招商管理作业指导书625

1．目的

为规范招商工作标准及工作流程，确保招商工作高效、有序开展，特制定本文件。

2．范围

2.1本文件适用于中骏商业地产管理公司所辖各个商业项目的招商执行与管理。

2.2酒店管理公司及酒店附属商业的招商管理作业指导书另行制定。

3．定义与流程图：

3.1 定义

3.1.1 签约：指公司与商户双方正式签订商铺或商场《租赁合同》，商户按租赁合同约定缴交租

赁保证金的行为。

3.1.2 商业业态：是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态。例如，城市

综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而其中购物

中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影

城、娱乐中心、游乐中心、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发

廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。

3.1.3 业态组合：是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态

在购物中心中的分布及分配比例的过程。

3.2 流程图：商业地产项目招商管理业务流程FC-01、FC-02

项目定位与规划招商筹划招商前准备工作招商实施开业前商户

管理开业后商户管理商户调整管理合同终止管理

4. 职责

4.1 总部审计法务部

4.1.1协助招商管理部进行租赁谈判及合同的审核。

4.1.2协助解决租赁合同履行、解除及终止产生的法律问题。

4.2 总部商业地产公司招商管理部

4.2.1负责商业地产项目招商业务及前期事务的开展及推进工作。

4.2.2协助综合部编制《项目开发计划书》。

4.2.3负责市场调研和组织工作小组编制《商业项目产品建议书》。

4.2.4负责组织工作小组编制《商业项目经营决策文件》并推进实施。

4.2.5负责招商筹划并主导主力店、次主力店及战略合作伙伴的招商。

4.2.6负责商户调整管理与关系维护。

4.2.7负责所有商户资料库的建立、维护和更新。

4.2.8受理所负责招商商户装修图纸审核业务并反馈给商户。

4.2.9受理所负责招商商户设计变更要求并通知商户和地产子公司开展后续相关工作。

4.2.10负责主力店与次主力店场地移交办理。

4.2.11负责与地产子公司、商业子公司对接其它招商业务。

4.2.12配合并落实各项招商推广工作。

4.3地产子公司

4.3.1负责商户装修前的技术交底和商业设计变更评估。

4.3.2协助租赁场地交接和商户装修支持。

4.3.3负责对商户消防验收提供支持。

4.3.4负责招商合同及有关法律文件的签章。

4.4商业子公司

4.4.1负责非主力店招商筹划并主导非主力店招商。

4.4.2负责制定非主力店招商方案并推进实施。

4.4.3负责非主力店商户调整管理与关系维护。

4.4.4负责本项目商户资料库的建立、维护和更新。

4.4.5受理非主力店商户装修图纸审核业务并反馈给商户。

4.4.6负责非主力店商业设计变更的提报。

4.4.7负责办理除主力店、次主力店外的其它商户场地移交。

4.4.8负责与地产子公司、总部商业地产管理公司对接其它招商业务。

4.4.9配合并落实各项招商推广工作。

5．内容

5.1 项目定位与规划

5.1.1 市场调查

5.1.1.1 项目取得后，总部商业地产管理公司招商管理部组织对项目进行详细市场调查。

5.1.1.2 确定市场调查目的：在市场调查前，需针对项目所面临的市场现状和待解决的问题进行有

针对性调查。

5.1.1.3 市场调查主要是针对市场环境、市场需求、市场供给、竞争项目和商业环境进行调查。

A、市场环境调查包括政策环境调查和经济环境调查。

①政策环境调查：主要是对当地政府的方针、政策法规的变化等可能影响商业项目的诸因

素进行调查。

②经济环境调查：主要是对国民生产总值（GDP）及其增长率、国民收入与支出、储蓄与

投资变化、居民消费构成与习惯等宏观经济指标进行调查。

B、市场需求调查：主要是指对当地现有和潜在人口变化、收入水平、生活水平等市场容量

进行调查。

C、市场供给调查：主要是对当地现有商业物业供给总量、在建或拟建商业物业供应量及拟

拆迁商业物业进行调查。

D、竞争项目调查：主要是对同类商业物业、以及在建和即将开建的大型商业项目进行调

查。

E、商业环境调查：主要是对当地的商业发展规划与现状、交通条件及道路规划等进行调

查。

5.1.1.4 完成以上市场调查工作后，总部商业地产管理公司招商管理部组织调查人员编写《项目市

场调查报告》，具体可参照《项目市场调查报告》（范本）进行编写。

5.1.1.5 《项目市场调查报告》编写完成，招商管理部向总部商业地产公司管理层及商业子公司管

理层提报。

5.1.2 编制《项目定位报告》

5.1.2.1 根据新项目的市场研究报告数据和分析，总部商业地产公司招商管理部组织编写《项目定

位报告》，具体可参照《项目定位报告》（范本）进行编写。

5.1.2.2 《项目定位报告》编写完成，由总部商业地产公司招商管理部提报总部商业分管领导审核，

审核通过后报总裁批准。

5.1.3 编制《商业项目产品建议书》

5.1.3.1 完成市场调查研究和项目定位后，由总部商业地产公司招商管理部组织编写《商业项目产

品建议书》。

5.1.3.2 《商业项目产品建议书》的编写应遵循实事求是的原则，立足于《项目可行性研究报告》、

政府环境调研、融资环境调研等各类数据，对提出的项目定位进行充分论证和细化，提出

最优的产品建议方案。

5.1.3.3 编写内容主要有项目规模定位建议、商圈定位建议、业态组合建议、功能定位建议、客群

定位建议、形象定位建议、景观规划建议、租售模式建议、管理模式建议等。具体可参照

相关文件《商业项目产品建议书》（范本）。

5.1.3.4 《商业项目产品建议书》初稿编制完成，由总部商业地产公司招商管理部提交相关部门进行

评审，确定终稿后提报总部商业分管领导审核，审核通过后报总裁批准。

5.2 招商筹划

5.2.1 《商业项目经营决策文件》的编制

5.2.1.1完成《项目可行性研究报告》、《项目开发计划书》、《商业项目产品建议书》、《方案

设计文本》及《项目建设成本初步预算书》后5个工作日内，由总部招商管理部负责组建

《商业项目经营决策文件》编写工作小组，开始编写工作。

5.2.1.2工作小组的成立：组长由总部商业地产公司副总经理或指定人员担任，并会同地产子公

司、总部商业地产公司招商管理部、总部商业地产公司营运管理部、总部商业地产公司财

务部等相关部门负责人组成工作小组。组长应于工作小组成立后2个工作日内拟定工作时间

表及小组各成员的职责，并推进编写工作。

5.2.1.3 《商业项目经营决策文件》内容包括商业子公司管理架构及人员编制、招商策略、租金筹

划、招商计划、招商推广策略，筹建期费用概算及培育期市场推广费用概算。文件的编写