企业房产税筹划相关案例

企业房产税怎么计算，如何缴纳房产税

一、企业房产税怎么计算

1、从价计征

房产余值=房产原值×[1-(10%～30%)]

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

2、从租计征

从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%

没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。房产税的税率

(1)按房产余值计征的，年税率为1.2%;

(2)按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

二、如何缴纳房产税

鉴于纳税人以分期付款方式购买房地产开发公司的商品房时，房地产开发公司和购买方均未取得房屋产权证的情况，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》中“产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”的规定，应由购买方缴纳房产税。

对于纳税人购入的房屋和土地，应自购入的次月起征收房产税。

关于商业综合体房产税问题的分析及建议

2013-12-18

[内容提要]作为“新业态、新模式”的商业综合体既蕴藏着新的税收潜力，也可能隐含新的税收风险。本文以一个真实稽查案例为切入点，深入分析了苏州工业园区若干商业综合体的经营特点及房产税情况，并和北京、深圳的商业综合体税负情况进行比较，进而提出对商业综合体类型的经营性资产房产税统一按从价方式征房产税的建议。[关键词]商业综合体房产税税负比较

近年来随着城市化进程的不断推进，作为“新业态、新模式”的商业综合体呈现出爆发性增长态势。所谓“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高商业效率、发挥投资效益等。然而新的商业形态、新的运营模式，既蕴藏着新的税收潜力，也可能隐含新的税收风险。本文以一个真实稽查案例为切入点，结合一定区域内较具代表性商业综合体的深入调研，就有关商业综合体房产税存在的问题试作分析和建议。

一、案例和问题

某商用置业有限公司（以下简称“A公司”）主要从事区内商业综合

体项目的开发、出租和物业管理。A公司所持的大型商业综合体总面积13.71万平方米，集购物、餐饮、影院和休闲娱乐等多种功能为一体，是较为典型的以“体验式消费”为主的商业综合体。

税务机关经过检查发现A公司主要存在以下房产税问题：1、公司的商业综合体项目中，出于功能设计的需要，划分出大面积的公共配套面积，包括中庭、走道等形式的共享空间和客户体验区，以及电梯、卫生间、机房等配套设施及空间，共计公摊面积3.86万平方米。而

公司与商家签订的租赁合同都是不包含公共配套面积的套内面积,并

仅申报了套内面积的从租房产税，未申报出租面积外的从价房产税；

2、该商业综合体中的室内车库由公司提供给商家和客户免费使用，未计入房产原值申报从价房产税；

3、公司将建筑主体内的房产进行人为分割后对不同的商家进行出租，存在装修免租期和空置期情况，该期间未申报从价房产税。

针对公摊面积问题，公司认为其与商户签订租赁合同时，出于经营考虑在合同中仅体现了商户实际使用的套内面积，不包括公共配套面积，但内部管理部门在实际测算并拟定租金时已考虑相关因素，因此其单位租金会相对较高，即公共配套面积实际已体现在租金中并已从租申报房产税，因此不应再价计征房产税。税务机关根据检查情况认定：一方面该公司与商户所签订具有法律效力的合同明确约定了租赁面

积即套内面积，没有对公共配套的分摊作出任何约定；另一方面根据实地检查情况以及从该公司取得的宣传文案、历史经营资料等来判断，该公司是公共配套部分的所有者和实际管理者，拥有完全的所有权、处置权和收益权，并经常性地自主利用公共配套区域举办选秀、车展、企业宣传等各类活动并收取费用，或者将原有的公共配套进行临时改造出租等。综上判断，未出租情况下的公共配套面积部分公司应按照房产原值缴纳房产税。

针对室内车库免费使用问题，公司认为其建造车库的目的是为了提供给广大客户和商户使用，车库的功能更多地体现为一种消费配套服务设施，具有很强的公共性，任何人都可以随意使用车库，公司本身并未从车库使用获得收益，因此车库不应该作为公司所有财产，不应承担房产税纳税义务。税务机关根据检查情况认定，该公司是室内车库的产权所有人，虽然目前该公司尚未对车库的使用实际收取停车费，但在与部分商户签订的租赁合同中，约定将在一定条件下对车库的使用收取费用。且在实地调查中发现，公司将车库中部分区域改造后出租给汽车美容装潢店经营，并收取费用。因此，室内车库的所有权、处置权和收益权为该公司所有，它可以根据自身利益自主对其进行支配，对未收取租金部分应按照房产原值缴纳房产税。

针对空置免租期问题，公司认为自签订租赁合同起，相应房产已处于租赁状态，应按照从租计征的方式申报房产税，包含了免租期，而由于商户更替中断而引起的部分商铺空置期，由于房产未实际使用，不应计算缴纳房产税。税务机关根据财税[2010]121号文等房产税相关

同时，税务机关在调研过程中通过与企业的充分沟通与交流，也了解到目前全国各地房产税政策制定、执行中存在较大区别，税收负担差异明显。以北京、深圳为例，根据《京财税[2007]136号》、《深圳经济特区房产税实施办法》的相关地区性规定，目前北京、深圳两地商业综合体项目房产税采取的都是从价计征方式，即无论房产自有还是出租都按照房产原值的70%计算余值，按1.2%税率征收房产税。而按照税法口径对商业综合体采用从价与从租相结合的计征方式计算房产税，税负则明显高出较多。具体明细见下表：

通过上述数据可以看出，其中4个项目按税法政策口径计算的房产税税额均高于按深圳、北京政策口径计算结果。唯一的例外是F

项目，该项目是由办公楼改造的商业综合体，存在部分出售情况，且项目新开业，为吸引知名品牌入驻采用了较低租金的营销策略，目前出租率较低。可见，目前深圳、北京的优惠性房产税政策事实上极大降低了综合商业体的房产税税负，造成了不同区域的税负差异明显。

三、政策建议

（一）简化当前税制，降低企业税负

目前房产税的计征方式有两种，一是按照房产余值从价计征，体现了房产税作为财产税的特点；一是按照租金收入从租计征，这又体现了流转税的特质。从全国大部分地区来看，如前所述，对具有三大经营特点的商业综合体来说，两种计征方式的并存，既提高了房产税税负水平，又增加了房产税统计计算的工作量。过重的税负不利于行业、企业的长远发展，也有企业曾经尝试通过关联企业交易，将项目整体以较低价格出租给关联公司，但同样被税务机关依法核定了计税