豪宅项目研究_华润深圳湾悦府
社会名流、新贵、富豪聚集区—深圳湾区万象城华润悦府
悦府-华润深圳湾整个项目由南北两区组成，南区主要为以办公为主的华润悦府（春笋）、华润万家大厦、商业万象汇、酒店、高端商务公寓和两栋住宅组成。
作为一个豪宅，必须至少在地段、资源上做到独一无二的占有，才能达到豪宅的标准。
1 深圳豪宅市场变化趋势明显那个年代，中国的房子没有品质，没有豪宅和普通住宅的区别，虽然深圳只要是个房子都叫豪宅，但是深圳其实没有真正的豪宅市场，尤其是顶豪。
不仅仅是顶级产品和品质，更多的是顶级资源包括不可复制的地段、自然和圈层资源的占有。
这些不是开发商的广告语，只有你真正进入到这个消费层级之后，你才能真正感受得到。
2 豪宅市场的消费升级消费升级是这两年的一大趋势，在房地产领域则体现为居住品质升级。
产品上则体现为超大平层和顶级豪装。
真豪宅或者顶豪，这个尺度代表了深圳顶级人士居住品质的提升，深圳终于可以与京沪以及国际一线城市接轨。
除了超大平面的面积提升之外，另外就是顶级豪装。
因为自己家装不仅繁琐，更多的是装修标准和质量很难达到开发商统一豪装的这种效果。
3 顶豪市场中的稀缺产品深圳的顶豪市场，一方面顶豪在往超大平面和顶级豪装发展，另一方面，在顶级核心商务区或者豪宅地段也有一些这种突破传统居住尺度。
悦府的这种产品应该是定位后海总部基地的顶级高管短期居住、投资或者租赁需求，看看深圳湾1号。
悦府的楼下就是11号线机场快线直达机场和顶级商场万象汇的地段，地段和资源其实比深圳湾1号更佳。
华润深圳湾的规划和国际视野的定位不是一蹴而就的，是经过前期长时间的锤炼和打磨而成的一处经典举世之作。
是集合:人与自然、建筑与绿化、道路与生态相融合，相和谐的具有低碳、环保可持续发展的健康环境系统园区。
未来深圳30年，华润深圳湾绝对是首屈一指的中央地段。
亘古不变的是，稀缺物业，加上庞大的需求量，决定物业的高价值。
宜信行已成立12周年，结合新加坡，香港与国内的经营理念和经验为客户提供物业投资、房地产买卖、租赁等服务，代办各项物业产权相关手续，拥有专业豪宅个性化设计装修团队，同时有最新最全的租售房源信息。
华润商业产品线研究
华润商业产品线研究华润置地作为华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。
截至2011年3月，公司总资产超过1380亿港元，净资产超过530亿港元，土地储备面积超过2660万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。
截止到目前，华润置地已进入中国内地36个城市，正在发展项目超过70个。
华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及都市综合体、区域商业中心五彩城两种持有物业模式。
一、华润二十四城二十四城是集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的百万平城市综合体项目，目前有成都二十四城，重庆二十四城。
1. 重庆华润二十四城华润二十四城位于重庆市九龙坡区谢家湾正街47号，原建设厂厂址。
项目总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。
项目总投资约80亿元人民币，预计2015年左右全面建设完成。
项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。
2. 成都华润二十四城成都华润二十四城由华润置地于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目。
西临二环路主干道；北临新华大道延线双庆路，南临蜀都大道延线双桂路，两条大道均直达市中心。
项目净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积。
项目是以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、国际教育体系和高品质住宅为一体的大型国际都市综合体。
从2007年开盘以来，成都华润二十四城已建成华润高端子品牌紫云府”、城市级景观中央公园、鼎级时尚购物中心“万象城”、国际5A标准甲级写字楼华润大厦，以及相关的市政配套、教育配套等。
深圳十大豪宅别墅排行榜
深圳十大豪宅别墅排行榜----54430858-7161-11ec-a403-7cb59b590d7d高端网络营销推广平台鹿豹座深圳最漂亮的别墅是什么在房价如此高昂的中国，多少人辛辛苦苦累死累活一辈子也就能买得起二三线城市里的一个一百平米不到的两室一厅。
当然这只是普通人的生活，有钱人自然是住别墅开豪车。
不过不管有钱没钱，不妨碍我们对奢华生活的向往。
深圳的朋友们看过来，高端营销推广平台鹿豹座（广告）给大家介绍一下深圳的豪宅别墅，带你们去感受一下土豪的居住环境。
如果您有更好的别墅推荐，请联系鹿豹座。
以下排名不分先后。
1.深圳湾1深圳湾1号位于后海中心区，紧邻深圳湾内湖的一线海景地块，也是从南侧深圳湾口岸所看到的第一个项目。
是集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体，将建成后海地区标志性建筑群，总建筑面积358000㎡，建筑高度70-250米。
景山金海位于南山区蛇口工业区港湾大道西北侧，占地面积54390.91平方米。
景山金海位于景山别墅区，属于中级豪华住宅区。
整个地块地势北高南低。
大致分为两个台地，高差大，山地特征明显。
坐落在大南山上，面对深圳湾，自然景观极佳。
懿德轩，也叫智慧广场，位于深圳南山区传统豪宅片区华侨城，占地面积26811.43平方米，总建筑面积164875.96平方米。
其中住宅占地3万多平方米，建面2万多平方米，容积率0.66，主要为40套299平方米的复式公寓和32套330平方米别墅。
4.大南山紫苑大南山紫园地处深圳市南山区前海湾青青世界旁，毗邻月亮湾公园，占地逾2.6万平方米，包含独栋、联排、双拼、空中别墅、错层等物业类型，是一个高端生态别墅群。
大南山紫园周边被28万平方米的百年荔林环绕，负氧离子含量高，近青青世界、大南山郊野公园、荔林公园、月亮湾公园等四大生态公园，生态资源优越。
5.爱湾别墅爱琴湾山庄位于盐田大梅沙片区，定位为“世界第九大富人区”，目前深圳最顶级的豪高端网络营销推广平台6.东部华侨城天麓华侨城集团投资35亿元建成，位于深圳大梅沙，占地近9平方公里。
华润置地悦府项目营销策划案
华润置地悦府项目营销策划案目录第一部分项目研究背景第二部分市场概况了解第三部分区域市场分析第四部分地块SWOT分析第五部分价格定位第六部分产品定位第七部分产品规划第八部分营销推广第九部分广告推广第一部分项目研究背景为准确市场定位，我对悦府项目进行了前期的市场调研。
根据该项调研性质，我采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托南京商品住宅市场相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标：1、了解南京市地产市场的整体状况及变动趋势；2、了解南京市住宅市场产品设计的发展趋势；3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；4、掌握悦府项目所处地块的基本特征；5、掌握悦府项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；6、明确悦府项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；7、掌握目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知；8、明确悦府项目构建优势的市场机会及企业机会；9、提出悦府项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位等）的若干思路；10、提出悦府项目在后期产品包装设计中的若干思路和建议；11、提出悦府项目营销建议积推广思路；第二部分、市场概况了解一、整体情况分析1、南京住宅市场趋向成熟●南京房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献 ,2012年，我市房地产投资完成1202.5亿元，比2011年增长18.9%，低于全国增长水平（29.7%）；开复工9070万平方米，同比增长20.8%，其中住宅6353万平方米，同比增长17.7%；当年竣工面积2594万平方米，同比增长8.8%，其中住宅2081万平方米，同比增长8%。
●房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量a、整体上保持持续、稳定增长 2012年，全市完成房地产开发投资1202.5亿元，比上年增长21.5%，高于同期全社会固定资产投资增长率。
b、占全社会固定资产投资的比重过半 2012年，全市房地产开发投资占全社会固定资产的比重为55.7%，比上年增加1.2个百分点。
华润、龙湖、保利案名系列
华润案名系列：城市高端产品系九里系：外滩九里、公元九里、昆玉九里位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源,为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。
商业创新产品系万象系：万象府、万象汇、万象天地作为华润置地旗下国际化的商业购物中心，万象系商业倡导国际消费理念,彰显时尚品味与优雅格调，成为国际品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。
万象汇和万象城是华润置地主力发展的两个系列。
城郊品质产品系橡树湾系：北京华润•橡树湾、上海华润•橡树湾、天津华润•橡树湾、成都华润•橡树湾以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间华润置地TOP系列一一悦府系代表：青岛华润中心悦府二期、郑州华润悦府、南京华润悦府、华润深圳湾悦府是华润实力与匠心的彰显，是城市人居代表作四大标准：择址观：城芯地脉，臻席资源地标观：万象共生，自成繁华艺术观：精工细作，人居美学尊享观：优质服务，臻享生活高端作品系列府系：紫云府、琨御府、上海华润静安府、昆仑域华润府系是华润在人居住宅打造实践中的巅峰之作，一向被视为华润品质的代表。
公园人居作品系列代表：公园九里、中央公园依托优越自然资源打造城市人居作品更新城市界面的城系作品城系：二十四城、华润城、理想城超大体量顶级城市综合体龙湖原有产品系：龙湖别壁系列——蓝湖系、渐澜系、原著系龙湖洋房系列——香醍系、大城小院系(风格型+标准型)龙湖高层系列——资源型系、规模型系龙湖超高层豪宅系列——天字系列龙湖〃山•海•湖”系列——山系、海系、湖系龙湖商业地产系列——天街系、星悦系、MOCO系龙湖地产产品线系列龙湖城市中心豪宅最高序级一一天宇TOP系作品唯不可复制的都会中心，方为天字系豪宅。
作为龙湖TOP级产品，龙湖天字系仅择址不可复制的都会中心，因为在龙湖看来，只有占据城市稀缺资源的产品才能匹配"天字系”的身份。
2018中原深圳-龙华金茂府营销策略报告-房地产_20190822081246
当梦想成臻
深圳龙华金茂府营销策略报告(正本)
深圳中原 ShenZhen.2018.08.02
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部©分Co都pyr不ight可Ce被nta擅line自Gro引up,用201、0 复制和传播。
Code of this report | 1
11.32%，以万科·瑧山道 、壹方中心领衔；
2017年千万级产品量价
200
供应
成交
均价
99491.29
158
88462
90000
150
98 100
69
115 65682
103 88
69.71
70000
49
51
50
47710
52.2 4
50000
0 2013
37203
2014
2015
2016
2017
13万/㎡ 13万/㎡ 9.5万/平
约100套
持销中
待售约2套148-249㎡ 以及373㎡3房
转现售手续办理完毕
约140套
持销中
南山
半岛城邦三期 新天鹅堡 万科瑧湾汇 汉京九榕台
19.4万 21万 47万 61220
住宅
310-345㎡6房
住宅
300-380㎡
公寓、写字楼
249-310㎡平层70-90 ㎡LOFT
——
预计2018年下半年 预计2018年下半年
——
16
市场环境丨竞品市场
选取原则：区域外与本项目同产品、同品质、同总价段项目，区域内客户对比项目； 利好：从竞品供应数量看，竞争态势不激烈； 利空：从区域看，外区域客户导入及区域内低价项目分流，造成销售有一定难度；
售楼部决战案场培训资料精华
✓ 我很牛逼——户外/围挡、八大篇 ✓ 你也很牛逼——工商联、政协、各种商会/协会 ✓ 借机发生关系——开工庆典、中国行、区域发展论坛、投资论坛
第三部分：产品包装技术应用
一、大数据时代社群思维找客户 二、通过客户需求找产品——核心卖点提纯 三、确保溢价的产品战略——文化植入&爆品战略 四、核心卖点包装技术动作的实战应用
《互联网+战略版 传统企业互联网在踢门》
引导客户到访模式流程图
引导客户到访模式流程图
多媒介触点，立体的传播模式，深化营销效
大数据 竞品指标
数据 采集
获取种 子数据
挤压指标
匹配羊群用户 意向用户画像
N倍放大
种子人 群放大 挤压
二次投放优化
场景 触达 致电
DMP DSP
营销 案场 动作 挤压
目标 客户
晚八点图书馆、幼儿园/儿童娱乐中心、社区超市 3、样板间：直播间、睡眠中心、夜宴、职能家居展示馆 4、景观示范区：宠物园、肉肉微植物展览馆、爱的表白场景、露天电
影院、房车/露营基地、拉阔演唱会场地
功能增加----C+级客户挤爆棚的秘密
四、软硬结合”神动线“
案例1：华润深圳湾悦府——“精神营销”之路
二、通过客户需求找产品——核心卖点提纯
人性需求获知
三、确保溢价的产品战略——文化植入&爆品战略
溢价确保——文化植入&爆品战略
定价不是溢价的保障，获取溢价在于推 盘策略&产品研发。
爆品战略
传统企业转型核心能力-打造让用户尖叫疯传的产品
一个极致的单品 一个杀手级应用 爆炸级口碑效益
德思勤晚八点
客户到访状态是成交的关键
华润、龙湖、保利案名系列
华润案名系列：城市高端产品系九里系：外滩九里、公元九里、昆玉九里位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源，为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。
商业创新产品系万象系：万象府、万象汇、万象天地作为华润置地旗下国际化的商业购物中心，万象系商业倡导国际消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，成为国际品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。
万象汇和万象城是华润置地主力发展的两个系列。
城郊品质产品系橡树湾系：北京华润·橡树湾、上海华润·橡树湾、天津华润·橡树湾、成都华润·橡树湾以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间华润置地TOP系列——悦府系代表：青岛华润中心悦府二期、郑州华润悦府、南京华润悦府、华润深圳湾悦府是华润实力与匠心的彰显，是城市人居代表作四大标准：择址观：城芯地脉，臻席资源地标观：万象共生，自成繁华艺术观：精工细作，人居美学尊享观：优质服务，臻享生活高端作品系列府系：紫云府、琨御府、上海华润静安府、昆仑域华润府系是华润在人居住宅打造实践中的巅峰之作，一向被视为华润品质的代表。
公园人居作品系列代表：公园九里、中央公园依托优越自然资源打造城市人居作品更新城市界面的城系作品城系：二十四城、华润城、理想城超大体量顶级城市综合体龙湖原有产品系：龙湖别墅系列——蓝湖系、滟澜系、原著系龙湖洋房系列——香醍系、大城小院系（风格型+标准型）龙湖高层系列——资源型系、规模型系龙湖超高层豪宅系列——天字系列龙湖“山·海·湖”系列——山系、海系、湖系龙湖商业地产系列——天街系、星悦系、MOCO 系进化产品系：龙湖城市中心豪宅最高序级——天字TOP系作品唯不可复制的都会中心，方为天字系豪宅。
作为龙湖TOP级产品，龙湖天字系仅择址不可复制的都会中心，因为在龙湖看来，只有占据城市稀缺资源的产品才能匹配“天字系”的身份。
深圳湾一线城市南山豪宅悦府打造万象城高端景区房
春茧与春笋蕴含着“破茧成蝶，雨后春笋”的美好寓意。
深圳湾片区作为深圳重点发展区域，已建立多维交通路网。
以三纵四横的主干道及深圳湾口岸等，无缝接驳深港两地。
深圳湾悦府位于深圳湾超级总部基地的顶级豪宅，华润深圳湾分为南北两区，北区为纯高端住宅，即悦府一期；南区业态内容高端多元化，顶级豪宅公寓，另有高端奢华安达仕酒店、艺术中心、万家大厦。
开放的展示区部分建在公共车库的屋顶上，属于公共用地；周边有永无遮挡一线海景、世界级跑步圣地深圳湾绿色滨海栈道、如同维多利亚港一样繁华的深圳湾城市夜景，在坐拥极致稀缺的多元化景观外，项目设计本身也非常具有国际性，现代感。
入口地面空间大面积使用长条地砖铺设，有序而冲突的线型，合理的界定出通行路线；斑驳的地面肌理，带来渐进的动感；点点喷泉，活跃了入口氛围。
深圳湾万象城结合了当地文化特色、开放式绿色空间以及各种休闲和娱乐设施。
建设一片现代化的生活方式导向型零售商业区，将城市特色与艺术、景观和文化要素相结合，创造商业体验。
万象城的建筑是很多“盒子建筑”建筑各种“开放式盒子”星罗棋布在各色潮店周边，既能带来自然光和绿色景观，又能丰富访客与大自然的联系程度。
华润深圳湾的规划和国际视野的定位不是一蹴而就的，是经过前期长时间的锤炼和打磨而成的一处经典举世之作。
是集合:人与自然、建筑与绿化、道路与生态相融合，相和谐的具有低碳、环保可持续发展的健康环境系统园区。
未来深圳30年，华润深圳湾绝对是首屈一指的中央地段。
亘古不变的是，稀缺物业，加上庞大的需求量，决定物业的高价值。
宜信行已成立12周年，结合新加坡，香港与国内的经营理念和经验为客户提供物业投资、房地产买卖、租赁等服务，代办各项物业产权相关手续，拥有专业豪宅个性化设计装修团队，同时具有最新最全的租售房源。
业务范围以深圳顶级豪宅为主，辐射香港与新加坡等城市，高效整合资源，团队实现一对一专业服务，由资深房产律师审核交易流程，高度保密;秉持“以人为本”的核心价值理念为客户服务。
住宅架空层
架空层产品亮点壹空间体验升级贰功能布置齐全叁尊贵化服务一．空间体验升级 从杂乱无章到颜值爆棚一、空间体验升级1.前期定位清晰，提前进行统一设计l目前看来，对于架空层的功能定位有好几种，分别是：把架空层做成停车场经营；作为管线出口、仪器仪表集中的管理区；利用架空层打造入户大堂；将架空层定位成半开放式泛会所进行营造。
l不同功能定位，导致后期设计千差万别。
因此在产品定位阶段就要明确架空层的定位，再根据定位进行针对性设计，否则在项目开发完再来设计架空层，就会显得很被动。
举例，易亚源境帮杭州越秀做的项目，越秀最开始提出了统一设计，要求架空层由景观出方案。
这样一开始就将架空层设计纳入全区景观概念规划设计范畴中，能很好地将架空层风格、主题与全区景观相互融合渗透，也可以在初期就对建筑反提景观的优化意见，比如项目采用的是半岛酒店设计风格，架空层在设计时，也使用了半岛酒店元素与风格，使得室内外景观和谐统一。
在前期定位后，设计师就可以根据项目楼栋的不同位置、不同朝向做空间属性分析，做到主次分明。
项目南侧高层区为核心景观区域，架空层面积较大，将其定位为“泛会所”重点打造。
北侧高层区景观较简洁，架空层面积比较小，则以功能性活动为主。
一、空间体验升级2.空间体验更舒适，需要满足这些条件架空层做好了定位后，结合定位输出各种设计条件。
总的看来，市场上将架空层作为泛会所来营造成了主流方向。
那么，根据这样的定位，对架空层的设计有什么要求？一、空间体验升级❶首选日照通风好的楼栋l有些项目在所有楼栋的一层都设有架空层，面向所有业主开放。
但对于规模较大的项目，可能会存在一些位置较为偏僻或通风采光不好的首层，这种空间可用于放置清洁工具，或者设置收纳柜、储物柜等。
l对于要重点打造的功能空间，应选择日照通风好的楼栋。
一、空间体验升级❷面积及层高l架空层是否实用，其中一个重要指标是看面积与层高，面积太小很难利用，面积在500－1000平米较为常见。
住宅大平层
如何做大平层1典型案例解析2大平层优势之空间功能性、趣味性3大平层优势之景观和私密性4大平层优势之仪式感PART 01一、典型案例解析l大平层，这几年一直很火，甚至已经下沉到二三线城市。
据说很多地方，大平层豪宅在高档住宅里面已经PK掉了别墅和洋房，成为富豪首选。
当然，在一线城市，大平层的热度也依然不减。
l例如华润深圳湾瑞府，被媒体称为8000万豪宅“秒光”，让人不得不感叹深圳土豪的购买力。
l其实，瑞府当天并没有卖光，只是朝向好、景观好的户型被秒杀了。
当房子达到这个档次，客户的敏感点已经不再是价格了，而是产品本身的舒适度和稀缺性。
一、典型案例解析从这个明星项目当中，我们多少也可以看出目前大平层豪宅打造的趋势和重点，首先我们来看一下这个“秒光”的400㎡户型，到底哪里神奇：①玄关隐形门设计。
把客厅餐厅和卧室区完全隔开，实现主客动线完全分离。
如果家里人回来，发现家里有人在接待和会客，就可以直接进入到生活区域，相互之间互不打扰。
②在卧室区里面，配置了一个家庭休息室。
将客厅的社交接待功能和家人的休闲娱乐功能分开。
③玄关处衣帽间。
将玄关的功能进行扩展，主人回家随手脱下来的大衣、帽子、鞋，都可以放在这里，也可以作为临时的储物间。
④单独的洗衣室，家政空间。
⑤社交厨房设计，增加了户型的“社交”属性。
东面景观会客厅、客厅、餐厅和社交厨房（开放式西厨）组成了四重交流空间。
一、典型案例解析⑥所有三个房间都是套房设计，而且主卧内还专门安排了一个影音室，作为娱乐空间。
⑦主卧T形衣帽间和洄游动线，衣帽间、影音室、房间、卫生间，任意两个空间之间都能够随意通行，空间的层次感非常丰富。
男主人晚回家，冲凉看电视，也可以不影响夫人和家庭其他成员休息。
⑧三分离式的主卫，夫妻化妆、冲凉、使用卫生间，都不会相互干扰。
⑨门窗系统全部落地设计，景观面长达38米！所有主要功能区，都享受到无敌景观。
在厨房做饭也能有山海相伴。
一、典型案例解析从这个户型中，我们可以总结出几点。
顶级豪宅体验营销专题报告
改变，从这一刻开始CHANGE FROM THIS MOMENT顶级豪宅体验营销专题报告事业七部营销D组邱亨富2016年8月目录Part1:豪宅营销接待体验的价值何为体验式营销？）是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联等·消费者在消费前、消费中和消费后的体验才是购买行为与品牌经营的关键体验对于营销的价值思考 客户角度：①从客户需求着手，加强体验与关怀 思考维度市场案例：卓越前海壹号体验营销Ⅰ.Ⅱ.Ⅲ.Part2:豪宅客户的体验需求分析顶级豪宅客户案例｜深圳湾1号深圳湾1号（617㎡）成交客户客户性别： 男 性格特征： 务实精明 客户年龄： 50~55家庭结构： 三口之家 职位： 国际顶级软装公司董事长居住区域／工作区域： 福田／珠三角 认知途径： 三级转介置业目的：换房自住终极置业对项目的认可点：稀缺、圈层、品质、未来成交描述：客户常年从事实业经营，非常精明务实。
原本准备投5000万左右买华润悦府，房子都看好了。
由于是终极置业，非常慎重。
因此找到中介公司（中原红树湾分行），对比湾区一二手房项目及价格。
三级市场向客户推荐了深圳湾1号。
销售团队根据客户情况，先推雅布520m2（约9000万），然后再推T4楼王单位。
因为客户从事顶级品牌软装多年，懂行识货，对于项目的品质感非常认同。
针对客户为换房自住且为终结置业的关键特征，销售团队向客户重点说明深圳湾1号的品质感、高端圈层以及私密性，是华润悦府等其他项目无法比拟的，引起客户内心共鸣。
客户觉得为了终极置业的高端圈层、高品质、高私密居住空间，以及孩子未来资产，值得多花几千万。
客户特征客户需求企业董事长、国际视野、务实精明、终极置业地段和景观稀缺性、圈层影响力、产品品质感深圳湾1号（430+520）m 2成交客户客户性别： 庄先生 行业 金融投资、资产管理客户年龄： 47 到访次数： 4 职位： 企业主 购买目的： 第二居所 认知途径： 转介付款方式：一次性对项目的认可点：雅布作品、景观视野成交描述：之前T6的时候通过转介了解深圳湾1号，过来看过T6高区单位，觉得300~330㎡单位面积段比较小，一家人住不够，原本想给小孩一人一套，但是不满意样板房风格。
华润深圳湾项目开工 集团总部大厦落定深圳
华润深圳湾项目开工集团总部大厦落定深圳关键字：华润来源：深圳房地产信息网作者：编辑：晶晶房网讯：10月24日上午，以华润集团总部大厦为核心的华润深圳湾综合发展项目奠基开工典礼隆重举行，此举标志着华润集团在中国内地的总部正式落定深圳，同时破土动工的还包括华润集团旗下优秀的零售连锁企业华润万家总部大厦。
广东省委常委、深圳市委书记王荣，深圳市委常委、常务副市长吕锐锋，华润集团董事长宋林、华润集团董事总经理乔世波、华润置地董事总经理吴向东、华润置地副总裁孔小凯、华润深圳湾发展有限公司总经理喻霖康等出席了奠基开工典礼。
深圳市委书记王荣以华润集团总部大厦为核心的华润深圳湾综合发展项目位于后海中心区核心位置，科苑大道东侧，海德三道南侧，用地面积8.57万平方米，计容建筑面积76万平方米，由高达500米的华润集团总部大厦“春笋”、华润万家总部大楼、精华升级版高端商业——“万象汇”、白金六星级酒店、高品质商务公寓及高端住宅等组成。
该项目将与相邻的深圳市新科技馆统一规划、设计并与华润深圳湾体育中心“春茧”有机融为一体，建成后将成为深圳未来滨海CBD核心区功能最齐全、业态组合最丰富、位置最显赫的高品质现代化都市综合体，成为代表深圳海滨城市形象的新地标和新名片。
其中，作为整个项目的核心组成部分，华润集团总部大厦由建筑设计领域的“超高层建筑专家”美国KPF建筑师事务所（Kohn Pedersen Fox Associates）设计，KPF在全世界执掌过200多座高层和超高层建筑的设计工作。
华润深圳湾综合发展项目奠基开工典礼图１此次KPF为华润集团总部大厦所做的设计方案采用独特的圆筒形，外形宛若一只秀丽挺拔的“春笋”于深圳湾畔破土而出，高度达500米左右，将开创深圳西部区域建筑新高度，作为未来华润集团在内地的总部大厦，“春笋”设计匠心独运，华润蕴含“中华大地，雨露滋润”之意，“雨后春笋”用来比喻新生事物迅速大量地涌现出来，这一美好的寓意不仅与华润集团蓬勃发展的各大业务板块相呼应，也是深圳这一充满活力的年轻、先锋城市的生动写照，建成后“春笋”和“春茧”将相映成趣，“春茧”，象征着孕育、积淀与蜕变；“春笋”则意味着进取、突破与无限生长。
【2020深度研究】豪宅价值体系梳理及案例分享
具有成熟富人生活理念 具备成熟完备的硬件支撑体系， 关键点放大将豪宅价值演绎到极 致
什么是豪宅？
有没有具体标准？
目录
CONTENTS
1 豪宅发展状况 2 豪宅价值体系梳理 3 豪宅案例分享
豪宅项目价值体系模型说明
（1）模型构建原理
项目从拿地、建设、销售，实现从“面粉”到“面包”的演变，完成土地增值及价值兑现过程， 最终实现市场验证的产品价值。 我们认为：产品价值＝先天禀赋 X 后天雕琢 X 文化塑造 以上，三个维度相辅相成，通常我们将三个维度进行分等级划分，用以豪宅价值梳理
略
区 域 定 位
区 域 交 通
区 域 配 套
区 域 发 展
自 然 景 观
城 市 景 观
人 文 景 观
布 局 与 主 题
主
私 密 性
面 积
题 与 特
色
用 材 与 工 艺
首 层 大 堂
标 准 层 电 梯 间
车 库
车 库 大 堂
架 空 层
梯 户 比
空 间 尺 度
功 能 创 新
装 修 品 质
装 修 用 材
毛 坯
雕塑-燕归巢
风水石
路牙石
深圳中心·天元价值体系
10.精装修：云集国际顶尖品牌
全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂 其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。
软体浴缸（卡力仕)
五金（当代）
深圳中心·天元价值体系
11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务
深圳中心·天元价值体系
6.大师团队：凝结100个世界顶尖团队智慧 开深圳之先
由SOM、CALLISON、KPF、L&O、SWA、MVA、WSP、LPA、HBA等36家国际一流团队联袂打造，共筑都会梦想。
房地产标杆案名：案名资料收集
恒大都会广场
恒大都会广场作为贵州公司成立以来首个项目，由洋房、高层、商铺组成的62万方综合体；坐享及餐饮、 娱乐、温泉等多种业态组成的繁华生活圈，时尚潮流缤纷荟！ 项目配套： 商场：仁恒步行街，泉天下，永辉超市等 教育：16所学校汇聚，总计有4所幼儿园、5所小学、5所中学以及2所高校，从幼儿园到大学一应俱全； 医院：贵医乌当分院、振华医院、乌当区人民医院等6家医院环伺，为家人健康保驾护航。 公园：景云山 所属商圈：振华广场商圈 交通状况： 公交56、251、252、253等12条公交线路及小巴士直达两城区、观山湖、小河、机场等区域； 依托新添大道、水东路、环城高速等城市干道快速接驳主城
恒大金阳新世界
产品线涵盖高层、洋房、别墅、商业。经过9年积淀，项目成熟兑现。 项目配套： 商场：新世界旺角汇、世纪金源购物中心、绿地联盛等 教育：新世界精英国际幼儿园、观山湖外国语实验小学、观山湖外国语实验中学、贵阳一中新世界国际学 校、中加新世界际学校 医院：贵阳市金阳医院、贵州省人民医院 公园：观山湖公园、将军山公园、南湖公园 所属商圈：会展城商圈 交通状况： 周边公交路线：观山1、2路、218路、58路、70路等。 地铁：1/2号线（在建）
恒大珺睿
恒大珺睿致力打造的是集居住、办公、休闲购物、运动健身于一体的尊贵生活体验。恒大珺睿，6.5万㎡ 华南新地标，雄踞珠江新城CBD，尽汇广州塔、海心沙、东塔、西塔等千亿城市顶配；近守地铁3、5号线 及APM线，享受“三横三纵”的交通网络，交通十分便利。周边教育、商业、医疗等配套醇熟。
恒大名都
中海地产综合体案名
中海花湾壹号
本项目位于广州市荔湾区广钢新城，鹤洞路以南，芳村大道以西，毗邻地铁1号线西朗站和广 佛鹤洞站，本项目由五个地块组成，分两期开发，含约6万平方米的社区园林，5.5万平方米商
深圳公认的第一富人区
深圳公认的第一富人区
深圳市一线开发大城市，人民币资产上千万的户数就有7.57万户人，房产资产上千万的富人，深圳已经有20多万户。
而且这些富人们，大多集中一些片区内，主要是那些片区呢？
接着往下看，就知道深圳几大富人居住区
01
深圳湾沿线
深圳最豪的富人区当属深圳湾，这里是城市升级的全球最佳范例。
一个是以深圳湾1号、恒裕深圳湾等为标志的公寓型豪宅，再加上周边的三湘海尚、海怡湾、华润悦府等豪宅项目，集聚了大量的富豪，其中很多的顶级富豪人士，在这里都布局有资产的。
02
香蜜湖富人区
香蜜湖，也是深圳的富人区之一。
这里，空气质量非常好，周围环境景观绝佳，内部有着120万平方米的香蜜湖，香蜜湖尤其是深圳的副中心，已经是深圳乃至整个华南的豪宅聚居区之一。
在这里居住的人们都是高收入阶层为主，都是一些金融精英和网络英雄。
03
华侨城富人区
华侨城，也是深圳经典传统的富人区之一，里面住的人，都是有文化和知识的富人。
而且附近都是深圳著名的景点，比如世界之窗、欢乐谷等等。
加上繁华的地段里，华侨城也更加的显得富豪。
居住的富豪都是文艺的代表，很多都是艺术家。
04
宝中富人区
宝安始于宝安县，有着深圳古老的本土文化。
随着大粤湾区的形成，宝安也将有11条地铁，政府也耗资几十亿打造整体配套，宝安中心区将成为新兴的富人区。
典型的富人豪宅有鸿荣源壹方中心和招商华侨城曦城等等。
深圳的富人，真的非常多。
这几个区域，只是富人相对集中的地方，深圳的各个区域内都分布着上千万资产的新型富人。
像深圳的银湖区也是富人区之一的。
华润深圳湾·悦府
华润深圳湾悦府
佚名
【期刊名称】《中国房地产》
【年(卷),期】2017(0)26
【摘要】华润深圳湾·悦府位于滨海大道与科苑路交界处(深圳湾体育中心西门),是
华润置地旗下“万象高端”系列升级版住宅产品。
作为华润置地目前最高定位、最高投入、且极具代表性的扛鼎之作,悦府聘请国际设计团队,以人的体验为尺度,从整体规划布局到园林设计用材的选择和施工工艺,将湾区生活的独特魅力及华润追求
的人文情怀映射到生活的方方面面,创造出城市湾区建筑群中的一个多业态融合的
活力中心。
悦府由最初的4栋4单元规划减少为2栋4单元,最大限度保证楼间距、景观面、园林空间最大化,并大大增加了南面采光,保证每一户的海景视野,为您创造更开阔的公共空间与更私密的生活空间。
【总页数】1页(P79-79)
【关键词】深圳湾;生活空间;园林设计;规划布局;体育中心;滨海大道;住宅产品;施工工艺;
【正文语种】中文
【中图分类】TU986.2
【相关文献】
1.风雅贵之家华润深圳湾悦府 [J], 麦子
2.温润之美华润深圳湾悦府营销中心 [J],
3.匠心相通影像传情影像视觉携手华润深圳湾悦府、徕卡举办影展 [J],
4.昆明华润悦府部分框支剪力墙结构超限设计 [J], 陈小锋; 邓丹; 申剑铭
5.贵阳华润悦府:空纳万境,自得而自由——李益中空间设计案例赏析 [J], 吉湘因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
2016年深圳华润深圳湾悦府豪宅项目操盘分享
1
深圳拥有核心地段、极致景观、超大 尺度设计等集合价值的项目比比皆是， 无法单纯从物理属性实现超越
2
深圳湾片区已出现极奢型产品代表—— 深圳湾1号，项目在硬件上难以实现更具 引领性的创新
案例——深圳湾1号 全套房设计 大阳台带泳池 270度imax景观面 顶级精装
招商双玺：蛇口中心、一线海景、海上世界综合体
华润深圳湾 INTERNATIONAL ICC COMMERCIAL CENTER
悦府
3.0时代的顶豪操盘分享：
华润深圳湾悦府的“精神营销”之路
分享人：胡媛媛 2016/07/16
当央企
华润，遇上深圳湾这样一片土地。
早已注定了这个项目必将成为市场的瞩目之作。
1 出身贵胄：
生于一片不容辜负的稀缺价值属地
等，是实力央企乃至全球名企区域总部集中地。未来将辐射全球，
将成为全球经济最活跃，竞争力及实力最强的地区之一。
2 后天卓绝：
全球大师团队，国际顶级标准打造极致综合体
在华润眼里，只有一个要求：
“黄山归来不看岳”
[ 凡华润出品，必为市场标杆 ; 凡悦府出品，必为华润标杆 ]
对世联而言，这是一个不容辜负的项目：
后海商圈
南山后海集商业休闲办
公一体化新地标
內湾湖公园
61万㎡规划面积，2倍香蜜湖水 域，滨海生态亲水休闲设计理念
滨海生态资源
商业商务中心
三大总部基地的核心，深圳经济新增长极
已有21家超大型企业总部先后入驻
已入驻总部大厦除华润集团总部外，还有阿里巴巴国际运营总部， 中海油南方总部大厦、中建钢构总部、中国航天国际科技集团总部
不同配置敏感度及品牌分析；
客户调研报告
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
项目客户分析
置业目的：客户以自住为主，占比75%，其次为投资（占比18%）。非自住需求的客户均表示看好后 海片区的升值空间和区位价值，少量客户目的为改善户型及买给子女、父母。
客户年龄：以典型财富聚集层41-50 岁（45% ）为主，其次为36-40岁（19%），31-35岁（15%）； 家庭结构：以三口之家（39%）及多口之家（34%）为主，其次为三代同堂（7%）。
认知渠道：圈层影响较广，朋友推荐及华润业主占比超5成，其次为楼体广告（20%），深圳湾体育 中心（占比 17%），另通过转介、线下圈层活动及推介会等渠道亦有分布。
价值关注点：客户关注点相对集中，主要为地段、景观、配套和装修品质、华润品牌等； 产品关注点：景观及户型结构为客户最关注要素。客户对户型的需求均好性较强，噪音、楼层、视野、 朝向、采光等常规问题均有分布；
项目经济技术指标
近期开盘时间 推售楼栋
目前在售情况
2017年8月16日
1座（北塔），2座（南塔），主力户型 面积105-232平
华润深圳湾·悦府南区房源在售，主推 建面约105-232平1-3房，均价约 120000 元/平，70年产权，精装修产品。
项目用地面积约6.7万m2，总计容建筑面积约60万㎡。分 为南北两区，其中北区用地面积约1.4万m2，计容建面约 11万㎡，规划有2栋高端品质超高层建筑的纯粹住宅区， 可售套数约290套，毗邻华润深圳湾体育中心（春茧）及 木棉花酒店；南区用地面积约5.3万m2 ，囊括建筑面积约 8万平的高端商业中心、约400m的华润总部大厦（春笋）、 建筑面积约5万㎡的高端公寓，另还有艺术中心、华润金 融大厦、高尚住宅悦府、安达仕酒店等多重高端业态，总
客户区域：成交客户来源区域主要来自南山（44%）、福田区（28%）。此外出现明显香港及内地客 户比例增加趋势，均认可深圳蔚蓝发展及项目地段价值。
客户职业：客户主要以私营企业主为主（56%）为主，其次为企业高管；职业以金融（27%）及IT电 子（ 15%）为主，其次为贸易（10%），投资（7%），地产（7%），制造加工（6%）等均有分布。
城市中心/交通枢纽/滨海生态资源三位一体
三大总部基地的核心，深圳经济新增长极
项目定位
全球时代的城市范本
探寻真正的国际化都会生活！！
阐述：华润深圳湾·悦府地处深圳湾片区，是深圳湾片区的一块综合发展项目用地，位于滨海大道与科苑路交 汇处。 华润运用综合开发的丰富经验，优化各功能物业，以达到优化的资源共享，创造出城市湾区建筑群中 一个多业态融合的活力中心和全球时代下的城市范本之作。
住宅、高端奢华精品酒店等多
重高端业态。
项目整体规划——悦府一期（北区）
北区地块——纯住宅项目，用地面积约1.4
万㎡，由两栋分别为51层、52层的超高层建筑 组成，建筑高度约176m。项目计规定建筑面积 11万㎡，其中销售面积约9万㎡，政府公共租 赁用房约2万㎡。红线内园林面积为约 12447.05 ㎡，红线外增加园林面积为约 6037.65㎡，总园林面积为为约18484.7 ㎡。
02章节 PART
项目研究
• 项目规划 • 户型产品
• 项目设计打造
项目整体规划
华润总部大厦 （春笋）
酒店和高端公寓
万象汇 深圳湾体育中心
（春茧）
华润万家大厦 南区住宅 木棉花酒店
北区住宅
华润深圳湾分为两期地块， 一期：为深圳湾体育中心-春 茧及木棉花酒店，现已投入运
营。 二期:分为南北两区，北区为 纯粹板楼结构的住宅，南区囊 括建筑面积约8万㎡的体验式 商业中心、约400m的华润总 部大厦（春笋）、建筑面积约 5万㎡的豪华公寓，另还有艺 术中心、华润金融大厦、高尚
项目价值梳理
八大价值成就华润深圳豪宅标杆物业
1. 品牌实力，信心保证——华润·品质住宅标杆·滨海高尚综合体物业 2. 稀缺地段，核心占位——深圳湾·国际级湾区·一线核心占位 3. 世界无界，成熟配套——深圳湾·全球化交通·多元顶级配套 4. 复合景观，极致生态——深圳湾无遮海景与后海璀璨城市景观交相辉映 5. 奢适配套，优雅生活——一站式高端配套，尽享国际化都市生活气息 6. 南区住宅：国际潮流，时尚先锋——国际化、稀缺的“大尺度少房型”设计 7. 尊崇服务，尊贵体验——华润物业高端物业服务体系 8. 塔尖圈层，精英平台——城市名片汇聚城市塔尖人群
计容建筑面积约49万m2。
项目基本指标
项目位置 占地面积 建筑面积 容积率 车位数 主力户型 精装标准 在售均价
南山滨海大道和科苑路交界处 6.7万㎡ 86.1万㎡ 7.55
610（南区） 105-230㎡1-3房（南区）
1.5万/㎡ 南区1.2万元/㎡
项目区域概述
华润深圳湾·悦府位于深圳南山区深圳湾畔，地处深圳湾超级总部基地及后海金融总部基地的核心交汇处，具 体位置为滨海大道与科苑大道交界。项目东靠深圳湾公园，西临南山繁华购物中心海岸城和保利剧院，南眺香 港城景。整个项目不仅占据城市核心位置，更是毗邻深港西部通道，坐拥深圳、香港双核心，同时饱览深圳湾 区一线无遮挡海景及深圳后海、香港璀璨城市双重复合景观，于城市繁华之上，享受无尽闲暇安逸。
华润深圳湾
目 录 CONTENTS
项目研究
01 项目概述 02
03 营销展示
01章节 PART
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ项目概述
• 项目概述 • 项目区位分析 • 项目客户分析
• 项目经济技术指标 • 项目价值梳理
项目概述
华润深圳湾悦府：以满足城市塔尖客户的真
正需求为出发点，结合得天独厚的后海总部基地区 位、稀缺海景资源及高端资源配套、人文优势，因 地制宜，设计并与华润深圳湾体育中心“春茧”有 机融为一体，建成后将成为深圳未来滨海CBD核心 区功能齐全、业态组合丰富、位置显赫的高品质现 代化都市综合体。华润深圳湾将成为引领国际居住 理念的标杆住宅，并继幸福里之后开启居住空间的 全新体验；在这里，您将收藏气韵生动的幸福。
占据深圳三大总部基地的核心，深圳经济新增长极： 后海金融总部基地：规划投资逾1000亿，将打
造成融合“经济、景观、全球化交通枢纽、高 端商业商务、人文休闲、顶级居住” 高新园科技总部基地：每平方公里产值超200亿， 为深圳贡献17%的工业产值，未来全球最前沿科 技都将在这里诞生； 规划中的深圳湾超级总部基地：以“深圳湾云 城市”核心理念开发，将建多座400米以上超级 综合体，未来这里将是深圳最具价值的黄金海 岸线。