南京西
路和华山路交界处，紧邻静安公园和静安寺，在上海顶级商 业中心——南京西路商圈占重要位置。于2010年9月竣工。
裙楼
钢筋混凝土框架结构——指由梁和柱以刚接 或者铰接相连接而成构成承重体系的结构,结 构的整体性、刚度较好。
上海会德丰国际广场塔楼合群楼是相对独立的，两者以天桥连接，因而两者的结构不同。
PART 03 交通流线
场地流线 平面流线 垂直流线
地下车库入口高密度标Fra bibliotek层布置核心筒办公建筑，流线大多简洁明了，呈回型环绕核心筒。 高密度布置中，人均办公面积 8.6㎡。安全疏散口与走道 相连并不与办公区直接相连。
低密度标准层布置
低密度布置人均办公面积 13.4㎡。安全疏散口与 办公区直接相连。
单元式标准层布置
单元式标准层布置办公 出入口依据实际需求而 开，公共走道环绕核心 筒，安全疏散口与公共 走道相连。
客梯数量
办公面积 与客梯数 量配比
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最密切的首先是写字楼所处的区位。
写字楼也是传统价值体系同地段和产品构 成
项目分析
项目基本概况
1、地理特征 振兴·金融大厦位于六安市梅山南路与龙河路的交叉口，离市 中心步行仅五分钟，与政务新区隔河相望。项目周边环境优美，对 面是滨河公园，南面是中央公园和水上公园。四周的配套设施非常 完善，共有五条公交路线交通非常的便捷，地段成熟发展空间无限。
六安写字楼市场界定
处在短缺经济时代中期的一座地级市 部分开发商已建、在建的写字楼与大量商住楼并 存的城市 老城区期待高品质的写字楼领跑，引发新生的市 场客群的旺盛需求，对楼宇品质要求渐高。 如同2008-2010年的合肥写字楼市场
六安写字楼市场总结
1、写字楼中期前景比较乐观：
无市场竞争力，纯写字楼前景比较乐观，纯写字楼的将成为一种趋势；纯写字楼的形象、档次对自用类
写字楼是什么？
写字楼是现代城市中心建筑的主要建筑群体， 是现代城市ＣＢＤ的核心部分。
写字楼是一种生产工具，它的终极目的是为
提高企业或资金的生产力；
写字楼又是一种投资工具，具有一定的保 值、增值的功能。
写字楼的市场行情是经济的风向标，其用户构成
反映了这一区域产业经济发展的特点。
写字楼也是城市经济发展的反映，与写字楼关系
开始有部分酒 店承担写字楼 功能
商务环境提升， 能满足简单商 务功能 写字楼需求初现
住宅、酒店作为 主要商务楼宇存 在
主要商务部门提 供独立办公环境 写字楼需求急剧 增加
部分开发商开始 试建写字楼，大 量商住楼并存。
纯写字楼聚集， CBD概念形成
安保、通讯及中央 对办公要求更高， 空调等楼宇自动化 5A、6E标准写字楼 设施得到广泛运用， 提升办公效率 国际化程度加快， 市场趋向成熟， 市场供需旺盛， 竞争激烈产生 对楼宇品质要求 逐渐提高
项目定位
电梯 物业费 2.4元/平方
车位收费 户型
地上停车场不收费，地下停车 场280/辆/月
80---600平方不等
六安商住楼市场
地段 皖西路 皖西路 解放路 价格 180平方 2500/月 120平方 97平方 2000/月 3000/月
沃尔玛楼上
沿河路 白云商厦 开发区 龙河路
170平方
120平方 214平方 144平方 140平方
项目劣势
•六安写字楼市场处在不成熟的阶段。 •柱网密度大：柱网设计密度大不尽合理， 后期使用不方便
项目机遇
•未来的开发热点区域：项目所在地位梅山路，城市中央商务大道，政 务大道，商业中心与政务中心的链接线，未来发展潜力巨大。 •中央商务大道：项目的黄金位置使本项目的地块价值不断增。 •土地稀缺：本案沿线区域土地供应基本匮乏，本案具有稀缺性。 •产业优化：大力发展第三产业，增加写字楼市场的需求。 •地标效应：本案地块沿线规划的180米高国贸大厦地标，城市地标效 应明显。
六安写字楼市场分析
项目 项目位置 总建筑面积 价格
凯旋广场 佛子岭路（政务中心）
开发商 代理销售公司 售楼电话
凯旋 无 0564--3338787（物业） 租赁
最低50---最高60
租/售
付款方式
层数 车位 分类 租赁情况 其它
一年一付
26层 200辆左右 写字楼 80%--90% 无营业场所，所以公司都 可以入住
市区新区两种驱动发展模式
和中央公园附近形成以：
公园+政务为驱动力的发 展模式，周边将“点式布 局”高品质化的商务办公 写字楼。
恒 生 写 字 楼
中 央 商 务 办 公 带
国 贸 大 厦 世 贸 大 厦 凯 旋 国 际
城 投 大 厦 政 务 公 园 商 务 办 公
地 矿 大 厦
六安写字楼市场初判
发展 阶段 客 户 特 征 楼宇 形态 楼宇 品质 市 场 特 征
2200/平方 毛坯
2000/月 3500/月 800/月 1800/月 精装
六安写字楼未来发展布局
一个中央示范带，一个中心围合
六安未来写字楼发展，以 梅山路为发展“中央示范 带”，连接城市与政务新 区，该示范带凭借淠河沿 岸风景和城市核心区商业 配套的天然独特优势，形 成以“淠河景观+核心商 业”的发展驱动模式，必 将是未来的城市的高档景 观商务办公核心区域；在 城市南部新区围绕政务区
项目 位置
项目位 置
项目分析
项目基本概况 2、项目基本参数
地上：49244 建筑面积 建筑高度 60000㎡ 地下：10756
96.65米，29层，局部27层
标准层
电梯 停车位
1836.05㎡
6部客体，2部消防梯 地下： 地上：
项目分析总结
项目优势
•老城区、地段好； •交通便利； •品质高 •周边环境优越。 •开发商本土品牌影响力高
初始期
周边生产工厂客 户自用
萌芽期
制造业客户为主 商贸类客户初现
发展期
扩张期
成熟期
现代服务业客户比 短缺经济时代中期， 过剩经济初现， 外来大型企业入驻， 客群呈阶梯型及 例上升 民企壮大，客户结 细分化 构呈多样化
计划经济体制下 行政办公楼，工 厂办公用房 仅能满足日常 办公需求 不存在写字楼市 场概念
影响其建成后的入驻率、出租率。
5、24小时办公的服务仍很不完善。
案例借鉴
1）以开发商自身品牌优势： 上海世纪商贸广场：以“和记黄埔的品牌优势带动写字楼发展。 邮电大厦、财富广场：以“邮电物业”与“安徽置地”的品牌优势带动。 2）以知名企业入驻带动: 上海港汇广场写字楼:以“微软”等国际知名企业入驻带动 财富广场：以汇丰银行的、电信等国内外知名企业入驻带动写字楼项目品牌与发展。 3）抓住时机占领市场制高点，以领先同期市场的产品介入： 财富广场：在合肥写字楼市场快速扩张期，财富广场以新5A理念的写字楼产品介入。 综合以上3种模式，本项目主要学习合肥财富广场的写字楼发展模式。 对于本项目新5A的难点从难到易为：客户层次标准A级，其次为服务品牌标准A级，最后是硬件设施标准A级。
客户的吸引力大。
2、办公楼区域化：
写字楼市场区域性特征尤为突出，各区域中心已成为写字楼的发源地，伴随办公楼区域化的是办公楼客 户的区域化和集群化。这已成为市场明显特征。
3、区域形象重要：
六安市梅山南路与龙河路地段相对成熟，离市中心步行仅五分钟，与政务新区隔河相望。
4、商务公寓渐渐弱化：
商务公寓价格上呈现出过渡性产品的特性，整体价格介于住宅与纯商务写字楼之间，但电梯配备不足等