选址与商圈调查

选址与商圈调查

选址与商圈调查

中国有句古话是成功者必具：天时、地利、人和！作为一个连锁加盟店，怎样才能保证开店成功？保证有不俗的业绩？除连锁品牌本身过硬的品质具备“天时”条件外，而“地利”所指的选址，则在很大程度上成为加盟商制胜的重要因素。店面所处位置、规模大小、成本高低，直接影响着开业后的市场影响力、促销策略和经营发展方向等等，故每个店选址都应作全面准确的评估，分析其有利和不利条件，最终确定其可行性。

前期人员寻找店面，了解和收集目标房的周边交通、商业、消费状况等数据即为商圈调查。影响美容院选址的因素很多，连锁加盟总部可以根据调查内容分析目标房周边区域的经济状况，推测此目标房开业后的影响力和未来的发展规划，从而确定该目标房是否适合开“纳兰”连锁加盟分店。

一、选定目标房注意事项

目标房评估参考条件应注意以下十项：

1、目标房所处街道类型

根据城市的商业、生产、生活、消费娱乐等状况可分为主要商业区、第二商业区、高档居民区、普通居民区和生产工业区五类。

A．主要商业区

主要商业区内各类消费、娱乐、服务设施林立，人流、车流密度最大，街道显得繁华。如步行街CBD办公聚集区底商等。该地段属黄金地段，店面的辐射力极强，但房屋租金最高，此类街道较适合于各类服装专卖店、快餐店、银行储蓄所等开设。

B．第二商业区

第二商业区位于市区繁华地段，人流、车流较多，仅次于主要商业区。

汇集有当地政府行政事业单位和大型企业办公单位，以及以上单位的大多数员工宿舍。该区域房屋租金略高，适合超市、美容院、电器、大型餐饮、医药等经营项目开店。

C．高档居民区

新建高档小区，街道宽敞、干净、整洁，人流、车流较少，但随着入住率的上升，后期消费市场有相当发展潜力。该区域消费人群比商业区少，尤其是冲动消费型顾客数量很少，但客源相对比较稳定。房屋租金不高，此类街道同样适合超市、美容院、电器、大型餐饮、医药等经营项目开店。

D．普通居民区

与重要的交通干线相联结，大多数店面面积较小，门头招牌及店内装修简单。房屋租金较低，此类街道较适合普通办公营业场所、专业类批发市场、小超市、便利店的开设。

E. 生产工业区

位于城郊结合部，顾客稀少，经营成本最低。此类街道较适合汽车修理、机械或食品加工、小卖部等经营。

以上街道类型中应选择主要商业区、第二商业区和高档居民区的店面作为目标房，普通居民区和生产工业区周边地区仅管租金低廉，因其消费购买

力太小，不适合开设“纳兰美容院”。如为多种街道类型混合型，则以A、B、

C、D、E靠前的为准。

2、往来行人

初步观察了解过往行人的消费倾向和档次，男、女性大致比例。

3、停车场面积

具有停车车位的目标房优先考虑，察看门前共有几个车位。

4、有无城建规划限制

了解周边区域是否正在进行马路改造施工；该目标房是否为临时建筑，能否加盖临时建筑，是否会在近几年内面临政府拆迁等等。

5、承租条件

了解目标房的租金、免租期、承租年限、付款方式和水电费等承租条件，是否满足开设“美容院”的基本条件，是否还需交物业费、取暖

费、管理费、停车场费用及其费用金额是多少。

6、店面面积

店面面积大小是否符合相应加盟标准要求，一般加盟标准型宜选择使用面积150-220㎡，加盟豪华型宜选择使用面积220-350㎡，超豪华

型面积宜选择350-500㎡。如面积较小，需减少设备或接待区的面积，

甚至取消足疗室；如面积较大，则可增加瑜珈或健身房。

7、目标房的新旧程度与结构状况

观察该目标房是否为新房，房屋结构是砖混结构还是框架结构，墙体是否可以拆改，是否有利于“纳兰”装修风格的规划设计（如楼层净

高低于2.4米，就不能用做营业用途），是否具备水、电或天然气等营

业必备条件，给排水及暖气能否进行改造施工，电力有无增容的需求等

等。北方地区是否具有供暖设施等。

8、房屋所有权

房屋所有权是单位还是个人，所有权为一方还是多方，是否存在所有权纠纷等等。

9、商店能见度

目标房是否被高大的建筑物、树木或广告牌遮挡，门口处能否安装广告牌，高度和宽度是否有特殊要求等等。

10、室内外噪音度的考评

美容院应提供一个幽雅、安静的消费环境，察看目标房周边有无影响人体正常工作生活的噪音，噪音度是否影响到美容院用途等等。

11、分析是否和现有纳兰店保护商圈重迭

两家纳兰店之间是否超出保护距离≥1.2公里的要求。

二、商圈调查范围

1、核心商圈：从目标房步行时间应在8分钟左右，是距离店面最近的区域，

半径约500米。此区域是连锁店顾客的主要来源，约占总顾客

数的50—70%，人均消费额也最高。

2、次要商圈：从目标房步行时间应在15分钟左右，覆盖半径约1000米。目

标房在此区域内的顾客数约占总顾客总数的20%左右，人均消

费额一般。

3、边缘商圈：目标房在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。

在此区域内的顾客数约占总顾客数的10%左右，人均消费额较

少。从目标房步行的时间应在30分钟左右，覆盖半径约1500

米。

三、《商圈调查报告》内容

《商圈调查报告》内容应包括以下几个方面：

1、城市概况

目标房所在的城市是属于工业城市、商业城市、旅游城市、新兴城市的哪一种？属于直辖市、省会城市、地级市或县级市的哪一种？行政

辖区内与市区人口规模各为多少？城市经济发展状况及远期规划方

向？

2、重点区域调查

该区域的商业、娱乐等经营消费状况简介；了解该区域近几年的建设规划有无：道路拓宽改造计划、高速或高架公路建设计划和街道开发计划等？例如目标房位于规划的IT一条街、汽配一条街或建材一条街，如果初期误入，将来的发展空间就会受到限制，甚至可能面临拆迁。

3、商圈内主要办公单位和营业场所

如政府行政机关、大型营业场所（肯德基、麦当劳、百货商场）、戏院、展览会场、学校、文教机关、公园、演艺和竞技比赛场所、菜市

场、超级市场、证券公司、大型公司总部等，各营业场所大致的营业面

积、员工人数？距目标房步行时间？

4、周边小区状况

周边大型小区总规划面积、户数，商品房销售价格、入住率、分期开发交钥匙的时间等；该地区居民的综合素质、消费习惯及收入水平等；

分析居住人口类型如：青少年、白领上班族、特定行业人士、家庭主妇

等；了解女性年龄分配情况、教育程度、从事职业等；周边大型小区距

目标房步行时间？

5、人流量、车流量调查

人流量、车流量测算在加盟店选址商圈调查中占有特殊重要的地位。

美容行业在市场经济下处于买方市场，应选择“顾客”多的地方，而不是“过客”多的地方。因此需对目标房前面和核心商圈主要街道通过的客流量和车流量进行测算，还须特别注明女性当中25-55岁的目标消费人群数量。

时间、地点

车流量人流量

公交

车和

出租

车

私

家

车

自行

车和

摩托

车

男

性

女

性

女性当

中目标

人群

25-55