长沙市国有土地上房屋征收评估技术方案

长沙市国有土地上房屋征收评估技术方案（试行）

长房中协发[2012]004号

第一章总则

第一条根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《国有土地上房屋征收评估办法》以及《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关法规制定本细则。

第二条评估长沙市国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本方案。

第三条被征收房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第四条征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第五条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方

式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

房屋征收评估价值为被征收房屋的房地产客观市场价值，应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第六条被征收房屋的分户评估价值不包括被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿。

征收当事人就被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用、停产停业损失等补偿协商不成的，可以委托对被征收房屋进行评估的原房地产价格评估机构通过评估确定，并单独出具评估报告。

第七条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、档次、新旧程度、规模、建筑结构及土地使用权性质等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第八条对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋

登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照县级以上人民政府或相关行政主管部门的认定结果进行评估。

第九条房屋征收评估价值以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第二章评估技术路线与评估报告

第十条房屋征收评估技术路线为：先进行整体评估，确定征收房屋分类、分栋基准价格；再根据分户的具体条件，对基准价格进行适当的修正，进行分户评估；

具体操作方式为：对于同一征收项目内，区位条件相当、用途与建筑结构相同的被征收房屋，选用适当的评估方法计算确定典型房屋或设定标准内涵房屋的市场价值，作为征收范围同类房屋的基准价格。然后根据成新、层次、朝向、层高、门面进深等因素，对该基准价格进行适当的调整或修正，确定征收范围内其他被征收房屋的分户评估价值。

整体评估和分户评估时，选用的参数口径须保持一致。

单户房屋和独立企业单独征收的，可直接进行分户评估。

第十一条住宅房屋分户评估价值计算公式为：

分户评估价格=该类别住宅基准价格×层次修正系数×朝向修正系数×其他因素修正系数+成新率修正值+层高修正值

其他因素修正系数视项目具体情况确定。

第十二条商业房屋评估价值计算公式为：

分户评估价格=该类别商业房屋基准价格×层次修正系数×层高修正系数×门面进深（或宽深比）修正系数×其他因素修正系数+成新率修正值

其他因素修正系数视项目具体情况确定。

第十三条其他非住宅房屋评估价值计算公式为：

分户评估价格=该类别非住宅基准价格×层次修正系数×其他因素修正系数+成新率修正值+层高修正值

其他因素修正系数视项目具体情况确定。

第十四条当土地使用权面积大于房屋建筑面积时，大于房屋建筑面积部分的土地，单独计算土地使用权价格；或以土地使用面积作为独立因素，对基准价格进行修正。

第十五条房屋征收评估报告分为整体评估报告和分户评估报告。

第十六条整体评估报告采用《房地产估价规范》规定的估价报告的规范格式，由封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件9个部分构成。

整体评估报告应包括评估对象界定、评估对象详细情况、价值内涵、评估依据、评估技术路线、基准价格测算过程、分户评估结果汇总表等主要内容。

第十七条分户评估报告可采用表格的形式，也可采用《房地产估价规范》规定的估价报告规范格式。

分户评估报告采用表格形式的，报告中应包含《房地产估价规范》中规定估价报告应记载的事项。

第十八条被征收房屋的整体评估报告及分户评估报告，须经两名以上注册房地产估价师签章并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替。

第十九条评估报告应用的有效期表述为：自评估报告完成之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。

第三章评估方法

第二十条征收评估方法选用应遵循《房地产估价规范》和《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。根据评估对象和当地房地产市场状况选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第二十一条市场比较法

市场比较法的计算公式为：

评估价格=可比实例价格×交易情况修正×市场状况调整×房地产状况调整