销售不动产营业税的规定

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两种情况
单位和个人销售或转让抵债 所得的不动产、土地使用权的， 以全部收入减去抵债时该项不动 产或土地使用权作价后的余额为 营业额。
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要注意的几个问题
第一，房地产开发公司销售商品房时，要代当地政 府及有关部门收取一些资金或费用，如代市政府收取 的市政费，代邮政部门收取邮政通讯配套费等。对此 类代收资金及费用， 房地产开发公司不是作为自己的 营业收入，而是作为代收费用处理的，将全额转给有 关部门。根据《营业税暂行条例》中关于营业税营业 额为纳税人从对方所取得全部价款和价外费用的规定， 对此类费用，不论其财务上如何核算，均应当全部作 为销售不动产的营业额计征营业税。
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销售不动产适用的营业税税率为5%
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为陆
饮 ， 发 乎 神
目 羽
在 《 茶 经
农》 氏中 ，指 闻出
录
于：
鲁“
周茶
公之
”
税目与税率 纳税人 计税依据 申报与缴纳 税收优惠
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销售位于境内的不动产的单 位或个人为营业税的纳税人，它 既包括专门从事销售不动产的单 位和个人，如房地产开发公司、 住宅开发公司等;也包括一次性销 售不动产的单位和个人，如行政 事业单位销售自有房产。
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为陆
饮 ， 发 乎 神
目 羽
在 《 茶 经
农》 氏中 ，指 闻出
录
于：
鲁“
周茶
公之
”
税目与税率 纳税人 计税依据 申报与缴纳 税收优惠
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纳税人销售不动产的营业额为 纳税人销售不动产时从购买方取得 的全部价款和价外费用(含货币、货 物或其他经济利益)。
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两种情况
单位和个人销售或转让其购 置的不动产或受让的土地使用权， 以全部收入减去不动产或土地使 用权的购置或受让原价后的余额 为营业额。
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为陆
饮 ， 发 乎 神
目 羽
在 《 茶 经
农》 氏中 ，指 闻出
录
于：
鲁“
周茶
公之
”
税目与税率 纳税人 计税依据 申报与缴纳 税收优惠
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纳税义务发生的时间
纳税人销售不动产，采用 预收款方式的，其纳税义务发生 时间为收到预收款的当天;
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纳税地点
销售不动产，应当向不动产所 在地主管税务机关申报纳税。
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为陆
饮 ， 发 乎 神
目 羽
在 《 茶 经
农》 氏中 ，指 闻出
录
于：
鲁“
周茶
公之
”
税目与税率 纳税人 计税依据 申报与缴纳 税收优惠
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个人买卖房屋税收政策
1、自2010年1月1日起，个人将购 买不足5年的非普通住房对外销售的， 全额征收营业税；个人将购买超过5年 （含5年）的非普通住房或者不足5年的 普通住房对外销售的，按照其销售收入 减去购买房屋的价款后的差额征收营业 税；个人将购买超过5年（含5年）的普 通住房对外销售的，免征营业税。
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年限
不足5年
超过5年 （含5年）
普通住宅 差价*5%
免
非普通住宅 售价× 5% 差价× 5%
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个人买卖房屋税收政策
2、个人无偿赠与不动产、土地 使用权，属于下列情形之一的，暂免 征收营业税：
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个人买卖房屋税收政策
1、离婚财产分割； 2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父 母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄 弟姐妹； 3、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡 养义务的抚养人或者赡养人； 4、房屋产权所有人死亡，依法取得房 屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者 受遗赠人。
计税价格 =营业成本或工程成本×(1＋成本利润
率)÷(1－营业税税率)
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要注意的几个问题
第三，纳税人在资产重组过程中， 通过合并、分立、出售、置换等方式， 将全部或部分实物资产以及与其相关 的债权、债务及劳动力一并转让给其 他单位和个人的行为，不属于营业税 征收范围，其中涉及的不动产、土地 使用权转让，不征收营业税。
4
(二)销售其他土地附着物 销售其他土地附着物，指有偿转让
其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，指除建筑物、构
筑物以外的其他附着于土地的不动产， 如树木、庄稼、 花草等。
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特殊情况
1、在销售不动产时连同不动产 所占土地使用权一并转让的行为，比 照销售不动产征税。
2、以不动产投资入股，参与接 受资投方利润分配、共同承担投资风 险的行为，不征营业税。在投资后转 让股权的，也不征营业税。
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特殊情况
3、纳税人转让土地使用权或销 售不动产的同时，一并销售的附着于 土地或者不动产上的固定资产中，凡 属于增值税应税货物的，征收增值税。
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特殊情况
4、单位或者个人将不动产无偿 赠与他人的行为，视同销售不动产， 按规定征收营业税。
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特殊情况
5、纳税人自建住房销售给本单 位职工，属于销售不动产行为，应照 章征收营业税。
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要注意的几个问题
第二，单位将不动产赠与他人的 营业额问题。
对单位将不动产无偿赠与他人， 税务机关有权核定其计税营业额，其 方法如下:
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要注意的几个问题
1、按纳税人当月销售的同类不动产的 平均价格核定。
2、按纳税人最近时期销售的同类不动 产的平均价格核定。
3、按下列公式核定计税价格:
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要注意的几个问题
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【计算题】 2011年某企业销售已使用过5年的厂房， 取得收入l400万元，该厂房(委托建筑公司建造) 建造后最初入账原值800万元，已提折旧400万元。 该企业上述业务应缴纳营业税( )万元。 A.20 B.30 C.32.50 D.70
【答案】D 【解析】纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售
为陆
饮 ， 发 乎 神
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在 《 茶 经
农》 氏中 ，指 闻出
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税目与税率 纳税人 计税依据 申报与缴纳 税收优惠
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销售不动产，是指有偿转让不 动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动 后会引起性质、形状改变的财产。
本税目征税范围包括:销售建筑 物或构筑物、销售其他土地附着物。
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小知识——构筑物
建筑物，一般指供人们进行生产、生活 或其他活动的房屋或场所。例如，工业建筑、 民用建筑、农业建筑和园林建筑等。
构筑物就是不具备、Leabharlann Baidu包含或不提供人 类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、 过滤池、澄清池、沼气池等。
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(一)销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，指有偿转
让建筑物或构筑物的所有权的行为。 以转让有限产权或永久使用权方式销 售建筑物或构筑物，视同销售建筑物 或构筑物。