房地产项目获取作业指导书

房地产项目获取作业指导书

1.目的

规范项目投资决策之后的新项目取得工作，明确项目获取工作程序及与相关部门的衔接点，掌握项目获取各环节工作的重点，高效地完成项目获取工作。

2.适用范围

适用于公司所有新项目的获取。

3.定义和术语

无

4.职责

4.1企业发展部

4.1.1组织各部门准备招标所需资料，负责项目招拍挂相关工作事宜；

4.1.2负责组织项目尽职调查工作及项目收购或合作谈判。

4.2设计管理部、工程管理部、财务管理部、成本管理部、审计监察部（法务）等部门

4.2.1协助企业发展部准备符合标准的材料、资金、方案等。

4.3分管副总裁

4.3.1参与项目立项、可行性研究报告评审；

4.3.2负责审核项目可行性研究报告、拍挂竞买方案和项目合作开发方案等。

4.4总裁

4.4.1参与项目立项、可行性研究报告评审；

4.4.2负责审核项目可行性研究报告、招拍挂竞买方案和项目合作开发方案等；

4.4.3负责审批《项目立项建议书》。

4.5专业决策委员会

4.5.1审议招拍挂竞买方案和项目合作开发方案。

4.6董事长

4.6.1负责审批项目可行性研究报告、拍挂竞买方案和项目合作开发方案等。

5.程序

5.1项目取得方式

5.1.1市场竞买方式，即通过国家各级土地市场，经过挂牌、招投标、拍卖形式获取土地开发权。

5.1.2项目收购方式，是指交易双方基于平等、自愿、互利的原则，依照国家、地方有关法律法规，

根据双方商定的条件，通过股权收购、资产过户、资产入股、半成品项目转让等方式获得土地使用权。

5.2招拍挂方式取得项目程序

5.2.1获取土地拍卖信息：企业发展部及全体员工应与国土部门保持良好关系，及时获取相关土地信

息，编制项目简报。

5.2.2获取出让公告：企业发展部负责登录拟进入城市国土资源局网站或者直接访问其办公地点，获

取相关土地出让公告，根据出让公告组织编制《项目立项建议书》，报总裁审批。

5.2.3获取出让文件（拍卖文件、拍卖公告、挂牌公告）：项目《项目立项建议书》审批通过后，企业

发展部按出让公告规定时间获取出让文件。

5.2.4现场踏勘：企业发展部参与拟出让地块的现场踏勘、答疑。

5.2.5项目立项审批通过后，企业发展部负责组织编写《项目可行性研究报告》，营销、设计、工程、

成本、财务、行审计监察（法务）等部门参与，具体参见【项目拓展论证管理制度】。

5.2.6企业发展部根据评审意见，修改完善《项目可行性研究报告》，报分管副总裁、总裁审核，董事

长审批。

5.2.7获取程序

1)土地拍卖取得程序

a)提交竞买申请：在拍卖公告规定的时间内，企业发展部负责提交竞买申请书、营业执

照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委

托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金；

b)制定竞价策略：竞买前3-7天，企业发展部组织编制竞拍策略，报分管副总裁、总裁、

专业决策委员会审核，董事长审批；

c) 参与拍卖会：在获得竞买人资格确认通知书及竞买号牌后，企业发展部按拍卖公告规

定的时间、地点组织参与拍卖会，拍卖出价应严格按照竞拍策略执行。拍卖成功后当

场签订成交确认书。

2)土地招标取得程序

a)提交投标申请：在招标公告规定的时间内，企业发展部负责提交投标申请书、营业执

照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委

托书、委托代理人身份证复印件）办理投标申请，并缴纳投标保证金；

b)编制标书：在得到资格确认之后，企业发展部组织成本管理部、财务管理部编制投标

文件，报分管副总裁、总裁、专业决策委员会审核，董事长审批；

c)企业发展部组织参与开标；

d)中标后企业发展部收取《中标通知书》。

3)土地挂牌取得程序

a)提交竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，企业发展部负责缴纳竞买保证金；

b)办理国有土地使用权网上挂牌出让系统数字证书：企业发展部办理数字证书；

c)制定竞价策略：竞买前3-7天，企业发展部组织编制竞拍策略，报分管副总裁、总裁、

专业决策委员会审核，董事长审批。

d)参与挂牌会：企业发展部按挂牌公告规定的时间在网上进行竞买出价严格按照竞拍策

略执行；

e)竞买成功后企业发展部负责当场签订成交确认书。

5.2.8缴纳土地款、签订出让合同

企业发展部于规定时间内缴纳土地款、契税与服务费，并签订《国有建设用地使用权出让合同》。

5.3股权合作/收购项目取得程序

5.3.1企业发展部牵头成立尽职调查小组：

1)纯土地转让项目的尽职调查小组一般由企业发展部、财务管理部、成本管理部、审计监察

部（法务）等部门人员组成；

2)含有在建工程的转让项目的尽职调查小组成员一般由企业发展部、财务管理部、工程管理

部、设计管理部、成本管理部等部门人员组成；

3)项目尽职调查可以根据项目需要可以由外部中介机构负责，成果评审需尽职调查小组评审。

5.3.2尽职调查小组应首先要求对方提供或补充政府对项目的各种批复文件及相关法律文件，具体包

括（应根据项目的进展情况，要求对方提供或补充相应文件）：

1)项目可行性研究报告及立项批复；

2)项目规划要点、规划意见书；

3)建筑项目告知单；

4)项目建设用地规划许可证；

5)项目建设工程规划许可证；

6)项目地块的土地转让合同、土地证及地块现状图等，以明确合作项目土地的权属问题。如

没有，应去规划、国土部门查询或去测绘部门购买等；

7)项目建设工程施工许可证；

8)项目市政四源协议（自来水、煤气、热力、市政工程等基础设施配套）；