石家庄花溪树项目定位报告

别墅定位
经济型别墅之争一：价格
经济型别墅之所以称之为“经济”，最重要的竞争力体现在其价 格上。目前，经济型别墅价格呈高、中、低三极分化：
➢ 以上山间为代表，主要以品牌和产品占领市场，总价在300万以 上，不具价格优势；
➢ 以天山观澜墅为代wenku.baidu.com，控制面积和总价，在50-200万之间；
➢ 还有一部分，则完全以公寓价格卖别墅，如时家庄度假村、秀水 名邸。
项目规模
项目二期61亩规划别墅社区
独揽养生菜园、大规模果园采摘
项目现状
项目生活配套欠缺，区域未成规模
外部形象 入口现状 二期现状
交通条件 养生菜园 二期现状
公交站厅 一期园区 二期现状
项目现状
项目现状
外部
地处鹿泉封龙山境内 交通条件较好
市区半小时生活圈 奥特兰斯生活馆 区域形象较差 配套设施欠缺
别墅定位
经统计，石家庄的别墅户型面积大多集中在100-500㎡，共占整体的 76%，其中100-300㎡、300-500㎡各占37%，面积在500㎡以上的 项目占比20%，其中超过700㎡的项目代表为原河名墅和天玺同祥墅； 面积低于100㎡的项目代表为五岳溪谷和天山观澜墅。
别墅定位
经济型别墅之争三：业态
本项目在某些条件上吻合，但还有一定的欠缺。
别墅定位
经济型别墅
外部资源一般 产品品质较好 物业形态多样 面积控制得当 价格在300万以下
根据本项目的条件，基本定位为经济型别墅。
别墅定位
在经济型别墅激烈的市场竞争中，是力争上游还是甘 居人下，这，是一个问题。
在此，我们从宏观层面，对经济型别墅进行一一梳理， 寻找项目优势所在。
我们的市场定位在哪里？
别墅定位
高级别墅
占据稀缺自然资源 产品品质卓著 与城市适宜的距离 顶级的配套：高尔夫球场等 顶级的价格：动辄千万 具有一定的唯一性
本项目与之相对比，不具备高级别墅的条件
别墅定位
中高级别墅
拥有优越的外部自然环境 高品质产品 内部景观园林的精品打造 园区的纯粹性 价格300万以上
别墅定位
经济型别墅之争四：资源
虽然，经济型别墅对资源要求不高，但是某些项目还是拥有着得天 独厚的自然条件，如蟠龙湖、西山，在竞争上更具有优势。
在外部没有太多资源的情况下，更多项目将目光放到了产品内部的 景观园林、产品配套上，也取得了很好的效果。
我们的项目可以充分利用封龙山资源，同时着重塑造内部景观形 象与配套，与产品相得益彰，从而在市场上占据主动。
别墅定位
经济型别墅之争二：产品
经济型别墅受客观条件限制，很难在资源上取得优势，更多的 项目主打产品牌，寻求自身的产品风格，以此吸引客户：
省会别墅项目的建筑风格多种多样，地中海式、中 式、法式、美式、欧式、现代、英式……几乎所有建 筑风格都有涉及。目前省会地中海式建筑风格的别墅 项目占比最大，达23%；其次分别是：中式风格、欧 式风格的17%；法式风格、美式风格的14%；现代风 格的12%；英式风格的3%。若后期项目没有好的价 值点，很容易走入产品同质化的竞争中。
别墅定位
纵观整体市场，虽然处于激烈的竞争当中，但我们仍具 有一定的优势资源：未来价格、产品风格、物业形态、内 部景观园林、外部生态景观等。
别墅定位 竞争层面，看看我们的优势是否依然存在？
别墅定位
我们的项目临近封龙山，最直接的竞争即来源于此，与区 域内的项目，是否有可比性：
蟠龙湖有天山观澜墅、龙城山湖颂、奥冠水悦龙庭
产品格局
别墅档次随资源与城市距离远近，分为高级、 中高级和经济型三种格局
高级别墅：资源和产品的唯一性，使其地位无可撼动； 中高级别墅：由于其拥有的资源条件，加上产品及价格，也形成了
自己特有的市场；
经济型别墅：目前市场上的竞争主要集中在经济型别墅，由于其推
盘量逐渐增大，产品线广，客群有着一定的分散性，呈现较为复杂 的特点。
花溪树二期项目定位与发展战略报告
2015.12月
选择一处住所
这里
选择一种生活方式
居住生活模式的终级梦想
汇报框架
第一章：认知篇 第二章：市场篇 第三章：客户篇 第四章：定位篇 第五章：产品篇 第六章：营销篇
第一章：认知篇
项目区域
项目位于鹿泉境内，属于龙凤湖景区圈
花溪树位于封龙山南麓，与 绿岛开发区毗邻。三面环山， 背山面水的特质地形。距离市 区13公里，距青银高速6.3公里， 属石家庄市区半小时生活圈。
石家庄别墅市 场特点二：
经济型别墅成为市场主流
经济型别7墅0% 成为主流
56.67%
23.33%
10%
43.33%
独栋
市场上的别墅项目大多由多种类型组合而成，其中包含花园洋房、景观公 寓、酒店等产品，而现有放量中经济型别墅成为主流，主要为联排，占据较 高比例，达70%左右，居住密度虽然偏高，且不能保证居住私密性，但因其 价格低、舒适度适中等优势成为石家庄别墅市场的中流砥柱。
别墅定位
别墅价格市场占比
52%
15%
19%
15%
500万以上
省会别墅市场整体价格走势平缓，从整个市场来看，省会人民对别墅的追赶潮不次于 北上广深，对应商贸城市的消费能力，石家庄的别墅低价基本处于100万/套-300万/ 套，价格区间在这个范围的别墅占比达63.6%。而这类别墅大多靠近景区，且不成规 模，多以合旅游度假为特色，且度假酒店、观景公寓、花园洋房等产品比较多，拉低 别墅区的整体价格。 据此，制定正确价格策略，有助于我们从激烈的市场竞争中突围而出。
为了满足更多人群的多元需求，石家庄别墅业态逐渐开始转向综合，从之 前单纯的独栋、联排形式转向了如今的独栋、联排、叠拼、高层、花园洋房、 小户型公寓多业态综合模式。目前石家庄别墅项目中，综合业态占比高达 71、43%。相比于彰显尊贵的独栋、双拼别墅，综合体别墅项目面向“平 民”定位，销售情况容易受到整个市场波动的影响。
内部
61亩规模 封龙山南麓 高端会所 自然环境优越 原生态采摘园
第二章：市场篇
石家庄别墅市 场特点一：
由居住型逐步向度假型转变
目前石家庄别墅分为两大类：一类是靠近市区、生活 便捷的居住型别墅；另一类毗邻景区、绿化高环境好的度 假型别墅。但是随着市区环境恶化、人们生活水平的提高 以及消费观念的转变，价格低廉的度假型别墅或将渐渐走 进大众购房者的视野，成为平民别墅的主要选择。