万科广州项目可行性研究报告

71
59
87
76
69
70
58
58
3522 2561
43
1723
29 20
6229
4415 3924
46 43 62
4226
42
8738
8148
7628
145
4010
5514
4349
4700
3409
5444 4561
97 57 78
126 99
110 92
120
1154967 4473 90 74 65
加油站
收费站
117中学
高点6-52.4M 高点5-68.8M
高点1-144.5M 高点2-142.7M
科学城板块住宅土地储备较少，07年推出限价房地块后，08年土地市场低谷时 期推出水西环、采石场地块，还剩余力康和水西环对面的燕山地块（因拆迁问 题，预计明年内也无法推出）。力康项目为该板块内稀缺具规模的住宅地块。
大观路
力康路现状
高点3-99.7M
加油站
117中学
高点6-52.4M 高点5-68.8M
煤气站
高点4-88.6M
高点1-144.5M 高点2-142.7M
收费站
乌涌
广汕路
乌涌
地块现状：地块红线西北侧有多个水塘，原始植被覆盖，四周群山 环绕，景色优美
待政府拆迁建筑
现状水体
原始生态山体
地块交通便捷，道路通达性良好，地块至珠江新城商务区车行距离 20公里，地块6号线延长线在地块东北侧300米设站，大大缩短了科 学城与市区的距离
将考虑弱化该不利因素
广汕公路
受让方需代政府修建地块北侧靠乌涌沿线的20米规划路， 接驳至科学城，全长约1.2公里。按市政建设标准建成后移 交给市政管理部门，费用由受让方承担。 该道路有利于地块的出行，可绕开墓园行驶。
500米
本地块
中华园
大观路
科学大道
开创大道
芳草甸路
高点3-
科99学.7M城
煤气站 高点488.6M
亿元
以上数据来源：广州房管国土局
100 90
(单位:万平方米)
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
广州住宅市场分析
•08年受房地产市场调整原因，成交面积较大幅度下降；从08年下半年起显示出回升迹象，成 交价、成交量开始回稳，但在经过09年上半年销售的井喷，09年7、8月回稳，09年1-8月，全 市十区成交面积达630万平方米,含从化、增城两市达789万平方米。
十区月签约面积（万平米） 十区两市签约面积（万平米） 十区月签约套数（套） 十区月签约均价（元）
09.1-09.8广州市场整体(十区两市)批售比
150
1.0
100
50
56 57
0
0901
0.3 97 33
0902
0.8 126
97
1.3 139
110
0.7 145
94
0903
0904
0905
以上数据来源：易居（中国）
42 43 37 52 59 58 47
56 49
8000 6000 4000 2000
0
0
0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908
一、项目概况介绍
本项目位于广州市萝岗区，开发区科学城板块
力康项目
科学城是广州东部高新区的核心园区，城 市总体规划面积37.47平方公里；
作为广州发展高新技术 产业的重要基地，政府斥资 将其打造为广州最适宜创业 发展和生活居住的现代化生 态园林城市的样板区
城内现已进驻有微软、IBM、 INTEL、甲骨文、百事高、旭丽 工业园、SONY、丰田研发、威 创日新、杜邦等一大批高新技术 企业。
合计
-
-
54355
1700
25300
2271
53000 42300 132655
2235
741 （含拆迁成 本约900）
-
广州峻森投资 广州峻和投资 广州锦泽房地产
华标集团 -
力康项目曾于07年9月高价被中莱
投资竞得，由于竟得人逾期缴纳土
地出让金被政府收回，此次重新出
总建面让
（万㎡）
容积率
其它
70.79
374万元/亩
小计
万元/亩
2887
元/平
不计容积率 面积
元/平
可售面积 不可售面积
小计
国有
二类居住用地（R2）
政府公开挂牌出让住宅用地
59.5704万m2 58.7704万m2
0.80 万m2
1.7920万m2 61.3624万m2 22.7528万m2
0.7211万m2 23.4779万m2
项目红线及四至：地块北临广汕公路及乌涌，南临荔枝山、老人山； 西临大观路，西北侧临10米现状力康路 （规划拓宽为20米市政道路）
8874 8985
10442 10579 9963 10401
160 07.1-09.8广州市场整体动态情况
14000
140
12000
120
9739
10882
10000
100 80 60 40 20
6763 6934
5173
75 76 60
7639
6077 5209
6625
6557 5174 4826 4849
2008
土地属性分析
科学城板块具备高尚住宅区域的各项资源稀缺条件——
• 地段稀缺性 • 环境稀缺性 • 配套稀缺性
同时，科学城板块内已开发项目（除限价房），均为高尚住宅项目，如：
• 万科城
——TH、情景洋房、高层洋房
• 保利林语山庄 ——独立TH、联排TH、高层洋房
• 保利香雪山 ——独立TH、双联TH、高层洋房
0.3 115 39
0906
供应面积（万平米）
批售比
1.5
0.6 74
42 0907
1.0
0.6
0.5
40 65
0.0
0908
广州住宅市场分析
1998年-2008年，广州郊区成交量占比上升明显，现阶段约为50%；其中受华南板块 供应萎缩影响，近郊成交占比长期保持在30%左右，但花都、萝岗以及番禺市桥成交增量明 显；且随着公共交通的发展，预期成交继续向外扩散，郊区成交量将会继续攀升。
1.5
-
31.97 11.14 23.71
2.00 1.60 1.77
成交后1个月内付清价款； 受90/35限制，限高70米 成交后1个月内付清价款； 受90/35限制，限高54米 成交后10日内付清土地交 易价款；限高70米
57.07
1.5
wk.baidu.com
需负责完成6万平米拆迁面 积
66.82
-
-
二、市场可行性
1
板块市场环境分析
2
项目定位思路及销售建议
3
项目产品建议
广州住宅市场分析
2001-2008年，年均成交面积逾820万平方米； 其中2001-2007年期间新批准预售面积均小于成交登记面积，持续消化市场库存； 2008年，由于牛市时期投入建设的项目陆续面市，及市场整体成交气氛淡静等因素的影响，首次出 现新批准预售面积大于成交登记面积的现象; 2009年上半年成交火爆，4-6月单月成交均超过近两年月最高销售面积，但从7月起成交情况回稳。
36%
33%
11%
44%
35%
6%
46% 3 2 %
25%
30%
51%
31%
25%
11%
9%
38%2 9 %
32%
14%
15%
25%
38%
42%
46%
28%
31%
25%
35%
46%
41%
50%
远郊区 近郊区 新中心区 传统中心区
30%
23%
8%
9%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
经历了98-03年，04-08年两个“郊区化”发展的过程
分类 主要成交郊区板块
购买目的 郊区板块产品类型
典型楼盘
98-03年 华南板块 常住自住为主 自住型洋房、大众别墅 华南碧桂园、祈福新村
04-08年 番禺、增城、花都-清远、从化
常住/度假类型均旺盛 别墅产品比例提升，档次品类丰富
广州雅居乐、凤凰城、玖珑湖
本项目位于科学城板块西部，广汕公路与大观路交界，向东距 离万科城、万科新里程项目约1公里
地块占地306812平米，计容面积613624平米，其中可售面积 59.57万平米，地价起拍价17.2亿元，可售楼面地价2887元/平米
项目位置 占地面积 容积率
行政区
地段 代征地面积 净地面积
小计
底价 地价总额 测算价
长安商业中心
本项目
国际网球中心
萝岗区行政中心 工程，总投资达125亿 元，包括NBA球场、 酒店会议中心、市民 广场、文化展览中心、 电影院、图书馆等,目 前已初见雏形。
酒店会议中心(已动工)
总部经济区 文体中心（规划在
建）
行政中心(已使用) 电影院、图书馆
文化展览中心
地块不利因素：距离地块南侧500米为永久墓园，由于地块南侧山体较高， 可形成视线遮挡，仅地块西边临大观路局部可望见墓园，在整体规划布局
2005年
2007-2009年广州市每月新建商品住宅成交面积走势图
2006年
8,599
9,466
10,000 9,000
年均成交面积
802
798
8,000 828万平方米
7,000
670
560
6,000
5,000 年均批准面积
4,000 713万平方米
3,000
2,000
1,000
2007年
2008年
批准预售
成交面积
广州01-08年整体销售情况
成交均价
1200 1000
800 600 400
651 714
765 795
4,230
4,151
909 762
1008 734
3,883
4,643
918
663 5,109
925 666 6,314
200
0 万平方米 2001年
2002年
2003年
2004年
娱乐休闲配套 距离南侧规划的中心文化娱乐区约2.5公里
医疗配套
东南侧4公里处有在建的萝岗中心医院（三甲），目前在 建
公共交通便利性
周边有三条公交线路，规划中6号延长线将在2012年前修 通至科学城
交通便捷 ，可通达性好，无噪音 A 交通条件
私家车便利性
位处广汕公路和大观路的交界处，可方便通往市区和开发 区中心
地 价
底价 土地单价 测算价
可售楼面 底价 地价 测算价
土地使用权归属
土地规划用途 转让方式
项目基本信息
萝岗区
科学城广汕公路以南，大观路以东
0 万m2 30.6812 万m2 30.6812 万m2
可售面积 住宅面积 非住宅面积
2.0
计容积率面
办公楼
积
商业
17.20亿元
车库(不含地下)
亿元
不可售面积
地铁六号线延长线计划于2013年底通车
火车东站
汕 广
公路
黄陂站
本项目 开
大
创
观
路
大道 科
科
中
韵 路
广园 快速
山
珠
丰
吉 路
路
本项目
6
珠江新城
黄 埔大道 大
道
项目周边配套分布图
➢教育： 1）本项目配套中小学黄坡小学、
市117中学； 2）板块内有一所省一级学校、一
所示范性中学，两所外籍学校；
本项目
黄陂小学 117中学
➢医疗： 项目东南侧6公里处是由萝岗区
政府投资4亿元正在建设的三甲萝 岗区中心医院，建筑面积9万平方 米。
项目西南侧是正营业的大观路 天河新塘医院。
美国人学校 日本人学校
天河新塘医院
市二中
玉岩中学
中心花园
萝岗中心医院 （在建）
萝岗小学
黄陂小学
市第二中学
项目周边配套分布图
总部经济商业服 务中心部分已建成投 入使用，国际网球中 心、羽毛球馆等亚运 配套设施已建成。
•09年的市场供应总体处于低位，使得09年5－8月批售比在0.3－0.7之间波动，市场关系呈现 供小于求态势。
7140 7730 7029 7581 7823 7897
8490 8847
9686 11572 10434 10585 9766 9303 9316 10997 10529 9569 9122 9078 8244 9469 9394 8779 9399 7904
100% 90% 80%
广 70% 州 60%
50% 40% 30% 20% 10%
0%
3% 20% 38%
38% 1998
4%
23%2 7 %
6%
31% 3 2 %
35% 31%
34% 1999
31% 2000
1998-2008年广州各圈层商品住宅成交占比情况
4%
38%3 2 %
25%
39%
11%
嘉华采石场
燕山地块
水西环 三地块
板块 萝岗
地块编号 力康地块
交易日 2007-9-17
成交总价 （万元）
447500
楼面地价 （元/㎡)
6321
竞得人 广东中莱投资有限公司
KXC-P6-1 2008-11-7
萝岗水西 环地块
KXC-P6-3
2008-11-7
KXC-P6-2 2008-11-26
萝岗 嘉华采石场 2008-11-12
科学城板块已成为广州客户可接受的新兴的高尚住宅板块。
土地属性分析
力康项目土地属性分析
调查项目
调查子项
描述
文脉属性
萝岗区在06年新成立 定位为华南现代制造业与高新科技 产业基地，将成为东部未来的城市副中心
规划新居住区，生活配套齐全 B 配套设施
教育配套 生活配套设施
片区周边有黄陂小学、117中学、二中（省一级）以及两 个外籍学校等教育配套 东侧临近规划中的长安商业区，距离东南侧规划的中心商 业区约3公里