合富辉煌09年长沙华远金外滩项目2地综合楼产品定位

雨花区 0.91 0.78
岳麓区 0.93 0.96
芙蓉区 0.66 0.6
长沙市场迎来小阳春,供求结构调整日趋合理
一.长沙市场供求分析
3.供求结构现状分析——数据反映以刚性需求为主
≤60㎡ 60-90㎡
2009年第一季度长沙纯商品住宅户型供销关系分析表(单位：套)
供应 比例（%） 与去年同期比例差（%） 销售 比例（%） 与去年同期比例差（%） 供销比
一.地块属性分析 二.产品定位
第三部分 产品设计分析
一.长沙中心城区小户型分析 二.拆迁户需求分析
第四部分 产品设计建议
一.产品设计原则分析
二.产品设计建议
第一部分 市场分析
一.长沙市场供求分析 二.中心城区项目产品定位分析
一.长沙市场供求分析 1.长沙历年供销比
万平米
1200 1000
800 600 400 200
谨呈:华远地产长沙城市公司
华远·金外滩项目
2#地综合楼产品定位建议
合富辉煌房地产(湖南) 2009年5月14日
方案拟定思路示意
长沙市场各户型 面积供求分析
长沙中心城区项目 产品定位分析
2#地块分析
① 通过对长沙市场供求关系的分析,了解市场真正的需求在哪里 ② 通过对中心城区项目产品定位的分析,结合市场整体需求,得出纯市场角度的产品定位建议 ③ 通过对2#地块属性的分析,结合市场角度的产品定位,得出2#地的产品定位结论:城市中心投
23.5
38
17 19 2.53
11
8.5 7.77 5.35 10
容积率 5.78 7.54
5.49 6 6 7.6
8.41
产品描述
江景大平层
临路1栋小户型、酒店，4栋大平层
江景大平层、小户型公寓、平凑型大 户型
精装小户型公寓 小户型为主力产品 小户型为主力产品 小户型为主力产品
坐拥城市中心核心地段优势，其极具投资价值的特点决定了该片区小户型 产品的生存空间的广阔性；而拥有江景资源或者相当体量的项目，则依其 资源打造城市高端豪宅
一.长沙市场供求分析
2.2009年1-4月供销比
1-4月长沙市五区商品房销售268.95万方，同比增长10.09%；其中住宅销售 244.3万方，同比增长24.49% 1-4月长沙市五区商品房供销比为0.87：1，其中住宅为0.84：1
商品房 住宅
全市 0.87 0.84
开福区 0.71 0.7
天心区 1.05 1.01
资型精品小户型项目
产品设计定位分析
① 通过对中心城区小户型个案分析,得出畅销户型面积 ② 通过对拆迁户的特征分析,得出拆迁户对户型面积的需求
产品设计建议
通过市场与拆迁户需求的分析,得出产品设计原则,提出产品设计建议
目录
第一部分 市场分析
一.长沙市场供求分析
二.中心城区项目产品定位分析
第二部分 产品定位
二.中心城区产品定位分析
小户型是该区域绝对主力产品，其次为三房
本区域市场小户型是绝对主力产品，在典型项目中一房占比42%，其次为三房占比28% 小户型面积分布在28-87㎡，其中以30-60㎡最为集中,大平层面积在86-336㎡，其中三房
最多，且多为紧凑产品，面积集中在90-144㎡，少量超豪华产品面积达到300㎡以上
近20
11
8.5 7.77 5.35 10 23.5
Baidu Nhomakorabea
容积率
5.78
5.49
6 6 7.6 8.41 7.54
物业类型
33层高层
高层
高层 高层 高层 高层 高层
产品描述
江景大平层 江景大平层、小户型公寓、平凑型
大户型 精装小户型公寓 小户型为主力产品 小户型为主力产品 小户型为主力产品 临路1栋小户型、酒店，4栋大平层
华都
蓉东塘韶
二
商圈山
环
路路
南二环
二.中心城区产品定位分析
区域市场概况
本区域市场在售项目数量不多，多为高密度物业，容积率在5以上 多数为中小规模项目，建筑面积不超过30万方
项目名称
华盛新外滩
书院观邸
铂宫 天心华庭 印象天心 摩天一号
华都
占地面积 （亩） 33亩
38 17 19 2.53
47
建筑面积 （万㎡）
20.44 23.37 12.17 100
1.36 -4.95 -5.52
0
0.39 0.43 0.84 0.53
注：此表数据来源长沙房产研究中心。其销售数据为已备案数据
从供应量来看,受90/70政策影响,60-90 ㎡中小紧凑户型供应量剧增，占比为31.73%, 90144 ㎡户型比例有所减小,供应结构更趋向中小紧凑化; 从销售量来看,90-120㎡销售最好,供销比为0.39,其次为≤60㎡,供销比为0.41,再者为120144㎡,供销比为0.43,而﹥144㎡户型销售速度最慢; 上述数据反映市场目前主要以刚性需求为主。
二.中心城区产品定位分析
区域市场界定
浏阳河
考虑本案为市中心绝版核心地段，同时 拥有核心江景资源故其区域市场界定条件为
湘 湘雅路
沿湘江大道、芙蓉中路、韶山路/二环内/
湘雅路以南、韶山路以西 的核心城区
五一
在五一商圈、东塘商圈范围内
商圈
江
芙
东
区域市场典型在售项目： 华盛新外滩、书院观邸、印象天心、 天心华庭、铂宫、君临国际、摩天一号、
969
15
-5.85
2376 19.67
-0.001
0.41
2050 31.73
10.46
2940 24.34
9.12
0.7
90-120㎡ 975
120-144㎡ 1227
﹥144㎡ 1240
合计
6461
15.09 18.99 19.19
100
-2.12 -2.92 0.43
0
2469 2822 1470 12077
0
563.49 459.84
0.82
2005年
商品住宅供求关系表
656.65625.47 1.05
759.72803.77 0.95
2006年
2007年
1086.13
2.00
1.82
1.50
594.17 1.00
0.50
0.00 2008年
批准预售 销售面积 供销比
06年前商品房市场供求基本均衡，07年出现较为严重的供不应求现象，08年供应量大 幅增长，但销售量大幅下降，出现了极严重的供大于求
二.中心城区产品定位分析
户型面积分为大平层、小户型两个极端
建筑面积超过10万方的中等规模项目多为大平层产品，部分结合小户 型（临路或景观资源不好处）
面积低于10万方的项目均为小户型产品
项目名称 华盛新外滩
华都
书院观邸 铂宫
天心华庭 印象天心 摩天一号
占地面积 （亩） 33亩
47
建筑面积（万 ㎡） 近20