房地产估价师第估价理论第10讲第八章-第九章2011年

第五节建筑物折旧的求取

【建筑物折旧】

1．功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（）等。（2005年试题）

A．意外破坏的损毁

B．市场供给的过量

C．建筑设计的缺陷

D．人们消费观念的改变

E．周围环境条件恶化

答案：CD 见教材P295～296

解析：“意外破坏的损毁”是造成建筑物物质折旧的原因，“市场供给的过量”和“周围环境条件恶化”是造成建筑物经济折旧的原因。

2．建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。

A．功能落后

B．功能缺乏

C．环境污染

D．交通拥挤

E．正常使用的磨损

答案：CD 见教材P296

4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。（2009年试题）A．5000

B．12574

C．12650

D．13911

答案：B

解析：5000+3000×85%/0.5%[1－1/（1＋0.5）3]＝12574（元）。

5．某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。（2009年试题）

A．35．00

B．56．29

C．86．29

D．180．00

答案：C

解析：30＋5/8%[1－1/（1＋8%）30]＝86.29（万元）。

6．某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。（2007年试题）

A．1838.00

B．1844.55

C．1845.87

D．1850.00

答案：B

解析：采用建筑物重建价格时，扣除功能过剩折旧后的价值＝建筑物重建价格－无效成本－超额持有成本，20001500.812%[11（1+12%）15]＝1844.55（万元）。

7．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。（2008年试题）A．81．00%

B．84．00%

C．84．17%

D．84．80%

答案：B 见教材P298～300

解析：d＝D/C×100%＝1440/（120×600）＝2%，q＝1－dt＝1－2%×8＝84%。应说明8年是有效年龄而不是实际年龄。

8．某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。（2007年试题）

A．2.00%

B．2.13%

C．2.22%

D．2.50%

答案：A或C 见教材P298～300

解析：据题意，建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，应分两种情况来计算建筑物折旧：一是在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物予以补偿，此时应按建筑物经济寿命计算建筑物折旧。在建筑物的残值率为零的情况下，年平均折旧率＝1建筑物的经济寿命＝2%；二是在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿，此时应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。在建筑物的残值率为零的情况下，年平均折旧率＝1建筑物的经济寿命＝1/（50－5）＝2.22%。

第九章假设开发法及其运用

一、本章所占分值（客观题）

2010 平均

年份2005 2006 2007 2008 2009

值

分值 6 6 5 4 5 7 5.5

说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为6.7分。

二、重要考点

第一节假设开发法概述

【假设开发法的理论依据及适用对象】

1．下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。（2006年试题）

A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D．假设开发通常是一次性的价格剩余

答案：C 见教材P319～321

解析：假设开发法适用的估价对象包括待开发的土地、在建工程和可重新改造或改变用途的旧房，包括改建、扩建、重新装饰装修等。

2．对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。（）（2007年试题）

答案：√见教材P321

3．在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发后房地产价值以及需支出的成本、费用、税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（）

答案：×见教材321

解析：假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于两个预测：一、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式，二、是否根据当地房地产开发市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。

4．假设开发法中，选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的用途。而最佳用途的选择要考虑土地位置的（）。（2006年试题）

A．可接受性

B．保值增值性

C．现实社会需要程度

D．未来发展趋势

E．固定性

答案：ACD 见教材P323

5．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。（2010年试题）A．最佳用途

B．最佳规模

C．最佳集约度

D．最佳开发时机

答案：A 见教材P323