山东临沂义堂镇综合开发项目整体定位与总体规划报告
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土地： •区位交通 •土地承载量 •土地利用 •土地价值 •土地认知 •资源禀赋 人口： •人口总量 •人口结构
土地 Land
生活： •商业配套 •公建配套 •基建配套 •休闲娱乐配套 •住房现状 产业 •产业结构 •产业链
生产/产业 Production/Industry
生活 Living
区位分析》义堂镇位于临沂市城西5公里处，在其“南工中商北文”的
本项目
镇政府
市北环路
义堂出口
通往市区
土地承载量》2009年义堂镇完成工农业总产值116.8亿元，人均纯收入
7792元，居民存款余额11.4亿元，私人轿车3500余辆，经济实力雄厚
2009年义堂镇全镇完成工 农业总产值116.8亿元，实 现财政总收入2.1亿元，其 中地方财政收入9444万元， 人均纯收入7792元 2009年，义堂镇居民存款 余额达到11.4亿元 全镇私人轿车达到3500余 辆 1997-2007年，义堂镇国 内生产总值快速增长，年 均增长率为21.3%，高于临 沂市年均增长率14.8% 与周边镇比较，义堂镇综 合经济实力列第二位
谨呈：山东临沂建银中邦
临沂市兰山区人民政府 临沂市兰山区义堂镇人民政府
山东临沂义堂镇综合开发项目
整体定位与总体规划报告
世联地产顾问股份有限公司 全国战略业务中心 上海战略顾问业务部
二零一零年十二月
第一个阶段：义堂整体定位与总体规 划布局建议
第二个阶段：土地运作与区域开发 模式建议
基于现状分析提出问题
资料来源：义堂镇经济社会发展规划
土地利用》义堂镇土地利用规划区87%已成为建设用地，其中国有建设
用地453.9亩，仅占3%，规划区外，本项目内的土地仍为农用耕地
根据义堂镇土地利用总体 规划（ 2010 年 5 月编制）， 规划范围东至高速公路， 西至工业二路，南至镇南 路，北至北外环 规划区总面积约15095.5亩， 其中农用地 1793.6 亩，建 设 用 地 13155 亩 ， 未 利 用 地（河流水面）146.9亩 建设用地中，国有建设用 地453.9亩，集体建设用地 12701.1亩 农用地中，耕地494.7亩， 园地 45.7亩，林地736.8 亩， 坑 塘 水 面 193 亩 ， 沟 渠 273.6 亩，设施农用地 49.8 亩
• 临沂市区域发展现状
本次汇报主题——为义堂综合开发区域制定定位和规划
1）基于现状提出问题 2）基于案例研究提出核心思路
3）基于市场为区域制定制胜的整体定位
4）基于财务、市场、案例下的规划建议
5）下阶段工作安排建议
对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并 从这四个方面对义堂的现状进行研究，找出价值与核心问题
代庄社区 本项 目 大义堂社区 丰源社区
义堂镇投资 3400 万元，已 建设居民楼140栋，建筑面 积65.85万平方米，除入住 社区的居民，其余约 11000 多 户 均 住 在 一 层 平 房中，住宅用地利用率低
建设用地中，商服用地 453.9亩，工矿仓储4511亩， 住宅用地 2277.6 亩，公共 管理与公共服务用地434.6 亩，特殊用地118.4亩，交 通运输用地 4657.3 亩，空 闲地570.9亩
2-5元/平米/天之间，部分商铺租金高于市区，商业用地价值得以体现
义堂镇商业沿 G327分布， 并在九洲宜家佳附近形成 商铺租金高地，该地段商 铺租金基本在 2-5 元 / 平米 / 天之间，个别商铺租金高 达 16.44 元 / 平米 / 天，高于 市区租金 义堂镇核心区商业以九州 宜家佳为核心向东西延伸， 离九洲宜家佳越远，商铺 租金越低，中心段租金集 中在0.8-5元/平米/天 义堂镇纵向的商业街中学 路上，商铺价格从G327开 始，离G327越远，租金越 低，集中在0.5-0.9元/平米 /天
临沂市、 义堂镇 国内生 产总值 变化图
临沂市国内生产总值（亿元）
义堂镇国内生产总值（万元）
周边乡镇综合指标评价表
南坊 街道 工业总产值 利税总额 固定资产投资 地方财政收入 农民人均纯收入 综合得分 综合排名 740102 51348 285000 7055 5274 0.83 1
单位：万元
白沙 埠镇 114688 4553 78420 1488 4061 0.20 6 枣沟 头镇 198516 26122 145692 2603 4820 0.26 5 朱保镇 323997 31246 89280 3606 5103 0.28 4 半程镇 1893544 147452 125000 2471 5330 0.52 3 义堂镇 501627 45312 140316 6378 5359 0.56 2
项目名称
在售/租物业类型
公寓
在售/租均价 （元/㎡）
出租，6000元/年 8000元/年 23万元/套出售， 单价1769元/㎡ 9万元/套出售 23万元/套出售， 单价1917元/㎡ 500~600元/月出租 其中一房200元/月出租 7000元/年出租
户型面积 (㎡)
二室一厅，90㎡ 三室一厅（精装修） 三室一厅，130㎡ 一室一厅 120㎡ 130㎡ 三室一厅 106㎡
板块
项目名称 汇丰手机大卖场 未来之星 义堂商场 义堂商场门口水果店 万佳购物广场真维斯 义堂百货家电商场 诺基亚 糁馆 以纯
商铺面积（平米） 120 60 25 40 20 55 25 50 1层*2间*30 3层
租金（元/年） 120000 100000 10000 24000 120000 75000 40000 15000 50000
1层*2间*25
2层*2间*30 1层*1间*30 2楼20㎡ 3层 2间*2层*250 2间*1层*200 1间*1层*40 2层*2间*30 2间*2层*30 1间*1层*30 2间*2层*20
16000
60000 30000 200元/月出租 租金，50000元/年， 房间60~100元/天不等 62800 55000 13000 20000 30000 6000 11000
企业名称
恒瑞木业 协成木业 帝文人造板
土地租金 （元/亩/年）
4000 1600 2000
土地税费 （元/平/年）
8
占地面积 (㎡)
—— 87
8
30
土地使用现状图
用地权属现状图
土地使用现状图中，深红色区域为工业用地，但在用地权属现状中， 深红色区域所在的位置属于集体用地，不属于工业用地
土地价值2》义堂镇商业沿G327分布，九州附近是商铺租金高地，在
租金单价（元/ 平米/天） 2.74 4.57 1.1 1.64 16.44 3.74 1.99 0.82 2.28 标间110元/天， 3人间140元/天
G327沿街商业 （镇中心区）
金江宾馆
鞋店
华泰手机大卖场 通讯店 新华会计学院 腾达宾馆 东方车辆商场 蛋糕鲜花店 宏宇电脑 阿杜染发 惠德大药房 战神军衣店 理发店
义堂中学对面
公寓 公寓
大义堂小区
公寓 公寓
供销社小区
公寓 公寓
自行车零件厂小区
公寓
义堂镇改造过 的代庄社区， 公寓单价 8001000 元 / 平米 ， 双拼 230 平米， 售价30万
普通住宅 供销社小区 自行车零部件厂小区 代庄社区
市区土地价值》市区商品房公寓价格约5000元/平米，联排价格1200016000元/平米，双拼20000元/平米，土地价值相对较高
项目名称 爱伦坡 板块 北城新区 在售物业类型 联排、叠加 在售均价 （元/㎡） 联排：12000-16000 叠加：8000-12000 公寓：4900（开盘价 格4100） 联排：14000 双拼：20000 商铺：16000 联排：12000-16000 双拼：19000-23000 户型面积 ( ㎡) 联排：250-350 叠加：180-260 公寓：90-400 联排：300 双拼：500 联排：419 双拼：260-300 联排:230-312 双拼：360-380 独栋：500-800 整体定位及卖点 区位、配套 客群分析 客户主要为临沂市私营 业主、政府人员及三区 九县的都有，以本地客 户为主 容积率 1.4
祊
河
本项目范围
本项目范围与义堂镇规划
镇政府
京 沪 高 速
范围有所不同，在其规划范 围中东西边界不变，向北延 伸至祊河，向南延伸至涑河
规划区以外，本项目以内
镇河路 规划区范围
的土地性质绝大部分为农用 耕地
根据义堂镇规划区土地利
用现状，义堂镇规划区农用 地占12%，建设用地占87%
资料来源：义堂镇土地利用总体规划 （2006-2020年）
1800 1600 1400 1200 1000 800 600
180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
400 200 0
为义堂区域制定制胜的 整体定位
• 小城镇和产业案例研究
• 人口导入扩大住房需求 • 区域价值提升吸纳目标居 住人群
基于财务、市场和案例 三重视角的规划建议
• 规划案例借鉴
• 土地综合整治财务分析 • 地块条件分析 • 规划设计建议
• 土地利用现状
• 人口现状 • 产业发展现状 • 生活配套现状
• 临沂市房地产发展现状
土地利用》义堂镇工矿仓储用地占34%，非入园企业1300多家，商服
用地仅占5%，住宅用地占17%，平房住户11000多户，土地利用率低
义堂镇板材企业布局分散， 除入园的400多家企业外， 其余 1300 家板材企业分布 在其它 33 个行政村中，占 地规模大，土地使用效率 苑朱里社区 不高
项目内部 新建社区
0.88
2.74 2楼，0.33
0.38 0.89
义堂镇社区商业 （中学路）
0.55
土地价值3》义堂镇没有成型的商品房，镇中心成型小区的小产权公寓
单价在1700-2000元/平米之间，住宅用地没有实现土地价值的最大化
义堂镇除去新农村建设的几 大社区外，大部分住宅为一 层的平房 义堂镇没有成型的商品房， 镇中心只有义堂中学对面的 教职工小区、大义堂小区、 供销社小区和自行车零件厂 小区等 根据市调结果，义堂镇中心 区内，成型小区公寓出售单 价在1700-2000元/平米之间
城市发展布局中，属于“中商”和“北文”的交汇区，区位优势明显
临沂市位于山东 省的东南 部,东部连接日照,地近黄海, 西接枣庄、济宁 、泰安， 北靠淄博、潍坊 ，是山东 省面积最大和人 口最多的 地级市
临沂地理位置优越 ，交通 便利，是鲁、苏 的交通要 道
义堂镇位于临沂市城西 5 公 里处，东南部与临沂市兰 山街道相接，西 北部接费 县，西与兰山区 朱保镇毗 邻，北与兰山区 枣沟头镇 相连，是典型的 城乡结合 部 本项目位于义堂镇中心区， 紧挨临沂市区
临 沂
兰 山
义堂
交通分析》项目内部交通纵横交叉，外部交通便利，G327横穿东西，
直通市区，京沪高速纵贯南北，其出入口是进出临沂重要的“西大门”
本项目外部有 G327、市北 环路、滨河大道等直通市 区 沿G327从镇政府到市区需 25分钟 京沪高速纵贯项目南北， 义堂出入口使义堂成为南 北的重要交通节点和进出 临沂的重要通道 本项目内部有东西向的义 刘路、南环路和南北向的 中学路等，形成“十纵十 横”的内部交通网络，内 部交通便捷
王朱里社区
埠北头南楼社区
义堂镇建设用地中，商服
用地仅占5%，工矿仓储用地 占34%，住宅用地占17%
资料来源：义堂镇土地利用总体规划（2006-2020年）
土地价值1》目前义堂镇企业所交土地租金在2000元/亩/年左右，土地
使用税为8元/平/年，与其工业产值相比，工业用地价值并未得到体现
目前义堂镇大部分企业的 厂房为占用耕地，并非工 业用地，但企业每年仍然 向政府缴纳土地租金和税 费 土地成本也很低，每亩 4000元的金 —— 恒瑞木业董事长张总 企业占地 87 亩，去年的租 金为每亩每年 1600 元，今 年预计要到 2000 元，土地 税为每平每年8元 —— 协成木业袁总 企业占地 30 亩，每年的租 金约2000元/亩，土地使用 税为8元/平.年 —— 临沂市帝文人造板厂史总
土地 Land
生活： •商业配套 •公建配套 •基建配套 •休闲娱乐配套 •住房现状 产业 •产业结构 •产业链
生产/产业 Production/Industry
生活 Living
区位分析》义堂镇位于临沂市城西5公里处，在其“南工中商北文”的
本项目
镇政府
市北环路
义堂出口
通往市区
土地承载量》2009年义堂镇完成工农业总产值116.8亿元，人均纯收入
7792元，居民存款余额11.4亿元，私人轿车3500余辆，经济实力雄厚
2009年义堂镇全镇完成工 农业总产值116.8亿元，实 现财政总收入2.1亿元，其 中地方财政收入9444万元， 人均纯收入7792元 2009年，义堂镇居民存款 余额达到11.4亿元 全镇私人轿车达到3500余 辆 1997-2007年，义堂镇国 内生产总值快速增长，年 均增长率为21.3%，高于临 沂市年均增长率14.8% 与周边镇比较，义堂镇综 合经济实力列第二位
谨呈：山东临沂建银中邦
临沂市兰山区人民政府 临沂市兰山区义堂镇人民政府
山东临沂义堂镇综合开发项目
整体定位与总体规划报告
世联地产顾问股份有限公司 全国战略业务中心 上海战略顾问业务部
二零一零年十二月
第一个阶段：义堂整体定位与总体规 划布局建议
第二个阶段：土地运作与区域开发 模式建议
基于现状分析提出问题
资料来源：义堂镇经济社会发展规划
土地利用》义堂镇土地利用规划区87%已成为建设用地，其中国有建设
用地453.9亩，仅占3%，规划区外，本项目内的土地仍为农用耕地
根据义堂镇土地利用总体 规划（ 2010 年 5 月编制）， 规划范围东至高速公路， 西至工业二路，南至镇南 路，北至北外环 规划区总面积约15095.5亩， 其中农用地 1793.6 亩，建 设 用 地 13155 亩 ， 未 利 用 地（河流水面）146.9亩 建设用地中，国有建设用 地453.9亩，集体建设用地 12701.1亩 农用地中，耕地494.7亩， 园地 45.7亩，林地736.8 亩， 坑 塘 水 面 193 亩 ， 沟 渠 273.6 亩，设施农用地 49.8 亩
• 临沂市区域发展现状
本次汇报主题——为义堂综合开发区域制定定位和规划
1）基于现状提出问题 2）基于案例研究提出核心思路
3）基于市场为区域制定制胜的整体定位
4）基于财务、市场、案例下的规划建议
5）下阶段工作安排建议
对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并 从这四个方面对义堂的现状进行研究，找出价值与核心问题
代庄社区 本项 目 大义堂社区 丰源社区
义堂镇投资 3400 万元，已 建设居民楼140栋，建筑面 积65.85万平方米，除入住 社区的居民，其余约 11000 多 户 均 住 在 一 层 平 房中，住宅用地利用率低
建设用地中，商服用地 453.9亩，工矿仓储4511亩， 住宅用地 2277.6 亩，公共 管理与公共服务用地434.6 亩，特殊用地118.4亩，交 通运输用地 4657.3 亩，空 闲地570.9亩
2-5元/平米/天之间，部分商铺租金高于市区，商业用地价值得以体现
义堂镇商业沿 G327分布， 并在九洲宜家佳附近形成 商铺租金高地，该地段商 铺租金基本在 2-5 元 / 平米 / 天之间，个别商铺租金高 达 16.44 元 / 平米 / 天，高于 市区租金 义堂镇核心区商业以九州 宜家佳为核心向东西延伸， 离九洲宜家佳越远，商铺 租金越低，中心段租金集 中在0.8-5元/平米/天 义堂镇纵向的商业街中学 路上，商铺价格从G327开 始，离G327越远，租金越 低，集中在0.5-0.9元/平米 /天
临沂市、 义堂镇 国内生 产总值 变化图
临沂市国内生产总值（亿元）
义堂镇国内生产总值（万元）
周边乡镇综合指标评价表
南坊 街道 工业总产值 利税总额 固定资产投资 地方财政收入 农民人均纯收入 综合得分 综合排名 740102 51348 285000 7055 5274 0.83 1
单位：万元
白沙 埠镇 114688 4553 78420 1488 4061 0.20 6 枣沟 头镇 198516 26122 145692 2603 4820 0.26 5 朱保镇 323997 31246 89280 3606 5103 0.28 4 半程镇 1893544 147452 125000 2471 5330 0.52 3 义堂镇 501627 45312 140316 6378 5359 0.56 2
项目名称
在售/租物业类型
公寓
在售/租均价 （元/㎡）
出租，6000元/年 8000元/年 23万元/套出售， 单价1769元/㎡ 9万元/套出售 23万元/套出售， 单价1917元/㎡ 500~600元/月出租 其中一房200元/月出租 7000元/年出租
户型面积 (㎡)
二室一厅，90㎡ 三室一厅（精装修） 三室一厅，130㎡ 一室一厅 120㎡ 130㎡ 三室一厅 106㎡
板块
项目名称 汇丰手机大卖场 未来之星 义堂商场 义堂商场门口水果店 万佳购物广场真维斯 义堂百货家电商场 诺基亚 糁馆 以纯
商铺面积（平米） 120 60 25 40 20 55 25 50 1层*2间*30 3层
租金（元/年） 120000 100000 10000 24000 120000 75000 40000 15000 50000
1层*2间*25
2层*2间*30 1层*1间*30 2楼20㎡ 3层 2间*2层*250 2间*1层*200 1间*1层*40 2层*2间*30 2间*2层*30 1间*1层*30 2间*2层*20
16000
60000 30000 200元/月出租 租金，50000元/年， 房间60~100元/天不等 62800 55000 13000 20000 30000 6000 11000
企业名称
恒瑞木业 协成木业 帝文人造板
土地租金 （元/亩/年）
4000 1600 2000
土地税费 （元/平/年）
8
占地面积 (㎡)
—— 87
8
30
土地使用现状图
用地权属现状图
土地使用现状图中，深红色区域为工业用地，但在用地权属现状中， 深红色区域所在的位置属于集体用地，不属于工业用地
土地价值2》义堂镇商业沿G327分布，九州附近是商铺租金高地，在
租金单价（元/ 平米/天） 2.74 4.57 1.1 1.64 16.44 3.74 1.99 0.82 2.28 标间110元/天， 3人间140元/天
G327沿街商业 （镇中心区）
金江宾馆
鞋店
华泰手机大卖场 通讯店 新华会计学院 腾达宾馆 东方车辆商场 蛋糕鲜花店 宏宇电脑 阿杜染发 惠德大药房 战神军衣店 理发店
义堂中学对面
公寓 公寓
大义堂小区
公寓 公寓
供销社小区
公寓 公寓
自行车零件厂小区
公寓
义堂镇改造过 的代庄社区， 公寓单价 8001000 元 / 平米 ， 双拼 230 平米， 售价30万
普通住宅 供销社小区 自行车零部件厂小区 代庄社区
市区土地价值》市区商品房公寓价格约5000元/平米，联排价格1200016000元/平米，双拼20000元/平米，土地价值相对较高
项目名称 爱伦坡 板块 北城新区 在售物业类型 联排、叠加 在售均价 （元/㎡） 联排：12000-16000 叠加：8000-12000 公寓：4900（开盘价 格4100） 联排：14000 双拼：20000 商铺：16000 联排：12000-16000 双拼：19000-23000 户型面积 ( ㎡) 联排：250-350 叠加：180-260 公寓：90-400 联排：300 双拼：500 联排：419 双拼：260-300 联排:230-312 双拼：360-380 独栋：500-800 整体定位及卖点 区位、配套 客群分析 客户主要为临沂市私营 业主、政府人员及三区 九县的都有，以本地客 户为主 容积率 1.4
祊
河
本项目范围
本项目范围与义堂镇规划
镇政府
京 沪 高 速
范围有所不同，在其规划范 围中东西边界不变，向北延 伸至祊河，向南延伸至涑河
规划区以外，本项目以内
镇河路 规划区范围
的土地性质绝大部分为农用 耕地
根据义堂镇规划区土地利
用现状，义堂镇规划区农用 地占12%，建设用地占87%
资料来源：义堂镇土地利用总体规划 （2006-2020年）
1800 1600 1400 1200 1000 800 600
180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
400 200 0
为义堂区域制定制胜的 整体定位
• 小城镇和产业案例研究
• 人口导入扩大住房需求 • 区域价值提升吸纳目标居 住人群
基于财务、市场和案例 三重视角的规划建议
• 规划案例借鉴
• 土地综合整治财务分析 • 地块条件分析 • 规划设计建议
• 土地利用现状
• 人口现状 • 产业发展现状 • 生活配套现状
• 临沂市房地产发展现状
土地利用》义堂镇工矿仓储用地占34%，非入园企业1300多家，商服
用地仅占5%，住宅用地占17%，平房住户11000多户，土地利用率低
义堂镇板材企业布局分散， 除入园的400多家企业外， 其余 1300 家板材企业分布 在其它 33 个行政村中，占 地规模大，土地使用效率 苑朱里社区 不高
项目内部 新建社区
0.88
2.74 2楼，0.33
0.38 0.89
义堂镇社区商业 （中学路）
0.55
土地价值3》义堂镇没有成型的商品房，镇中心成型小区的小产权公寓
单价在1700-2000元/平米之间，住宅用地没有实现土地价值的最大化
义堂镇除去新农村建设的几 大社区外，大部分住宅为一 层的平房 义堂镇没有成型的商品房， 镇中心只有义堂中学对面的 教职工小区、大义堂小区、 供销社小区和自行车零件厂 小区等 根据市调结果，义堂镇中心 区内，成型小区公寓出售单 价在1700-2000元/平米之间
城市发展布局中，属于“中商”和“北文”的交汇区，区位优势明显
临沂市位于山东 省的东南 部,东部连接日照,地近黄海, 西接枣庄、济宁 、泰安， 北靠淄博、潍坊 ，是山东 省面积最大和人 口最多的 地级市
临沂地理位置优越 ，交通 便利，是鲁、苏 的交通要 道
义堂镇位于临沂市城西 5 公 里处，东南部与临沂市兰 山街道相接，西 北部接费 县，西与兰山区 朱保镇毗 邻，北与兰山区 枣沟头镇 相连，是典型的 城乡结合 部 本项目位于义堂镇中心区， 紧挨临沂市区
临 沂
兰 山
义堂
交通分析》项目内部交通纵横交叉，外部交通便利，G327横穿东西，
直通市区，京沪高速纵贯南北，其出入口是进出临沂重要的“西大门”
本项目外部有 G327、市北 环路、滨河大道等直通市 区 沿G327从镇政府到市区需 25分钟 京沪高速纵贯项目南北， 义堂出入口使义堂成为南 北的重要交通节点和进出 临沂的重要通道 本项目内部有东西向的义 刘路、南环路和南北向的 中学路等，形成“十纵十 横”的内部交通网络，内 部交通便捷
王朱里社区
埠北头南楼社区
义堂镇建设用地中，商服
用地仅占5%，工矿仓储用地 占34%，住宅用地占17%
资料来源：义堂镇土地利用总体规划（2006-2020年）
土地价值1》目前义堂镇企业所交土地租金在2000元/亩/年左右，土地
使用税为8元/平/年，与其工业产值相比，工业用地价值并未得到体现
目前义堂镇大部分企业的 厂房为占用耕地，并非工 业用地，但企业每年仍然 向政府缴纳土地租金和税 费 土地成本也很低，每亩 4000元的金 —— 恒瑞木业董事长张总 企业占地 87 亩，去年的租 金为每亩每年 1600 元，今 年预计要到 2000 元，土地 税为每平每年8元 —— 协成木业袁总 企业占地 30 亩，每年的租 金约2000元/亩，土地使用 税为8元/平.年 —— 临沂市帝文人造板厂史总