朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
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朝阳大悦城
朝阳大悦城美丽的夜景
朝阳大悦城的零售店铺
朝阳大悦城
• 朝阳大悦城各类商品 • 琳琅满目的商店映入 眼帘，从头到尾，从 集聚、品种繁多，商 上到下，从年轻到年 品追赶时尚潮流，让 老，从国内到国外， 爱美、爱潮的年轻人 朝阳大悦城囊括了各 不由流连忘返，更何 种类型，各种各种， 况是充满活力的我们 把人们购物的心思摸 呢？ 索的清清楚楚，发挥 的淋漓尽致。
• 通过此次调研，我们学到了知识，丰富了 课堂生活，加深了同学们之间的感情。 • 感谢老师组织的考察活动，也感谢亲爱的 同学们积极参与！ • 积极参与，欢乐无穷！
哆啦A梦来了！！！！
• 实地考察大悦城，首 先映入眼帘的就是哆 啦A梦，每一家店铺、 每一个醒目的地方都 会有哆啦A梦的存在。 • 我们参加了扫微信得 到小礼物活动，哆啦A 梦小礼物果真可爱， 这也算是考察纪念了 吧！
哆啦A梦来啦！！！！
舌尖上的寿司
• 在考察之余，我们、香嫩的虾仁、粒 粒可见的米粒，，每 一个、每一口都是一 道美味的风景大餐。 • 至今让人回味无穷！
朝阳大悦城的地位
• 朝阳大悦城定位“超级家庭生活娱乐购物 中心”，以家庭为主题包装商业，在北京 的商业地产项目中堪属第一。 • 朝阳大悦城引进先进的消费概念，丰富的 业态与经营品种融入人们的生活，极大缓 解朝青板块商业严重不足的现状，满足区 域百万消费人群的消费渴望，成为北京市 场极具地标性与文化性的超大型、一站式 休闲购物中心。
第三组
朝阳大悦城的选址
• 朝阳大悦城位于北京城市东部朝青板块核 心地段，朝阳北路与青年路交叉口的东北 角，四、五环之间，与姚家园路、朝阳路 共同构成三横三纵路网体系，集中了地铁、 公交等多种出行工具，交通极为便利。 • 得意于城市发展的重心东移，区域内已经 云集了众多高档住宅，逐渐成为“中央生 活区”，北京新贵人群、高级城市白领置 业的首选之地。
朝阳大悦城项目考察报告(教学PPT)
经济基础
朝阳区聚集了大批跨国公司和高技术企 业，区域存在大量高消费力的商务客流 和居住客流
交通
坐拥地铁1号线延长线，地铁6号线青年 路直接连通B1层，周边11条公交线路贯 通
人口
2 公里范围内有20多个住宅小区，辐射5 公里内53万常住人口
周边竞品
竞争对手有Solana、赛洛城、美罗城、 活力东方，总体来说周边餐饮设施偏少， 缺少同等规模集中型商业
2.1 业态布局匹配度
高餐饮比例购物中心
• 餐饮比例高起到吸引人流 作用，但不能无限加大。 • 建议梳理餐饮业态，引进 有特色并成熟的品牌，并且 每个菜系只招一家餐厅，避 免重复。
• 朝阳大悦城也是少有的将 各大知名咖啡和甜品水吧品 牌都招揽入户，从负一层到 顶层，每层都有咖啡厅、甜 品店、水吧店面，每个店面 间隔不超过50米，带动了不 同楼层人流，也给消费者提 供了大量休息区域。 • 案例：北京新光天地一家 百货6家COSTA咖啡
• 开业后为适应北京四环以外的年轻家庭消费目标群体，逐步增加家庭、儿童等业态， 成为“年轻中产家庭购物目的地”，在北京商业地产项目中首屈一指。
购物
休闲 健身
品质时 尚生活
中心
娱乐
餐饮
文化
产品线扩充 以家庭为主题包
装商业
商业中心 生活重心
PART 2 布局及业态
• 业态布局匹配度 • 品牌及主力店
5/2/2020
·产品特征：高品质、高价值商业物业，覆 盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体
·盈利模式：通过“商业地产开发+物业经营” 长期持有、独立运营获取租金
1.3 项目定位
在周边商圈已经逐步成熟的情况下，建议定位还是朝社区商业倾斜。
2011年北京来福士、朝阳大悦城、蓝色港湾商业项目考察报告(第一部分)
一、项目概况
概貌：由19座充满创意的时尚建筑组成 开业：2006年11月开始招商，2008年月开业。
二、开发运营
三、租金及设计团队
四、设计特色
三里屯Village项目最初由香港欧华尔顾问公司担任规划设计，后引入日本隈 研吾事务所。迫于时间原因，南区继续采用香港设计事务所设计方案，只是由国 外设计师充实外部墙壁的设计。北区的设计规划由隈事务所总负责，具体的设计 工作由几家不同的国外设计事务所共同负责。北区—在中部花园的四周，耸立着 形态各异的建筑，这些各具特色的建筑是由三家不同的国外设计事务所（shop、 lo—tek、BMA）和隈研吾事务所共同完成的。 欧华尔顾问公司将三里屯village定义为“开放式空间”，由19栋低密度的时 尚建筑布局而成，并以小巷、院落、广场等相互连接，打造出一个大型开发式购 物街区，让人们可以尽享购物的乐趣，又可以在购物间隙找个静谧的小花园歇歇 脚，人们漫步其中，总能找到新的去处，体会到探游的乐趣。这种人性化的合理 布局，告别了传统的摩天大楼式样的封闭型商场，整体设计又突显了空间的空阔。 经过欧华尔顾问公司为三里屯village进行的建筑风格定位，一群享有盛名的 建筑师们在日本前沿建筑大师偎研吾的带领下，也加入了这次项目的设计。 “开发式空间”包含两个概念，即：开放的区域规划与开放的建筑格局。设计 师降低了建筑的低密度；试图留出更多的露天空间让整个购物区看起来更加通透。 因而欧华尔希望所有租户的室内都能如建筑师偎研吾、美国lot—EK公司以及品 牌商阿迪达斯、apple所倡导的那样，共同打造出一个整体性的“开发式空间”。
北京市商业项目考察报告
2011.8月
一、三里屯VILLAGE
二、北京来福士
三、朝阳大悦城
四、西单大悦城
北京购物中心考察报告朝阳大悦城来福士等_平面落位图项目调研
世纪金源购物中心
北京世纪金源购物中心是 北京最大的购物休闲综合体， 位于北京市海淀区四季青远 大路，西三环和西四环之间。 世纪金源购物中心是世纪金 源集团进军商业地产的鼎力 之作，亦是世纪金源集团开 发的第一家购物中心。该项 目投资38个亿，占地18.2公 顷，建筑面积为68万平方米。 东西横跨600米，南北跨度 120米，地上五层，地下两 层。车位约6800余个。
来福士广场
北京来福士广场位于北京 市东直门立交桥西南角,东城区 东直门南大街1号。东二环的核 心商圈地带，北临东直门内大 街，东面东二环路，紧邻第二 使馆区，周边遍布写字楼、大 型购物中米，由 38665平方米写字楼、40000 平方米零售商场、27000平方 米高档公寓、38200平方米附 属用房和停车场组成。
1、总建筑面积20.5万m²，是西单商圈内最大、最新、最时尚的购物中心。 2、场内有多个中庭，通透大气，增加了商场的空间感。 3、主题化和娱乐化的空间设计，强调了消费者体验式的购物感觉，整体 风格与年轻时尚非常契合。 4、循环动线，多处形成回流，死角处安排主力店铺或扶梯，便于引导客 流。 5、几乎层层都设有餐饮区，轻便餐饮集中于中低层，大型餐饮集中于高 层，很好的带动了人流垂直流动。
朝阳大悦城落位图
朝阳大悦城B1品牌
朝阳大悦城落位图
1F
朝阳大悦城1F品牌
朝阳大悦城落位图 2F
朝阳大悦城2F品牌
朝阳大悦城平面图
3F
朝阳大悦城3F品牌
朝阳大悦城平面图
4F
朝阳大悦城4F品牌
朝阳大悦城平面图
5F
朝阳大悦城平面图
6F
朝阳大悦城6F品牌
项目亮点
可参考品牌
分析
世纪金源平面图
北京朝北大悦城 开发提案报告
暇步士
Selected
Skecher VICTORINOX
货梯
Only
DISSONA
HOLA 1350M2
i.t
项目摘要
项目 项目名称 项目位置 商圈类型 项目类型 项目总规模 商业经营总面积 商业业态组合
开业日期 开发商(业主)
租赁楼层 租赁面积
内容 北京 朝北大悦城 北京市 朝阳区朝阳北路与青年路交汇处东北角 成熟社区型商圈 购物中心、酒店公寓、其他附属配套设施/停车场 建筑面积40万M2，酒店公寓面积约7万M2， 规划停车位：3500个（B2\B1东南侧部分 5F\6F北侧部分） 购物中心约23万平方米(B3-11F) 主力店：JUSCO、金逸影院、家庭梦工厂 次主力店：大型体育专业店/电器/汽车用品/家居专业店 专门店：中高档时装/鞋类/酒类/日用装饰/书籍音像 娱乐：SPA美容/儿童娱乐/国际影城/冰场/教育服务等 餐饮：品牌餐饮/美食广场 服务：银行金融 预定2010年5月1日 北京弘泰基业房地产有限公司（中粮集团下属子公司）
快餐&休闲餐
KTV 儿童零售
影院
商务餐 电玩
家居生活零售 潮流服饰
风情中餐 京城人气餐饮 外埠人气餐饮
儿童乐园、童装、家庭服饰
儿童休闲餐
流行服装服饰
时尚休闲餐
时尚服装服饰
女性时尚餐
精品 服 装
珠宝手表 邻生里活生用活品用品
Grill & Chill 停车场
品牌情况
• 国际品牌占80% 已经签约主力店:
开发提案报告
区域：华北区 城市：北京 案名：朝北大悦城 商圈属性：成熟社区型商圈 物业类型：购物中心 门店类型：小型店
陆欣置业-开发处 2010年3月29日
高策 北京朝阳大悦城商业案例分享报告 201308
动线规划|停车动线规划
商场内部与停车场过渡空间采取过渡厅设计，增添商场体验空间，提升商场品质
停车场照片
过渡厅
过渡厅实景照片
地上车库下行通道 22
地上车库上行通道
空间设计|概述
室外空间设有广场园林景观及小型商业内街，室内通过主中庭设计，提升局部空间感
商场内主中庭 23
广场园林实景 广场园林实景 小型商业街
过渡空间设计，通过广场园林景观及过渡厅有效衔接内外部空间； 多出入口设计，满足客户不同需求，同时亦提升应急疏散能力； 双动线设计，水平主动线沿中庭形成回路，垂直动线以扶梯、垂直电梯相结合的 方式，动线通畅性较高； 休息区利用中庭周围空间，提高公共空间使用率，但不利于中庭周围商铺展示。
27
4 业态配比及业态分布
28
业态概述|商业业态分布概述
商场内部设置不同主题购物区，满足顾客家庭、生活、娱乐等一站式消费需求
朝阳大悦城商场总建筑面积约23万㎡，容纳超过400余家各类商铺，集时尚品牌店，休闲美食广场及主题餐厅 、购物超市、电子产品专区、美容美发沙龙、创意家居用品店、国际影城，休闲娱乐店等多种业态于一体。
29
内部步 行街
园林 广场
大悦城购 物中心
4
朝阳大悦城综合体由朝阳大悦城购物中心、
酒店
酒店式公寓、内部步行街、配套园林广场构成；
式公
寓
朝阳大悦城总建筑面积40万平方米，其中购
物中心23万平米，占比57.5%，酒店式公寓7万
平米，占比17.5%。
项目规划|朝阳大悦城
朝阳大悦城是朝青商圈的综合商业“巨无霸”，极大缓解朝青板块商业严重不足现状
朝阳大悦 城
青年路地铁口 8
朝阳北路
建筑规划建议报告PPT课件
项目风险应对建议——招商风险应对
风险5：项目楼层较高，10-11F的出租及租金面临较大挑战
10-11F面临很大的租赁及租 金压力
根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消费 特点，同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体，改变传统的商业形态。
朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。
项目解读——平面图总结
二、风险分析
风险分析
朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此大的体量，加上 朝青板块目前商业的发展状况，要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。
III. 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 IV. 主题不够鲜明，可塑性较弱 V. 10-11F面临很大的招商和租金压力
项目风险应对建议——招商风险应对
风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬ห้องสมุดไป่ตู้置，增加了主力店 招商的难度
双首层的使用，使人流直接输入到五层 ，2-4F则成为受到忽视的楼层。而24F现有布局单一，无益于主力客户招 商。
日韩广场
节日广场
目标租户：Hall mark,Galleria centre,Hello Kitty land,Sanrio,Lotte,elle 建筑规划建议报告(ppt45页)
建筑规划建议报告(ppt45页)
目标租户：Sport GBA city , Adidas Classic,Nike,Puma,Kappa
手段：打造亮点街区 方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积 ） 目标：增加亮点街区可视性，带动品牌招商
L3-4
3-4F街区
香榭大道
L2-3
风险5：项目楼层较高，10-11F的出租及租金面临较大挑战
10-11F面临很大的租赁及租 金压力
根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消费 特点，同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体，改变传统的商业形态。
朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。
项目解读——平面图总结
二、风险分析
风险分析
朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此大的体量，加上 朝青板块目前商业的发展状况，要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。
III. 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 IV. 主题不够鲜明，可塑性较弱 V. 10-11F面临很大的招商和租金压力
项目风险应对建议——招商风险应对
风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬ห้องสมุดไป่ตู้置，增加了主力店 招商的难度
双首层的使用，使人流直接输入到五层 ，2-4F则成为受到忽视的楼层。而24F现有布局单一，无益于主力客户招 商。
日韩广场
节日广场
目标租户：Hall mark,Galleria centre,Hello Kitty land,Sanrio,Lotte,elle 建筑规划建议报告(ppt45页)
建筑规划建议报告(ppt45页)
目标租户：Sport GBA city , Adidas Classic,Nike,Puma,Kappa
手段：打造亮点街区 方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积 ） 目标：增加亮点街区可视性，带动品牌招商
L3-4
3-4F街区
香榭大道
L2-3
大悦城设计标准概要
大悦城设计标准(综合体标杆第一部分总体规划一、规划要求1.建筑退线要求商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时,尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定,确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。
商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。
应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离,沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。
高层部分道路退线距离应多于多层部分,高层建筑退线最低不应少于8米,多层不应少于5米。
二、功能分区根据城市综合体总体定位及策划报告布局大悦城购物中心、大悦城公寓、办公楼(大悦广场、大悦城酒店式公寓及住宅(大悦悦府。
要考虑购物中心、办公楼、酒店的可达性、住宅私密性。
1.总平面功能分区大悦城城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区:酒店功能区,商务区,高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区,室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。
项目必须依照集团提出的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模,并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。
确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置,必须符合城市规划的需求,对应地块周边情况和道路人流特点,满足综合体商业经营和未来更新的需要。
各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开,首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式,然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。
酒店区与高级写字楼功能区,宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置,以突出其城市标志作用和物业的高档性;商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成,与步行街形成商业综合体的主体部分;公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现(插蜡烛,应尽量沿商业主体的边缘布局。
各个功能区的规划布局应符合大悦城成熟的商业综合体内在规律,有机联系、相辅相成,同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配,形成科学、高效、协调的商业综合体。
朝阳大悦城项目考察报告ppt课件
开业时为保证空置率不至于太高，项目选择了大体量且有成功运营经验的日本永 旺综合百货超市作为主力店，后因双方定位不符以及去百货化趋势，2012 年2 月， 朝阳大悦城和永旺百货解约，只保留地下一层超市部分。
2.2 品牌及主力店
冠军溜冰场—7F
• 目前国内最高级别的溜冰场，同时也是国内外商业项 目中少有的奥林匹克标准的溜冰场馆。 • 国际上最先进、环保的制冷系统及ZAMBONI清冰设备 制造出完美的冰面 • 完善的配套设施、一流水准的灯光、 • 中空的建筑设计——四季都沐浴在明媚的阳光里 • 1800平方米的国际标准冰面面积——能够进行花样滑 冰、冰球、短道速滑等多种冰上项目的开展
·产品特征：高品质、高价值商业物业，覆 盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体
·盈利模式：通过“商业地产开发+物业经 营”长期持有、独立运营获取租金
1.3 项目定位
在周边商圈已经逐步成熟的情况下，建议定位还是朝社区商业倾斜。
• 项目初期定位于“品质时尚生活中心”，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等 六大主题于一体。
2.2 品牌及主力店
永旺超市—B1
世界500强永旺集团是日本最大的零售集团，在日本及东 南亚地区有综合百货超市606家、食品超市1182家。 AEON超市位于B1，面积近10000平米，将通过现代化装 饰和陈列，力求将其包装成独特的日式购物场所。
开业后对主力店的调整在知 名购物中心中尚属少数，定 位上的摸索和摇摆让朝阳大 悦城的品牌形象始终没有清 晰展现。
10
2.1 业态布局匹配度
零售：娱乐：餐饮比率为4:3:3，基本能满足动态平衡，后期可考虑 增加业主体验项目。
• 朝阳大悦城品牌覆盖面十分全面，涵盖餐饮、服饰、超市、休 闲、娱乐、美容美发、亲子等业态。
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报告
•“悦”广场
•目标租户：Rose Tea House、Cova、Anges’b, DKNY Jeans、Trussauda Jeans、Cerruti 1881、Jurlique 、 Escada Sport
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北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•手段：打造家庭娱乐街区 •方法：将7-8F楼板打通，营造家庭娱乐休闲街区。并安排人在其中进行户外表演，如小 丑、杂技等 •目标：凸现家庭娱乐主题，带动7F商业
•7-8层挑空
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北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
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•L7-8
•风险2：5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给 人震撼的感觉
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•因为飞天体梯的使用，5F为第二个中 庭，但是在规划中，中庭面积逐渐缩小 ，不利于人流的聚集。相应的也阻碍了 租金的提升。
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•手段：扩大5F中庭空间 •方法：将5F中庭空间扩大，在中庭位置附近设置餐饮区，并安排户外座 椅。平时将部分空间租赁给商家使用，当中庭有活动举行时要求商家将户 外座椅收回。 •目标：将5F中庭营造成为一个欢乐生动的空间，带动5F以上商铺的招商
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北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•项目风险应对建议——招商风险应对
•风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，增加了主力店 招商的难度
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•双首层的使用，使人流直接输入到五 层，2-4F则成为受到忽视的楼层。而 2-4F现有布局单一，无益于主力客户 招商。
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•手段：打造亮点街区 •方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积 ） •目标：增加亮点街区可视性，带动品牌招商
•目标租户：Rose Tea House、Cova、Anges’b, DKNY Jeans、Trussauda Jeans、Cerruti 1881、Jurlique 、 Escada Sport
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北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•手段：打造家庭娱乐街区 •方法：将7-8F楼板打通，营造家庭娱乐休闲街区。并安排人在其中进行户外表演，如小 丑、杂技等 •目标：凸现家庭娱乐主题，带动7F商业
•7-8层挑空
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•L7-8
•风险2：5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给 人震撼的感觉
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•因为飞天体梯的使用，5F为第二个中 庭，但是在规划中，中庭面积逐渐缩小 ，不利于人流的聚集。相应的也阻碍了 租金的提升。
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•手段：扩大5F中庭空间 •方法：将5F中庭空间扩大，在中庭位置附近设置餐饮区，并安排户外座 椅。平时将部分空间租赁给商家使用，当中庭有活动举行时要求商家将户 外座椅收回。 •目标：将5F中庭营造成为一个欢乐生动的空间，带动5F以上商铺的招商
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北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•项目风险应对建议——招商风险应对
•风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，增加了主力店 招商的难度
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•双首层的使用，使人流直接输入到五 层，2-4F则成为受到忽视的楼层。而 2-4F现有布局单一，无益于主力客户 招商。
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•手段：打造亮点街区 •方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积 ） •目标：增加亮点街区可视性，带动品牌招商
绿地北京房地产朝阳大悦城项目商业案例分析报告_58页_XXXX年
3F
百货 服饰、护理、皮具、珠宝 餐饮
编号 02/03
04 05 07-10 13 14 15 16 17/18 19 24/25 26 27
服饰
商户 淑女屋 阿努比斯
OVS I.T. Zczz Cosa Salute five plus Teenie Weenie Basic House E Land Mind Bridge Levi's
29
02
22 23 24 25 26 27 28 01
12
201921 18 17 16 15 14 13
30 03 04 05 07
09 10
06
08
31 11
PAL
1F
GAP诞生在美国，成为美国青少年的时尚 选择。GAP带给人们的是一种休闲的气质， 它让无拘无束的美国青年，能够尽情的享 受自然、舒适的生活。 GAP的第一家店，采用的是牛仔裤和录音 带并肩销售的方式，可是结果并不理想。 直到GAP第二家店开张时，当劳·费雪将重 点转向年轻人，着重强调一种年轻化的购 物氛围。所销售的商品也只包括服装，比 如圆领T恤、短而精干的纯棉质上衣、牛仔 裤等。这种全新的销售方式，使得GAP很 快在美国本土小有名气。 在20世纪八、九十年代，GAP发展迅速， 它的系列品牌GAP、OldNavy、Gapkid 等相继上市，并在最短的时间内占领了美 国休闲品牌市场，并得到了美国及海外的 认可。 GAP 1969,GAP中最昂贵的系列.
317万 6733人/平方公里 2293.5亿（2009年） 27608元（2009年）
Joy City
商圈简析 朝阳大悦城商圈评价
人口：
5公里范围约 53万人，白领人
群64%
北京朝阳大悦城购物中心调整思路方案
亮点提升
持续打造Trendy Lifestyle式的购物中心，以Trendy Lifestyle的享受、潮流、满足、 时尚特性作为亮点加以强化提升，培养顾客消费习惯对生活方式的持续性渗透，构建 以体验感受为核心的一站式购物中心；从而突出品牌核心竞争力，“悦近来远”，延
展辐射范围，吸引远端客流。
战略定位 再解读与再思考
、认识等实质.
释义：外在行为模式很 快流传于社会的现象。 如衣着、发型、语言等 方面的一种异乎寻常的
亚文化及其行为模式，
往往很快吸引许多人竞
相模仿，广为流传。
关键词
•吸引力 •竞相模仿 •广为流传
•文化 •行为模式
时尚 生活
对标杆项目进行定性研究，结果 显示：
• 新光天地是品质与时尚绚丽结 合
• 世纪金源是生活与传统品质舒
数量 152 80 92 22 12 18
1 12 2 4 1 1 2 3 2
面积 9543 5903 14828（sephora、ICB等零售） 7795 5161 9919(将太无二、金鼎轩等餐饮） 602.4 9491（便宜坊、至爱等餐饮、GAP) 3748 2572 1000 14538（JUSCO) 2389 9932（冰场、影院、朝科） 11880（蓝天城、金钱豹）
生活
释义：生活指为生存发 展而进行各种活动，也 是人类这种生命的所有 的日常活动和经历的总 和。广义上指人的各种 活动，包括日常生活行 动、工作、休闲、社交 等职业生活、个人生活 、家庭生活和社会生活
品质。时尚
关键词
•思想引领 •品味
•深度认知
品质
生活中心 时尚
释义：指人的行为和作 风所显示的思想、品性
适朝组北合目标-- “品质-时尚-生活” • 蓝色港湾和三现位状一朝体阳大悦城则
2015年北京朝阳大悦城考察报告业态规划
朝阳大悦城调查总结背景情况：项目立项以接近半年，各项工作进程已经接近饱和点，招商主力店资源已接近尾声；前期准备资料也在大方向不变的情况下，随着项目整体进程逐渐调整。
存在问题：项目价值点稍有不明确；项目整体业态规划有待考察；项目内外部包装须结合创新的理念和风格艺术；项目的营销渠道有待和本地其他项目区分开来，实现创新的整合宣传思路。
结合项目本身情况和外部环境的压力，借拜访客户之便特对北京商业地产翘楚之一的朝阳大悦城进行了简单的考察。
考察时间：2015.5.25考察地点：北京朝阳大悦城考察目的：学习和借鉴大悦城的整体商业布局，商业规划，商业模式，营销模式等。
结合本项目实际情况，制定天豪广场整体定位包装的合理化建议；项目运营后期阶段主题活动的开展等。
考查内容：1.大悦城的整体商业业态布局，包括各楼层的业态组合情况。
2.大悦城的整体商业规划，包括人流动线，中庭规划，内外部结构，配套设施等情况3.大悦城的整体发展模式，包括商场的消费用户体验式，互动式，主题式的线下线上发展趋势。
4.大悦城的营销创新渠道，包括频繁，切合实际的主题活动，商场美陈，商场导视；线上微信，APP平台，电子会员等的了解5.其他基本情况（结合内容）1.整体定位；朝阳大悦城是北京知名的大型SHOPPING MALL，购物中心面积达23万平方米，购物中心地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，各类商户400余家，是北京市场极具地标性与文化性的超级家庭生活娱乐一站式休闲购物中心。
2.楼层大体业态情况；B1超市，配饰，杂货等；1F悦.华赏：国际时装，珠宝名表，化妆品，餐厅酒吧咖啡厅2F悦.纯雅：时装、时尚配饰，皮具，美发等3F悦.潮尚：家居，潮流配饰4F悦.型格：运动休闲系列，创意家居、设计时装、护理5F悦.智趣：儿童、水吧、数码、电信6F悦.共享：时尚餐厅、精品美食、简餐甜品7F悦.亲近：溜冰场、茶餐厅、日式特色8F悦.闲暇：快餐、游戏电玩、金逸影城9F 悦.尚宴：大型美食海鲜等10：悦。
北京朝阳大悦城考察报告
二：基本信息
据称“大悦城”的概念源于中粮集团总裁宁高宁与国学专家学者文怀沙、欧阳中石、 刘先银等一次小聚受到启发，作为孔子故乡人士，夜读《论语》，读到一句话，“近者 悦，远者来”得来的灵感，意为给到来的人以愉快的享受。
项目位置：北京市朝阳北路与青年 路交汇口东北角 总 体 量：40万㎡ 商业体量：23万㎡ 层 数：12层（地下1层，地上 11层） 单层面积：2.2~2.9万㎡ 停 车 位：2300个 开业时间：2010年5月1日 商业定位：“年轻、时尚、潮流、 品位”的“品质时尚生活中心”， 现代超级家庭购物中心
4. 增加生活服务业商家，以精品生活市集亮相，引入创意家居、时尚饰品、药妆、轻食 、特色料理教室等打造多元化需求。
5. 拉拢中产文青，树立大悦城品牌标志性书店等文化沙龙，进行文化传播。
6. 该项目目标做六个中心：第二个家庭中心、消费中心、商务活动中心、娱乐中心、儿 童中心、北京东部夜生活中心
悦界6层餐饮主要以年轻时尚以及商务人群为主，人均价位相对较高。
悦界地标性象征：“永生树”位于悦界5层的中 央公园内。
悦界”为双层联体结构，五层与六层通过上下挑空的中央花园、露台及回转楼梯连接，实现楼层间的客流 连动，让消费者体验到漫步回游的乐趣。局部错层的建筑手法，突破常规的店铺布局方式，增强了视觉的 丰富度。回转楼梯、临花园的露台，既是通道、观景台，也是极佳的商铺外摆空间。
悦界不只是 购物的地方，也 是一个兼具主题 、话题和人文关 怀的生活空间。 悦界对于朝阳大 悦城不仅是空间 环境的提升和租 金回报的增长， 更是对消费需求 的抢先满足、对 核心客群的进一 步提纯与升级， 是朝阳大悦城从 购物中心向生活 中心快速转型的 缩影。
五：项目特色
悦界5层以创意零售以及休闲餐为主
朝阳大悦城考察报告
干锅居
静轩书苑
Frank Provost烤肉 鹦鹉餐厅 （越南） 狠牛Orya牛排
水吧
茶艺
8/F
亲昵
豆பைடு நூலகம்坊
元绿
味千 动漫啄、动漫大道、玩具叔叔、 奇特屋、POPOBE熊
大家乐 水吧
意 KEC 卫星店 粉 屋
一品 三笑 卡拉热狗
汉堡王 吉野家 DQ 水吧 呷哺
9/F
新知
GGL
KUBRICK 书店 GGL 动漫啄、动漫大道、玩具叔叔、 奇特屋、POPOBE熊
Masfer.su
5/F
愿望
唐宫
The face shop shes Little mermaid 港丽 美丽区 DHC,redear th,H2O,佰草 集，FANCL Dan ryans 装饰区 TAG TISSOT SWATCH
Alla Ostraca 意大利餐厅
欢乐区 Hall mark,lazususan Hellokitty,lalique水晶店 The palace,express 优雅区 Swarovski Folli follie
设计方案平面图
设计方案平面图
设计方案立（剖）面图
目录
工程营造篇
灯光设计
标志标识系统
目录
商业经营篇
业态楼层分布
１１Ｆ １０Ｆ ９Ｆ ８Ｆ ６Ｆ ７Ｆ Ｐ Ｐ 运动品牌 男装、童装、娱乐 女装、服饰 首饰化妆品钟表 SSM
５Ｆ
KTV、健身 儿童培训、美容 餐厅、书店、电玩 电影院、大排挡 冰场、商务正餐 家居、特売、餐饮 快餐、服装专卖 Kids World 百货专门店 百货专门店 百货专门店 Ｐ Ｐ
目录
地理位置
朝阳大悦城-调研[1]
![朝阳大悦城-调研[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/f262e5aebceb19e8b8f6bad8.png)
CK.Underwear SEPHORA BELLE/天美意/Tata/Bata ELLE/百思图 LaSuez 汇仁名表行 FOSSIL 托马仕 CASIO Swatch 全城热恋 间兴利 Gemco珍可珠宝 COSTA COFFEE
F1-21 F1-33 F1-15/16 F1-20 F1-22 F1-29 F1-kb5 F1-kb18 F1-kb19 F1-中庭 F1-55/b7 F1-b15 F1-25
主题于一体，规划引进主力店、次主力店、特色店等各类商户 400 余家。
项目概况
住宅聚集区、地铁上盖、 周边群体消费能力较高
宏观:
朝阳区聚集了大批的跨国与国内公司和高技术企业，蕴藏有大量 高收入、高学历、高消费的年轻人。 2012年1-6月朝阳区社会消费品零售额达到851.1亿人民币，同比 增长了11.4%；同期，朝阳区人均消费支出也已达到13150元人民 币，同比增长9.1%。这些都为朝阳大悦城的成功奠定了坚实的基础。
6层—风尚美食
餐饮 6F01 6F02 6F03 6F04 6F05 6F06 6F07 6F08 6F09 6F10 6F11 6F13 6F15 6F16 6F17 6F18 6F20 6F21 6F22 吉拉朵 大道 雪糕餐厅 金鼎轩 万方豆栓 权金城 寿司 椰叶 一麻一撞 章和草本工坊 正一非 妹子 三元 西缇牛排 米特比萨
必胜客PIZZA HUT 西雅图极品咖啡BARISTA COFFEE
紫齐百合美甲
4层—潮流荟萃
4F02 4F03 4F04 4F05 4F06 4F07 4F08 4F09 4F10 4F11 4F17 4F18 4F19 4F20 4F21 4F22 4F25 4F26 4F27 4F28 4F29 4F32 4F33 4F34 4F35 4F39 4F40-43 4F44/45 4F46/47 4F001 4F004 4F10 4F37 4F12 4F13 4F14 4F15/16 4F38 4F002 服装及配饰 西逸 PAUL FRANE 阿尤 LILY FYL 法文；橘子 HELLOKUTTY VIVAYOCE PAGEOHE集合店 NASHA GB CRZ 曼妮芬 NeelManifarm 阿童木ASTRO BDY THE CARNABY MYOKIE 皇后镇 D.Styfe BODYPOPS LAMIU sefect MOMO ELLE 婷美 scal 2% 速写 PAGEONE 女装店 X-OUEEN JUSTUS 皮具鞋履 GALACAV COUZZLE 美容美发及个人护理 玛花纤体 贝馨诗 琪舍宾 彩秀 轻松
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朝北大悦城建筑规划建 议报告
路漫漫其悠远
2020/11/17
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
一、项目解读 ➢项目概况 ➢项目平面图 二、风险分析 ➢招商风险 ➢营运风险 三、未来工作重点
目录
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
路漫漫其悠远
一、项目解读
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目解读——项目概况
路漫漫其悠远
3-4F街区
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
香榭大道 路漫漫其悠远
L2-3
表达方式： ➢主题铺装 ➢欧式咖啡馆与品牌结合 ➢主题街景 ➢不统一招牌 ➢与时间同步灯光
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
日韩街区
L3-4
表达方式： ➢主题铺装 ➢日式咖啡馆结合品牌零售 ➢主题街景 ➢不统一招牌 ➢与时间同步灯光
手段：打造主题街区 方法：打通10-11F楼板，营造出高品质餐饮主题街区 目标：便于10-11F客户招商，并尽可能创造高租金
餐饮主题街区
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
路漫漫其悠远
表达方式： ➢大量主题正餐 ➢户外座椅 ➢变幻景观 ➢绿色植物
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目营运风险
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目风险应对建议——营运风险应对
风险2：活动场地较为分散，没有大型活动场地，空间平衡感较差
路漫漫其悠远
大型活动中庭缺乏、仅在首层存 在，五层中庭略显空间不足，相 对项目体量来说配套不够
朝北大悦中庭空间安排活动的升降舞台（可以由首层上 升到高层空间） 目标：打造独特的活动空间，形成新的视觉焦点
广告牌的开发及条件预留
预留车展位置，并充分考虑预留坡道、承 重是否足够等条件，方便车辆进出
活动场地要预留上下水、地插及吊件等，方便 路各漫种漫其活悠动远 的举行
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
在商场4F铺设地砖、地灯等，将百货公 司人流引出
每层都要规划出员工洗手间及吸烟位置（每一 个餐饮位置都要预留出洗手间，餐饮租户若大 于300平米要求员工不允许进入公共洗手间）
朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目解读——平面图总结
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
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朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
二、风险分析
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
风险分析
朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此大的体量，加上 朝青板块目前商业的发展状况，要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。
日韩广场
节日广场
路目漫标漫其租悠远户：Hall
mark,Galleria
centre,Hello
Kitty
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
land,Sanrio,Lotte,elle
目标租户：Sport GBA city , Adidas Classic,Nike,Puma,Kappa
运动广场
目标租户： Simply Life、0101、Creative Loft , Body Shop 、Life Style centre
朝北大悦城
所属商圈：朝青商圈 地理位置：朝阳北路与青年路交叉口东北角 商业类型: 综合体/购物中心 商业面积：23万平方米 商业定位：现代超级家庭购物中心 开业时间：2009年底
根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消费 特点，同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体，改变传统的商业形态。
III. 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 IV. 主题不够鲜明，可塑性较弱 V. 10-11F面临很大的招商和租金压力
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目风险应对建议——招商风险应对
风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，增加了主力店 招商的难度
路漫漫其悠远
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目风险应对建议——招商风险应对
风险2：5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人 震撼的感觉
路漫漫其悠远
因为飞天体梯的使用，5F为第二个中 庭，但是在规划中，中庭面积逐渐缩小 ，不利于人流的聚集。相应的也阻碍了 租金的提升。
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
路漫漫其悠远
L5
问讯中心 Information Centre
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
色彩多变音乐喷水池 Music Fountain
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
人性化设计细节
L5
路漫漫其悠远
儿童主题厕所
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
朝北大悦城硬件考虑建议
花车位置要预留上下水
C/J C/J
T
T
C C
T
T
F
L
L/C
L
L5
L6
T
T
L/C
路漫漫其悠远
F
L7
美食百老汇
F
Leisure 休闲餐饮 Formal 正餐 Casual 简餐 Junk food 快餐 Take away现拿即走 L8
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
C
F
F
路漫漫其悠远
F
F
Leisure 休闲餐饮 Formal 正餐 Casual 简餐 Junk food 快餐 Take away现拿即走
7-8层挑空
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
路漫漫其悠远
L7-8
表达方式： ➢大量户外表演 ➢时尚家装饰品、个人护理 ➢节日活动 ➢体现主题的家居饰品店
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目风险应对建议——招商风险应对
风险4：单层面积体量大，分层主题不够鲜明
楼层单体面积达到1万平方米之多， 不易形成鲜明的主题，且不利于商铺 之间的互动和人流的畅通
餐饮位置需要前期规划预留更大量的烽火水电等 路条漫件漫其悠远
朝停北车大悦场城汽建车筑规美划容建位议报置告要[1预] 留上下水
朝北大悦城硬件考虑建议
➢广场空间要预留地插、电等以便日后场地的租赁 ➢活动场地要预留上下水及吊件等，方便各种活动的举行 ➢花车位置要预留上下水 ➢预留车展位置，并充分考虑预留坡道、承重是否足够等条件，方便车辆进出 ➢提供给餐饮及零售租户地下空间及电力规划 ➢挂饰装置预留管线 ➢户外广告牌的开发及条件预留 ➢餐饮位置需要前期规划预留更大量的烽火水电等条件 ➢每层都要规划出员工洗手间及吸烟位置（每一个餐饮位置都要预留出洗手间，餐饮租户若 大于300平米要求员工不允许进入公共洗手间） ➢电梯预留足够的广告位 ➢考虑滚动广告位位置，并预留足够电力 ➢停车场汽车美容位置要预留上下水 ➢在商场4F铺设地砖、地灯等，将百货公司人流引出
L7
路漫漫其悠远
家庭广场
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
科技广场
路漫漫其悠远
音乐广场
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目风险应对建议——招商风险应对
风险5：项目楼层较高，10-11F的出租及租金面临较大挑战
10-11F面临很大的租赁及租 金压力
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目风险应对建议——招商风险应对
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
路漫漫其悠远
2020/11/17
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
手段：扩大5F中庭空间 方法：将5F中庭空间扩大，在中庭位置附近设置餐饮区，并安排户外座 椅。平时将部分空间租赁给商家使用，当中庭有活动举行时要求商家将户 外座椅收回。 目标：将5F中庭营造成为一个欢乐生动的空间，带动5F以上商铺的招商
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
路漫漫其悠远
表达方式： ➢户外座椅 ➢挑空小中庭
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
八大主题广场
手段：开发主题广场 方法：在不同楼层位置安排不同的主题广场，以装饰品或者活动来营造主题氛围 目标：通过主题广场的规划，便于广场周边有效吸引目标主力客户
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
目标租户：H&M,ZARA,TOPSHOP,GAP, EMPORIO ARMANI,D&G,Agnes,b,White Collar,Swarnoski
L1
多功能升降展示舞台
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目风险应对建议——营运风险应对
风险3：未来商业竞争将会更加激烈，项目在景观设计、细节表现上的吸引力不够 手段：1、增加体验性景观
2、增加人性化设计 方法：1、能够引起话题的活动的、多变的、可拍照的体验性景观
2、体现人文关怀的户外等候区等景观
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目风险应对建议——招商风险应对
风险3：现有规划为常见购物中心布局，未能体现出家庭娱乐气氛，主题特色不够
布局规划中除了有电影院之外 ，没有其他的能够体现出家庭 娱乐特色的规划
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
手段：打造家庭娱乐街区 方法：将7-8F楼板打通，营造家庭娱乐休闲街区。并安排人在其中进行户外表演，如小 丑、杂技等 目标：凸现家庭娱乐主题，带动7F商业
“悦”广场
目标租户：Rose Tea House、Cova、Anges’b, DKNY Jeans、Trussauda Jeans、Cerruti 1881、Jurlique 、 Escada Sport
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2020/11/17
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
一、项目解读 ➢项目概况 ➢项目平面图 二、风险分析 ➢招商风险 ➢营运风险 三、未来工作重点
目录
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朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
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一、项目解读
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目解读——项目概况
路漫漫其悠远
3-4F街区
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
香榭大道 路漫漫其悠远
L2-3
表达方式： ➢主题铺装 ➢欧式咖啡馆与品牌结合 ➢主题街景 ➢不统一招牌 ➢与时间同步灯光
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
日韩街区
L3-4
表达方式： ➢主题铺装 ➢日式咖啡馆结合品牌零售 ➢主题街景 ➢不统一招牌 ➢与时间同步灯光
手段：打造主题街区 方法：打通10-11F楼板，营造出高品质餐饮主题街区 目标：便于10-11F客户招商，并尽可能创造高租金
餐饮主题街区
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
路漫漫其悠远
表达方式： ➢大量主题正餐 ➢户外座椅 ➢变幻景观 ➢绿色植物
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目营运风险
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目风险应对建议——营运风险应对
风险2：活动场地较为分散，没有大型活动场地，空间平衡感较差
路漫漫其悠远
大型活动中庭缺乏、仅在首层存 在，五层中庭略显空间不足，相 对项目体量来说配套不够
朝北大悦中庭空间安排活动的升降舞台（可以由首层上 升到高层空间） 目标：打造独特的活动空间，形成新的视觉焦点
广告牌的开发及条件预留
预留车展位置，并充分考虑预留坡道、承 重是否足够等条件，方便车辆进出
活动场地要预留上下水、地插及吊件等，方便 路各漫种漫其活悠动远 的举行
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
在商场4F铺设地砖、地灯等，将百货公 司人流引出
每层都要规划出员工洗手间及吸烟位置（每一 个餐饮位置都要预留出洗手间，餐饮租户若大 于300平米要求员工不允许进入公共洗手间）
朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目解读——平面图总结
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朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
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朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
二、风险分析
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朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
风险分析
朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此大的体量，加上 朝青板块目前商业的发展状况，要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。
日韩广场
节日广场
路目漫标漫其租悠远户：Hall
mark,Galleria
centre,Hello
Kitty
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
land,Sanrio,Lotte,elle
目标租户：Sport GBA city , Adidas Classic,Nike,Puma,Kappa
运动广场
目标租户： Simply Life、0101、Creative Loft , Body Shop 、Life Style centre
朝北大悦城
所属商圈：朝青商圈 地理位置：朝阳北路与青年路交叉口东北角 商业类型: 综合体/购物中心 商业面积：23万平方米 商业定位：现代超级家庭购物中心 开业时间：2009年底
根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消费 特点，同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体，改变传统的商业形态。
III. 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 IV. 主题不够鲜明，可塑性较弱 V. 10-11F面临很大的招商和租金压力
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目风险应对建议——招商风险应对
风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，增加了主力店 招商的难度
路漫漫其悠远
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目风险应对建议——招商风险应对
风险2：5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人 震撼的感觉
路漫漫其悠远
因为飞天体梯的使用，5F为第二个中 庭，但是在规划中，中庭面积逐渐缩小 ，不利于人流的聚集。相应的也阻碍了 租金的提升。
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
路漫漫其悠远
L5
问讯中心 Information Centre
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
色彩多变音乐喷水池 Music Fountain
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
人性化设计细节
L5
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儿童主题厕所
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
朝北大悦城硬件考虑建议
花车位置要预留上下水
C/J C/J
T
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C C
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L
L/C
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美食百老汇
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Leisure 休闲餐饮 Formal 正餐 Casual 简餐 Junk food 快餐 Take away现拿即走 L8
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
C
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Leisure 休闲餐饮 Formal 正餐 Casual 简餐 Junk food 快餐 Take away现拿即走
7-8层挑空
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朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
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L7-8
表达方式： ➢大量户外表演 ➢时尚家装饰品、个人护理 ➢节日活动 ➢体现主题的家居饰品店
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目风险应对建议——招商风险应对
风险4：单层面积体量大，分层主题不够鲜明
楼层单体面积达到1万平方米之多， 不易形成鲜明的主题，且不利于商铺 之间的互动和人流的畅通
餐饮位置需要前期规划预留更大量的烽火水电等 路条漫件漫其悠远
朝停北车大悦场城汽建车筑规美划容建位议报置告要[1预] 留上下水
朝北大悦城硬件考虑建议
➢广场空间要预留地插、电等以便日后场地的租赁 ➢活动场地要预留上下水及吊件等，方便各种活动的举行 ➢花车位置要预留上下水 ➢预留车展位置，并充分考虑预留坡道、承重是否足够等条件，方便车辆进出 ➢提供给餐饮及零售租户地下空间及电力规划 ➢挂饰装置预留管线 ➢户外广告牌的开发及条件预留 ➢餐饮位置需要前期规划预留更大量的烽火水电等条件 ➢每层都要规划出员工洗手间及吸烟位置（每一个餐饮位置都要预留出洗手间，餐饮租户若 大于300平米要求员工不允许进入公共洗手间） ➢电梯预留足够的广告位 ➢考虑滚动广告位位置，并预留足够电力 ➢停车场汽车美容位置要预留上下水 ➢在商场4F铺设地砖、地灯等，将百货公司人流引出
L7
路漫漫其悠远
家庭广场
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
科技广场
路漫漫其悠远
音乐广场
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目风险应对建议——招商风险应对
风险5：项目楼层较高，10-11F的出租及租金面临较大挑战
10-11F面临很大的租赁及租 金压力
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目风险应对建议——招商风险应对
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
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演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/17
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
手段：扩大5F中庭空间 方法：将5F中庭空间扩大，在中庭位置附近设置餐饮区，并安排户外座 椅。平时将部分空间租赁给商家使用，当中庭有活动举行时要求商家将户 外座椅收回。 目标：将5F中庭营造成为一个欢乐生动的空间，带动5F以上商铺的招商
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
路漫漫其悠远
表达方式： ➢户外座椅 ➢挑空小中庭
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
八大主题广场
手段：开发主题广场 方法：在不同楼层位置安排不同的主题广场，以装饰品或者活动来营造主题氛围 目标：通过主题广场的规划，便于广场周边有效吸引目标主力客户
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
目标租户：H&M,ZARA,TOPSHOP,GAP, EMPORIO ARMANI,D&G,Agnes,b,White Collar,Swarnoski
L1
多功能升降展示舞台
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目风险应对建议——营运风险应对
风险3：未来商业竞争将会更加激烈，项目在景观设计、细节表现上的吸引力不够 手段：1、增加体验性景观
2、增加人性化设计 方法：1、能够引起话题的活动的、多变的、可拍照的体验性景观
2、体现人文关怀的户外等候区等景观
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
项目风险应对建议——招商风险应对
风险3：现有规划为常见购物中心布局，未能体现出家庭娱乐气氛，主题特色不够
布局规划中除了有电影院之外 ，没有其他的能够体现出家庭 娱乐特色的规划
路漫漫其悠远
朝北大悦城建筑规划建议报告[1]
手段：打造家庭娱乐街区 方法：将7-8F楼板打通，营造家庭娱乐休闲街区。并安排人在其中进行户外表演，如小 丑、杂技等 目标：凸现家庭娱乐主题，带动7F商业
“悦”广场
目标租户：Rose Tea House、Cova、Anges’b, DKNY Jeans、Trussauda Jeans、Cerruti 1881、Jurlique 、 Escada Sport