华夏幸福地产 商业模式17年总结
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四、华夏幸福能文干成这么复杂的事情吗
那我们就来细数下华夏幸福的各路路武功吧 第一一招：选址
选址是重中之重，选址对了了，事半功倍，选址错了了，一寸步难一行行。
未来城市的发展，一一定是以城市群的一方式推动，华夏幸福在拓拓展布局 一方一面，紧跟国家京津冀一一体化协同发展、一长江经济带发展、一一带一一路路 建设的三一大战略略，国内重点布局环渤海海、一长三⻆角以及珠三⻆角三一大地区 ，
文二、华夏幸福商业模式中的痛点
1.想要政府钱不不容易易：
我们仔细看看华夏幸福商业模式中最重要的对象：政府。一一级开发需 要一自一己先垫钱做完找政府结账，一二级开发需要一自一己出钱从政府一手一里里拿 地、建设也需要一自一己出钱，园区招商落地返还也要找政府拿钱。 那这个时候就会有一一个疑问，政府会及时给钱吗？政府有钱给吗？政 府在话语权和地位上都是远一高于企业的，所以决定了了华夏幸福的相对 弱势。看组数据：2011-2017年年，应收款账款依次为3亿、14亿、17 亿、51亿、71亿、95亿、189亿。 2.巨一大的融资需求：
4.开发周期一长、投资一大，收益一见效慢。
三、华夏幸福商业模式中的优点
1. 由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及一一一二级开发联动 的业务，所以在园区拿地一方一面会有相一比于其他任何房企绝对 的 优势（虽然名义上都是统一一一走招拍挂程序，价一高者得。但 园区 是华夏幸福一自一己规划，哪块地值多少钱没一人会一比华夏幸福 更更清 楚，价低可以拍下来一自一己开发销售，如果一高溢价完全 可以让给 其他友商，一而友商的拍地款会进一入政府财政池，最终 一又会成为 政府的一支付款再次回到华夏幸福一手一里里。另外，没有 任何一一家企 业敢于在园区内跟华夏幸福竞争叫板，毕竟从规 划到建设都是 华夏幸福一一一手运作，随便便控制一一下开发节奏， 一小企业分分钟会 被拖垮，一大企业也会承担更更一长的时间成本。 ），由于华夏幸福 模式的特殊性，也并不不需要像其他房企一一样囤 积一大量量的一土地 （很多政府的财政收一入一里里一土地收一入一一直维持在50%左右，在一一 些落后低税收地区一土地收一入占一比更更一大，政府是否有钱给华夏幸
第四招：招商 招商能一力力是核一心中的核一心，没有产业，城市如何健康的持续发
展？潜一力力一又何在？没有产业，华夏幸福在政府那一里里就拿不不到钱，所以 华夏幸福在这块一非常重视，费尽一心思打造了了一一个产业发展一人数全球最 多，一人员结构最为丰富，招商能一力力极强的4600一人顶级团队。
华夏幸wk.baidu.com商业模式终结篇
随着华夏幸福公布了了2017年年年年报数据，本文文针对华夏幸福年年报数 据做文一下解读，也整理理了了文一下所有对于华夏幸福的理理解，此文文为单论这 个股票的最后文一篇终结文文章。
文一、华夏幸福文目前的商业模式
从图中可以看出，华夏幸福的开发业务范围涉及一一级开发、一二级开发 两个阶段，以上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理理、运营、 企业服务等环节的最终阶段，难度依次递增。
第一二招：规划 规划是顶层设计，是发展的一方向，指引：像固安的规划，当年年
在一手一里里现一金金匮乏的阶段依然花3000万请罗兰一贝格做产业发展规划， 如今一十一几年年过去了了，一一张蓝图一干到底，越一干越有潜一力力。
第三招：开发策略略 华夏幸福三年年百城的卡位策略略基本完成，如果全部启动，没有
科学的开发策略略，那资一金金压一力力可想一而知。所以每个产业新城都是滚动 开发，对于开发节奏也有红线要求。一一个园区上百亿的投一入不不是一一次 性投一入，通过滚动开发模式，以旧带新，能缓解资一金金压一力力。
同时关注一人一口持续流一入的、产业发展良好的重点省会城市、机会型城 市，锁定国家九一大中一心城市，布局全国15个城市群。对于海海外业务， 集团一子公司华夏幸福国际控股有限公司将积极拓拓展，以东南亚现有业 务为核一心，围绕一大型核一心城市快速布局，以产业新城模式推动当地的 经济发展与城市建设。优质一土地是稀缺一而唯一一的资源，谁先占领，谁 就具有天然的优势。
2017年年末，短期借款+一长期借款+应付债券=828.7亿 3.产业新城想成功，极其复杂，难度极一高： 如果综合来看，可以认为华夏幸福是一一座城市的设计者、开发者与运 营者，想作为一一座城市的成功设计者，开发者，运营者，涉及的一方一面 那真的一非常复杂、一而要把所有元素融合更更是难上加难。
如果开发不不成功，那么在拿地一方一面、政府回款一方一面都会受到很一大的影 响，一而且前期资一金金全是一自一己先一行行垫付的。
福结算费一用很一大程度上取决于卖出了了多少地。华夏幸福作为政 府的一大债主，政府结算时候也更更倾向于一用一土地去顶账，所以对 政府的应收款项也可以理理解为华夏幸福另类的一土地储备），在 一面对变化莫测的房地产政策上，这点优势显得尤为重要，地产 一牛市可以快速换成地去开发享受一高额利利润，地产熊市可以继续 等待着应收款慢慢结算成现一金金。华夏幸福一目前销售额排在第 九，却是TOP20一里里房企中一土地储备最少的，在今年年也被评为最 稳健的房地产开发商。 2. 华夏幸福和地一方政府签订的PPP协议中，开发一面积少则一几平一方 公一里里，多则上百平一方公一里里，时间少则一十一几年年，多则半个世纪。 如果一一个区域开发成功，那么后期能在很少投一入的情况下源源 不不断的产一生持续收一入。可以这么理理解，类似于种树，前期一土地 整理理、施肥、浇一水、打药等精一心照顾，全是投一入项，后期果树 一长一大了了，只需要简单照顾，每年年就能源源不不断地带来一非常可观 的收一入。 3. 华夏幸福拥有强一大的招商平台，企业来园区投资，那么政府会 按照45%一比例例的落地投资额给华夏幸福一支付产业发展服务费 一用，如果华夏幸福一入股了了某家一自一己一非常看好的落地企业30%股 权，那么在落地后除了了能拿到一一笔政府一支付的产业发展服务费 外，后期还能享受到该企业发展的红利利。这个模式赚起钱来爽 极了了，利利润率极一高，甚一至有点空一手套一白狼的意思。一而且也是轻 资产业务，后期各个园区成熟了了，华夏幸福必然会转型成一一家 轻资产企业。
那我们就来细数下华夏幸福的各路路武功吧 第一一招：选址
选址是重中之重，选址对了了，事半功倍，选址错了了，一寸步难一行行。
未来城市的发展，一一定是以城市群的一方式推动，华夏幸福在拓拓展布局 一方一面，紧跟国家京津冀一一体化协同发展、一长江经济带发展、一一带一一路路 建设的三一大战略略，国内重点布局环渤海海、一长三⻆角以及珠三⻆角三一大地区 ，
文二、华夏幸福商业模式中的痛点
1.想要政府钱不不容易易：
我们仔细看看华夏幸福商业模式中最重要的对象：政府。一一级开发需 要一自一己先垫钱做完找政府结账，一二级开发需要一自一己出钱从政府一手一里里拿 地、建设也需要一自一己出钱，园区招商落地返还也要找政府拿钱。 那这个时候就会有一一个疑问，政府会及时给钱吗？政府有钱给吗？政 府在话语权和地位上都是远一高于企业的，所以决定了了华夏幸福的相对 弱势。看组数据：2011-2017年年，应收款账款依次为3亿、14亿、17 亿、51亿、71亿、95亿、189亿。 2.巨一大的融资需求：
4.开发周期一长、投资一大，收益一见效慢。
三、华夏幸福商业模式中的优点
1. 由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及一一一二级开发联动 的业务，所以在园区拿地一方一面会有相一比于其他任何房企绝对 的 优势（虽然名义上都是统一一一走招拍挂程序，价一高者得。但 园区 是华夏幸福一自一己规划，哪块地值多少钱没一人会一比华夏幸福 更更清 楚，价低可以拍下来一自一己开发销售，如果一高溢价完全 可以让给 其他友商，一而友商的拍地款会进一入政府财政池，最终 一又会成为 政府的一支付款再次回到华夏幸福一手一里里。另外，没有 任何一一家企 业敢于在园区内跟华夏幸福竞争叫板，毕竟从规 划到建设都是 华夏幸福一一一手运作，随便便控制一一下开发节奏， 一小企业分分钟会 被拖垮，一大企业也会承担更更一长的时间成本。 ），由于华夏幸福 模式的特殊性，也并不不需要像其他房企一一样囤 积一大量量的一土地 （很多政府的财政收一入一里里一土地收一入一一直维持在50%左右，在一一 些落后低税收地区一土地收一入占一比更更一大，政府是否有钱给华夏幸
第四招：招商 招商能一力力是核一心中的核一心，没有产业，城市如何健康的持续发
展？潜一力力一又何在？没有产业，华夏幸福在政府那一里里就拿不不到钱，所以 华夏幸福在这块一非常重视，费尽一心思打造了了一一个产业发展一人数全球最 多，一人员结构最为丰富，招商能一力力极强的4600一人顶级团队。
华夏幸wk.baidu.com商业模式终结篇
随着华夏幸福公布了了2017年年年年报数据，本文文针对华夏幸福年年报数 据做文一下解读，也整理理了了文一下所有对于华夏幸福的理理解，此文文为单论这 个股票的最后文一篇终结文文章。
文一、华夏幸福文目前的商业模式
从图中可以看出，华夏幸福的开发业务范围涉及一一级开发、一二级开发 两个阶段，以上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理理、运营、 企业服务等环节的最终阶段，难度依次递增。
第一二招：规划 规划是顶层设计，是发展的一方向，指引：像固安的规划，当年年
在一手一里里现一金金匮乏的阶段依然花3000万请罗兰一贝格做产业发展规划， 如今一十一几年年过去了了，一一张蓝图一干到底，越一干越有潜一力力。
第三招：开发策略略 华夏幸福三年年百城的卡位策略略基本完成，如果全部启动，没有
科学的开发策略略，那资一金金压一力力可想一而知。所以每个产业新城都是滚动 开发，对于开发节奏也有红线要求。一一个园区上百亿的投一入不不是一一次 性投一入，通过滚动开发模式，以旧带新，能缓解资一金金压一力力。
同时关注一人一口持续流一入的、产业发展良好的重点省会城市、机会型城 市，锁定国家九一大中一心城市，布局全国15个城市群。对于海海外业务， 集团一子公司华夏幸福国际控股有限公司将积极拓拓展，以东南亚现有业 务为核一心，围绕一大型核一心城市快速布局，以产业新城模式推动当地的 经济发展与城市建设。优质一土地是稀缺一而唯一一的资源，谁先占领，谁 就具有天然的优势。
2017年年末，短期借款+一长期借款+应付债券=828.7亿 3.产业新城想成功，极其复杂，难度极一高： 如果综合来看，可以认为华夏幸福是一一座城市的设计者、开发者与运 营者，想作为一一座城市的成功设计者，开发者，运营者，涉及的一方一面 那真的一非常复杂、一而要把所有元素融合更更是难上加难。
如果开发不不成功，那么在拿地一方一面、政府回款一方一面都会受到很一大的影 响，一而且前期资一金金全是一自一己先一行行垫付的。
福结算费一用很一大程度上取决于卖出了了多少地。华夏幸福作为政 府的一大债主，政府结算时候也更更倾向于一用一土地去顶账，所以对 政府的应收款项也可以理理解为华夏幸福另类的一土地储备），在 一面对变化莫测的房地产政策上，这点优势显得尤为重要，地产 一牛市可以快速换成地去开发享受一高额利利润，地产熊市可以继续 等待着应收款慢慢结算成现一金金。华夏幸福一目前销售额排在第 九，却是TOP20一里里房企中一土地储备最少的，在今年年也被评为最 稳健的房地产开发商。 2. 华夏幸福和地一方政府签订的PPP协议中，开发一面积少则一几平一方 公一里里，多则上百平一方公一里里，时间少则一十一几年年，多则半个世纪。 如果一一个区域开发成功，那么后期能在很少投一入的情况下源源 不不断的产一生持续收一入。可以这么理理解，类似于种树，前期一土地 整理理、施肥、浇一水、打药等精一心照顾，全是投一入项，后期果树 一长一大了了，只需要简单照顾，每年年就能源源不不断地带来一非常可观 的收一入。 3. 华夏幸福拥有强一大的招商平台，企业来园区投资，那么政府会 按照45%一比例例的落地投资额给华夏幸福一支付产业发展服务费 一用，如果华夏幸福一入股了了某家一自一己一非常看好的落地企业30%股 权，那么在落地后除了了能拿到一一笔政府一支付的产业发展服务费 外，后期还能享受到该企业发展的红利利。这个模式赚起钱来爽 极了了，利利润率极一高，甚一至有点空一手套一白狼的意思。一而且也是轻 资产业务，后期各个园区成熟了了，华夏幸福必然会转型成一一家 轻资产企业。