市调部提供珠江新城分析

二、珠江新城区域研究

根据珠江新城区域内功能规划定位、地块属性，敝司将珠江新城分成商住两大区域：以猎德路为界，西部为商务办公区，伴以居住为辅；东部为居住区，伴以商务办公为辅。

➢市政动态

珠江新城规划定位

本项目位于天河区的珠江新城区。珠江新城是XX城市中心的核心位置，规划X围：北起黄埔大道，南至珠江，西以XX大道为界，东抵华南快速干线。占地面积约6.5平方公里，规划居住人口18万，可提供30万个就业岗位。经2002年珠江新城规划检讨案修正后，确立珠江新城区域共划分为14个街区，功能区域划分包括有商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等。

珠江新城位于新城市中轴线之上，属于XX市的核心地带的区位充分显示出其在XX未来发展中的重要地位。珠江新城在XX定位是：二十一世纪中央金融商务区（CBD），规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政与居住等一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。

对《珠江新城规划检讨》的判断

在2002年年中，XX市政府审议通过了《珠江新城规划检讨》。在公众眼里，曾被确切定位为XX二十一世纪ＣＢＤ的这块土地，其总体规划几经修改，终于定案。此时，距１９９２年初XX市政府常务会议决定开发珠江新城，已经进入第11个年头。

新规划对原有规划进行了以下六大调整：

1)住宅、商贸、行政办公总建筑面积增加。

2)提高了配套设施水平，增设市级少年宫、图书馆，增设幼儿园９所，增设小学１

所，市级医院、幼儿园、小学的用地面积增大。

3)改变小地块开发“楼看楼”的模式，采用国际通用的计划单元综合开发模式，将

楼群间的绿化集中设置，形成很多漂亮的小花园。

4)街道模式变单一为多样，既有交通干道，也有骑楼式商业步行街。

5)提出了由高架步行道、地下人行隧道、地面专用步行道构成立体化步行系统。

6)必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺

术特色的城市形象。

这六个方面的调整，在最大程度上改善了珠江新城的生活配套环境，也符合最新引入的CLD（中央居住区）的概念。由于珠江新城主要的商务区域集中在西部，

而东部大多为住宅，因此新概念的引入，也使得政府对这个区域的改造更加人性化，对于未来的商住环境做出结构性的提高。

除了上面六个方面以外，政府还对珠江新城做出以下的修改：

1）将交易会展中心、领事馆区搬离珠江新城。

可能很多投资者不明白政府的决定，甚至怀疑珠江新城未来的前景。但我司认为，这反而更有利于珠江新城的健康发展。本身CBD中央商务区就是一个能够带动区域经济的高端产物，有着各种严格的硬件要求。而会展中心、领事馆区同样能够带动区域经济的发展，如果把这三个高端产物同时摆放在珠江新城，从大角度看无疑是一种资源的浪费，而会展中心和领事馆区都有个各自独特的硬件要求，和CBD 其实有着不可弥补的结构性冲突，使CBD的发展趋向多极化。

2）对标志性建筑“双子塔”的修改。

变动1：位置由靠近黄埔大道处移至珠江边。XX市政府在1993年第一轮珠江新城规划中，高度为350米的超高双子塔规划将设置在北面靠近黄埔大道处。但在XX市政府于2002年公布实施的新一轮珠江新城规划《珠江新城规划检讨》中，对超高双子塔的位置发生了变动。

变动2：高度有望突破350米达到400多米按照规划。为了凸显其“孪生”性，这两幢超高双子塔各自的建筑面积均将超过20万平方米，建筑风格也将力求一致。这些变动都使珠江新城布局和功能更加合理，更加贴合CBD中央商务区的实际需要。

首先，通过市政府对《珠江新城规划检讨》方案整改的要点可以发现，珠江新城作为“国际金融商贸中心区”的定位与XX将建设成为“国际化大都市”的发展方向完全吻合。其次，珠江新城并重商务与文化，是XX首个公示和作出重大调整

的大型规划，这对珠江新城开发的提速十分有利，同时也充分显示出市政府对珠江新城未来发展的决心。

珠江新城房地产概况

➢住宅部分

珠江新城虽经过一段长时期的沉寂但2003年的规划检讨和2004年的一系列动作，已经令人们对未来的前景有了清晰的认识。目前属于“硬件核心”部分的所有建筑都已经进入实质开发的阶段。

目前在珠江新城已经成型的物业都是住宅盘，如碧海湾、星汇园、南国花园等，这些楼盘大部分都是在1999年到2001年开发的，应该是珠江新城第一次开发热潮的产物。规模都比较大，配套成熟，外立面优美，户型设计和小区布局在今天都处于中上水平，而在近一、两年开发的楼盘有保利香槟花园、凯旋新世界、利雅湾、珠江别墅、双城国际等。

针对本项目位于珠江新城西部这样一个以商务为主居住为辅的特质，敝司围绕珠江新城西部的一般住宅物业和商务型公寓进行深入的调研，具体调研结果如下：

供应住宅共性特点分析：

1、户型结构：

珠江新城板块住宅供应的户型主要以130-160平方米的三房和四房单位为主，约占整个板块的70%左右，其次是200平方米以上的五房和复式单位。另一方面由于该板块定位为中央商务区，加上邻近商业配套成熟的五羊新城，亦令双城国际、马賽国际这些以小户型公寓为主的楼盘得以滋生。

2、主流客户群

珠江新城经过新规划检讨后，被定位为高尚居住区，由于具有珠江新城公园及江景、五羊新城周边成熟生活配套等大环境支持，因此吸引的买家主要是以保值、商务办公型的客户居多，他们讲求的是投资与自住的兼备，较多的客源是来自天河区的高层管理人员或经营各类生意的私营业主，其次是来自东山、天河区的二次置业的换楼客。

3、价格X围

珠江新城目前的售价主要集中在6500-8500元/平方米的幅度，多数是以毛坯交付使用，部分楼盘如碧海湾和利雅湾项目，凭借其较强的江景资源售价可达12000元/平方米左右，由于珠江新城推售的面积均以大面积户型为主，因此总价大多数据

4、生活配套

目前珠江新城的各楼盘自身的生活配套较少，并不大规模的超市，区域内虽有南天广场、美居中心等大型专业市场但其他生活配套也主要以小规模的日常需要为主。在随后的几年间，各大发展商均加大对该片区的开发力度，入住人数将不断增加，加上写字楼的投入等利好，板块内的生活配套氛围日趋成熟。

5、园林景观

板块内的楼盘一部分是以单体楼为主，由于受到规到规模的限制，在园林景观方面均较为欠缺，除个别具有较优的中轴线绿化广场及珠江景观外，其余主要借助外部景观为主；另一部分是占地规模在5-10万平方米的中型楼盘，拥有