风华盛世裙楼商业全程策划报告之招商执行报告

风华盛世裙楼商业全程策划报告之招商执行报告

目录

第一部分项目综合评估……………………………………………………………………P3 商场所在项目概况

交通路网环境

商业环境

第二部分项目定位…………………………………………………………………………P8 定位原则

项目定位

定位总结

商场成功的条件

第三部分租金价格定位…………………………………………………………………P13 定价因素

定价策略

定价过程

第四部分招商方案优选……………………………………………………………………P17

招商方案总体要求

招商方案的提出

方案相关指标的评估

方案销售影响

方案优选

第五部份招商准备工作……………………………………………………………………P23 招商主体

招商对象

招商范围

招商物料准备

招商架构

现场管理

第六部份招商计划及实施…………………………………………………………………P26 实施战略及推广计划

营销成本概算

第一部分项目综合评估

商场所在项目概况

项目一般特征

项目名称：风华盛世

区位位置：位于福田中心区彩田路与福华三路交汇处，位于未来中心区南

部商圈的一级核心地段。

项目性质：占地5970.40平方米，商住用地（非餐饮），期限为70年。

项目规模：本项目由两栋二十五层高尚联体住宅（约250户）、三层商业裙

楼和一层地下停车场（约140个车位）组成。临福华三路

有840平方米（8米×105米）的商业广场、后有400平方

米的花园。延街面长105米，进深27米。

商场面积： 1/F 2,078.55平方米

2/F 2,平方米

3/F 2,平方米

总计：6,927.67平方米

物理素质：框架结构，主要柱距~7.1米，层高4.8米。

商场现状：整体已竣工验收，商场内部水泥沙浆抹面、毛地皮；外墙面（1/F）

为12mm透玻、（2～3/F）为蓝玻和预留广告展示面；1~3层

配备4部扶手电梯和2部垂直货梯，消防、通风设施已初

步安装完毕。

项目个体特征

商场整体外观呈现出明快现代的风格，整体设计取向为开放式统一经营

和管理的商业场所

商场周边通行情况良好，并且随着地铁站的建成，人流物流可保通行畅

通的状态

延街展示面较宽，进深稍显不够

住宅部分250户6月份开始入住，将逐渐为商场聚集商业经营所需人气交通路网环境

交通网评析：

所处地理位置近邻两条交通要道——深南大道和滨河大道，毗邻岗厦旧商圈，与皇岗村和皇岗口岸相守望，区域物流系统通畅成熟。交通四通八达,又与新洲路、金田路、彩田路一衣相连，形成交通平面合围和地理立体放射的绝对优势。处于政府规划的福田中心区彩田路商业线中心（未来中心区南区商业中心一级辐射范围），具有开办商业的地理条件和区域优势，周边中高档居民社区林立，消费资源丰富。

C1相关点人车日流量表：（取R≤50M，2003/5/29）

商业环境

1.3.1商圈概况

项目所处商圈为深圳又一新兴商圈———中心区商圈，深圳中心区作为一个高起

点、高标准、超时代的重点规划建设区域，其商业前景必将成为继华强北商圈之后又一崭新亮点商圈。

在中心区及其周边辐射范围内，随福华、滨河、中航、下步庙、莲花山、景田、香蜜湖、石厦南等区域的成熟，人们就近消费的要求日益强烈，中心区的商服物业将出现前所未有商机。未来的中心区商圈，将发挥其作为整个深圳市中心的流通职能和形象职能，并成为深圳的商业至高点。

项目位于中心区商圈的东南部，属于该商圈的核心区域。区域内商业集中分布在彩田路南段。

1.3.2区域商业概况

C2区域主要行业调查表：

行业分析：

区域内的超市百货业供需两旺，而家居装饰行业总体处于一个上升阶段，五金、家电业由于没有专业细分市场而造成商业密度太低；就规模来看，家居装饰已形成区域专业市场环境，商业空间很大，超市百货随人口的增加也会有一定的上升空间；餐饮受政府规划的影响在商业供应量上有一定的限制，随即会产生很大的商业缺口。

1.3.3区域居民概况

片区目前的住宅区主要有岗厦村、福华新村、辛城花园、万景花园、新一佳与好百年的商住楼和港丽豪园（新盘）等，人口规模大概为：常住人口38,100人，暂住人口万，总人口11～14万人；其中暂住人口近72%，总数不稳定，波动大。（资料来源：深圳统计局）

由于该区处于城市中心地段，房价房租较高，居民的普遍收入水平较高，消费能力较强。

区域内居民除了收入水平高以外，主要还表现了小资阶层的特征，如消费追求时尚、生活富有品位。

1.3.4 商业缺口

商业缺口相关指标有商业饱和度、有效需求和有效供给，结合C2估算如下：

项目饱和度有效供给有效需求商业缺口值

超市百货89 92 3

家居装饰84 97 13

五金家电48 52 4

商业缺口明显地出现在家居装饰和餐饮行业，用地的性质排除了餐饮的可能，家居装饰是缺口特征最明显的相关行业。

项目综合评估

商场整体处在一个优良的竞争格局中，地理位置、商场规模、商场结构、外立面形象、硬件设施、交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准的发展方向。

第二部分项目定位

定位原则

商业定位原则须考虑一般原则和个例原则。一般原则是所有商业物业在进行市场定位时普遍遵循的原则，个例原则是结合项目特征和区位商圈特征所符合的原则，具体如下：