新景祥长沙建发汇金国际别墅项目价格

鉴于本项目的特殊性 质，采用联排+叠拼 组合定价原则；
联排别墅80% 叠加别墅20%
叠加别墅
楼盘 均价 折算价格 权重 价格比重
沙河堤亚纳湾
盈峰翠邸 湘江壹号
6925
6000 7760 合成均价修正
6856
5869 7062
30%
20% 50%
2057
1174 3531 6800
比准均价：
10160元/平米
花园赠送面积调差原则
•赠送面积主要集中在96/101㎡ •按照单价5000元/㎡成本计算 •所得总价平摊入每户售价中
102
103 104 101 102 103 104
96.2
96.2 101.3 101.3 96.2 96.2 101.3
7#栋
服/务/创/造/价/值
阳（露）台赠送面积调差原则
•阳台赠送面积主要集中在12-16㎡， 部分阳台赠送面积在23-26㎡； •上层户型露台赠送面积主要集中在 132-134㎡； •按照售价15000元/㎡折半计算； •所得总价平摊入每户售价中；
重点权重制定说明 2、通透性
通透性由房屋所在水平面高度、楼间距等原因所产生的视野开阔程度以
及通风、采光的效果。由于本项目北面、南面存在一定的高层楼体，所 以在评价通透性方面采取了以下打分原则： 大楼间距>小楼间距 无遮挡>有遮挡
楼栋通透性排序：7#＞6#＞5#＞4# 两端户型通透性优于其他户型
重点权重制定说明 1、景观
景观以该单位可观景面的个数及视野度为基数，对景观有较大影响的还有
观景的视角，和欣赏的内容。 景观分值参考：观景面+视角系数+景观 对于同一单位的不同观景面，须分别计算，最后以具体情况按权重叠加。
楼栋景观价值排序：7#＞6#＞5#＞4# 东端头户型景观优于其他户型
服/务/创/造/价/值
阳台露台
按售价15000元/平折半计算
服/务/创/造/价/值
特殊单位处理方法
针对7#栋东端头104、304两套优质景观单位， 进行特殊处理，单独加价500元/平米，以体现价 值最大化。
服/务/创/造/价/值
合成单价、总价
均价汇总表
4#楼 实收总额 总建筑面积 实收均价（元/平米） 32036435 2372.84 13501 5#楼 36363227 2494.71 14576 6#楼 37448402 2494.71 15011 7#楼 43128486 2569.51 16785 合计 148976550 9931.77 15000
服/务/创/造/价/值
特殊调差汇总
赠送类型 花园面积 车库面积 地下多功能房 赠送面积 96/100平米 25/35平米 113/117平米 下层：12-16平米 上层：145-163平米 折算 按5000元/平计算 按10万/个车位成本推算 按售价15000元/平的20%计算 加价幅度（元/平） 1880—2157 280—448 517-527 下层：382-475 上层：2990-3271
9000
100优惠2万，5万抵10万
8450
177-258平米
托斯卡纳
毛坯
11000
一次性98折，按揭无
10780
300-470平米
服/务/创/造/价/值
可比项目确定
定价参考楼盘价格（叠加别墅） 项目名称 交房标准 销售报价 主要折扣及优惠 实收均价(以 整数取值) 7760 备注
湘江壹号
毛坯
8000
4、比准价形成
服/务/创/造/价/值
可比项目确定
定价参考楼盘价格（联排别墅） 项目名称 交房标准 销售报价 主要折扣及优惠 实收均价(以 整数取值) 9800 备注
美洲故事
毛坯
10000
一次性98折，按揭99折
270-302平米
湘江壹号
毛坯
13000
一次性97折，按揭98折
12610
—
龙湾国际
毛坯
服/务/创/造/价/值
重点权重制定说明 3、面积
面积因素主要取决于分摊面积、赠送面积大小。由于本项目上层户型比
下层户型分摊面积要高，所以在评价面积因素方面采取了以下打分原则： 分摊低>分摊高 赠送面积多>赠送面积少
面积因素价值排序：下层户型＞上层户型
服/务/创/造/价/值
特殊调差制定
栋号 房间号 101 4#栋 102 103 104 101 5#栋 102 103 104 101 6#栋 花园赠送面积 101.3 96.2 96.2 101.3 101.3 96.2 96.2 101.3 101.3
产品价值的市场实现难度较大！ 对项目整体而言具有一定的形象与价值标杆意义！
服/务/创/造/价/值
现场对产品解析
产品价值排序：7#＞6#＞5#＞4# 7#整个项目价值标杆，4#价值相对最低！
7#东端头可看到中心园景，与 1#及6#楼间距最宽； 6#与7#错开排布，东端头可看 到部分园景； 5#与6#平行排布，基本看不到 中心园景，底下中间单位通透性 差； 4#受高层3#遮挡影响，看不到 园景，与后面居民楼间距窄，且 临变电器，价值最低。
服/务/创/造/价/值
产品内部类比法
项目名称 湘江壹号 价格关系 联排别墅 13000 1 叠加别墅 8000 0.6 洋房 小高层
托斯卡纳
价格关系 龙湾国际 价格关系
11000
1 9000 1
7800
0.7 4500 0.5
南山苏迪亚诺
价格关系 汀湘十里 价格关系
5600
1 6000 1
3200
呈：建发房地产集团长沙有限公司
长沙建发〃汇金国际项目别墅 价格策略报告
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服/务/创/造/价/值
1 2
项目产品现场分析
核心均价推导 价格表形成及验证
产品内部类比法
市场比较法
参考市场联排别
核心均价合成
墅和叠加别墅
确定核心均价
服/务/创/造/价/值
市场比较法进行步骤
1、筛选可比楼盘 2、确定权重
3、打分
产品结构相似、目标客户相似，销售期重合 根据与项目的竞争关系。评定指标： 1)客户重叠程度 2）和项目交通便捷、距离程度
区域因素修正 产品设计规划情况修正 市场宣传推广情况修正 交易情况修正 交易时点修正 市场比较法计算结果
服/务/创/造/价/值
别墅产品总结
本项目别墅产品虽有强势的城市中心区稀缺价
值，但由于其产品本身具有较明显的劣势，缺
乏自然生态景观资源，因此，在考虑项目实际
情况下，别墅产品定价预期不可过高。
服/务/创/造/价/值
1 2
项目产品现场分析
核心均价推导 价格表形成及验证
3
服/务/创/造/价/值
别墅产品均价
权重制定 特殊调差制定
服/务/创/造/价/值
权重制定
本次价格表平面差以标准层综合打分而成，打分项依 据客户购房时关注度和项目优势，选取了景观、朝向、 面积、户型、通风采光等因素。
标准调差因素及权重分配
分项 权重
景观 30%
面积 30%
通透性 20%
朝向 10%
户型 10%
服/务/创/造/价/值
内部关系对比
通过项目内部产品内比推出： ——15000元/㎡——
别墅要树立项目的价值标杆， 体现产品的稀缺性，在比准 价上调高500元/㎡
内部关系因素60%
13000～14000元/㎡
综合修正得出项目的核心均价:
服/务/创/造/价/值
价格策略 基于上述项目本体分析，别墅产品采取的价格策略：
平开高走
精确制导——
① 了解每一套的特点，户户爬楼打分；
② 精确制定影响价格的因素和权重； ③ 横向（朝向差）、竖向（层差）综合比较，确保价格体
系更合理。（竖向调差已体现在景观、通透性、噪音等 素质打分方面。）
特殊处理——
特殊单位价格特殊处理，确保价值最大化。
服/务/创/造/价/值
叠加别墅定价思路
注：叠墅均价15000基础下的价格表。部分赠送面积参照自核面积，略有误差。
服/务/创/造/价/值
各栋均价差
各栋实收均价差表
4#楼 实收均价（元/平米） 差价 13501 —
5#楼 14576 1075
6#楼 15011 435
7#楼 16785 1774
从各栋均价差来看，基本能反映出别墅产品价 值排序（7#＞6#＞5#＞4#），5#、6#价值差 不大的整体定价思路。
由小高层均价（9000元/平米）推算 别墅：高层=15000:
9000
服/务/创/造/价/值
核心均价推出
市场比较价
项目的市场比准价格为： ——10160元/㎡——
把握内部价 格关系 原则： 项目别墅为城市中心稀缺 产品，目前在市场中缺乏 参照物，因此，本案别墅 定价更多地考虑产品的内 部关系因素。 市场比准因素40%
服/务/创/造/价/值
地下车库赠送面积调差原则
•赠送面积主要集中在25/35㎡；
•按照10万元/个车位售价推算；
•所得总价平摊入每户售价中；
服/务/创/造/价/值
地下多功能房（地下室内+地下庭院）赠送面积调差原则
•赠送面积主要集中在113/117㎡
•按照售价15000元/㎡的20%折算
•所得总价平摊入每户售价中
THE END
不是结束的结束，梦想刚刚起步
THANKS
0.6 3800 0.6
鹏基诺亚Βιβλιοθήκη Baidu林
价格关系
4800
1
2600
0.6
服/务/创/造/价/值
别墅和高层对比价格
参照同社区多物业类型价格关系模型： 联排：叠加：洋房：小高层=1：0.6：0.5：0.6 综合考虑目前长沙同社区物业类型价格关系看，别墅与高层物业 价格比一般在1：0.6左右。因此，建议本项目价格关系模型： 别墅：小高层=1：0.6
中心园景
服/务/创/造/价/值
别墅产品优势分析
赠送面积大，花园、地下室、阳（露）台等赠送空间，
每套赠送面积区间约在200—300平米；
城市中心区唯一别墅产品；
服/务/创/造/价/值
别墅产品劣势分析
4#、5#及6#栋间距窄、私密性不够； 自然生态资源缺乏； 4#、5#及6#栋大部分遮挡严重，景观差； 4#栋西端头南面紧邻变电器，存在一定的辐射污染； 下水管道外露，影响整体美观；
3
服/务/创/造/价/值
别墅产品解读
别墅产品配比 •面积： ——下层面积约 275㎡
别墅作为项目形象价值标杆，市场销售实现难 度相对较大
3F 2F 1F
——上层面积约 340㎡
•套数：32套
别墅户型设计较优，引入地下双车位、电梯、入户花园、内庭院、 露台、客厅挑空等创新设计。
别墅产品属性界定： 缺乏稀缺资源，缺乏别墅社区 不同于郊区别墅，也不同于城市别墅 有别墅的意向，却非别墅 产品的核心价值在于“稀缺” 单价、总价均达到长沙最高水平
5#、4#栋以平价入市，为6#栋推出奠定价格提升空间，形成自然涨价 趋势； 7#栋最后推出，形成市场价格标杆，创造最大利润空间；
5#/4# 6#/7#
回现、冲量 冲价，树立价格标杆
服/务/创/造/价/值
1 2
项目产品现场分析
核心均价推导 价格表形成及验证
3
服/务/创/造/价/值
价格表制作方法
一次性97折，按揭98折
—
沙河堤亚纳湾
毛坯
7500
5万抵10万，另99折，一次 性再99折
6925
200-210平米
盈峰翠邸
6000
105/155平米
服/务/创/造/价/值
比准价的测算 联排别墅
楼盘 美洲故事 龙湾国际 托斯卡纳 湘江壹号 均价 9800 8450 10780 12610 合成均价修正 折算价格 9568 8528 10624 11364 权重 25% 20% 25% 30% 价格比重 2392 1706 2656 3409 11000